Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 декабря 2011 г. N 13АП-18133/11

г. Санкт-Петербург

09 декабря 2011 г.

Дело N А21-1582/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 декабря 2011 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Мельниковой Н.А.

судей Глазкова Е.Г., Слобожаниной В.Б.

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Долониной С.И.

при участии:

от истца: адвоката Беловой Е.В. (удостоверение адвоката N 39/693 от 16.06.2008 г.., доверенность б/н от 1.08.2011 г..)

от ответчика: Якимова А.Н. (доверенность N 9 от 03.02.2011 г.., паспорт)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-18133/2011) ООО "РГС Недвижимость"

на решение Арбитражного суда Калининградской области от 18.08.2011 г. по делу N А21-1582/2011 (судья Мялкина А.В.), принятое

по иску ООО "ДЕКАНТЕР"

к ООО "РГС Недвижимость"

о признании договора аренды действующим

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Декантер" (ОГРН1093925037271 ИНН 3906213691, расположенное по адресу: г. Калининград, ул. Тельмана, 5, кв. 28, далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к ООО "РГС Недвижимость" (ОГРН 1037714038416 ИНН 7714311519, расположенное по адресу: город Москва, ул. Большая Ордынка, 40, стр. 4, далее - ответчик, арендодатель) о признании действий незаконными, а договора аренды N 69/39 СС от 15.12.2009 действующим, а также о взыскании 30 000 руб. издержек, связанных с оплатой услуг представителя по ведению дела в суде, расходов по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Исковое заявление принято арбитражным судом с присвоением ему номера А21-1582/2011.

В ходе судебного разбирательства истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил об уточнении исковых требований, просил признать договор аренды N 69/39 СС от 15.12.2009 действующим, взыскать 15 000 руб. расходов на представителя и 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины, указав при этом, что имеется задолженность перед ответчиком по постоянной части арендной платы в сумме 1 450,99 евро (60 941,58руб.) с учетом гарантийного платежа в сумме 9 347,50 евро, а по переменной части арендной платы в сумме 104 157,20 руб. Требование о признании договора действующим мотивировано отсутствием у ответчика оснований для расторжения договора аренды в одностороннем порядке, поскольку арендатором выполнены требования арендодателя от 24.01.2011, 08.02.2011 по уплате существующей задолженности.

16 марта 2011 года в арбитражный суд обратилось ООО "РГС Недвижимость" с иском к ООО "Декантер" о взыскании с него задолженности в размере 14 162,28 евро по постоянной части арендной платы, задолженности в размере 115 953,52 руб. по переменной части арендной платы, 2 920,20 евро неустойки и 18 747 руб. расходов по уплате государственной пошлины. Иск мотивирован наличием задолженности по договору аренды. Одновременно указано, что договор прекращен в одностороннем порядке ввиду неисполнения требований о погашении задолженности, с 01.03.2011 прекращен доступ в арендованные помещения.

Исковое заявление принято арбитражным судом с присвоением ему номера А21-1625/2011.

Определением от 04 апреля 2011 года арбитражный суд, руководствуясь положениями статьи 130 АПК РФ, объединил дело А21-1582/2011 и дело А21-1625/2011 в одно производство с присвоением номера А21-1582/2011.

Решением Арбитражного суда Калининградской области от 18.08.2011 г. по делу N А21-1582/2011 исковое заявление ООО "Декантер" удовлетворено. Договор аренды N 69/39 от 15 декабря 2009 года признан действующим. С ООО "РГС Недвижимость" в пользу ООО "Декантер" взысканы расходы на услуги представителя в размере 10 000 руб. Встречное исковое заявление ООО "РГС Недвижимость" удовлетворено частично. С ООО "Декантер" в пользу ООО "ОГС Недвижимость" взыскана задолженность в размере 5 031,33 евро по постоянной части арендной платы из расчета 42 руб. за 1 евро, 104 157,20 руб. по переменной части арендной платы, пени в размере 1 000 евро из расчета 42 руб. за 1 евро, расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 181 руб. В остальной части встречного иска отказано.

На указанное решение ООО "РГС Недвижимость" подана апелляционная жалоба, в которой, указывая на необоснованность принятого по делу судебного акта, просит его отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Встречные исковые требования удовлетворить. В апелляционной жалобе податель указывает, что, поскольку истцом не было в полном объеме исполнено требование от 24.01.2011 г.., у ответчика имеется право на одностороннее расторжение договора аренды. Податель жалобы считает ошибочным вывод суда первой инстанции о неправомерности направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора аренды от 14.02.2011 г.. Требования, направленные ответчиком в адрес истца от 08.02.2011 г.. и от 11.02.2011 г.. не являлись взаимосвязанными с первоначальным требованием от 24.01.2011 г.. Также податель жалобы ссылается на то, что суд первой инстанции принял уменьшение исковых требований, но не рассмотрел их.

