Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2011 г. N 02АП-7048/11

г.Киров

15 декабря 2011 г.

Дело N А31-319/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 декабря 2011 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой С.Г.,

судей Великоредчанина О.Б., Губиной Л.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шмыриной А.М.,

при участии в судебном заседании представителей сторон:

от истца - по доверенности Зиновьевой М.П.

от ответчика - по доверенности Стрельниковой Е.Ю.

от третьего лица - по доверенности Забродиной Е.В.

рассмотрев в судебном заседании, проведенном путем использования систем видеоконференц-связи, апелляционную жалобу истца общества с ограниченной ответственностью "Подсобное хозяйство"

на решение Арбитражного суда Костромской области от 22.09.2011 по делу N А31-319/2010, принятое судом в составе судьи Егоровой О.Ю.

по иску общества с ограниченной ответственностью "Подсобное хозяйство" (ИНН: 4401047797, ОГРН: 1044408628164)

к Департаменту государственного имущества и культурного наследия Костромской области (ИНН: 4401011825, ОГРН: 1024400511926)

третьи лица: Администрация города Костромы,

Управление территориального планирования, городских земель, градостроительства, архитектуры и муниципального имущества Администрации города Костромы (ИНН: 4401006568, ОГРН: 1034408610411),

Федеральное государственное учреждение "Земельная кадастровая палата по Костромской области" (ИНН: 4401020185, ОГРН: 1034408616505)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Подсобное хозяйство" (далее -ООО "Подсобное хозяйство", истец, заявитель) обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту государственного имущества и культурного наследия Костромской области (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования и просил суд обязать ответчика изложить пункты 1.2 и 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 18.11.2009 года N 429 в следующей редакции:

Пункт 1.2. Сведения о земельном участке, являющемся предметом договора:

Местоположение: Костромская область, г. Кострома, ул. Запрудня, д.1.

Общая площадь: 53 454,74 кв.м.

Категория земель: земли населенных пунктов.

Разрешенное использование /назначение/: земли сельскохозяйственного использования.

Границы Земельного участка определяются в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка.

Ограничения Земельного участка: нет."

Пункт 2.1. Цена продажи Земельного участка определена в соответствии с расчетом выкупной цены Земельного участка (приложение к договору) и составляет 272 руб. 62 коп." (с учетом уточнения исковых требований).

Правовым основанием заявленных требований истец указал статью 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановление Губернатора Костромской области от 13 мая 2002 года N 192 "О выкупной цене земли на территории Костромской области".

Решением Арбитражного суда Костромской области от 22.09.2011 в удовлетворении исковых требований отказано. Пункты 1.2, 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 18.11.2009 г. N 429 между Департаментом государственного имущества и культурного наследия Костромской области и ООО "Подсобное хозяйство" приняты в следующей редакции:

"п. 1.2. Сведения о Земельном участке, являющемся предметом Договора.

Местоположение: Костромская область, г. Кострома, ул. Запрудня, д.1.

Общая площадь: 53454,74 кв.м.

Кадастровый номер: 44:27:02 03 45:0002.

Категория земель: земли населенных пунктов.

Разрешенное использование /назначение/: для эксплуатации зданий и сооружений свинокомплекса.

Границы земельного участка определяются в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка.

Ограничения Земельного участка: нет.

п. 2.1. Цена продажи Земельного участка определена в соответствии с расчетом выкупной цены Земельного участка (приложение к договору) и составляет 2 054 786 (два миллиона пятьдесят четыре тысячи семьсот восемьдесят шесть) рублей 84 копейки".

Суд исходил из того, что требования истца о принятии спорных пунктов договора в представленной им редакции не подтверждены материалами дела, выкупная цена земельного участка подлежит определению на момент подачи заинтересованным лицом заявления, пункты 1.2, 2.1 договора купли-продажи земельного участка следует принять в редакции Департамента.

