К вопросу о передаче многоквартирных домов в управление (И.А. Дроздов, "Закон", N 6, июнь 2007 г.)

К вопросу о передаче многоквартирных домов в управление

§ 1. Исходя из буквального толкования ряда положений Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) многоквартирный дом является объектом управления. В частности, об этом свидетельствует наличие в законе указания на договор управления многоквартирным домом, введенный в обиход новым ЖК РФ (ст. 162), а также само название раздела VIII ЖК РФ. Однако теория и практика дают веские основания для сомнений в корректности соответствующей формулировки.

Согласно ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом. Иными словами, по смыслу данной нормы управление многоквартирным домом охватывает собой управление только общим имуществом многоквартирного дома, а не многоквартирным домом в целом.

Действительно, совместное управление возможно и необходимо только в отношении мест общего пользования. В начале 90-х годов прошлого века неопределенность правового режима мест общего пользования стала одной из предпосылок признания мест общего пользования долевой собственностью.

Следует отметить, что режим долевой собственности на места общего пользования не затрагивает прав домовладельцев на квартиры, иные помещения, находящиеся в их индивидуальной собственности. Соответственно решения общего собрания домовладельцев, иных органов, создаваемых в соответствии с ЖК РФ, в том числе о выборе способа управления многоквартирным домом, не могут определять порядок осуществления домовладельцами правомочий в отношении принадлежащих им на праве собственности помещений.

Управление многоквартирным домом по смыслу ЖК РФ предполагает совершение домовладельцами определенных фактических и юридических действий в отношении только общего имущества многоквартирного дома, а не многоквартирного дома в целом. Поэтому понятие "управление многоквартирным домом", используемое ЖК РФ, носит условный характер.

Выбор способа управления многоквартирным домом осуществляет общее собрание домовладельцев, порядок проведения которого определен в ст. 45 ЖК РФ. По смыслу закона способ управления многоквартирным домом может быть избран как на годовом, так и на внеочередном общем собрании.

Количество голосов, которым обладает собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. В свою очередь, доля собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему в этом доме помещения. Следует отметить, что на практике существуют известные затруднения при определении размеров долей в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, принадлежащих домовладельцам. Права домовладельцев на общее имущество многоквартирного дома, как правило, не зарегистрированы, а систематизированная информация об общей площади самостоятельных помещений и мест общего пользования в многоквартирном доме в большинстве случаев отсутствует.*(1) При таких условиях проведение общего собрания домовладельцев оказывается затруднительным.

Согласно закону общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

Последствия отсутствия кворума различны в зависимости от того, созывалось ли годовое или внеочередное общее собрание домовладельцев. В первом случае должно быть проведено повторное общее собрание. Сроки его проведения целесообразно определять в специальном документе, именуемом порядком проведения годового общего собрания и утверждаемом домовладельцами. Применительно к внеочередным общим собраниям закон не содержит требования об их повторном проведении, что не исключает право инициатора собрания инициировать созыв очередного собрания путем направления уведомлений домовладельцам.

Решение о выборе способа управления принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании домовладельцев или их представителей и оформляется протоколом (ст. 46 ЖК РФ). Указанное решение является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и для тех, которые независимо от причин не приняли участия в голосовании или голосовали против (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ). Обязательность такого решения состоит в том, что домовладельцы, не согласные с принятым решением, вынуждены "терпеть" тот или иной выбранный большинством способ и не могут выбрать для себя другой способ управления многоквартирным домом.

Между тем это не означает, что домовладельцы могут принудительно вовлекаться в реализацию неприемлемого для них способа управления общим имуществом. К примеру, в случае образования товарищества собственников жилья домовладелец вправе отказаться вступать в него, при заключении договора со службой заказчика на жилищно-коммунальные услуги домовладелец вправе в нем не участвовать и т.п.

Особым образом осуществляется выбор способа управления в многоквартирных домах, все помещения в которых находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования. Согласно ч. 2 ст. 163 ЖК РФ такие многоквартирные дома могут быть переданы в управление только управляющей организации, которая отбирается по результатам открытого конкурса, проводимого соответствующим органом власти.

ЖК РФ не указывает, применяются ли положения ч. 2 ст. 163 ЖК РФ к случаям, когда помещения в многоквартирном доме находятся в собственности нескольких публично-правовых образований. Следует согласиться с теми авторами, которые полагают, что в данной ситуации выбор способа управления многоквартирным домом осуществляется в общем порядке, т.е. в соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ.*(2)

Положения действующего законодательства нацелены на то, чтобы многоквартирные дома не оставались сколь либо продолжительное время "бесхозяйными". Согласно ч. 4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

К сожалению, ч. 4 ст. 161 ЖК РФ не устанавливает, с какого момента течет указанный в ней годичный срок. Очевидно, таким моментом является приемка в эксплуатацию государственной комиссией вновь возведенного многоквартирного дома либо дата окончания осуществления ранее выбранного домовладельцами способа управления многоквартирного дома.

