Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 декабря 2011 г. N 15АП-12389/11

город Ростов-на-Дону

06 декабря 2011 г.

дело N А53-19943/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 01 декабря 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 декабря 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,

судей Авдониной О.Г., Ломидзе О.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чесноковой Н.С.,

при участии:

от истца: Генералова В.Н. (доверенность N ИЗ-10777/13 от 12.04.2011),

от ответчика: Золотухин А.И. (доверенность от14.07.2011),

от третьего лица: не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Зодчий"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.09.2011 по делу N А53-19943/2010

по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Зодчий"

при участии третьего лица Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

принятое в составе судьи Захарченко О.П.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Зодчий" (далее - ответчик, общество) при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - третье лицо, МИЗО) о взыскании 19 150 674,14 руб., в том числе 18 310 307,10 руб. - задолженность по договору аренды земельного участка N 29798 от 22.03.2007 за период с 01.06.2009 по 30.06.2010, 840 367,04 руб. - пени за период с 21.06.2009 по 30.06.2010.

Исковые требования мотивированы невыполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка N 29798 от 22.03.2007 по внесению арендной платы, в связи с чем возникла оспариваемая задолженность и начислена пеня.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области.

Решением суда от 23.12.2010 г.., оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2011 г.., заявленные требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 1 612 226,46 рублей, в том числе 1 566 430,89 рублей основного долга и 45 795,57 рублей пени. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Взыскано с ответчика в доход федерального бюджета 29 122,26 рублей государственной пошлины.

Суд уменьшил принятую к расчету площадь арендуемого земельного участка с 19 854 кв.м до 8 481 кв.м, установив, что в спорный период часть участка не могла быть использована арендатором в связи с размещением на ней объектов недвижимости, принадлежащих Ростовской области (ст. 36 ЗК РФ) и введением в эксплуатацию возведенных на спорном участке многоквартирных жилых домов с формированием самостоятельных участков для их эксплуатации (ст. 36 ЖК РФ). При расчете задолженности суд не принял договорный размер ежегодной арендной платы, а в порядке абз. 8-10 п. 15 ст.3 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" применил нормативную цену землепользования в размере соответственно 2,5 и 5% от кадастровой стоимости участка.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.06.2011 г.. указанные судебные акты отменены.

Суд кассационной инстанции отметил, что исключение судом из расчета площади арендуемого участка, которая не могла быть использована обществом в связи с размещением на ней объектов недвижимости, принадлежащих Ростовской области, и вводом в эксплуатацию возведенных на спорном участке многоквартирных домов с формированием самостоятельных участков для их эксплуатации, соответствует материалам дела и нормам жилищного и земельного законодательства.

Вместе с тем, кассационный суд указал, что, взыскав с общества арендную плату в размере, равном 2,5% и 5% от кадастровой стоимости земельного участка, суды фактически установили льготные арендные платежи для общества, которые не предусмотрены действующим законодательством; механизм, закрепленный в абзаце 8 пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, абзаце 4 пункта 6 Приложения N 1 к постановлению от 05.12.2007 N 475, подлежит применению лишь в том случае, если размер арендной платы за земельный участок предоставленный для строительства, изначально ниже 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Кассационный суд также отметил, что Постановлением администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475, вступившим в силу с 01 января 2008 года, сохранен прежний порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в установленном порядке для целей строительства, исходя из рыночной стоимости права аренды таких участков, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности с ежегодной индексацией с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год (пункты 4, 8 приложения N 1 к постановлению от 05.12.2007 N 475).

Поскольку суды первой и апелляционной инстанции при рассмотрении спора не привели основания, по которым невозможно применение указанного нормативно установленного порядка исчисления арендной платы в предъявленном ко взысканию периоде, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.

При новом рассмотрении решением суда первой инстанции от 20.09.2011 г.. исковые требования Департамента удовлетворены частично. Суд взыскал с общества в пользу Департамента 6 255 152 рубля 34 копейки основного долга, 345 952 рубля 76 копеек пени.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

С общества в доход федерального бюджета взыскано 56 005 рублей 52 копейки государственной пошлины.

Суд первой инстанции с учетом указаний кассационного суда относительно подлежащей принятию к расчету площади земельного участка и порядка расчета арендной платы, произвел расчет путем умножения площади земельного участка в размере 8481 кв.м на ставку арендной платы за 1 кв.м в размере 650 руб. согласно отчету об оценке, подготовленному при заключении договора, и проиндексировал указанную сумму на коэффициенты инфляции, установленные федеральным законодательством в спорный период.

Суд также учел, что во исполнение принятого при первоначальном рассмотрении дела решения обществом оплачена задолженность по арендной плате в размере 1 566 430 рублей 89 копеек и пеня в размере 45 795 рублей 57 копеек.

При расчете пени отклонено ходатайство ответчика о ее снижении в порядке, предусмотренном статьей 333 ГК РФ.

Не согласившись с указанным решением, общество обжаловало его в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение отменить (изменить) и взыскать с общества 302439,08 руб. основного долга, 10247,82 руб. пени.

