Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 декабря 2011 г. N 12АП-8960/11

г. Саратов

06 декабря 2011 г.

Дело N А06-4275/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 декабря 2011 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Дубровиной О.А.,

судей Луговского Н.В., Цуцковой М.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Смяцкой О.М.,

при участии в судебном заседании: представителя индивидуального предпринимателя Благадырева Андрея Леонидовича - Миляева Д.А., действующего на основании доверенности от 20.06.2011, представителя управления муниципального имущества администрации г. Астрахани - Хайрушевой А.А., действующей на основании доверенности от 15.04.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу управления муниципального имущества администрации г. Астрахани,

на решение арбитражного суда Астраханской области от 12 сентября 2011 года по делу N А06-4275/2011 (судья Подосинников Ю.В.),

по заявлению индивидуального предпринимателя Благадырева Андрея Леонидовича,

к управлению муниципального имущества администрации г. Астрахани,

о признании незаконным отказа в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого помещения,

УСТАНОВИЛ:

в арбитражный суд Астраханской области обратился индивидуальный предприниматель Благадырёв Андрей Леонидович (далее по тексту - ИП Благадырёв А.Л., заявитель, предприниматель) с заявлением к управлению муниципального имущества администрации г. Астрахани (далее по тексту - управление, ответчик) о признании незаконным отказа, изложенного в письме от 22.06.2011 N 30-02-01-1192/11, в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Н.Островского, д. 62, литер "А", помещение N 001, общей площадью 92,2 кв.м.

В целях восстановления нарушенного права заявитель просил обязать управление:

- совершить юридически значимые действия, предусмотренные Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ в отношении спорного недвижимого имущества, и заключить договор купли-продажи арендованного помещения.

Решением суда первой инстанции от 12.09.2011 требования заявителя удовлетворены, спорный отказ управления признан незаконным, суд обязал управление в двухнедельный срок устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя путём совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее по тексту - Федеральный закон N 159-ФЗ), направленных на реализацию ИП Благадырёвым А.Л. преимущественного права выкупа арендованного помещения, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Н.Островского, д. 62, "А", помещение N 001, общей площадью 92,2 кв.м; а также взыскал с ответчика в пользу предпринимателя расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4 000 рублей.

Управление не согласилось с принятым решением и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить его по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

ИП Благадырёв А.Л. возражает против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на неё.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и отзыва, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ), арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что она не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 21.06.2003 между управлением муниципального имущества администрации г. Астрахани и ИП Благадырёвым А.Л. был заключён договор N 11132 аренды нежилого помещения расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Н.Островского, д. 62, литер "А", помещение N 001, общей площадью 92,2 кв.м (листы дела 9-11). Договор аренды муниципального нежилого фонда от 21.06.2003 N 11132 зарегистрирован в установленном порядке.

Управление письмом от 24.05.2011 направило в адрес ИП Благадырёва А.Л. предложение о реализации им своего преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в собственность (лист дела 13), на что он письмом ответил согласием. Однако в ответ на письменное согласие предпринимателя управление письмом от 22.06.2011 N 30-02-01-1192/11 отказало заявителю в выкупе арендуемого имущества в связи с тем, что у него имеется задолженность по арендной плате за пользование имуществом (лист дела 14).

Посчитав указанный отказ незаконным, ИП Благадырёв А.Л. обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением, полагая, что он не соответствует положениям Федерального закона N 159-ФЗ.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования предпринимателя, обоснованно исходил из следующего.

Согласно требованиям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости при одновременном соблюдении следующих условий:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, одним из обязательных условий для реализации преимущественного права является надлежащее перечисление арендной платы за аренду имущества в течение срока, предусмотренного настоящим законом.

Как следует из материалов дела, ИП Благадырёв А.Л. как субъект, отвечающий требованиям Федерального закона N 159-ФЗ, направил 17.06.2011 в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчёта о его оценке;

3) направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Судами обеих инстанций установлено, что объект муниципального имущества - нежилое помещение общей площадью 92,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Н.Островского, д.62, литер "А", помещение N 001, находится в пользовании арендатора непрерывно с 21.06.2003, то есть более установленного статьёй 3 Федерального закона N 159-ФЗ срока; площадь арендуемого имущества не превышает установленные законом для целей выкупа субъектами малого и среднего предпринимательства предельные значения площади арендуемого имущества.