Следует отметить, что ч. 4 ст. 161 ЖК РФ применяется и в том случае, когда способ управления выбран, но не реализован. Сам по себе термин "реализация способа" весьма неудачен и предполагает различное толкование. В литературе приведены примеры того, что можно считать отсутствием реализации выбранного способа управления домом. В частности, при непосредственном управлении оно подтверждается незаключением собственниками помещений договоров, предусмотренных ст. 164 ЖК РФ. При выборе способа управления товариществом собственников жилья или потребительским кооперативом об отсутствии реализации выбранного способа управления свидетельствует неосуществление собственниками действий по такому созданию. При передаче многоквартирного дома в управление управляющей организации нереализацию выбранного способа управления подтверждает отсутствие заключенного договора с данной организацией.*(3) Очевидно, что в практическом плане данные примеры несостоятельны. Так, государственная регистрация товарищества собственников жилья не гарантирует начало деятельности по обслуживанию многоквартирного дома, впрочем, как и заключение договора с управляющей организацией при условии пассивной позиции домовладельцев. Можно ли в этом случае говорить о том, что способ управления многоквартирным домом "реализован"? Вряд ли. Кроме того, непонятно, кто должен установить факт "нереализации" решения общего собрания домовладельцев. По смыслу закона - орган местного самоуправления, который, по сути, должен дать правовую оценку частноправовым отношениям, складывающимся между товариществом собственников жилья и его членами, жилищным (жилищно-строительным) кооперативом и его членами, домовладельцами и управляющей организацией. Орган местного самоуправления вправе установить, осуществляют ли участники соответствующего отношения (домовладельцы и обслуживающие организации) права и обязанности, возникшие в связи с выбором определенного способа управления, или нет. Если нет, то указанный орган местного самоуправления вправе провести открытый конкурс по выбору новой управляющей организации, прекратив отношения, в которые вступили домовладельцы. Тем самым орган публичной власти приобретает широкие возможности по навязыванию домовладельцам определенного способа управления. Особенно абсурдно данное правило выглядит применительно к случаям, когда домовладельцы избрали в качестве способа управления непосредственное управление собственниками помещений. Трудно даже себе представить, как в этом случае орган местного самоуправления может оценить, реализуется данный способ управления собственниками или нет.

Развивая эту логику дальше, нетрудно прийти к выводу о том, что неплохо бы возложить на орган местного самоуправления обязанность проверять, качественно ли исполняют свои обязанности товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, управляющая организация и т.д., а в случае выявления нарушений предоставить ему право проводит конкурс по выбору другой управляющей организации. Вряд ли такой путь целесообразен. Очевидно, следует избрать более мягкий подход к решению проблемы "обеспечения" каждого многоквартирного дома "субъектом обслуживания" или по крайней мере конкретизировать перечень требований, предъявляемых к домовладельцам при выборе способа управления многоквартирным домом, не пряча эти требования за отнюдь не юридической формулировкой "реализация способа".

Необходимо отметить, что проанализированные правила закона сформулированы скорее в публичном интересе, который состоит в недопущении разрушения жилищного фонда. Между тем ст. 161 ЖК РФ также содержит аналогичные положения, направленные на защиту интересов домовладельцев. Согласно ч. 7 ст. 161 ЖК РФ любой домовладелец в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать орган местного самоуправления провести конкурс по отбору управляющей организации, если орган местного самоуправления не исполнит обязанность по проведению данного конкурса.

Особый порядок выбора способа управления установлен для тех многоквартирных домов, которые уже приняты в эксплуатацию государственной комиссией на момент вступления в силу ЖК РФ. Федеральный закон "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон)*(4) установил для домовладельцев срок (1 января 2007 года), до истечения которого они должны принять решение о выборе способа управления многоквартирным домом. Если такое решение домовладельцами не принято, орган местного самоуправления обязан до 1 мая 2008 года провести открытый конкурс по выбору управляющей организации.

§ 2. Действующее законодательство предоставляет собственникам жилых помещений достаточно широкие возможности по выбору способа управления общим имуществом многоквартирного дома.

Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ к их числу относятся:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление управляющей организацией;

3) управление товариществом собственников жилья;

4) управление жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Сфера осуществления непосредственного управления собственниками помещений в многоквартирном доме существенно расширена новым ЖК РФ. Если ранее закон допускал непосредственное управление кондоминиумом (ныне, читай, многоквартирным домом) только при наличии в кондоминиуме не более четырех домовладельцев, то сейчас указанное ограничение снято.

Непосредственное управление многоквартирным домом отнюдь не предполагает, хотя и не исключает, личное трудовое участие домовладельцев в покраске стен на лестничных клетках, замене стекол, уборке мусора и т.п. Принципиальное отличие данного способа управления многоквартирным домом состоит в отсутствии организации, которая бы, действуя в интересах домовладельцев, определяла конкретный перечень мероприятий, проводимых в отношении общего имущества многоквартирного дома, и порядок их осуществления. При непосредственном управлении домовладельцы сами устанавливают набор услуг по содержанию и/или работ по ремонту общего имущества, а также заключают соответствующие договоры и договоры на предоставление так называемых коммунальных услуг, не поручая совершение указанных действий третьим лицам.

Как следует из ст. 164 ЖК РФ, решения о том, с кем и на каких условиях заключать договоры, направленные на обслуживание общего имущества, принимаются на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, в котором, как правило, должно быть указано лицо, уполномоченное домовладельцами заключать такие договоры. К сожалению, закон недостаточно четко определяет, кто выступает заказчиком по данным договорам: все домовладельцы или только те из них, которые проголосовали за заключение соответствующего договора. Поскольку ч. 1 ст. 164 ЖК РФ допускает участие в качестве одной стороны договора большинства (а не всех) домовладельцев, то, очевидно, в качестве стороны следует рассматривать только домовладельцев, поддержавших заключение соответствующего договора, что вытекает из принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ). Указанный вывод, в свою очередь, порождает необходимость исследования отношений, возникающих в данном случае между домовладельцами - участниками договора с обслуживающей организацией и иными домовладельцами. Хотя договорные отношения между данными лицами не возникают, это не освобождает домовладельцев, отказавшихся от заключения договоров на обслуживание многоквартирного дома, от участия в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме, которое соразмерно их доле в праве общей собственности на это имущество (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ). Таким образом, они должны оплачивать падающую на них долю в общей сумме денежных средств, перечисляемых домовладельцами исполнителям (подрядчикам) по договорам на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, при условии, что соответствующие платежи могут быть отнесены к необходимым расходам. В противном случае домовладельцы, не участвовавшие в заключении данных договоров, вправе обжаловать обоснованность размера причитающегося с них платежа в судебном порядке.

ЖК РФ предлагает только один механизм координации усилий домовладельцев по непосредственному управлению многоквартирным домом - общее собрание домовладельцев, которое принимает решения по отдельным конкретным вопросам. Между тем зачастую возникает потребность системно и на продолжительный срок определить перечень и/или характер мероприятий по содержанию и ремонту общего имущества. Соответствующую задачу способен решить квазиучредительный документ, которым применительно к отношениям между домовладельцами мог бы стать договор простого товарищества.

Данная договорная конструкция способствует достижению общей цели домовладельцев, состоящей в обеспечении комфортных условий их проживания, а также координации деятельности домовладельцев по непосредственному управлению многоквартирным домом, в том числе позволяет определить лицо или лиц, которые уполномочены представлять интересы домовладельцев в течение всего срока действия договора (п. 1 ст. 1044 ГК РФ). Такой договор не обязательно должен быть заключен всеми домовладельцами. Достаточно, чтобы в нем участвовали домовладельцы, проголосовавшие за выбор рассматриваемого способа управления.

ЖК РФ не предполагает координации усилий домовладельцев по всем вопросам обслуживания общего имущества. Согласно ч. 2 ст. 164 ЖК РФ договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. Такой подход не соответствует положениям ГК РФ, согласно которым договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации. Между тем на практике сети энергоснабжающей организации имеют присоединение к сети многоквартирного дома в целом, не имея непосредственного присоединения к сетям каждого из домовладельцев, что исключает соблюдение правила п. 2 ст. 539 ГК РФ в случае применения нормы ст. 164 ЖК РФ. Кроме того, предложенная схема заключения договоров энергоснабжения не устанавливает порядок обеспечения энергией и иным товаром, передаваемым через присоединенную сеть (вода, газ), мест общего пользования, которые, бесспорно, в таком товаре нуждаются. В частности, речь идет об отоплении и освещении подъездов, работе лифта и т.п. По крайней мере, ЖК РФ не устанавливает, должен ли договор энергоснабжения между домовладельцем и энергоснабжающей организаций предусматривать передачу домовладельцу через присоединенную сеть товара в объеме, необходимом как для удовлетворения нужд принадлежащего ему жилого помещения, так и мест общего пользования в падающей на него доле.

