Вопрос: Наша организация приобрела здание, часть которого собирается использовать под офис, а оставшуюся площадь сдавать в аренду сторонним юридическим лицам. Можем ли мы принять к вычету НДС по счету-фактуре продавца в полном размере или здесь есть какие-то нюансы? ("ЭЖ Вопрос-Ответ", N 7, июль 2007 г.)

Наша организация приобрела здание, часть которого собирается использовать под офис, а оставшуюся площадь сдавать в аренду сторонним юридическим лицам. Можем ли мы принять к вычету НДС по счету-фактуре продавца в полном размере или здесь есть какие-то нюансы?

Вычеты сумм НДС, предъявленных продавцами налогоплательщику при приобретении основных средств, производятся в полном объеме после принятия на учет данных основных средств. Это предусмотрено абзацем третьим п. 1 ст. 172 НК РФ.

Следовательно, принятие к вычету НДС по купленному вами зданию возможно при выполнении обычных условий принятия к вычету входного НДС по товарам, а именно:

- имеется счет-фактура поставщика с выделенной суммой налога;

- здание приобретено на территории Российской Федерации;

- здание принято к бухгалтерскому учету, что подтверждено соответствующими первичными документами;

- приобретенное здание будет использоваться для операций, облагаемых НДС (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

Последнее условие точно выполняется для той части здания, которая будет сдаваться в аренду, поскольку арендные операции облагаются НДС в общеустановленном порядке.

В отношение "офисной" части здания последнее условие будет выполняться, если все виды деятельности, которые ведет или планирует вести ваша организация с использованием этого здания, облагаются НДС.

Если же какие-либо виды деятельности не облагаются (не будут облагаться) НДС, то всю сумму входного налога по зданию принимать к вычету нельзя. Придется определять долю налога, принимаемую к вычету, и долю налога, включаемую в стоимость основного средства. Это предписано п. 4 ст. 170 НК РФ. Причем порядок такого определения НК РФ не установлен и налогоплательщику вменяется в обязанность описать его в своей учетной политике для целей налогообложения.

В указанной норме говорится только, что пропорция определяется исходя из отношения суммы выручки от облагаемых операций к общей сумме выручки. Также указывается, что без раздельного учета входного налога в отношении товаров (работ, услуг), в том числе основных средств и нематериальных активов, имущественных прав, которые приобретены для выполнения одновременно как облагаемых, так и необлагаемых операций, сумма такого входного налога вычету не подлежит и в расходы, принимаемые к вычету при исчислении налога на прибыль, не включается.

Возможна ситуация, когда на момент принятия здания к учету все виды деятельности организации (как осуществляемые, так и планируемые) облагаются НДС и организация принимает входной налог к вычету в полной сумме, а потом уже появляются какие-то операции, не облагаемые НДС. Тогда будет применяться уже другая норма - абзацы четвертый и пятый п. 6 ст. 171 НК РФ. Ею предусмотрен особый порядок частичного восстановления входного НДС по недвижимости, которую начали использовать для необлагаемых операций.

Теперь о предпоследнем условии для принятия на учет здания.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ). По общему правилу принятие на учет основного средства (как на счет 01 "Основные средства", так и на счет 03 "Доходные вложения в материальные ценности") осуществляется после перехода права собственности.

В то же время допускается объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и фактически эксплуатируемые, принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств (п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Министерства финансов Российской Федерации от 13.10.2003 N 91н). Отметим, что и в налоговом учете объекты основных средств, права на которые подлежат государственной регистрации, также принимаются к учету с момента документального подтверждения факта подачи документов на регистрацию этих прав (п. 8 ст. 258 НК РФ).

Если объект, первоначальная стоимость которого сформирована на дату передачи документов на государственную регистрацию прав собственности, передан по акту приема-передачи в эксплуатацию и организацией на объекте фактически ведется хозяйственная деятельность, данный объект недвижимого имущества обладает всеми признаками основного средства, установленными п. 4 ПБУ 6/01 (письмо Минфина России от 06.09.2006 N 03-06-01-02/35).

Учитывая изложенное, входной НДС по зданию в части, приходящейся на долю облагаемых НДС операций, возможно принять к вычету после подачи документов на государственную регистрацию в случае выполнения всех остальных условий принятия к вычету. Аналогичное мнение приведено в письме Минфина России от 13.07.2005 N 03-04-11/158.

Часть здания, предназначенная для сдачи в аренду, подлежит отражению на счете 03. По нашему мнению, описанный выше порядок применим и к основным средствам, учитываемым на счете 03.

И. Макалкин,

ведущий эксперт АКДИ "ЭЖ"

1 июля 2007 г.

"ЭЖ Вопрос-Ответ", N 7, июль 2007 г.