Заявитель жалобы полагает недопустимым применение отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы для целей расчета задолженности, настаивает на применении арендной платы по п. 15. ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ исходя из 2,5% и 5% от кадастровой стоимости земельного участка, отмечая, что администрацией Ростовской области не установлены ставки в пределах, указанных федеральным законодательством и в соответствии с закрепленными принципами определения арендной платы, что делает приведенный закон единственно возможным к применению. Полагает, что названные ставки являются мерой стимуляции сроков строительства. Отмечает, что указанное обстоятельство также преюдициально установлено в рамках дела N А53-3287/2010 в решении суда от 13.08.2010 г.. Указывает, что установленные федеральным законодательством основания для применения рыночной цены отсутствуют, в том числе по той причине, что при получении участка в аренду застройщик компенсировал полную рыночную стоимость участка путем предоставления в собственность Ростовской области иного участка, зданий теплицы и гостиницы. Полагает, что необходимо учитывать затраты арендатора, осуществляющего жилищное строительство, на предварительное освобождение участка, поскольку с учетом таких затрат вывод суда о предоставлении арендатору необоснованной льготы при расчете платы по п. 15 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ неверен. Также отмечает, что земельный участок площадью 8481 кв.м никогда не был предметом оценки, применение же цены права аренды 1 кв.м иного участка некорректно. Полагает, что суд кассационной инстанции указывал на необходимость применения коэффициентов инфляции к арендной плате, рассчитанной по правилам п. 15. ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ.

В отзыве на апелляционную жалобу Департамент просит решение суда оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

В судебное заседание не явился представитель третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.

Апелляционная жалоба рассматривалась в порядке, предусмотренном статьей 156 АПК РФ в отсутствие указанного лица.

Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы и пояснил, что отчетом об оценке участка не располагает, полагает указанную оценку неприменимой для целей расчета, просит рассчитать арендную плату в размере, установленном нормами Федерального закона N 137-ФЗ.

Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, предоставил выписку из отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу, полагает, что арендная плата должна рассчитываться исходя из рыночной стоимости земельного участка.

Истцом решение суда в части отказа в иске не обжаловано, в связи с чем в порядке части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части (в части удовлетворения иска), с учетом того, что лица, участвующие в деле, не заявили возражений.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Мэра г. Ростова-на-Дону N 193 от 28.02.2007 "Об изъятии и предоставлении ООО "Регион-Металл" земельного участка для строительства комплекса многоэтажных жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, подземной автостоянкой, гостиницей и теплицей по ул. Ленина, 243-245" (л.д. 75-77 т.1) между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и ООО "Регион-металл" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 22.03.2007 г.. N 29798, по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование земельный участок общей площадью 19 854 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0011279:43, расположенный по адресу г. Ростов-на-Дону пр. Ленина, дом 243-245. Цель аренды - использование под строительство комплекса многоэтажных жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, подземной автостоянкой, гостиницей и теплицей. Срок аренды установлен с 28.02.2007 года по 26.02.2012 год. Договор зарегистрирован в установленном порядке 04.04.2007 г..

24.09.2009 г. между ООО "Регион-металл" и ООО "Зодчий" было подписано Соглашение об уступке права аренды земельного участка, в соответствии с которым ООО "Регион-металл" передало, а ООО "Зодчий" приняло на себя права и обязанности и становиться стороной по указанному выше договору аренды. Данное соглашение зарегистрировано в установленном порядке.

Размер арендной платы установлен в соответствии с протоколом от 08.12.2006 г.. N 48 комиссии по согласованию результатов оценки объектов муниципальной собственности, проведенной оценщиками, аккредитованными при Администрации г. Ростова-на-Дону (п. 8.12 договора).

Департаментом представлена в материалы дела выписка из указанного протокола. Из данной выписки следует, что комиссией согласована рыночная ставка арендной платы земельного участка, расположенного по ул. Ленина, 243-245, При этом рыночная оценка годовой арендной платы принята согласно отчету N 222/5 от 06.12.2006 г.., подготовленному ООО "Компания ВЕАКОН-АрсГор".

Определенная в выписке цена аренды 1 кв. м земельного участка принята сторонами договора (12905100руб (п.3.1) : 19854 кв.м (п. 1.1.) = 650 руб./кв.м).

Истцом, исходя из договорной цены, произведен расчет арендной платы за период с 01.06.2009 г.. по 30.06.2010 г.., согласно которому размер задолженности составляет 19 150 674,14 руб., из них задолженность по арендной плате в сумме 18 310 307,1 руб., пеня в сумме 840 367,04 руб.

В связи с тем, что ответчик оплату не осуществлял, истец обратился в суд.

Для целей расчета задолженности общества судом правомерно в соответствии с указаниями суда кассационной инстанции и на основании представленных в дело документов (л.д. 55-98 т.1) принята площадь участка, составляющая 8481 кв.м, ввиду невозможности использования иной части участка в связи с размещением на ней объектов недвижимости, принадлежащих Ростовской области, и вводом в эксплуатацию возведенных на спорном участке многоквартирных домов с формированием самостоятельных участков для их эксплуатации. Апелляционный суд не усматривает оснований для иного вывода.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу статей 421, 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату.