§ 3. Отношения между домовладельцами и управляющей организацией строятся на основании договора управления. В литературе долгое время была широко распространена та точка зрения, что наиболее подходящим для юридического оформления соответствующих отношений является договор возмездного оказания услуг.*(5) В качестве примера, как правило, анализировались отношения между домовладельцами и службой заказчика на жилищно-коммунальные услуги. Характеристика данных отношений в качестве обязательств возмездного оказания услуг, подряда была столь широко распространена, что нашла отражение в нормативных актах. В частности, в Санкт-Петербурге были разработаны примерные формы договоров, рекомендуемые для оформления отношений между домовладельцами и службой заказчика на жилищно-коммунальные услуги.*(6) По своей природе такие договоры могут быть охарактеризованы в качестве подрядных или возмездного оказания услуг.

Использование указанных разновидностей договоров для регулирования отношений между домовладельцами и уполномоченной государством службой заказчика на жилищно-коммунальные услуги было не вполне корректно, поскольку ни один из названных договоров адекватно не отражал суть отношений, которые возникали в данном случае.

Видимо, этим было обусловлено появление новой договорной конструкции - договора управления многоквартирным домом. Исходя из названия договора можно предположить, что договор управления по своей правовой природе тесно примыкает к договору доверительного управления, правила о котором есть в ГК РФ. Такой вывод подтверждает и более детальное знакомство с сущностью договора управления многоквартирным домом, которое обнаруживает принципиальную общую черту с договором доверительного управления - единство целей, преследуемых в обоих договорах.

Основная цель договора, заключаемого между домовладельцами и управляющей организацией, - возложить бремя осуществления правомочий собственника на другое лицо, способное их эффективно использовать в интересах собственника.*(7) Заключая такого рода договор, домовладельцы желают снять с себя ответственность, связанную с управлением общим имуществом. Действительно, иногда проще уплачивать управляющей организации определенную плату, чем вести ежедневную работу по управлению общим имуществом, сопряженную с многочисленными проблемами. В то же время ни договоры возмездного оказания услуг, ни договоры подряда не предназначены для решения данных задач. В отличие от доверительного управления, при котором доверительный управляющий в течение определенного срока осуществляет целый комплекс юридических и фактических действий, подряд и возмездное оказание услуг предполагают совершение исполнителем (подрядчиком), как правило, разовых действий. Отметим, что договор управления многоквартирным домом как раз и предполагает совершение управляющей организацией комплекса юридических и фактических действий в интересах домовладельцев, причем не разового, а постоянного характера в течение определенного договором срока.

К сожалению, действующий ЖК РФ, сохранив в названии договора термин "управление", придал ему несколько иное содержание. В определении договора управления отсутствует указание на передачу общего имущества в управление управляющей организации, в то время как именно передача имущества является конститутивным признаком договора доверительного управления. Напротив, содержание договора управления многоквартирным домом составляет выполнение работ и оказание услуг (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Предложенная модель договора управления многоквартирным домом застыла где-то посередине между договорами подряда, возмездного оказания услуг, энергоснабжения и договором доверительного управления. Все это создает неопределенность в том, подлежат ли при регулировании соответствующих отношений субсидиарному применению нормы о поименованных в ГК РФ гражданско-правовых договорах, а если подлежат, то каких. Вероятно, данный вопрос должен решаться отдельно в каждом конкретном случае в соответствии с правилами ГК РФ о смешанных договорах, что допускает применение к отношениям между заказчиком и управляющей организаций норм о договорах подряда, энергоснабжения, возмездного оказания услуг, доверительного управления, иных договоров, элементы которых содержатся в договоре управления многоквартирным домом.

При заключении договора управления многоквартирным домом непосредственно домовладельцами имеет место множественность лиц на стороне заказчика независимо от того, был ли всеми домовладельцами подписан один договор либо с каждым домовладельцем подписывался отдельный договор. Иными словами, характер оформления договорных отношений не затрагивает их существа.

Между тем непонятно, выступают ли в качестве заказчика все домовладельцы либо только те, которые поддержали заключение договора с соответствующей управляющей организацией. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Таким образом, по смыслу закона договор заключается со всеми домовладельцами, в том числе с теми, которые не участвовали в общем собрании домовладельцев либо голосовали против принимаемого решения. Впрочем, механизм исполнения данного положения закона в случае отказа домовладельца от заключения договора пока не вполне понятен. Норма закона (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ) сформулирована таким образом, что не позволяет однозначно установить, является ли заключение договора управления для домовладельца обязательным, а решение общего собрания домовладельцев в многоквартирном доме основанием для понуждения собственников к заключению указанных договоров. Если даже предположить, что это так, то возникают проблемы другого рода.

