Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28 декабря 2011 г. N 08АП-8872/11

город Омск

28 декабря 2011 г.

Дело N А46-764/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 22 декабря 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 декабря 2011 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Золотовой Л.А.,

судей Лотова А.Н., Шиндлер Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Кулагиной Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8872/2011) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 21.09.2011 по делу N А46-764/2011 (судья Храмцов К.В.), принятое по исковому заявлению закрытого акционерного общества "Стоматология" (ИНН 5503053270, ОГРН 1025500752760) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска о разрешении разногласий, возникших при заключении договора,

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Чепилко Т.В. по доверенности N 04/1327 от 26.01.2011 сроком действия один год (личность представителя установлена на основании служебного удостоверения);

от закрытого акционерного общества "Стоматология" - Карпов К.В. по доверенности б/н от 20.01.2011 сроком действия три года (личность представителя удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации);

установил:

Закрытое акционерное общество "Стоматология" (далее - ЗАО "Стоматология", истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент имущественных отношений, ответчик) об урегулировании возникших при заключении договора разногласий и признании договора заключенным на следующих условиях:

4. Цена и порядок расчетов

4.1 Цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 2 034 860 (два миллиона тридцать четыре тысячи восемьсот шестьдесят) рублей, в том числе налог на добавленную стоимость 310 402 (триста десять тысяч четыреста два) рублей.

4.2 Оплата за "Объект" производится на основании настоящего договора в рассрочку в течение трех лет со дня подписания настоящего договора путем перечисления Покупателем указанной в п. 4.1 суммы за вычетом налога на добавленную стоимость, на расчетный счет департамента имущественных отношений Администрации города Омска 40302810700300000101 в ОАО "Омск-Банк", БИК 045209783, ИНН 5508001003, кор. сч. N 30101810900000000783 по следующей схеме:

- 10 % в течение месяца со дня подписания настоящего договора;

- оставшуюся сумму ежегодно равными частями до 31 декабря текущего года.

5. Ответственность сторон

5.4. ПРОДАВЕЦ выплачивает ПОКУПАТЕЛЮ штраф в размере 20 % от цены продажи "Объекта" в случаях:

-неисполнения обязанности, предусмотренной п. 2.2 настоящего договора;

- расторжения договора по вине ПРОДАВЦА;

- в случае задержки оформления документов, связанных с регистрацией права собственности, если задержка вызвана виновным поведением ПРОДАВЦА.

Решением Арбитражного суда Омской области от 21.09.2011 N А46-764/2011 исковые требования удовлетворены частично: на Департамент имущественных отношений возложена обязанность заключить с ЗАО "Стоматология" договор купли-продажи нежилого помещения N 7П, общей площадью 161,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Омск, ул. Серова, д. 32, в редакции проекта договора купли-продажи Департамента имущественных отношений Администрации города Омска, изложив пункт 4.1. договора в следующей редакции: Цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 2 034 860 (два миллиона тридцать четыре тысячи восемьсот шестьдесят) руб., в том числе налог на добавленную стоимость 310 402 (триста десять тысяч четыреста два) руб. В удовлетворении исковых требований в остальной части - отказано.

Ответчик с решением суда первой инстанции не согласился и обжаловал его в апелляционном порядке.

Восьмой арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, установил следующие обстоятельства.

30 июня 2005 года между Департаментом недвижимости Администрации г. Омска (арендодатель) и ЗАО "Стоматология" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 30563/5, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: г. Омск, ул. Серова, 32 (литера АА1 (2П)), (1 этаж помещения по плану NN 24, 25-31, 2 этаж помещения по плану NN 25, 27, 29, 30), индивидуализированное согласно приложению N 2 к договору, для использования под оказание медицинских услуг на платной основе. Срок действия договора стороны согласовали с 30.06.2005 по 29.06.2015. К обязанностям арендатора отнесено в срок до 01.08.2005 провести капитальный ремонт и (или) реконструкцию арендуемых помещений на сумму 1 031 740 руб. в соответствии с проектно-сметной документацией, согласованной в установленном порядке (пункты 1.1, 1.2, 2.2.15 договора).

