Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2011 г. N 06АП-5293/11

г. Хабаровск

07 декабря 2011 г.

А73-7221/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 декабря 2011 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Головниной Е.Н.

судей Гетмановой Т.С., Ротаря С. Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цебенко Н.Н.

при участии в заседании:

от истца: Кучерова О.Н., Камянская М.Б., доверенность от 23.04.2011 N 27 АА 0154778;

от ответчика: Белинин С.В., доверенность от 01.12.2010 N 10-1-2592,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Кучеровой Ольги Николаевны

на решение от 28.09.2011

по делу N А73-7221/2011

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей Букиной Е.А.

по иску индивидуального предпринимателя Кучеровой Ольги Николаевны

к КИТ Финанс Инвестиционный банк (Открытое акционерное общество)

о взыскании ущерба в сумме 3 389 190,10 руб.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Кучерова Ольга Николаевна ОГРНИП 304272332300258, г. Хабаровск (далее - истец, Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края к КИТ Финанс Инвестиционный банк (Открытое акционерное общество) ОГРН 1027800000062, г. Санкт-Петербург (далее - ответчик, Банк) о взыскании убытков в сумме 3 389 190,10 руб., составляющих стоимость восстановительного ремонта, необходимого для приведения нежилых помещений, принадлежащих истцу на праве собственности и переданных ему ответчиком после досрочного расторжения договора аренды от 15.08.20008, в состояние, в котором они получены ответчиком.

Решением арбитражного суда от 28 сентября 2011 года в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе Предприниматель просит отменить решение суда первой инстанции и удовлетворить исковые требования в полном объеме. В обоснование указывает на то, что ответчиком в нарушение условий договора аренды спорные помещения не переданы по акту в состоянии, указанном в приложении N 1 к договору, а именно, ответчиком произведена перепланировка, выразившаяся в возведении помещения для кассового узла и изменении других помещений, произведена отделка в виде установки объемных коробов, настил коврового покрытия с фанерной основой на пол из гранитных плит с бурением отверстий в граните под дюбели. Ссылается на то, что для приведения помещения в состояние, соответствующее на момент заключения договора аренды, им произведены ремонтные работы на сумму 3 389 190,10 руб., что составляет для истца ущерб, подлежащий возмещению за счет ответчика. Находит вывод суда первой инстанции о том, что при заключении договора аренды истцу было известно о наличии кассового узла в помещении не соответствующим материалам дела, в том числе пунктам 1.1, 4.1.8 и приложению N 1 к договору, а также считает, что положения договора (пункт 4.2.8 и приложение N 1) возлагают на ответчика обязанность при прекращении договора привести помещение в состояние, отраженное в приложении N 1 к договору; при этом данная обязанность, по мнению заявителя жалобы, не зависит от того, в каком состоянии помещение получено арендатором, а является следствием воли сторон привести помещение в соответствующую конфигурацию. В подтверждение произведения ответчиком работ по настилу коврового покрытия истец сослался на акт приема-передачи от 23.02.2007, а также на то, что, действуя разумно, истец как собственник помещений, не мог настилать ковер таким образом, чтобы испортить покрытие из натурального камня, ценность которого гораздо выше, чем из коврового покрытия. Информирует о том, что от приемки помещений он не уклонялся, что подтверждается направлением в адрес ответчика претензии от 09.06.2010. Указывает на представление в материалы дела документов, подтверждающих его фактические затраты в заявленной сумме на выполнение работ по приведению помещений в первоначальное состояние.

Банк в отзыве с доводами жалобы не согласился, в обоснование указав следующее: помещение N 17 принято им фактически по договору аренды с кассовым узлом, однако, данное обстоятельство не отражено в приложении N 1 к договору, в связи с чем Банк предпринял достаточные действия для решения вопроса о толковании условий договора и выразил готовность устранить кассовый узел за свой счет, в случае получения на это согласия истца, однако, последний отказался от предложений ответчика; истцом не представлены доказательства того, что ответчиком арендуемые помещения приняты без отделки в виде объемных коробов и настила коврового покрытия; акт экспертного исследования, представленный истцом, является неотносимым доказательством, поскольку экспертом устанавливалось соответствие арендуемых помещений техническому паспорту от 21.02.2005, в то время как у арендатора отсутствует обязанность возвратить в состоянии, отраженном в техническом паспорте; истцом не представлен расчет взыскиваемой денежной суммы.

