Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 21 декабря 2011 г. N 05АП-8594/11

г. Владивосток

21 декабря 2011 г.

Дело N А51-13187/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 20 декабря 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 декабря 2011 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Т.А. Аппаковой

судей А.С. Шевченко, Н.А. Скрипка

при ведении протокола секретарем судебного заседания: Е.А. Хоменко

при участии:

от ООО "Автобан" (ИНН 2539053687, ОГРН 1022502120893) - Бекназарова И.В. - паспорт 0502 76073, доверенность N 4 от 15.12.2010 со специальными полномочиями, Пташкова М.А. - паспорт 0503 636043, доверенность N 7 от 19.12.2011 со специальными полномочиями,

от Департамента земельных отношений государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (ИНН2538111008, ОГРН 1072540005724) - не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края

апелляционное производство N 05АП-8594/2011

на решение от 18.10.2011

судьи А.А. Лошаковой

по делу N А51-13187/2011 Арбитражного суда Приморского края

по иску (заявлению) Департамента земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края

к ООО "Автобан"

об обязании заключить соглашение

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края обратился с в арбитражный суд Приморского края с иском к ООО "Автобан" об обязании заключить соглашение к договору аренды от 30.12.2010 N 01-Ю-13260 земельного участка, путем подписания соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 30.12.2010 N 01-Ю-13260 в редакции истца в течение 7 дней с момента вступления решения в законную силу.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 18.10.2011 в удовлетворении заявленного требования отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, истец обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленное требование.

В апелляционной жалобе заявитель указывает на необоснованность вывода суда первой инстанции об отсутствии доказательств, указывающих, что расторжение договора противоречит общественным интересам или повлечет для сторон значительный ущерб, поскольку расторжение договора в данном случае противоречит действующему законодательству, повлечет прекращение поступлений в краевой бюджет, а для ответчика сделает невозможным эксплуатацию производственных зданий и сооружений, что также повлечет для него значительный ущерб.

По мнению апеллянта, является необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что Постановление Администрации Приморского края от 30.12.2010 N 437 не подлежит применению к спорным правоотношениям, поскольку методика расчета арендной платы за пользование земельными участками на территории г. Владивостока установлена муниципальным правовым актом г. Владивостока от 05.03.2008 N 14-МПА, применяется для расчета арендной платы для всех видов использования земельных участков, в том числе, и для целей, связанных со строительством. Полагает, что изменение одного из показателей (кадастровая стоимость земельного участка) является существенным изменением условий договора, поскольку влечет изменение размера арендной платы, а также влечет нарушение законодательства, так как применение ранее действовавшей кадастровой стоимости земельного участка нарушает установленную методику расчета. Апеллянт указывает, что согласно п.3 ст. 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем ее размер должен определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика на доводы апелляционной жалобы возразил, указал на отсутствие оснований для отмены обжалуемого судебного акта. Заявил ходатайство о приобщении к материалам дела отзыва на апелляционную жалобу, которое судом удовлетворено, документ приобщен в порядке ст. 262 АПК РФ.

Представитель истца, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в заседание суда апелляционной инстанции не явился, что согласно ст. 156 АПК РФ не препятствует рассмотрению жалобы в его отсутствие.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ответчика, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела апелляционная коллегия установила, что между Департаментом земельных отношений, государственного строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края (Арендодатель) и ООО "Автобан" (Арендатор) был подписан договор N 01-Ю-13260 аренды земельного участка согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:01 00 44:0144 площадью 16705 кв.м. из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Фадеева, д. 53 (участок находится примерно в 274 м по направлению на северо-восток от ориентира нежилое здание, расположенное за пределами участка) для использования в целях не связанных со строительством (размещение мобильной установки по изготовлению асфальтобетонной смеси) сроком с 29.11.2010 по 28.11.2013.

Согласно п. 2.1 договора за указанный в п. 1.1 настоящего договора участок арендатору устанавливается арендная плата в размере 98959 руб. 58 коп. в месяц на основании расчета, который является неотъемлемой частью договора. В соответствии с указанным расчетом (приложение N 2 к договору аренды земельного участка) кадастровая стоимость, исходя из которой рассчитан размер арендной платы, составляет 1184,79 руб./кв.м.