16 декабря 2005 года указанный договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2 ноября 2010 года ЗАО "Стоматология" представило в Департамент имущественных отношений заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества: нежилого помещения, площадью 161,9 кв.м., находящегося на 1, 2 этажах здания, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Серова, д. 32.

Письмом N 12/39165 от 22.12.2010 Департамент имущественных отношений направил в адрес ЗАО "Стоматология" для подписания проект договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Омск, ул. Серова, д. 32.

Как следует из указанного проекта договора купли-продажи Департамент имущественных отношений (продавец) передает в собственность, а ЗАО "Стоматология" (покупатель) покупает нежилые помещения N 7П, общей площадью 161,9 кв.м., находящиеся на первом и втором этажах нежилого строения, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Серова, д. 32.

Пунктом 4.1 данного проекта договора предусмотрено, что цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 4 940 000 руб., в том числе налог на добавленную стоимость 753 559 руб.

Оплата за "Объект" производится на основании настоящего договора в рассрочку в течение трех лет со дня подписания настоящего договора путем перечисления Покупателем указанной в п. 4.1 суммы за вычетом налога на добавленную стоимость, на расчетный счет департамента имущественных отношений Администрации города Омска 40302810700300000101 в ОАО "Омск-Банк", БИК 045209783, ИНН 5508001003, кор. сч. N 30101810900000000783 по следующей схеме:

- 20 % в течение месяца со дня подписания настоящего договора;

- оставшуюся сумму ежемесячно равными частями до 25 числа каждого месяца (в случае совпадения первого и второго платежа, второй платеж переносится на следующий месяц) (пункт 4.2 проекта договора купли-продажи).

Сопроводительным письмом от 17.01.2011 ЗАО "Стоматология" направило Департаменту имущественных отношений протокол разногласий к договору купли-продажи спорного объекта недвижимости, согласно которому предлагалось изложить в следующей редакции:

- пункт 4.1 договора: Цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 2 954 260 (два миллиона девятьсот пятьдесят четыре тысячи двести шестьдесят) рублей, в том числе налог на добавленную стоимость 450 650 (четыреста пятьдесят тысяч шестьсот пятьдесят) рублей;

- пункт 4.2 договора: Оплата за "Объект" производится на основании настоящего договора в рассрочку в течение пяти лет со дня подписания настоящего договора путем перечисления Покупателем указанной в п. 4.1. суммы за вычетом налога на добавленную стоимость, на расчетный счет департамента имущественных отношений Администрации города Омска 40302810700300000101 в ОАО "Омск-Банк", БИК 045209783, ИНН 5508001003, кор. сч. N 30101810900000000783 по следующей схеме:

- 10 % в течение месяца со дня подписания настоящего договора;

- оставшуюся сумму ежегодно равными частями до 31 декабря текущего года.

Кроме того, ЗАО "Стоматология" указало на необходимость дополнения договора купли-продажи пунктом 5.4. следующего содержания: ПРОДАВЕЦ выплачивает ПОКУПАТЕЛЮ штраф в размере 20 % от цены продажи "Объекта" в случаях: неисполнения обязанности предусмотренной п. 2.2. настоящего договора; расторжения договора по вине ПРОДАВЦА; в случае задержки оформления документов, связанных с регистрацией права собственности, если задержка вызвана виновным поведением ПРОДАВЦА.

В ответ на указанный протокол разногласий ответчиком подготовлен протокол согласования разногласий к договору купли-продажи, предусматривающий первоначальную редакцию договора купли-продажи Департамента имущественных отношений.

24 февраля 2011 года зарегистрировано право собственности муниципального образования городской округ город Омск Омской области на нежилое помещение N 7П, общей площадью 161,9 кв.м., номера на поэтажном плане: 1 этаж: 24-31, 2 этаж: 19, 25, 27, 29-31, литера А, адрес (местоположение): г. Омск, ул. Серова, д. 32.

Полагая, что между истцом и ответчиком имеются разногласия, возникшие в процессе заключения договора купли-продажи указанного выше объекта недвижимости, ЗАО "Стоматология" обратилось в арбитражный суд с выше указанным исковым заявлением.