В заседании суда апелляционной инстанции истец и его представитель высказались в поддержку доводов апелляционной жалобы. Представитель ответчика доводы жалобы отклонил по основаниям, изложенным в отзыве, просил оставить оспариваемый судебный акт в силе.

Проверив законность решения от 28.09.2011, с учетом доводов апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав участников процесса, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что истцу на праве собственности принадлежит недвижимое имущество - функциональное (встроенное) нежилое помещение I (17-18, 26-34), общей площадью 227,2 кв.м., расположенное на 1 этаже в доме 103 по ул. Шеронова в г. Хабаровске, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.12.2007 N 27 АВ 127401 (л.д. 62).

По договору аренды нежилых помещений (долгосрочному) от 15.08.2008 (далее - Договор аренды) Предприниматель (арендодатель) передал Банку (арендатору) данное имущество во временное владение и пользование на срок до 26.02.2012 за плату - 378 650 руб. в месяц (пункты 1.1, 2.1, 3.1).

В пункте 1.1 данного договора предусмотрено, что арендатору передаются помещения, выделенные на плане - приложение N 1, которое подписано представителями сторон.

Согласно пункту 4.2.8 Договора аренды арендатор обязан возвратить помещения в последний день срока действия настоящего договора арендодателю по акту в состоянии, отраженном в схеме помещений - приложение N 1 к настоящему договору с учетом естественного износа. В случае проведения арендатором перепланировки помещений, установки дополнительного оборудования и иных улучшений, к последнему дню срока действия настоящего договора планировка помещения должна быть приведена в состояние отраженное в схеме помещения - приложение N 1 к настоящему договору, оборудование демонтировано, если стороны не достигнут иного соглашения.

Между сторонами подписан акт приема-передачи нежилых помещений (Приложение N 2).

Договор аренды в соответствии с положениями статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) зарегистрирован в установленном порядке.

Пунктом 7.1 Договора аренды установлено право сторон в одностороннем (внесудебном) порядке расторгнуть настоящий договор, письменно предупредив другую сторону о расторжении договора не позднее, чем за 4 месяца.

Банк, воспользовавшись предоставленным ему правом, направил в адрес Предпринимателя уведомление от 24.12.2009 об одностороннем отказе от договора аренды, в котором сообщил о расторжении Договора аренды по истечении 4 месяцев с момента получения истцом настоящего письма (л.д. 41).

17.05.2010 между сторонами подписан акт сдачи-приемки ключей, согласно которому в связи с прекращением 15.05.2010 Договора аренды и возвратом помещения, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Шеронова, д. 103, арендатор передал, а арендодатель принял ключи от входной двери арендуемого помещения (л.д. 36).

Ссылаясь на то, что ответчиком не исполнено обязательство по приведению спорных помещений в состояние, отраженное в схеме помещения - приложении N 1, вследствие чего истцом понесены затраты в размере 3 389 190,10 руб. на восстановительный ремонт, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском. В качестве правового обоснования иска указал на статьи 15, 393, 309, 310 ГК РФ, а также на положения Договора аренды.

В соответствии с пунктом 1, 2 статьи 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

Одним из способов возмещения вреда согласно статье 1082 ГК РФ является возмещение потерпевшему убытков.

В соответствии со статьей 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело, должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для наступления гражданско-правовой ответственности в форме возмещения убытков необходимо наличие и доказанность следующих обязательных условий: наличие убытков; противоправное поведение лица, причинившего убытки; причинная связь между противоправными действиями лица, причинившего убытки, и убытками; размер убытков.

Согласно пункту 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истец в подтверждение факта наличия убытков указал на то, что ответчиком произведена перепланировка помещений в виде возведения в помещении N 17 кассового узла и изменения других помещений, а также устройство объемных коробов и настил коврового покрытия с фанерной основой на пол из гранитных плит с бурением отверстий в граните под дюбели.