Не согласившись с принятым решением, ООО "Подсобное хозяйство" обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобе указал, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, при вынесении решения судом нарушены нормы материального права.

ООО "Подсобное хозяйство" считает, что представило в материалы дела допустимые доказательства, подтверждающие, что земельный участок имеет категорию - земли населенных пунктов (земли поселений), разрешенное использование - земли сельскохозяйственного использования.

Заявитель считает, что исходя из нормативно-правовых актов Костромской области, выкупная цена спорного земельного участка должна определяться с учетом назначения участка и его кадастровой стоимости в размере 18 174, 61 руб. с применением налоговой ставки 0,3%, что составляет в размере 272, 62 руб.

Ответчик и третьи лица в отзывах на апелляционную жалобу просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области от 22.09.2011 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители истца, ответчика и третьего лица Управления территориального планирования администрации города Костромы в судебном заседании поддержали свои доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзывах на нее соответственно.

Арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Материалами дела подтверждаются следующие фактические обстоятельства.

ООО "Подсобное хозяйство" на праве собственности принадлежат здания свинокомплекса площадью 761,8 квадратного метра, Литеры Г, Г1 и Г2, и кормохранилища площадью 382,3 квадратного метра, литер В, расположенные по адресу: город Кострома, улица Запрудня, дом 1, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 27.10.2004 серии 44-ААN 162661 И266118.

Между Комитетом по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации города Костромы и ООО "Подсобное хозяйство", на основании постановления главы администрации города Костромы от 07.12.2005 N 3635 "О предоставлении земельного участка по улице Запрудня, дом 1, ООО "Подсобное хозяйство" заключен договор аренды земельного участка от 13.09.2006 N 3.6830.3, по условиям которого - арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений, находящийся по адресу: город Кострома, улица Запрудня, дом 1, в целях использования для животноводства сроком с 07.12.2005 г. по 07.11.2006 г.

Общество обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность, ссылаясь на статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющую Обществу право на приобретение в собственность земельного участка, занятого зданием, строением (сооружением) и необходимого для его эксплуатации.

Департамент письмом от 16.06.2008 N 4271/з сообщил Обществу, что в соответствии со статьей 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки, и об отсутствии оснований для предоставления упомянутого земельного участка в собственность, поскольку в соответствии с градостроительной документацией спорный земельный участок расположен в границах производственно-коммунальной зоны, предназначенной для размещения промышленных предприятий и складских объектов, поэтому не может быть предоставлен для животноводства.

07 ноября 2008 года решением Арбитражного суда Костромской области отказано в удовлетворении требований ООО "Подсобное хозяйство" о признании незаконным решения Департамента от 16.06.2008.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2009 года решение Арбитражного суда Костромской области оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО "Подсобное хозяйство" - без удовлетворения.

Постановлением Федерального Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11.06.2009 отменено решение Арбитражного суда Костромской области от 14 ноября 2008 года и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2009 года в части отказа в признании незаконным решения Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 16 июня 2008 года N 4271/з об отказе в предоставлении в собственность ООО "Подсобное хозяйство" земельного участка площадью 53454,74 кв.м., расположенного по адресу: г. Кострома, ул. Запрудня, дом 1.

Решение Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области от 16 июня 2008 года N 4271/з об отказе в предоставлении в собственность ООО "Подсобное хозяйство" земельного участка площадью 53454,74 кв.м., расположенного по адресу: г. Кострома, ул. Запрудня, дом 1 признано незаконным. В остальной части дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Костромской области.

Дополнительным решением Арбитражного суда Костромской области от 03.09.2009 на Департамент возложена обязанность подготовить проект договора купли-продажи земельного участка, площадью 53454,74 кв.м. с кадастровым номером 44:27:02 03 45:0002, расположенного по адресу: г. Кострома, ул. Запрудня, д.1, и направить его в двухнедельный срок с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Костромской области ООО "Подсобное хозяйство".