Суд первой инстанции при рассмотрении дела установил, что между сторонами в том числе имеется спор относительно рыночной стоимости объекта недвижимости. Поскольку спор в данной части был основан на разных отчетах об оценке, судом была назначена экспертиза, по результатам которой составлено заключение эксперта от 08.07.2001, где определено, что рыночная стоимость объекта составляет 3 066 600 руб. Именно данная сумма была принята судом в качестве рыночной стоимости спорного объекта.

Кроме того, судом первой инстанции были приняты во внимание обстоятельства произведения ЗАО "Стоматология" капитального ремонта в здании с согласия арендодателя на сумму 1 031 740 руб., в связи с чем на основании пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) суд уменьшил выкупную стоимость до 2 034 860 руб. (3066 600 руб. - 1 031 740 руб.).

В удовлетворении требований о разрешении разногласий относительно иного порядка расчетов и установления дополнительной ответственности Департамента имущественных отношений суд первой инстанции отказал, обосновав свои вывод отсутствием в действующем законодательстве норм, обязывающих установление соответствующих условий (в редакции истца) в договоре купли-продажи.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней Департамент имущественных отношений просит решение суда первой инстанции отменить, указывая на необоснованность выводов, изложенных в части удовлетворения требования ЗАО "Стоматология".

По мнению подателя жалобы, рыночной ценой объекта является та цена, которая была определена в отчете об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, подготовленным ООО "Консалтинговый Центр "АКМБ" от 08.12.2010. Именно данным отчетом была установлена цена, которая была предложена Департаментом имущественных отношений в договоре купли-продажи. При этом, данный отчет соответствует установленным требованиям, а определенная в нем цена является достоверной.

Свои доводы податель апелляционной жалобы подкрепляет тем, что экспертиза, назначенная судом первой инстанции, была проведена лицом, не обладающим специальными познаниями в области оценочной деятельности, а также не состоящим в составе одной из саморегулируемых организаций оценщиков, застраховаших свою деятельность.

Более того, по инициативе ответчика была проведена экспертиза на предмет соответствия требованиям Федеральных стандартов отчета об оценке, подготовленного ООО "Консалтинговый Центра "АКМБ" (отчет, на основании которого ответчик основывает свои требования о цене объекта в сумме 4 940 000 руб.). В результате получено заключение оценщика-эксперта, согласно которому отчет об оценке ООО "Консалтинговый Центра "АКМБ" имеет некоторые замечания, которые не повлияли на итоговое значение рыночной стоимости.

Помимо указанного податель жалобы отметил необоснованность решения суда первой инстанции в части уменьшения выкупной цены на стоимость произведенного истцом капитального ремонта здания, так как стороны по договору аренды установили, что стоимость работ по капитальному ремонту возмещению не подлежит. Кроме того, стоимость произведенного ремонта была учтена при последующем расчете арендной платы.

ЗАО "Стоматология" представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором доводы ответчика отклонило, пояснив, что выводы суда первой инстанции, изложенные в обжалованном судебном акте, являются законными и обоснованными, а апелляционная жалоба - не подлежащей удовлетворению.

Судебное заседание апелляционного суда проведено при участии представителей сторон, соответственно поддержавших указанные выше доводы и возражения.

В силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Поскольку доводы апелляционной жалобы сведены к оспариванию выводов суда первой инстанции в той части, в которой требования истца были удовлетворены, и стороны не заявили о проверке решения суда первой инстанции в полном объеме, арбитражный апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения только в обжалованной части.

Суд апелляционной инстанции, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв, проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.

Судом первой инстанции установлено и сторонами не оспаривается, что в соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации и положениями Федерального закона N 159-ФЗ истец имеет право приобретения в собственность муниципального имущества (нежилых помещений), арендованного по договору аренды нежилого помещения N 30563/5.

При этом отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (статья 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

В рассматриваемом случае между сторонами возник спор относительно размера рыночной стоимости недвижимого имущества.

Так, в подтверждение заявленных по делу исковых требований ЗАО "Стоматология" представлено сопроводительное письмо к отчету об оценке N 333/10 от 28.04.2010, подготовленному ООО "Азира", согласно которому рыночная стоимость объекта оценки - ул. Серова, 32, площадью 161,9 кв.м. на дату оценки 26.04.2010 с учетом НДС составляет 3 986 000 руб.