В качестве доказательств указанным обстоятельствам Предприниматель представил в дело технические паспорта помещений от 21.02.2005 и от 29.04.2010, акт экспертного исследования от 24.05.2010 (л.д. 28-35, 42-61) Обосновывая размер убытков в заявленной сумме, истец представил в материалы дела локальный сметный расчет от 19.11.2010 N 1-1, договор строительного подряда от 30.11.2010 N 27, заключенный им с ООО "ЕвроСтрой", справки формы КС-3, КС-2 и платежные поручения от 10.02.2011 N 306, от 02.12.2010 N 241 об уплате им ООО "ЕвроСтрой" по данному договору денежных средств в общей сумме 3 389 190,10 руб. (л.д. 11-19, 95-117).

Оценив представленные в дело доказательства в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, совокупность условий, требующихся для возложения на ответчика ответственности в виде взыскания убытков, связанных с необходимостью восстановительного ремонта спорных нежилых помещений, истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ не доказана.

Относительно доводов истца о возведении истцом кассового узла судом установлено следующее.

Согласно пункту 4.1.7 Договора аренды спорные помещения на момент заключения настоящего договора уже находились во владении и пользовании арендатора на основании договора аренды (краткосрочного) от 26.02.2007.

Указанный договор подписан между индивидуальным предпринимателем Сидякиным Андреем Юрьевичем - доверительным управляющим истца (арендодатель) и Банком (арендатор) на срок 11 месяцев. Из пункта 1.1 данного договора, а также акта приема-передачи от 20.03.2007 усматривается, что Банку переданы в аренду помещения, указанные на плане в приложении N 1 к договору. В названном приложении, подписанном представителями сторон, имеется указание на наличие в помещении N 17 кассового узла. В материалы дела также представлен подписанный между этими же сторонами договор аренды нежилых помещений (долгосрочный) с аналогичным Приложением N 1 к нему.

Актов, свидетельствующих о возвращении Банком спорных помещений арендодателю (ИП Сидякину А.Ю.), в материалы дела не представлено.

Как правильно указал суд первой инстанции, поскольку договор аренды от 26.02.2007 заключен до даты регистрации права собственности истца на спорные помещения, он является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ. Однако данное обстоятельство не свидетельствует о том, что фактически спорные помещения ответчику не передавались в 2007 году.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание указанный выше пункт 4.1.7, а также пункт 4.1.8 Договора аренды, согласно которому арендодатель (истец) не вправе осуществлять внутренний осмотр кассового узла арендатора, расположенного в спорном помещении, апелляционный суд пришел к выводу о том, что данные помещения на момент заключения Договора аренды из фактического владения ответчика не выбывали, следовательно, при подписании акта приема-передачи от 15.08.2008 в помещении N 17 имелся кассовый узел. При таких обстоятельствах, неуказание наличия кассового узла в приложении N 1 к Договору аренды свидетельствует о технической ошибке. Указанное подтверждается также представленной в дело перепиской сторон. Так, Банк в телеграммах от 12.04.2010, 19.04.2010, 28.04.2010, направленных в адрес Предпринимателя, неоднократно указывал на наличие противоречий в Договоре аренды и приложении к нему и просил истца разъяснить данное обстоятельство, а также предлагал в случае необходимости, дать свое согласие на демонтаж кассового узла и перегородки, примыкающей к кассовому узлу и образующей индивидуальную кабинку клиента, на что ответов от истца получено не было (л.д. 149-156).

Таким образом, факт противоправного поведения ответчика при исполнении обязательств по Договору аренды в виде самовольного возведения кассового узла и недемонтажа его при возвращении помещений Предпринимателю, не нашел своего документального подтверждения.

Относительно доводов истца об изменении ответчиком других помещений, устройству объемных коробов и настилу коврового покрытия, апелляционный суд пришел следующему.

В подтверждение своим требованиям Предприниматель указывает на то, что спорные помещения переданы ему Банком в состоянии, не соответствующем схеме, указанной в приложении N 1 к Договору аренды. При этом, по мнению истца, данная схема соответствует техническому паспорту помещения от 21.02.2005, поэтому изменения спорных помещений, которые отражены в новом техническом паспорте от 29.04.2010 и в заключении эксперта, свидетельствуют о неправомерном произведении ответчиком без согласования с истцом перепланировки и отделочных работ.