18 ноября 2009 года истцом был получен проект договора купли-продажи земельного участка N 429, согласно которому Продавец (Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области) обязуется передать в собственность Покупателя (ООО "Подсобное хозяйство") земельный участок, указанный в пункте 1.2 Договора, а Покупатель оплатить Продавцу цену продажи земельного участка в соответствии со ст.2 Договора.

В пункте 1.2 договора купли-продажи земельного участка N 429 Продавцом определены сведения о земельном участке, являющемся предметом договора, а именно:

Местоположение: Костромская область, г. Кострома, ул. Запрудня, д.1.

Общая площадь: 53 454,74 кв.м.

Категория земель: земли населенных пунктов.

Разрешенное использование /назначение/: для эксплуатации зданий и сооружений свинокомплекса.

Границы Земельного участка определяются в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка.

Ограничения Земельного участка: нет.

В статье 2 в пункте 1.2 договора купли-продажи земельного участка N 429 Продавец указал цену продажи земельного участка, которая составила 2054786,84 руб.

Указанная цена определена Департаментом на основании расчета выкупной цены земельного участка, являющегося приложением к договору.

ООО "Подсобное хозяйство" направило в адрес Департамента протокол разногласий (т. 1 л.д. 97).

Неполучение ответа в указанный срок явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда в случаях, когда заключение договора обязательно или сторонами достигнуто соглашение о передаче разногласий на рассмотрение суда.

Фактически между истцом и ответчиком имеет место спор о порядке определения выкупной цены спорного объекта недвижимого имущества, то есть об урегулировании разногласий, касающихся существенного условия договора.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" ( в редакции на момент подачи истцом заявления о предоставлении участка в собственность) при продаже земельных участков в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений стоимость таких земельных участков определяется в порядке, установленном пунктами 2 и 3 настоящей статьи.

Субъектом Российской Федерации устанавливается цена земли в населенных пунктах с численностью населения до 500 тысяч человек, а также за пределами границ населенных пунктов в размере от трех - до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года) (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ). До установления субъектом Российской Федерации цены земли применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога.

При продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения. Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются Правительством Российской Федерации в размере от 0,7 до 1,3.

Постановлением Губернатора Костромской области от 13.05.2002 N 192 "О выкупной цене земли на территории Костромской области" установлено, что выкупная цена земли в поселениях Костромской области при продаже находящихся в государственной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений определяется согласно приложению. Пунктом 18 приложения к данному постановлению выкупная цена земли за единицу площади в г.Кострома для всех собственников объектов недвижимости, не связанных с ведением садоводства, установлена в размере 5-кратной ставки земельного налога.

Пунктом 2 решения Думы города Костромы от 20.10.2005 N 84 "Об установлении земельного налога на территории города Костромы" установлены налоговые ставки в следующих размерах:

1) 0,3 процента от налоговой базы в отношении земельных участков:

а) отнесенных к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в городе Костроме и используемых для сельскохозяйственного производства;_

2) 1,5 процента от налоговой базы в отношении прочих земельных участков.

В соответствии со статьями 390, 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков установлен Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316.

Стороны настоящего спора определяют кадастровую стоимость спорного участка с применением удельных показателей кадастровой стоимости земель в кадастровых кварталах города Костромы по видам функционального использования земель, установленных постановлением администрации г.Костромы от 16.06.2005 N 1751 "Об утверждении методики расчета базовых размеров арендной платы за землю на территории города Костромы".

При этом истец при расчете применяет показатель 0,34 руб./кв.м., относящийся к виду использования - земли сельскохозяйственного использования, а ответчик, относя спорный участок к виду земель под промышленными объектами, рассчитывает из размера 512,53 руб./кв.м.

Согласно расчету истца кадастровая стоимость земельного участка площадью 53 454,74 кв.м. составляет в размере 18 174, 61 руб. Согласно расчету ответчика кадастровая стоимость спорного объекта составляет - 27 397 157, 89 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 1.1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.