В свою очередь Департамент имущественных отношений полагает, что стоимость имущества равна 4 940 000 руб., поскольку данный размер определен на основании отчета N 863-10 от 08.12.2010 об оценке стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Серова, д. 32, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью "Консалтинговый Центр "АКМБ".

Принимая во внимание различную величину рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, установленную указанными выше отчетами об оценке, определением суда первой инстанции от 13.05.2011 по ходатайству истца по делу назначена экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос: какова рыночная стоимость спорного объекта недвижимости на декабрь 2010 года?

В соответствии с заключением эксперта N 208/11 от 08.07.2011 рыночная стоимость (стоимость полного права собственности, не обремененного договорами аренды и иными правопритязаниями) недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Серова, д. 32: нежилые помещения N 7П, общей площадью 161,9 кв.м., находящиеся на первом и втором этажах нежилого строения, литера А, на декабрь 2010 года составляет 3 066 600 руб.

Именно указанная сумма была принята во внимание судом первой инстанции при разрешении спора в качестве рыночной цены объекта недвижимости.

Действия суда первой инстанции соответствуют положениям пункта 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой арбитражный суд назначает экспертизу для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов.

Кроме того, в Информационном письме от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" Президиум Высшего Арбитражного Суда указал, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, назначение судом первой инстанции экспертизы по вопросу определения рыночной цены спорного объекта является правомерным и обоснованным.

Арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований не согласиться с выводом суда первой инстанции относительно установления размера рыночной стоимости.

Департамент имущественных отношений в суде апелляционной инстанции заявил, что заключение эксперта N 208/11 от 08.07.2011 составлено лицом, не обладающим специальными познаниями в области оценочной деятельности, а также не состоящим в составе одной из саморегулируемых организаций оценщиков, застраховаших свою деятельность. Ответчик считает, что результаты принятой судом первой инстанции во внимание экспертизы, проведенной ООО "Западно-Сибирский экспертно-правовой центр", являются недопустимым доказательством, в виду того, что эксперт Тишкович Е.П. не обладает образованием в области оценочной деятельности.

Данный довод следует отклонить.

В материалах дела имеются доказательства, что эксперт Тишкович Е.П. имеет два высших образования, в области строительства и в финансово-экономической области (л. 139-140 т.1), а также в документах, приложенных к экспертизе (л. 38 т.1).

Обосновывая свои возражения относительно профессиональных качеств эксперта Тишкович Е.П. Департамент имущественных отношений ссылается на положения Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В рассматриваемом случае судом первой инстанции было назначено производство экспертизы, в связи с чем к деятельности эксперта применяются нормы Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Кроме того, эксперт Тишкович Е.П. для производства экспертизы привлек в качестве консультанта оценщика Шерстнева М.А. (л. 39 т.2), что соответствует положениям статей 7, 8, 17 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности", то есть эксперт имел право привлекать консультанта-оценщика, который имеет все необходимые документы в соответствии с Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (л. 140 т.2). Доказательств обратного в материалах дела не имеется.

Таким образом, доводы ответчика в рассмотренной части являются несостоятельными.

Также следует отклонить доводы Департамента имущественных отношений относительно того, что рыночной является цена, определенная в отчете N 863-10 от 08.12.2010, который был составлен ООО "Консалтинговый Центр "АКМБ".

Данные доводы основаны на экспертизе указанного отчета (заключение по экспертизе отчета N 863-10 от 08.12.2010), в соответствии с выводами которой отчет имеет замечания по отдельным основаниям требований статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации, имеет замечания по отдельным основаниям требований Федеральных стандартов оценки (ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3). Кроме того, в выводах экспертизы указано, что оценщику необходимо обратить внимание на нарушения, указанные в комментариях, которые, по мнению эксперта, не повлияют на итоговое значение рыночной стоимости.

Суд апелляционной инстанции не принимает изложенные доводы ответчика по следующим основаниям.