Однако Договор аренды не содержит ссылок на передачу спорных помещений в состоянии, соответствующем техническому паспорту от 21.02.2005. Также суд принимает во внимание даты составления данного технического паспорта (21.02.2005), заключения Договора аренды (15.08.2008) и составления нового технического паспорта (29.04.2010). Из представленных в дело документов установить, когда произведена перепланировка спорных помещений (до передачи их ответчику в аренду или после), а также кем она производилась, не представляется возможным.

Кроме того, учитывая установленное выше обстоятельство, а именно несоответствие схемы помещений, указанной в приложении N 1, фактической конфигурации данных помещений при передаче их ответчику, а также период действия Договора аренды (около двух лет) и его положения, дающие право арендодателю осуществлять проверку порядка пользования арендатором помещений (пункт 4.1.8), отсутствие претензий со стороны собственника в период использования помещений арендатором, апелляционный суд пришел к выводу о недоказанности истцом факта передачи ответчику помещений в состоянии, соответствующем техническому паспорту от 21.02.2005, и факта производства последним работ по перепланировке помещений и отделочных работ.

Также не доказан истцом факт передачи ответчику помещений без коврового покрытия на полу, поскольку ни в Договоре аренды, ни в приложениях к нему, ни в акте приема-передачи от 15.08.2008 состояние передаваемых Банку помещений, в том числе покрытия пола, детально и подробно не описано сторонами. Указание в техническом паспорте от 21.02.2005 на наличие в помещении гранитного пола к таким доказательствам не относится, поскольку, как указано выше, Договор аренды не содержит ссылок на данный технический паспорт. Вследствие чего доводы о неправомерном осуществлении ответчиком работ по покрытию пола ковровым настилом, не принимаются.

При изложенном представленный истцом в материалы дела акт экспертного исследования от 24.05.2010 N 434 не является надлежащим доказательством по делу, поскольку исследование проведено путем сопоставления фактической планировки помещений на момент осмотра (26.04.2010) с планом технического паспорта от 21.02.2005. Указание в данном акте на несоответствие покрытия пола требованиям СНиП и на причины этому - сверление отверстий в гранитных плитах для крепления покрытия из листов фанеры, не относятся к обстоятельствам, подтверждающим факт противоправного поведения арендатора (ответчика), повлекшего убытки для истца.

Учитывая установленное выше, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии доказательств неправомерных действий ответчика, причинно-следственной связи между его действиями и ущербом и вины ответчика, в связи с чем правомерно отказал в удовлетворении иска.

Довод апелляционной жалобы о наличии доказательств произведения ответчиком работ по настилу коврового покрытия со ссылками на акт приема-передачи от 23.02.2011, а также ссылка на принцип разумности действий собственника помещений, подлежат отклонению. Указанный истцом акт от 23.02.2011 в материалах дела отсутствует. Кроме того, данный акт, как указывает заявитель жалобы, подписан им не с ответчиком, а с иным лицом - доверительным управляющим истца. Ссылка истца на разумность его поведения, при отсутствии надлежащих письменных доказательств, несостоятельна.

Доводы заявителя жалобы о том, что положения пункта 4.2.8 Договора аренды и приложения N 1 к нему возлагают на ответчика обязанность при прекращении договора привести помещение в состояние, отраженное в данном приложении независимо от того, в каком состоянии помещение получено арендатором, подлежат отклонению, поскольку не относятся к предмету настоящего спора, а связаны с правоотношениями сторон в рамках исполнения Договора аренды.

Иные доводы жалобы апелляционным судом отклоняются на основании выводов, сделанных выше.

При изложенном апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения. Обжалуемое решение не подлежит отмене или изменению.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе (2 000 руб.) перечислена заявителем апелляционной жалобы полностью и, учитывая оставление апелляционной жалобы без удовлетворения, относится на истца в соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 28 сентября 2011 года по делу N А73-7221/2011 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, апелляционную жалобу - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

Е.Н. Головнина

Судьи

Т.С. Гетманова С.Б. Ротарь