Соответствие заявителя и арендуемого им имущества указанным условиям, предусмотренным статьёй 3 Федерального закона N 159-ФЗ, управлением не оспаривается.

Как следует из материалов дела, отказ заявителю в выкупе арендуемого помещения связан с наличием задолженности по арендной плате на момент подачи заявления (17.06.2011) в сумме 222 610,58 рублей, что, по мнению управления, свидетельствует о ненадлежащем перечислении платы за аренду имущества.

При этом ответчик ссылается на расчёт задолженности по арендной плате за период с 01.01.2006 по 21.04.2011, согласно которому сумма долга по арендной плате составила 21 072,94 рубля, долг по пене - 201 537,64 рублей и на момент обращения общества с заявлением данная сумма не уплачена.

Согласно пункту 8 части 3 договора аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Астрахани от 21.06.2003 N 11132 арендатор обязан уплачивать арендную плату авансом до десятого числа каждого месяца (платёжного периода).

Пунктом 10 части 4 договора аренды предусмотрены пени за просрочку платежей в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Вместе с тем арендатору не предъявлялись требования об уплате штрафных санкций в добровольном порядке.

При проверке указанной суммы задолженности, предприниматель самостоятельно произвёл расчёт арендной платы за пользование объектом нежилого муниципального фонда по договору аренды от 21.06.2003 N 11132, в соответствии с решением Совета муниципального образования "Город Астрахань" от 28.04.2005 N 106.

Согласно расчёту, составленному по формуле, указанной в приложении N 2 к решению N 106 и представленного в материалы дела, ежемесячная арендная плата с учётом всех коэффициентов составила 2103,64 рубля, то есть меньше суммы, уплачиваемой предпринимателем ежемесячно на 3167,99 рублей.

С мая 2005 года по апрель 2009 года образовалась переплата по стоимости арендной платы в сумме 152 063,52 рублей, а с мая 2009 года решением Городской Думы муниципального образования "Город Астрахань" от 02.04.2009 льготный коэффициент, применяемый при расчёте арендной платы спорного нежилого помещения прекратил своё действие, в связи с чем, с этого момента арендная плата составила 10 536,47 рублей.

Поскольку с мая 2009 года по 01.01.2010 заявитель оплачивал арендную плату в сумме 5271,63 рубля, то у него образовалась недоимка в сумме 42 118,72 рублей, и с учётом данной недоимки сумма переплаты составила 109 944,80 рубля.

В декабре 2009 года управлением в адрес заявителя было направлено предложение о реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества, но вскоре предложение было отозвано по причине якобы имеющейся недоимки в сумме 284 300 рублей, которая ИП Благадырёвым А.Л. была погашена, о чём свидетельствуют платёжные поручения от 30.12.2009 N 297 и от 30.12.2009 N 298 (листы дела 45, 47).

Как следует из материалов дела, исковое заявление подано в суд 26.06.2011, следовательно, ответчиком пропущен трёхгодичный срок исковой давности, установленный статьёй 196 ГК РФ, по взысканию задолженности по арендной плате за период с 01.01.2006 по 26.06.2008, а в период с 26.06.2008 по 26.06.2011 за ИП Благадыревым А.Л. задолженности по внесению арендных платежей не числиться.

Арендная плата ИП Благадырёвым А.Л. уплачивалась в течение всего срока аренды, и на момент обращения с заявлением о выкупе имущества задолженности по арендным платежам не имелось. Обязательства по уплате арендных платежей предпринимателем исполнялись путём перечисления денежных средств на расчётный счёт арендодателя надлежащим образом и в соответствии с условиями договора аренда (до десятого числа каждого месяца). При этом факт поступления денежных средств на счёт арендатора с нарушением установленного сторонами десятидневного срока не свидетельствует о нарушении обязательств.

Судами обеих инстанций установлено, что с декабря 2009 года у ИП Благадырёва А.Л. погашена вся задолженность, а с февраля 2011 года оплата производится авансом, что управлением не оспаривается.

Пеня, с 2006 года исчислялась управлением исходя из даты зачисления арендных платежей, а не с даты перечисления арендатором арендной платы.