Во-первых, Департамент имущественных отношений не представил своего обоснования о недействительности либо ошибочности заключения эксперта N 208/11 от 08.07.2011, которое было использовано судом первой инстанции для определения рыночной цены. Ответчик не обосновал недействительность указанного заключения, не сослался на несоответствие данного заключения либо примененных экспертом методов и способов оценки, не указал, в какой части установленные экспертом рыночные цены не соответствуют реальным рыночным ценам. Также Департамент не доказал и не обосновал, что при составлении экспертизы и определении величины стоимости объектов экспертом была использована недостаточная или недостоверная информация, необоснованно или неправильно выбраны методы оценки, допущены нарушения требований, предъявляемых к заключению эксперта, которые привели к недостоверности произведенной оценки.

Единственными доводами ответчика являются ссылки на отсутствие профессионального образования у эксперта. Поскольку данные доводы ранее уже были отклонены в настоящем постановлении, таковые не могут быть приняты во внимание.

Таким образом, апелляционная коллегия не усматривает каких-либо оснований считать, что заключение эксперта N 208/11 от 08.07.2001 является недействительным, а определенные в нем цены имущества являются не соответствующими рыночным ценам.

Во-вторых, что касается экспертизы отчета, представленной Департаментом в суд апелляционной инстанции, в соответствии с которой отчет 863-10 от 08.12.2010 имеет некоторые замечания, не повлиявшие на итоговое значение рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Проанализировав заключение по экспертизе отчета N 863-10 от 08.12.2010, составленное оценщиком-экспертом Телегиным Е.Н., суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что отчет N 863-10 от 08.12.2010, на основании которого ответчик настаивает на рыночной стоимости спорного имущества в размере 4 940 000 руб., имеет недостатки, которые ставят под сомнение правильность определения рыночной стоимости.

Так, в тексте заключения по экспертизе отчета N 863-10 от 08.12.2010, составленным оценщиком-экспертом Телегиным Е.Н., указано на следующие недочеты: оценщик принял решение о возможности неприменения затратного подхода, не обосновав отказ от затратного подхода с достаточными основаниями; не приведена в отчете балансовая стоимость объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу; оценщик применил поправку на ликвидность не обосновав ее значения; некорректно применен сравнительный подход; без обосновании и предварительных расчетов используются значения корректировок; оценщик необоснованно отказался от использования затратного подхода; оценщиком используется бальная оценка факторов, которые не подтверждены какими-либо конкретными данными или расчетами; при расчете стоимости объекта оценки по доходному подходу, оценщиком не приведены рыночные данные или ссылки на источники информации, подтверждающие величину поправки на ликвидность; "связи с отсутствием в отчете подтверждения использованной для расчетов информации, стоимость объекта, определенная доходным подходом, не может являться полностью обоснованной"; "связи с отсутствием в отчете подтверждения использованной для расчетов информации, стоимость объекта, определенная сравнительным подходом, не может являться полностью обоснованной".

Таким образом, по результатам проведенной по собственной инициативе ответчика экспертизы отчета, на основании которого Департамент имущественных отношений считает рыночной цену в размере 4 940 000 руб., установлено множество обстоятельств, свидетельствующих о некачественно проведенной оценке.

Данные обстоятельства (в том числе выводы о не полностью обоснованной цене), по убеждению суда апелляционной инстанции, свидетельствуют о том, что к отчету N 863-10 от 08.12.2010 и его выводам относительно рыночной цены следует относиться критически - многочисленные недочеты рассматриваемого документа ставят под сомнение правильность определения рыночной цены.

При таких обстоятельствах, поскольку у суда первой инстанции имелись все основания назначить проведение экспертизы для определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, такая экспертиза была проведена и ее результаты не оспорены и не признаны недействительными, а также, поскольку доказательство, представленное ответчиком в обоснование своих доводов, имеет существенные недочеты, суд апелляционной инстанции признает правомерным и обоснованным решение суда первой инстанции в части определения рыночной цены объекта недвижимости в размере 3 066 600 руб.

Далее, одним из оснований, по которым Департамент имущественных отношений оспаривает решение суда первой инстанции, является неправомерное уменьшение рыночной стоимости на стоимость произведенного истцом капитального ремонта нежилого помещения.

Указанный довод был предметом рассмотрения суда первой инстанции и получил надлежащую оценку. Выводы суда первой инстанции подержаны апелляционной коллегией.