Дело в том, что такое решение ставит домовладельцев многоквартирного дома, передавшего его в управление управляющей организации, в худшее положение по сравнению с домовладельцами в многоквартирном доме, где создано товарищество собственников жилья. Согласно Постановлению КС РФ от 03.04.1998 домовладельцы, отказавшиеся от вступления в товарищество, обязаны нести только необходимые расходы, связанные с управлением многоквартирным домом в целях его содержания и эксплуатации. Собственно говоря, именно такого решения, а не запрета самого по себе принудительного членства в товариществе ждали многие домовладельцы от решения КС РФ. Между тем модель ст. 162 ЖК РФ предлагает домовладельцам, не согласным с решением общего собрания домовладельцев или не участвовавшим в нем, более жесткие условия, а именно: участие в расходах на управление многоквартирного дома в том объеме, в каком предложит принявшее соответствующее решение большинство домовладельцев, а такие расходы могут существенно превышать необходимые.

В этом плане более применим иной механизм заключения договора с управляющей организацией, при котором заказчиком являются лишь домовладельцы, которые согласились на общем собрании с заключением данного договора и его условиями или впоследствии присоединились к нему. Данный поход, однако, не освобождает домовладельцев, не заключивших договор с управляющей организацией, от обязанности компенсировать приходящиеся на их долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома необходимые расходы, произведенные управляющей организацией. Отношения между домовладельцами и управляющей организацией в этом случае могут быть квалифицированы как ведение чужих дел без поручения. Если размер необходимых расходов меньше, нежели сумма, подлежащая уплате управляющей организации, то соответствующая разница ложится исключительно на домовладельцев, заключивших договор управления многоквартирным домом.

Закон не формулирует четко перечень прав и обязанностей управляющей организации, что объяснимо. Предполагается, что они должны быть определены договором. В.Н. Литовкин полагает, что права управляющей организации уже прав доверительного управляющего, поскольку задания заказчика связаны с ограниченным кругом выполняемых работ определенной направленности, заключением договоров энергоснабжения и подрядных работ по капитальному ремонту жилых домов.*(8) С данным выводом нельзя полностью согласиться, поскольку перечень юридических и фактических действий, совершение которых поручается управляющей организации, является открытым и ограничен только целью ее деятельности - управление многоквартирным домом.

В самом общем виде обязанности управляющей организации по управлению общим имуществом могут быть объединены в две группы.

Во-первых, управляющая организация обязана осуществлять в интересах домовладельцев юридические и фактические действия, непосредственно связанные с общим имуществом. Речь идет о выполнении/оказании разнообразных работ/услуг. Очевидно, договор управления многоквартирным домом может предусматривать право управляющей организации для выполнения/оказания ряда работ/услуг привлекать третьих лиц, а также определять порядок и очередность выполнения/оказания таких работ/услуг.

Во-вторых, управляющая организация обязана обеспечивать предоставление домовладельцам коммунальных услуг, которые в подавляющем большинстве случаев приобретаются у специализированных организаций.

Для обеспечения стабильности отношений между домовладельцами и управляющей организацией закон предоставляет домовладельцам право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом путем принятия решения о выборе или изменения способа управления не ранее, чем по истечении каждого последующего года со дня заключения данного договора. Исключения из указанного правила предусмотрены для случая неисполнения управляющей организацией условий договора, при котором домовладельцы вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом в любое время.

§ 4. При передаче функций по управлению многоквартирным домом товариществу собственников жилья договор управления не заключается. Между тем трудно согласиться с мнением авторов, которые полагают, что отношения товарищества собственников жилья с членами товарищества строятся в этом случае на основании членства.*(9)

Само по себе членство в товариществе собственников жилья не дает его членам права требовать от товарищества осуществления функций по управлению многоквартирным домом. Согласно ЖК РФ передача функций по управлению многоквартирным домом товариществу собственников жилья предполагает принятие домовладельцами двух решений: о выборе соответствующего способа управления и о создании товарищества собственников жилья. Таким образом, право требовать от товарищества осуществления функций по управлению многоквартирным домом принадлежит членам товарищества только в том случае, если соответствующие полномочия делегированы товариществу домовладельцами.