При разрешении вопроса о соблюдении ИП Благадырёвым А.Л. условия о перечислении арендных платежей надлежащим образом, суд апелляционной инстанции исходит из того, что допущенные предпринимателем непродолжительные просрочки уплаты в 2008 году однозначно не свидетельствуют о ненадлежащем перечислении арендной платы в течение всего срока аренды. Просроченная задолженность предпринимателем систематически погашалась.

В связи с этим, вышеуказанный вывод апелляционная инстанция обосновывает тем, что в Федеральном законе N 159-ФЗ чётких критериев для оценки понятия "перечисление арендной платы надлежащим образом" в целях настоящего Закона не закреплено, поэтому в конкретном случае при разрешении вопроса о наличии у арендатора преимущественного права на приобретение имущества необходимо давать оценку каждому случаю несвоевременного перечисления арендной платы, и данный подход не противоречит содержанию статье 309 ГК РФ.

В рассматриваемом случае разумными критериями добросовестности, по мнению суда, являются: отсутствие у заявителя задолженности по арендной плате на день обращения за выкупом имущества, малозначительный характер допущенных правонарушений и отсутствие доказательств причинения ущерба интересам муниципального образования, отсутствие в течение всего срока аренды претензий к арендатору со стороны арендодателя, следствием чего явилось заключение с предпринимателем новых договоров аренды имущества.

На момент обращения с заявлением о передаче помещения в собственность на преимущественном праве задолженность по арендной плате отсутствовала.

Кроме того, само управление в период отношений с ИП Благадырёвым А.Л. как арендатором не обращалось с требованием о досрочном расторжении заключённого договора в связи с существенным нарушением предпринимателем своих обязанностей по внесению арендной платы, что указывает на то, что ответчик не считал просрочки во внесении арендной платы существенными и влияющими на права муниципального органа.

В соответствии со статьёй 401 ГК РФ лицо, исполнившее обязательство ненадлежащим образом, несёт ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Данные факты могут быть установлены исключительно судом при рассмотрении требований, связанных с ненадлежащим исполнением обязательств, следовательно, при отсутствии фактов привлечения хозяйствующего субъекта - арендатора к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды такой арендатор признаётся надлежаще исполняющим договорные обязательства.

Кроме того, согласно расчёту, произведённому по выверке платежей, у арендатора с учётом применения единого понижающего коэффициента, утверждённого решением Совета муниципального образования "Город Астрахань" от 28.04.2005 N 106, имеется переплата в сумме 324 944,90 рублей.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции, обоснованно указав на наличие всех установленных законом условий, при наличии которых возникает право на выкуп арендованного имущества, в том числе и факт надлежащего перечисления заявителем арендной платы, правомерно удовлетворил заявленные требования, поскольку обжалуемый отказ комитета противоречит положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Оспаривая указанный вывод суда, податель апелляционной жалобы, указал на отсутствие переплаты и наличие задолженности предпринимателя по арендной плате на день обращения за выкупом имущества, поскольку ввиду отсутствия обязанности арендодателя устанавливать льготные коэффициенты, управлением рассчитана арендная плата без его учёта.

Указанный довод ответчика апелляционный суд считает несостоятельным, поскольку в соответствии с пунктом 4.1 решения Совета муниципального образования "Город Астрахань" от 28.04.2005 N 106 "О порядке передачи в пользование объектов нежилого муниципального фонда (зданий, сооружений, встроенных, пристроенных нежилых помещений), расположенных на территории муниципального образования "Город Астрахань" управление может устанавливать временные льготные коэффициенты для расчёта льготной арендной платы, и такой коэффициент был установлен - единый понижающий коэффициент (0,2), с учётом которого и должна была быть рассчитана арендная плата.

Доказательств, опровергающих выводы суда первой инстанции, управлением, в нарушение положений статей 65, 67 и 68 АПК РФ, не представлено.

Таким образом, оценив в совокупности материалы дела и доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает, что выводы, изложенные в обжалуемом решении, соответствуют обстоятельствам дела, судом применены нормы права, подлежащие применению, в связи с чем, апелляционная жалоба ответчика не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда Астраханской области от 12.09.2011 по делу N А06-4275/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу управления муниципального имущества администрации г. Астрахани - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.А. Дубровина

Судьи

Н.В. Луговской М.Г. Цуцкова