09.03.2011 истец направил ответчику уведомление о внесении изменений в договор аренды в части изменения размера арендной платы в связи с увеличением кадастровой стоимости земельного участка.

Отказ ответчика от внесения изменения в договор аренды земельного участка в части размера арендной платы послужил основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В качестве основания к изменению договора аренды в части размера арендной платы истцом указано на существенное изменение обстоятельств, выразившееся в принятии Постановления Администрации Приморского края от 30.12.2010 N 437-па, которым изменена кадастровая стоимость земельного участка, что, в свою очередь, послужило основанием для перерасчета размера арендной платы.

Согласно п.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.2 ст. 450 ГК РФ).

Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с ч. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

По смыслу данных норм права лицо, требующее изменения действующего договора по основаниям существенного изменения условий, существовавших при заключении спорного договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также доказать наличие одновременно совокупности всех условий, перечисленных в п. 2 ст. 451 ГК РФ.

Пункт 2.5 договора предусматривает возможность изменения размера арендной платы по договору: размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в случае изменения действующего законодательства путем подписания сторонами дополнительного соглашения к договору, либо направления арендатору дополнительного соглашения заказным письмом с уведомлением, которое арендатор обязан в течение 7 дней с даты его получения рассмотреть, подписать (заверить печатью) и возвратить в адрес Арендодателя.

В соответствии с п.1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (п.2 ст. 422 ГК РФ).

Согласно п. 4 Постановления Администрации Приморского края от 30.12.2010 N 437-па "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края" постановление вступает в силу со дня его официального опубликования и распространяет свое действие на отношения, возникшие с 1 января 2011 года.

Таким образом, указанный правовой акт не распространяет свое действие на договор от 30.12.2010 N 05-Ю-11856 и не подлежит применению к спорным правоотношениям.

В связи с чем принятие указанного правового акта не может являться основанием для внесения изменений в договор аренды N 01-Ю-13260 от 30.12.2010 в части размера арендной платы в силу прямого указания закона.

Довод апеллянта о том, что расторжение договора противоречит общественным интересам и повлечет для сторон значительный ущерб, в связи с чем договор подлежит изменению в судебном порядке, апелляционной коллегией отклонен, поскольку для изменения договора в судебном порядке необходимо установление не только наличия вышеназванных фактов, но определяющим является именно существенное изменение обстоятельств, которое по настоящему делу не установлено.

Апелляционная коллегия также соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что в настоящем случае имеет место изменение условия договора о размере арендной платы в течение одного года действия договора аренды, что противоречит положению п.3 ст. 614 ГК РФ.

В соответствии с п.3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления.

Таким образом, в случае установления арендной платы в твердом размере запрещено изменять ее размер в течение одного года действия договора.

На основании изложенного изменение размера арендной платы по договору аренды до истечения одного года с момента его заключения противоречит требованиям пункта 3 статьи 614 ГК РФ, что также является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Кроме того, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что договор аренды от 30.12.2010 является незаключенным.

Согласно ч. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из ч. 2 ст. 25 ЗК РФ государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Согласно ч. 2 ст. 26 ЗК РФ не подлежат государственной регистрации договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год.

Таким образом, спорный договор подлежал государственной регистрации.

Вместе с тем, доказательств государственной регистрации спорного договора на момент направления ответчику соглашения о внесении изменений в договор, подачи искового заявления и рассмотрения настоящего спора в материалы дела не представлено.

В соответствии с ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

При изложенных обстоятельствах вывод суд первой инстанции о том, что договор аренды от 30.12.2010 N 01-Ю-13260 является незаключенным, поскольку не прошел обязательную государственную регистрацию, является правомерным.

Таким образом, отказ суда первой инстанции в удовлетворении заявленного истцом требования является законным и обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 18.10.2011 по делу N А51-13187/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Т.А. Аппакова

Судьи

А.С. Шевченко Н.А. Скрипка