Аргументом в пользу "нечленского характера" отношений по управлению многоквартирным домом между членами товарищества и товариществом собственников жилья служит также то, что аналогичные отношения существуют между товариществом и лицами, не являющимися его членами. Товарищество собственников жилья управляет не только имуществом своих членов, но и лиц, которые по каким-либо причинам не пожелали вступать в товарищество, однако в силу обязательности для них решения большинства домовладельцев вынуждены согласиться с делегированием товариществу собственников жилья полномочий по управлению общим имуществом. Таким образом, отношения между членами товарищества и товариществом собственников жилья по управлению многоквартирным домом являются по своей природе внешними, не затрагивают имущественные связи внутри товарищества и соответственно не являются членскими.

Как уже было отмечено, передача многоквартирного дома в управление товариществу собственников жилья, как правило, состоит из двух этапов: принятия решения о выборе соответствующего способа управления и создании товарищества собственников жилья. К сожалению, закон не установил, какой из этих этапов является первым. Наиболее распространен и логичен вариант, при котором выбор способа управления предшествует созданию товарищества. Однако на этом пути инициаторов передачи многоквартирного дома в управление товариществу могут поджидать неожиданности.

Согласно ч. 3 ст. 135 ЖК РФ число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. В то же время для принятия решения о выборе способа управления многоквартирным домом достаточно большинства голосов от общего числа голосов, принимающих участие в голосование (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Таким образом, для принятия решения о выборе способа управления многоквартирным домом требуется меньшее число голосов, нежели для принятия решения о создании товарищества собственников жилья, а значит, ситуация, при которой способ управления многоквартирным домом избран, а товарищество не создано, вполне реальна.

В этой связи было бы целесообразно ограничиться следующим правилом: товарищество собственников жилья вправе осуществлять управление многоквартирным домом с момента государственной регистрации без какого-либо специального решения домовладельцев о выборе соответствующего способа управления многоквартирным домом. Указанный вывод исходит из презумпции: домовладельцы, принимая решение о создании товарищества собственников жилья и вступлении в его члены, имеют намерение передать товариществу функции по управлению многоквартирным домом, а следовательно, в данной ситуации проведение дополнительного общего собрания домовладельцев для решения вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом излишне.

По смыслу ЖК РФ домовладельцы, не согласные с принятым решением или отсутствовавшие на общем собрании домовладельцев, не участвуют в учреждении товарищества собственников жилья и впоследствии вправе не вступать в него.

Это, однако, не означает, что интересы домовладельцев, не вступивших в товарищество собственников жилья, не должны учитываться товариществом собственников жилья при управлении многоквартирным домом. Ряд решений может быть принят товариществом лишь в том случае, если такие решения не нарушают прав и законных интересов домовладельцев (ч. 2 ст. 137 ЖК РФ). Кроме того, по смыслу ЖК РФ домовладельцы, не вступившие в товарищество собственников жилья, не освобождаются от участия в необходимых расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).

ЖК РФ, к сожалению, не решает вопроса о соотношении компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, управляемом товариществом собственников жилья, и общего собрания членов товарищества собственников жилья. Точнее говоря, неясно, вправе ли товарищество собственников жилья принимать решение по вопросам, отнесенным ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Анализ ЖК РФ показывает, что чаще всего общее собрание членов товарищества вправе принимать решения по любым вопросам, в том числе входящим в компетенцию общего собрания собственников помещений. Сложнее ответить на вопрос о том, какие решения вправе принимать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, управляемом товариществом собственников жилья. Хотя закон не содержит каких-либо ограничений на этот счет, допущение параллельной деятельности указанных органов управления*(10) неизбежно приведет к принятию взаимоисключающих решений, противостоянию между товариществом и не вступившими в него домовладельцами. Неограниченные полномочия общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме открывают путь вмешательству данного квазиоргана в деятельность юридического лица (товарищества собственников жилья), по отношению к которому общее собрание собственников не наделено какими-либо правами. С.Г. Певницкий и Е.А. Чефранова справедливо отмечают, что сосуществование двух органов управления многоквартирным домом, а следовательно, двух форм управления (непосредственной и товариществом собственников жилья) противоречит самой идее ЖК РФ.*(11)

В этой связи целесообразно на период управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья законодательно ограничить компетенцию общего собрания домовладельцев, разрешив ему принимать решения лишь об изменении способа управления многоквартирным домом.

Передача домовладельцами функций по управлению многоквартирным домом товариществу собственников жилья отнюдь не предполагает исполнения данных функций самим товариществом. Согласно ч. 1 ст. 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе заключать договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества.