Таким образом, арендная плата за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

В рамках дела N А53-3287/2010 преюдициально установлено, что договор аренды заключен в порядке, определенном пунктом 15 статьи 3 Федерального закона РФ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ". Указанное подтверждено также материалами настоящего дела.

Так, из текста постановления Мэра г. Ростова-на-Дону N 193 от 28.02.2007 "Об изъятии и предоставлении ООО "Регион-Металл" земельного участка для строительства комплекса многоэтажных жилых домов со встроено-пристроенными нежилыми помещениями, подземной автостоянкой, гостиницей и теплицей по ул. Ленина, 243-245" (л.д. 75-77 т.1) усматривается, что договор заключен во исполнение ранее принятого постановления мэра города от 27.01.2005 г.. N 83 "О предварительном согласовании ООО "Регион-Металл" места размещения многоэтажной жилой застройки_" с учетом имеющихся договоров, в том числе с администрацией города.

В соответствии с приведенной нормой права (пунктом 15 статьи 3 Федерального закона РФ от 25.10.2001 N 137-ФЗ) до 30 декабря 2007 года земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности мог быть предоставлен в аренду для жилищного строительства на срок не более чем пять лет на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 1 октября 2005 года, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.

При этом приведенная норма права закрепляет, что ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствующем порядке, или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:

- в размере не менее 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

- в размере не менее 5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

В силу положений части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Суд кассационной инстанции указал, что механизм, закрепленный в абзаце 8 пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, абзаце 4 пункта 6 Приложения N 1 к постановлению от 05.12.2007 N 475, подлежит применению лишь в том случае, если размер арендной платы за земельный участок предоставленный для строительства, изначально ниже 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

С учетом изложенного суд первой инстанции, учитывая толкование закона, данное кассационным судом, обоснованно учел, что на момент заключения договора аренды спорного земельного участка размер арендной платы определялся исходя из рыночной стоимости права аренды такого земельного участка в соответствии с Постановлением Администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283 "Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки" (в ред. от 15.11.2006) и Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону от 19.12.2005 N 1919 "Об утверждении ставок арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону" (в ред. от 18.12.2006).

Так, согласно пункту 4 Постановления Администрации Ростовской области N 283 от 15.12.2005 г.. размер годовой арендной платы за использование незастроенных земельных участков, предоставленных в установленном порядке для строительства и целей, не связанных со строительством, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и находящихся в государственной собственности Ростовской области, определяется исходя из рыночной стоимости права аренды таких земельных участков, устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пункты 7 Постановления Мэра г. Ростова-на-Дону от 19.12.2005 N 1919 дополнительно закрепляли, что размер арендной платы за пользование земельным участком на период продления срока выполнения работ по строительству (реконструкции) объекта устанавливается в соответствии с оценкой, выполненной независимым оценщиком, аккредитованным при Администрации города Ростова-на-Дону, и согласованной городской комиссией в установленном порядке.

В связи с чем, как на момент заключения договора аренды, так и для целей расчета задолженности в спорный период размер арендной платы был правомерно определен исходя из рыночной стоимости аренды, установленной независимым оценщиком. Оснований к применению механизма расчета, закрепленного в абзаце 8 пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ к спорным правоотношениям сторон не имеется.

Доводы общества об обратном основаны на ошибочном понимании норм материального права, неверном толковании постановления кассационного суда и без учета положений части 2 статьи 289 АПК РФ.

В частности, доводы общества о преюдициально установленном в рамках дела N А53-3287/2010 размере арендной платы как подлежащем расчету исходя из 2,5% кадастровой стоимости спорного земельного участка, основаны на ошибочном понимании положений статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку изложение надлежащего порядка расчета арендной платы в любом случае не может являться обстоятельством, установленным судом, а относится лишь к правовым выводам суда.

Доводы общества о недопустимости применения ставки арендной платы к части земельного участка, которая самостоятельным предметом оценки не являлась, не опровергнуты путем предоставления сведений об иной рыночной цене спорного участка (его части, оставшейся в пользовании общества площадью 8481 кв.м).

Доводы о необходимости принятия во внимание произведенных застройщиком затрат на приобретение права аренды не основаны на нормах права.

Суд первой инстанции обоснованно принял для целей расчета ставку аренды за 1 кв.м в размере 650 руб.

В соответствии с Постановлениями Администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283", от 05.12.2007 N 475 и согласно указаниям суда кассационной инстанции судом первой инстанции произведена индексация размера арендной платы путем применения коэффициентов инфляции, закрепленных законами о федеральном бюджете.

Коэффициенты инфляции применены в соответствии с формулой расчета, закрепленной в пункте 3.1. Постановления Администрации Ростовской области от 05.12.2007 N 475.

Расчет апелляционным судом проверен и является верным.

Расчет пени судом первой инстанции также произведен верно. С учетом примененной истцом ставки основания для снижения неустойки отсутствовали, на что обоснованно указал суд первой инстанции.

Таким образом, суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.09.2011 по делу N А53-19943/2010 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

О.Г. Авдонина О.Г. Ломидзе