Обзор судебной практики "Выкуп арендованного имущества" (А.В. Белобородова, "Арбитражное правосудие в России", N 9, сентябрь 2007 г.)

Обзор судебной практики "Выкуп арендованного имущества"

Глава 34 Гражданского кодекса РФ "Аренда" предусматривает возможность выкупа арендатором арендованного имущества. Пункт 1 ст. 624 ГК РФ устанавливает следующее. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Таким образом, стороны договора аренды предусматривают в будущем переход права собственности на арендованное имущество от арендодателя к арендатору.

Условие о выкупе арендованного имущества может быть предусмотрено как самим договором аренды, так и законодательством.

Примером выкупа имущества в силу закона могут служить имевшие широкое распространение факты приобретения коммерческими организациями в собственность арендуемых помещений. Одним из условий реализации права на выкуп в действовавших программах, допускавших продажу юридическим и физическим лицам находящихся в государственной или муниципальной собственности нежилых помещений, было наличие договора аренды.

Государственная программа приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 г. предоставляла товариществам, созданным трудовыми коллективами структурных подразделений, выделившихся из состава арендных предприятий, преимущественное право на заключение долгосрочного договора аренды нежилых помещений, зданий и строений с правом их последующего выкупа*(1). Созданные на основе аренды государственного имущества и выкупившие его товарищества или акционерные общества имели исключительное право на приобретение в собственность или (по их желанию) аренду не менее чем на 15 лет зданий, сооружений, нежилых помещений, находившихся у них в аренде или фактическом владении, пользовании в процессе уставной деятельности, по цене, определяемой Госкомимуществом России*(2).

Необходимо отметить, что выкуп арендованного государственного или муниципального имущества, в частности нежилых помещений, несет в себе не только гражданско-правовые, но и публично-правовые элементы. Данное обстоятельство отражено в Гражданском кодексе РФ, который наряду с общими положениями о праве собственности содержит специальное правило о приватизации государственного и муниципального имущества.

Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон в любое время. При этом стороны вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (ст. 624 ГК РФ). Однако условие договора, предоставляющее арендатору возможность приобрести арендованное имущество, не всегда следует считать условием о его выкупе, а договор аренды - договором аренды имущества с правом последующего выкупа.

Арендатор обратился в суд с иском, требования которого основаны на п. 2.2.26 договора аренды, согласно которому в случае, если арендодатель решит продать или передать в собственность третьему лицу объекты аренды (помещения), арендатор имеет приоритетное право на их приобретение. Арендатор посчитал, что данный договор представляет собой договор аренды недвижимого имущества с правом его выкупа. Тем не менее суд сделал правильный вывод о том, что согласно ст. 624 ГК РФ положение п. 2.2.26 указанного договора аренды не свидетельствует о наличии в нем условия о праве выкупа*(3).

При рассмотрении аналогичного дела суд указал следующее. Если в заключенном сторонами договоре аренды содержатся лишь указание на преимущественное право арендатора выкупить помещение (но не предусмотрен переход права собственности на него), условия такого перехода, выкупная цена и порядок ее внесения, то в части условия о выкупе арендованного помещения такой договор не может считаться заключенным*(4).

К существенным условиям договора аренды с правом выкупа помимо условий об объекте, сроке и арендной плате относятся также условия о выкупной цене и порядке ее погашения. Следовательно, недостаточно включить в договор условие о праве арендатора выкупить арендованное имущество, необходимо согласовать условия о выкупной цене и порядке ее оплаты сторонами. Если сторонами не согласован порядок выкупа арендованного имущества, то договор аренды считается незаключенным в части выкупа.

При рассмотрении конкретного дела судом были выяснены обстоятельства, на основании которых договор аренды земельного участка с последующим его выкупом признан незаключенным в части выкупа объекта аренды.

Между арендодателем и арендатором заключен договор об аренде земельного участка с правом его выкупа. Порядок выкупа предусмотрен п. 8 договора, в силу которого арендованный участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей выкупной цены. Заявление арендатора о выкупе земельного участка является основанием для начала процедуры оформления купли-продажи. Выкупная цена определяется сторонами на момент подачи заявления арендатора о выкупе земельного участка путем получения от независимого оценщика, назначаемого по согласованию сторон, заключения о рыночной стоимости, подтвержденного рецензией государственного учреждения "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости". В соответствии с подп. 8.5 договора в случае выполнения арендатором подп. 8.1 все арендные платежи входят в стоимость выкупной цены.

Согласно ст. 624 ГК РФ договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. В данном договоре выкупная цена не определена. В рассматриваемом случае имеет место выкуп арендованного имущества, поэтому к правоотношениям сторон должны применяться и нормы Гражданского кодекса РФ, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в частности ст. 555 ГК РФ. В соответствии с п. 1 этой статьи при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о продаже считается незаключенным. Таким образом, суд кассационной инстанции правомерно признал договор аренды земельного участка с правом выкупа незаключенным в части выкупа*(5).

