Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 декабря 2011 г. N 20АП-5431/11

г. Тула

08 декабря 2011 г.

Дело N А62-378/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 06 декабря 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 декабря 2011 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Сентюриной И.Г.,

судей Каструба М.В., Токаревой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шмалий Т.М.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-5431/2011) администрации города Смоленска на решение Арбитражного суда Смоленской области от 13 сентября 2011 года по делу N А62-378/2011(судья Яковлев Д.Е.), принятое по иску администрации города Смоленска (г.Смоленск, ул.Дзержинского, д.11, ОГРН 1026701449719) к обществу с ограниченной ответственностью "Талисман" (ОГРН 1066731101689, г. Смоленск, проспект Строителей, д.18А, кв.33) о взыскании 168 291 руб. 23 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом,

установил:

администрация города Смоленска (далее - администрация г.Смоленска) обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Талисман" (далее - ООО "Талисман") о взыскании 168291,23 руб. задолженности по арендной плате за период с февраля по сентябрь 2010 года.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 13 сентября 2011 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с такой позицией арбитражного суда области, администрация г.Смоленска обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование своих доводов заявитель ссылается на то, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости не вправе распоряжаться этим имуществом, поскольку право собственности сохраняется за продавцом. В связи с этим считает, что до государственной регистрации перехода права собственности ответчик пользовался помещением на условиях договора аренды и обязан вносить арендную плату.

Ответчик в письменном отзыве на апелляционную жалобу указывает на то, что истец ошибочно толкует разъяснения, данные в п.60 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", и ссылается на них. Полагает, что регистрация перехода права собственности не означает регистрации самого договора купли-продажи, поэтому договор купли-продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 ГК РФ.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения жалобы, в судебное заседание своего представителя не направили. Истец заявил письменное ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителей, которое удовлетворено судебной коллегией на основании статей 41, 159, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Смоленской области от 13.09.2011 проверены в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного акта.

Судом апелляционной инстанции установлено, что 10.02.2009 между администрацией (арендодатель) и ООО "Талисман" (арендатор) был заключен договор аренды N 2477/09 (л.д. 8-10).

Пунктом 1.1. договора предусмотрено, что арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование (аренду) нежилое помещение площадью 78,4 кв.м, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Попова, д. 20, для использования под закусочную.

Пунктом 1.1.2. договора определено, что срок договора установлен с 01.01. 2009 по 29.12.2009.

Из пункта 3.1. договора следует, что сумма арендной платы за нежилое помещение устанавливается на срок, определенный в подпункте 1.1.2 договора, но не более чем на один год и составляет на момент подписания договора 254558,14 руб. в год.

В соответствии с пунктом 3.2. договора арендатор ежемесячно за аренду нежилого помещения перечислят предоплатой до 5-го числа текущего месяца 21213,18 руб.

01.01.2009 между сторонами был подписан акт сдачи-приемки нежилого помещения в аренду (л.д. 11).

20.01.2010 между администрацией города Смоленска (продавец) и ООО "Талисман" (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 545 (л.д. 14-15).

Согласно пункту 2.1. договора продавец в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение объекта обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить на условиях, изложенных в договоре, объект недвижимого имущества - нежилое помещение площадью 78,4 кв.м (помещения N 1-10), расположенное на 1-м этаже в доме N 20 по улице Попова в городе Смоленске.

01.02.2010 нежилое помещение передано ответчику по акту приема-передачи.

Согласно приложению к договору купли-продажи N 1 стороны согласовали график выкупных платежей с 05.02.2010 по 12.01.2015.

На день рассмотрения дела в суде выкупные платежи внесены частично, согласно вышеуказанному графику.

29.09.2010 произведена государственная регистрация перехода права собственности на указанное имущество.

Истец, ссылаясь на то, что договор аренды до регистрации перехода права собственности являлся действующим и право собственности на нежилое помещение сохранялось за администрацией города, обратился в арбитражный суд с иском, в котором просит суд взыскать с ООО "Талисман" задолженность по арендной плате с февраля 2010 года по сентябрь 2010 года в сумме 168291,23 руб.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами.

Статьей 9 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Исходя из смысла пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор купли-продажи нежилого помещения следует считать заключенным с момента его подписания.

Государственная регистрация договоров купли-продажи объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрена.

В соответствии со статьями 130, 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательной является регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю.

Как установлено пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Исходя из положений статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).

Из анализа указанной нормы следует, что под новацией понимается замена первоначального обязательства, существовавшего между сторонами, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения. Необходимым признаком новации является соглашение сторон о прекращении действия прежнего обязательства и о возникновении нового обязательства, содержащего условие об ином предмете или об ином способе исполнения.

Заключая договор купли-продажи, стороны по своей воле и в своем интересе пришли к соглашению о возникновении между ними нового обязательства, возникшего из правоотношений по отчуждению имущества в собственность.

Таким образом, договор купли-продажи нежилых помещений от 20.01.2010 N 545 вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. С этого же момента отношения сторон, вытекающие из договора аренды от N 2447/09 от 10.02.2009, прекратились. Следовательно, арендная плата за пользование помещениями с февраля 2010 года по сентябрь 2010 года в сумме 168291,23 руб. взысканию с ООО "Талисман" не подлежит. В связи с этим требование истца о взыскании задолженности, а также процентов за пользование чужими денежными средствами являются несостоятельными, необоснованными.

В соответствии с изложенным суд первой инстанции сделал правомерный вывод о том, что с момента заключения договора купли-продажи N 545 от 20.01.2010 отношения сторон, первоначально существовавшие в рамках договора аренды нежилого помещения N 2447/09 от 10.02.2009, прекратились на основании пункта 1 статьи 414 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация), что влечет отказ Администрации в удовлетворении заявленных требований.

Кроме того, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

К моменту заключения договора купли-продажи нежилые помещения уже находились во владении у ООО "Талисман" на основании договора аренды, следовательно, недвижимость признается переданной ответчику с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса).

Заключение договора купли-продажи арендованного имущества прекращает на будущее время обязательство ответчика по внесению арендной платы. С момента заключения договора купли-продажи арендованного имущества изменяется кауза владения этим имуществом. Основанием владения становится не прежний договор аренды, а договор купли-продажи.

Учитывая изложенное, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции и отклоняет доводы заявителя о незаконности и необоснованности судебного акта.

Обстоятельствам дела, исследованным судом первой инстанции, и взаимоотношениям сторон дана правильная правовая квалификация.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Смоленской области по делу N А62-378/2011 от 13 сентября 2011 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 АПК РФ кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

И.Г. Сентюрина

Судьи

М.В.Токарева М.В.Каструба