Таким образом, ЖК РФ предоставляет товариществу собственников жилья широкие возможности по определению модели своей деятельности: от управления многоквартирным домом исключительно своими силами до передачи всех функций по управлению третьим лицам. Допустимо использование и "промежуточной" модели, при которой часть функций по управлению осуществляется непосредственно товариществом собственников жилья, а часть - привлекаемыми им лицами. При этом при "промежуточной" модели товарищество может использовать элементы самостоятельного и несамостоятельного управления многоквартирным домом в самых различных сочетаниях в зависимости от обстоятельств. Охарактеризуем данные модели более подробно.

Самостоятельное осуществление товариществом собственников жилья всех функций по управлению многоквартирным домом требует от домовладельцев наибольших затрат. Выбор данной модели предполагает самостоятельное осуществление товариществом собственников жилья как так называемого финансово-хозяйственного, так и технического управления.*(12)

"Финансово-хозяйственное" управление подразумевает ведение "кабинетной" управленческой деятельности. Оно включает в себя, в частности: 1) составление бюджета товарищества собственников жилья на год, определяемого исходя из предстоящих затрат, в состав которых включаются, например, расходы по текущей эксплуатации и ремонту общего имущества, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию; 2) заключение товариществом собственников жилья сделок, связанных с привлечением кредитов банков, продажей, сдачей в аренду оборудования, инвентаря, других материальных ценностей и т.п. Иными словами, в блок "финансово-хозяйственного" управления входит вся та деятельность, которая, используя современную терминологию, может быть охарактеризована как менеджерская.

"Техническое" управление, в свою очередь, тесно связано с эксплуатацией многоквартирного дома и включает в себя, в частности: техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, выполнение работ по его санитарному содержанию, ликвидацию аварии и проведение ремонтно-восстановительных работ, обеспечение охраны многоквартирного дома и т.п.

Осуществление большинства из перечисленных видов деятельности самим домовладельцам - членам товарищества, как правило, не под силу. Для ведения данной деятельности товариществом собственников жилья может быть создано домоуправление, которое представляет собой структурное подразделение товарищества собственников жилья: наподобие управления либо отдела. Работники домоуправления связаны трудовыми отношениями с товариществом и, как правило, набираются из числа сторонних специалистов, а не домовладельцев, которые, впрочем, при наличии соответствующих навыков также могут быть приняты на работу в товарищество (домоуправление) в качестве обслуживающего персонала. Несомненно, организация домоуправления требует больших затрат. В связи с этим осуществление "технического" управления непосредственно товариществом собственников жилья возможно на практике, по-видимому, лишь в многоквартирных домах, где имеется достаточное количество состоятельных домовладельцев, готовых нести издержки по содержанию действующего на постоянной основе домоуправления.

Антиподом самостоятельного управления многоквартирным домом является передача его в управление третьим лицам. В этом случае между товариществом собственников жилья и специализированной организацией, оказывающей подобного рода услуги, заключается так называемый договор управления (ст. 162 ЖК РФ). Описанная модель в значительной мере девальвирует роль товарищества собственников жилья, которое в этом случае практически устраняется от управления многоквартирным домом. Задача товарищества сводится лишь к грамотному выбору организации, которая будет осуществлять управление общим имуществом.

Гораздо более привлекательна так называемая "промежуточная" модель, при которой функции по непосредственному управлению многоквартирным домом разделены между товариществом собственников жилья и третьими лицами. В частности, возможен вариант, при котором за товариществом собственников жилья сохраняются функции по "финансово-хозяйственному" управлению, а функции по "техническому" управлению отдаются на откуп одному или нескольким сторонним юридическим и физическим лицам. При этом отношения товарищества собственников жилья с третьими лицами регулируются прежде всего договорами подряда и возмездного оказания услуг.

§ 5. Несколько иначе выглядит структура отношений по управлению многоквартирным домом между членами жилищных, жилищно-строительных кооперативов и указанными кооперативами. Согласно ч. 3 ст. 124, ч. 1 ст. 128 ЖК РФ до момента полной выплаты паевого взноса член жилищного кооператива лишь владеет и пользуется жилым помещением, собственником которого является жилищный, жилищно-строительный кооператив. По смыслу ст. 110 ЖК РФ в силу отношений, существующих между кооперативом и его членами, жилищный, жилищно-строительный кооператив обязан не только предоставить члену кооператива во владение и пользование жилое помещение, но и оказывать ему коммунальные услуги, а также обеспечить надлежащее содержание и своевременный ремонт многоквартирного дома. Указанные отношения не являются отношениями по управлению многоквартирным домом, поскольку члены кооператива, будучи лишь владельцами и пользователями, а не собственниками жилых помещений, не вправе быть "заказчиком" деятельности по управлению многоквартирным домом. Строго говоря, в данном случае жилищный, жилищно-строительный кооператив как собственник помещений в многоквартирном доме осуществляет такое управление самостоятельно.