Истец с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве. Указал, что арендатор в срок менее 10 дней исполнил требования арендодателя, в связи с чем, у последнего отсутствовало право на расторжение договора в одностороннем порядке. Последующие требования арендодателя не содержали срока его исполнения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как явствует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 15 декабря 2009 года стороны заключили договор аренды N 69/39 СС в редакции дополнительных соглашений N 1 от 01.02.2010, N 2 от 03.08.2010, N 3 от 25.08.2010, согласно которому ООО "РГС Недвижимость" (арендодатель) предоставил ООО "Декантер" (арендатор) в аренду нежилое помещение литер IX из литера А, общей площадью 376,8 кв.м., находящееся на 1-ом этаже здания - Городского общественного, торгового и делового центра "Clover Citycentre" с подземной автостоянкой, литер А, расположенного по адресу: город Калининград, пл. Победы, дом N 10 сроком до 30.11.2014г. для использования под ресторан (пункт 1.3 договора).

В договоре сторона предусмотрели, что арендная плата состоит из 2 частей: постоянной части арендной платы в размере 25 евро за 1 кв.м. в месяц, включая НДС 18%, то есть 9420 евро и переменной части арендной платы, устанавливаемой арендодателем ежемесячно в размере эквивалентном фактическим расходам арендодателя на содержание объекта, а именно: расходам по оплате электроэнергии, водоснабжения, водоотведения, возмещение затрат за превышение ПДК (предельно допустимых концентраций загрязняющих вредных веществ) в сточных водах объекта аренды с учетом НДС 18% на основании действующих тарифов.

В статье 4 стороны установили условия о размере, порядке перечисления гарантийного платежа, который равен сумме ежемесячной постоянной части арендной платы, то есть 9 420 евро в редакции дополнительного соглашения. 15.09.2009 стороны подписали акт приема-передачи помещения.

Договор и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном порядке 04.10.2010 г..

24.01.2011 арендодатель направил арендатору письмо с требованием о погашении в течение 10 дней имеющейся по состоянию на 24.01.2011 задолженности в размере 14 369,90 евро по постоянной части арендной платы, 47 936,36 руб. по переменной части арендной платы, 2 986,14 евро пени по состоянию на 24.01.2011 г..

Данное письмо арендатором получено.

08.02.2011 арендодатель письмом N 80ИК/С сообщил арендатору, что в дополнение к требованию об уплате задолженности и неустойки от 24.01.2011 арендатору за просрочку уплаты аренды за январь месяц 2011 года по состоянию на 31.01.2011 начислено 197,82 евро пени. Кроме этого указал, что имеется задолженность по переменной части арендной платы в сумме 36 784,03 руб. за декабрь, за что начислена пеня в размере 1 066,74 руб. по состоянию на 08.02.2011, указал также на необходимость доплаты гарантийного платежа в размере 73 евро.

14.02.2011 г.. арендодатель письмом N 87ИК/С уведомил арендатора об одностороннем отказе от исполнения договора аренды указав, что по состоянию на 14.02.2011 арендатор не в полном объеме выполнил требования арендодателя, также указал, что договор расторгнут с 18.02.2011, объект аренды подлежит возврату арендодателю 18.02.2011.

01.03.2011 арендодатель письмом N 167-ИК/С уведомил арендатора о прекращении договора аренды на основании пункта 12.3 договора.

Арендатор, не согласившись с односторонним расторжением договора, обратился в арбитражный суд с иском о признании договора аренды действующим.

Арендодатель обратился в арбитражный суд, указывая на наличие задолженности по договору аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно пункту 12.3 договора аренды арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора в случаях, если Арендатор в течение 15 (пятнадцать) рабочих дней со дня получения Арендатором письменного требования от Арендодателя (либо в течение более длительного срока, установленного Арендодателем) не устранил указанные в таком требовании нарушения Договора.

Материалами дела подтверждается и арендатором не оспаривается, что 24.01.2011 им было получено требование от 24.01.2011, в соответствии с которым арендатор обязан был в течение 10 (десяти) дней погасить задолженность в размере 14 369,90 евро по постоянной части арендной платы, 47 936,36 руб. по переменной части арендной платы, 2 986,14 евро пени, образовавшейся по состоянию на 24.01.2011.

Материалами дела также подтверждается, что арендатор платежными поручениями N 1 и N 10 от 31.12.2010 г.. произвел арендодателю оплату в размере 800 000 руб.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что по условиям договора (пункт 3.1.1) оплата производится по курсу 42 руб. за 1 евро, арендодатель выставил требование на уплату 18 497,38 евро (14 369,90+1 141,34 (47 936,36:42)+2 986,14), арендатор перечислил арендодателю 19 048 евро, то есть на 550,62 евро больше, чем было установлено в требовании.

Поскольку требование по оплате было исполнено арендатором в установленный срок, у арендодателя отсутствовали основания для расторжения договора одностороннем порядке.

Требование арендодателя от 08.02.2011 об уплате 197,82 евро пени, 36 784,03 руб. по переменной части арендной платы и пени в размере 1 066,74 руб., доплаты гарантийного платежа в размере 73 евро, полученное арендатором 09.02.2011, не содержало срока его исполнения.

