Вопрос: Правомерно ли учитывать арендные платежи по договору аренды здания в целях налогообложения прибыли, если договор аренды со сроком действия год и более не зарегистрирован? ("Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", N 14, июль 2007 г.)

Правомерно ли учитывать арендные платежи по договору аренды здания в целях налогообложения прибыли, если договор аренды со сроком действия год и более не зарегистрирован?

Прежде всего напомним, что в соответствии со ст. 4 Федерального закона N 122-ФЗ*(1), ст. 131 ГК РФ сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации. Однако в п. 2 ст. 651 ГК РФ уточняется, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным после ее проведения. Таким образом, договор аренды, заключенный на срок менее года, обязательной регистрации не подлежит.

Обратите внимание: формулировка, например, "с 1 мая 2007 года по 30 апреля 2008 года", по мнению судей (Информационное письмо ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"), означает, что договор заключен на один год и, следовательно, подлежит госрегистрации.

Расходы по незарегистрированным договорам (незаключенным в установленном порядке) могут быть признаны экономически необоснованными, и, как следствие, они не принимаются в уменьшение налогооблагаемой базы по прибыли как не соответствующие условиям, установленным п. 1 ст. 252 НК РФ (письма Минфина РФ от 12.07.2006 N 03-03-04/2/172, от 17.02.2006 N 03-03-04/3/3, ФНС РФ от 13.07.2005 N 02-1-07/66, УФНС по г. Москве от 22.08.2006 N 20-12/74633).

Справедливости ради отметим, что существует и другая позиция. Критерии признания расходов определены ст. 252 НК РФ. В рассматриваемом случае затраты произведены для осуществления деятельности, цель которой - получение дохода. Налоговый кодекс обязывает документально подтвердить произведенные расходы, а не правомерность заключенного договора аренды. Поэтому если у арендатора есть договор аренды, акты приема-передачи помещений, платежные документы, то требования кодекса выполняются. Другими словами, отсутствие государственной регистрации договоров аренды не влияет на порядок учета сумм арендной платы при исчислении налога на прибыль организаций.

К тому же налогоплательщиков поддерживают суды. Так, в Постановлении от 14.02.2007 N Ф03-А59/06-2/5389 ФАС ДВО указал, что отсутствие регистрации договора аренды при подтверждении факта использования арендованного помещения и несения расходов по оплате арендных платежей не может служить основанием для неучета таких расходов в составе затрат. Аналогичные выводы можно увидеть в постановлениях ФАС ЗСО от 04.04.2007 N Ф04-1979/2007(33065-А27-26), ФАС УО от 25.01.2007 N Ф09-12242/06-С2, ФАС ДВО от 27.09.2006 N Ф03-А73/06-2/3152, ФАС СЗО от 21.04.2006 N А56-24327/2005, ФАС ПО от 03.05.2005 N А55-14674/2004-41 и др.

Тем не менее (несмотря на многочисленную арбитражную практику) во избежание споров с налоговыми органами рекомендуем не пренебрегать (в случае необходимости) государственной регистрацией прав на недвижимость и сделок с ней.

Д.В. Дурново,

главный редактор издательства "Аюдар Пресс"

15 июля 2007 г.

"Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", N 14, июль 2007 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".