Закон не запрещает жилищному (жилищно-строительному) кооперативу делегировать указанные полномочия третьим лицам. Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ жилищный (жилищно-строительный) кооператив вправе передать функции по управлению многоквартирным домом управляющей организации. Очевидно, соответствующие функции могут быть переданы жилищным (жилищно-строительным) кооперативом и товариществу собственников жилья.

Сложнее ответить на вопрос, вправе ли прочие домовладельцы - лица, полностью внесшие паевой взнос, избрать иной способ управления многоквартирным домом, отобрав соответствующие функции у жилищного жилищно-строительного) кооператива. Формально такая возможность может появиться в тот момент, когда площадь, приходящаяся на выкупленные членами кооператива помещения в многоквартирном доме, составит более пятидесяти процентов от общей площади расположенных в нем помещений, т.е. в том случае, при котором жилищный (жилищно-строительный кооператив) утратит большинство голосов на общем собрании домовладельцев. Положения ЖК РФ вроде бы не ограничивают домовладельцев в праве осуществить такой выбор (ч. 2 ст. 44, ст. 46, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ). Однако в этом случае необходимо определить, какова судьба жилищного (жилищно-строительного) кооператива, который в силу решения домовладельцев лишен возможности достижения цели, определенной законом. Наиболее очевидное решение данной коллизии - ликвидация кооператива. Действующее законодательство, правда, не содержит требования о принудительной ликвидации юридического лица в данном случае. Следовательно, кооператив может быть ликвидирован его членами в добровольном порядке в связи с невозможностью достижения целей его деятельности.

Указанный вывод, бесспорно, приложим к ситуации, когда все помещения в кооперативе выкуплены его членами, но в то же время абсолютно неприемлем для случаев, когда ряд членов еще не выплатил полностью свои паи. В этом случае жилищный кооператив должен существовать для достижения основной своей цели - удовлетворения потребностей своих членов в жилье, а следовательно, не может быть ликвидирован.

Отношения управления многоквартирным домом между жилищным (жилищно-строительным) кооперативом и членом кооператива возникают лишь в момент полной выплаты членом паевого взноса и соответственно приобретения им права собственности на жилое помещение. Однако остаются ли при этом данные отношения членскими или приобретают иное содержание? Скорее всего в этом случае они тождественны отношениям по управлению многоквартирным домом, существующим между товариществом собственников жилья и его членами, т.е. не являются членскими.

И.А. Дроздов,

доцент кафедры гражданского права Санкт-Петербургского

государственного университета,

кандидат юридических наук

"Закон", N 6, июнь 2007 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См.: Певницкий С.Г., Чефранова Е.Л. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М., 2006. С. 204-207.

*(2) Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий / под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2005. С. 625.

*(3) Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий / под ред. П.В. Крашенинникова. М., 2005. С. 612.

*(4) СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 15.

*(5) Городов О.А., Николаева И.И. О некоторых особенностях жилищно-коммунальной реформы // Петербургский домовладелец. 1998. N 2. С. 13.

*(6) См., напр.: распоряжение КУГИ Санкт-Петербурга от 10.07.1997 N 725-р с изменениями на 11.02.1998 "Об утверждении примерной формы договора с собственником жилого помещения (квартиры, комнаты) на техническое обслуживание и ремонт жилого помещения, общего имущества дома и предоставление коммунальных услуг"; Приказ Минстроя России от 20.08.1996 N 17-113 "Об утверждении Положения о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве" и т.д.

*(7) Цель рассматриваемого договора совпадает с целью договора доверительного управления (см., напр.: Гражданское право: учебник/под ред. А.Л. Сергеева, Ю.К. Толстого. Т. 1. М., 1997. С. 583, 588; Гражданское право России / под ред. О.И. Садикова. Ч. 2. М., 1997. С. 565; Ясус М.В. Доверительное управление и траст как правовые способы передачи имущества в управление: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. СПб., 2000. С. 15).

*(8) Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М., 2005. С. 267.

*(9) Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий / под ред. П. В. Крашенинникова. М., 2005. С. 617.

*(10) Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является квазиорганом управления, поскольку оно, существуя вне рамок юридического лица, наделено известной компетенцией. Следует согласиться, что общее собрание является особой формой осуществления общих правомочий собственников (См.: Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Указ. соч. М., 2006. С. 226).

*(11) Там же. С. 252.

*(12) Термины "финансово-хозяйственное" и "техническое" управление условны и избраны сугубо в методологических целях.