Согласно пунктов 5, 6, 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что правоотношения по предоставлению земельного участка в собственность собственнику расположенного на нем объекта недвижимости возникает в связи с подачей этим лицом соответствующего заявления. При этом к заявлению должны быть приложены необходимые для принятия компетентным органом решения документы, в частности кадастровая карта (план) земельного участка либо заявление о ее изготовлении. Наличие заявления и кадастровой карты (плана) земельного участка, которая позволяет индивидуализировать земельный участок как объект гражданских прав, дает основания и обязывает компетентный орган направить заинтересованному лицу проект договора купли-продажи земельного участка с определением в нем его цены.

Как установлено материалами дела, истец обратился с соответствующим заявлением 11.09.2007 г.., следовательно, суд первой инстанции правомерно указал на то, что выкупная цена земельного участка подлежит определению на момент подачи заинтересованным лицом заявления.

Постановлением губернатора Костромской области от 13.05.2002 года N 192 "О выкупной цене земли на территории Костромской области" установлено, что выкупная цена земли за единицу площади составляет пятикратную ставку земельного налога.

Согласно Решению Думы города Костромы от 20.10.2005 г. N 84 "Об установлении земельного налога на территории города Костромы" установлена налоговая ставка земельного налога в размере 1,5% от налоговой базы.

Удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в размере 512,53 руб./кв.м., соответствующий 7 группе видов разрешенного использования, установлен в соответствии с Приложением N 1 к постановлению администрации города Костромы от 16.06.2005 года N 1751 "Об утверждении методики расчета базовых размеров арендной платы за землю на территории города Костромы".

Кадастровая стоимость спорного земельного участка согласно Методике расчета, установленной вышеуказанными нормативными правовыми актами, составляет 27 397 157,89 руб.

Таким образом, выкупная цена земельного участка составляет 2 054 786 руб. 84 коп.

В апелляционной жалобе истец настаивает на применении иных показателей для расчета кадастровой стоимости спорного земельного участка, исходя из вида его разрешенного использования (назначения) как относящегося к землям сельскохозяйственного использования.

Однако суд второй инстанции, оценив установленные фактические обстоятельства настоящего дела и совокупность представленных доказательств, пришел к выводу о правильности примененного арбитражным судом расчета выкупной цены спорного объекта.

Как установлено при разрешении спора, изначально земельный участок был сформирован на территории судоверфи с целью возведения здания свинарника, то есть располагался на территории промышленного предприятия.

В соответствии с Генеральным планом города Костромы, Правилами землепользования и застройки города спорный объект недвижимого имущества относится к зоне производственно-коммунальной застройки.

При указанных обстоятельствах апелляционный суд считает, что, несмотря на назначение находящегося на земельном участке строения, достаточные основания для отнесения данной земли к категории земель сельскохозяйственного назначения отсутствуют.

Доказательств изменения вида разрешенного использования в установленном порядке материалы дела не содержат. Цель предоставления земли и само строительство свинокомплекса также не изменяет вид использования земельного участка.

В силу указанного при расчете стоимости судом правомерно применены показатели, относящиеся к категории земель объектов промышленного назначения.

Таким образом, суд второй инстанции отклоняет доводы заявителя и находит требования апелляционной жалобы не подлежащими удовлетворению.

Исследование представленных сторонами доказательств произведено арбитражным судом должным образом. Этим доказательствам дана надлежащая правовая оценка с позиции их относительности, допустимости и достоверности. Выводы о применении норм материального права соответствуют установленным судом по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а поэтому оснований для отмены решения арбитражного суда по приведенным в жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и являющихся безусловными основаниями для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Поскольку данное постановление принято не в пользу заявителя апелляционной жалобы, то согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные им, возлагаются на него же.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Костромской области от 22.09.2011 по делу N А31-319/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца общества с ограниченной ответственностью "Подсобное хозяйство" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

С.Г. Полякова

Судьи

О.Б.Великоредчанин Л.В.Губина