Указание в письме на то, что требование от 08.02.2011 является дополнением к требованию от 24.01.2011, обоснованно не принято судом первой инстанции во внимание, поскольку пункт 12.3 договора не содержит оговорки о возможности направления дополнительного требования к уже направленному требованию.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно признал договор N 69/39 СС от 15.12.2009 действующим, поскольку у арендодателя отсутствовали основания для расторжения договора в одностороннем порядке.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом исходя из требований закона и условий обязательства.

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата состоит из 2 частей: постоянной части арендной платы в размере 25 евро за 1 кв.м в месяц, включая НДС 18%, то есть 9420 евро и переменной части арендной платы, устанавливаемой арендодателем ежемесячно в размере эквивалентном фактическим расходам арендодателя на содержание объекта, а именно: расходам по оплате электроэнергии, водоснабжения, водоотведения, возмещение затрат за превышение ПДК (предельно допустимых концентраций загрязняющих вредных веществ) в сточных водах объекта аренды с учетом НДС 18% на основании действующих тарифов.

В соответствии с пунктом 3.3 договора постоянная часть арендной платы оплачивается авансовым платежом ежемесячно в срок до 10-го числа расчетного месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя в рублях по курсу ЦБ РФ на день списания денежных средств с расчетного счета арендатора.

Переменная часть арендной платы оплачивается, исчисляемая в рублях, арендатором до 10-го числа месяца, следующего за расчетным на основании счета арендодателя путем начисления денежных средств на расчетный счет арендодателя. При этом в случае неполучения или несвоевременного получения арендатором счета, арендатор обязан произвести оплату переменной части арендной платы в установленный договором срок в размере суммы, предъявленной ему к оплате арендодателем по счету в предыдущем месяце, с последующим перерасчетом.

Суд первой инстанции, оценив представленные сторонами, составленные в одностороннем порядке акты сверки расчетов, пришел к выводу о том, что из расчета ООО "РГС Недвижимость" следует, что задолженность рассчитана с учетом того, что арендатор пользовался помещением в феврале месяце и соответственно арендная плата составила 9 420 евро.

Исходя из изложенного, задолженность ООО "Декантер" составляет 14 162,28 евро.

В части задолженности по переменной части арендной платы, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что ООО РГС Недвижимость" в нарушение статьи 65 АПК РФ не доказало наличие задолженности в размере 115 953,52 руб., поскольку не представлены счета, выставленные арендатору как это предусмотрено пунктом 3.3.2 договора.

Требование о взыскании задолженности по переменной части арендной платы обоснованно удовлетворено судом в сумме 104 157,20 руб.

К требованию о взыскании неустойки в размере 2 920,20 евро суд первой инстанции применил положения статьи 333 ГК РФ, снизив ее размер до 1 000 евро из расчета 42 руб. за 1 евро.

Что касается расходов на оплату услуг представителя, то, оценив объем и характер оказанных представителем заявителя услуг, суд пришел к верному выводу, что требование заявителя об уплате 15 000 руб. в связи с расторжением договора и отсутствием представительства в суде 1-ой инстанции подлежит удовлетворению в размере 10 000 руб. как это установлено пунктом 7.1 договора от 10.03.2011.

Доводы апелляционной жалобы о том, что у ответчика имеется право на одностороннее расторжение договора аренды, отклоняются апелляционным судом.

Согласно пункту 12.3 договора аренды арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора в случаях, если Арендатор в течение 15 (пятнадцать) рабочих дней со дня получения Арендатором письменного требования от Арендодателя (либо в течение более длительного срока, установленного Арендодателем) не устранил указанные в таком требовании нарушения Договора.

Материалами дела подтверждается, что арендатор в срок менее 10 дней исполнил требования арендодателя, в связи с чем, у последнего отсутствовало право на расторжение договора в одностороннем порядке.

Доводы подателя жалобы о том, что требования, направленные ответчиком в адрес истца от 08.02.2011 г.. и от 11.02.2011 г.. не являлись взаимосвязанными с первоначальным требованием от 24.01.2011 г.. также отклоняются апелляционным судом.

Требование арендодателя от 08.02.2011 об уплате 197,82 евро пени, 36 784,03 руб. по переменной части арендной платы и пени в размере 1 066,74 руб., доплаты гарантийного платежа в размере 73 евро, полученное арендатором 09.02.2011, не содержало срока его исполнения.

При буквальном прочтении пункта 12.3 договора, у арендодателя через четыре дня после вручения арендатору требования от 08.02.2011 по уплате указанных сумм, отсутствовали основания для направления арендатору письма от 14.02.2011 с указанием о расторжении договора в одностороннем порядке.

Указание в письме на то, что требование от 08.02.2011 является дополнением к требованию от 24.01.2011, не может быть принято во внимание, поскольку пункт 12.3 договора не содержит оговорки о возможности направления дополнительного требования к уже направленному требованию.

Доводы подателя жалобы о том, что суд первой инстанции принял уменьшение исковых требований, но не рассмотрел их, также отклоняются апелляционным судом, поскольку противоречат материалам дела.

В связи с вышеизложенным апелляционная инстанция не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта, нормы материального и процессуального права применены верно, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 18.08.2011 г.. по делу N А21-1582/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Н.А. Мельникова

Судьи

Е.Г. Глазков В.Б. Слобожанина