Согласно пункту 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Указанной норме корреспондируют положения пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Как следует из представленных в материалы дела локального сметного расчета на ремонт помещений по ул. Серова, 32 (1 этаж) на сумму 566 402 руб. 40 коп., локального сметного расчета на ремонт помещений по ул. Серова, 32 (2 этаж) на сумму 465 338 руб., дефектной ведомости на ремонт помещений по адресу: ул. Серова, 32, заключений от 06.05.2005 и от 08.06.2006 о результатах проверки сметы на проведение капитального ремонта ул. Серова, 32, писем Департамента недвижимости Администрации г. Омска N 05-01/16284 от 20.06.2006, от 05.12.2007, ЗАО "Стоматология" произведен капитальный ремонт нежилого помещения N 7П, общей площадью 161,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Омск, ул. Серова, д. 32.

Согласие арендодателя (Департамента недвижимости Администрации г. Омска) на производство капитального ремонта и реконструкции помещения по адресу: ул. Серова, 32 изложено в письме последнего от 22.04.2005 N 05-01/8492, в котором Департамент недвижимости Администрации г. Омска сообщил ЗАО "Стоматология", что не возражает относительно капитального ремонта и реконструкции помещения по адресу: ул. Серова, 32, при условии выполнения работ по проекту, согласованному в установленном порядке, за счет собственных средств, без компенсации в зачет арендной платы.

Таким образом, судом первой инстанции установлено, из материалов дела следует и ответчиком в апелляционной жалобе не оспаривается, что проведенный истцом капитальный ремонт нежилого помещения N 7П, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Серова, д. 32, относится к неотделимым улучшениям спорного объекта недвижимости, и, следовательно, его стоимость подлежит зачету в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в порядке пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В суде апелляционной инстанции Департамент заявил, что стоимость произведенного ремонт была учтена при последующем расчете арендной платы.

В обоснование данного довода ответчик сослался на принятие работ, произведенных арендатором, по актам, обращение Департамента к оценщику с просьбой учесть при проведении оценки суммы произведенных затрат (л. 109 т.1).

Суд апелляционной инстанции, проанализировав изложенные доводы и их обоснование, пришел к выводу о том, что позиция ответчика не подтверждена соответствующими доказательствами.

Так, перечисленные документы не подтверждают, что стоимость арендной платы была уменьшена в связи с проведением истцом капитального ремонта нежилых помещений. В том числе обращение Департамента к оценщику с просьбой учесть при проведении оценки суммы произведенных затрат не содержит указания на установление такой арендной платы, которая будет уменьшена в связи с произведенным ремонтом.

Поскольку ответчик настаивал на своих доводах, судом апелляционной инстанции был объявлен перерыв в судебном заседании с предложением представить дополнительные доказательства в их обоснование.

Поле перерыва Департамент имущественных отношений представил в материалы дела отчет N 1138А о рыночной арендной плате за право пользования нежилыми помещениями, находящимися в здании, расположенном по адресу: г. Омск, ул. Серова, д. N 32.

Между тем, из данного отчета достоверно не следует, что затраты арендатора на ремонт были учтены и повлекли уменьшение арендной платы.

Никаких иных документов, в том числе переписки сторон либо соглашения о том, на какую сумму арендодатель учитывает произведенный капитальный ремонт и, как это влияет на размер арендной платы, в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия апелляционного суда считает правильным уменьшение судом первой инстанции рыночной стоимости объекта недвижимости на сумму произведенных истцом затрат на капитальный ремонт нежилых помещений.

Таким образом, в рассмотренной выше части оснований для отмены (изменения) решения суда первой инстанции не имеется. В этой части принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционной жалобы, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Законность и обоснованность решения в необжалованной части судом апелляционной инстанции не проверялись в силу нормы части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебные расходы судом апелляционной инстанции не распределяются, так как в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент имущественных отношений освобожден от уплаты государственной пошлины при апелляционном обжаловании судебного акта, в том числе в случае участия в арбитражном процессе в качестве ответчика по делу.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 21.09.2011 по делу N А46-764/2011 оставить без изменения. Апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Л.А. Золотова

Судьи

А.Н. Лотов Н.А. Шиндлер