При рассмотрении другого дела арбитражным судом установлено, что между арендодателем и арендатором заключен договор аренды нежилого помещения. По условию дополнительного соглашения к договору арендованное имущество (нежилые помещения) переходит в собственность арендатора по истечении 20 дней с момента внесения арендатором выкупной цены. Условие о выкупной цене сформулировано таким образом, что определить ее на основании заключенного договора невозможно.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска. В соответствии со ст. 624 ГК РФ в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены*(6), однако сторонами не согласована цена недвижимого имущества.

Статья 624 ГК РФ не устанавливает ограничений на включение в условия договора аренды условия о выкупе арендуемого имущества. Однако специальное законодательство может содержать ограничения или запрет на включение в договор аренды условия о выкупе арендованного имущества.

Это, в частности, касается объектов недвижимости, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке приватизации, предусмотренном соответствующими законами. При передаче государственного и муниципального имущества положения Гражданского кодекса РФ, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

В настоящее время основным нормативным актом, регулирующим приватизацию государственного и муниципального имущества, является Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации). Статьей 13 этого Закона установлен закрытый перечень способов приватизации, которым не предусмотрен такой способ приватизации, как выкуп арендованного имущества. Следовательно, стороны не вправе включать в договор аренды государственного или муниципального имущества условие о выкупе.

Рассмотрим конкретное дело. Министерство имущественных отношений Республики Саха (Якутия) обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО "Золото Нерюнгри" о применении последствий недействительности ничтожной сделки по отчуждению здания ОАО путем изъятия и передачи в республиканскую собственность.

Как видно из материалов дела и установлено арбитражным судом, 10 января 1998 г. Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Нерюнгри и ОАО "Золото Нерюнгри" заключили договор аренды нежилого помещения на 5 лет с правом выкупа по окончании срока договора. Суд первой инстанции установил, что спорный договор заключен с нарушением прав и законных интересов истца. Суд апелляционной инстанции признал правильными обстоятельства, установленные судом первой инстанции, указав в обжалуемом судебном акте, что спорный договор заключен после 1991 г., когда законодательством не был предусмотрен избранный сторонами способ приватизации муниципальной собственности.

В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Объект недвижимости, являющийся предметом спорного договора, на момент его заключения находился в государственной собственности Республики Саха (Якутия).

Заключенный 10 января 1998 г. договор аренды с правом выкупа предусматривал переход государственного имущества в собственность ОАО "Золото Нерюнгри" после внесения выкупной цены. В связи с этим указанный договор обоснованно оценен как сделка приватизации, направленная на отчуждение государственного имущества.

Согласно ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации" приватизация государственного и муниципального имущества по договорам аренды с правом выкупа допускается лишь по тем договорам, которые заключены до вступления в силу Закона РФ от 3 июля 1991 г. N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации". Следовательно, оспариваемый договор обоснованно признан арбитражным судом ничтожной сделкой как противоречащий законодательству о приватизации*(7).

Закон о приватизации имеет ограниченное распространение (ст. 3). Приватизация отдельных видов имущества регулируется другими правовыми актами, которые могут допускать выкуп арендованного имущества. Например, выкуп имущества в силу закона - это выкуп земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Статья 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусматривает, что переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен им в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с заключения договора аренды при условии надлежащего пользования им.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность или об отказе в его предоставлении должно быть принято в течение 30 дней со дня подачи арендатором заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции. Однако надо иметь в виду, что выкупить земельный участок по правилам ст. 10 указанного Закона можно только в том случае, если он не занят зданиями, строениями, сооружениями. Таким образом, арендатор, имеющий в собственности здание, строение, сооружение, расположенное на арендованном участке, не сможет приобрести его в собственность*(8).

Примером ограничений права арендатора на выкуп арендованного имущества, предусмотренного специальным законодательством, можно назвать положения того же Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (п. 5, 6 ст. 10).

В отечественном законодательстве прослеживается неоднозначное отношение к праву арендатора на выкуп арендованного имущества. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. в гл. 27 "Имущественный наем" регулировал правоотношения, связанные с арендой и не предусматривал возможность заключения договоров аренды с правом выкупа. В 1989 г. были приняты Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде N 810-1. Они более подробно регулировали арендные отношения и были первым нормативным актом, предоставившим арендатору возможность выкупа арендованного имущества. Согласно ст. 10 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде арендатору предоставлялось право полного или частичного выкупа арендованного имущества. Условия, порядок и сроки выкупа определялись договором аренды. Законодательством Союза ССР и союзных республик могли быть предусмотрены ограничения или запрещение выкупа арендованного имущества.

Выкуп осуществлялся путем уплаты арендатором всей причитающейся арендодателю арендной платы со стоимости сданного на полный амортизационный срок имущества, а также посредством возмещения ему арендных платежей с остаточной стоимости имущества, аренда которого согласно договору прекращалась до завершения амортизационного срока. Источниками выкупа могли быть любые средства, имеющиеся у арендного предприятия в соответствии с законодательством*(9).

Гражданский кодекс РФ не ограничивает круг субъектов, которые вправе включить в договор аренды условие о выкупе арендуемого имущества. Однако ряд субъектов в силу особенности правового статуса не может заключать договоры аренды с правом выкупа.

Унитарные предприятия и учреждения не могут выступать на стороне арендодателя по договору аренды имущества с правом выкупа даже при наличии согласия собственника передаваемого в аренду имущества, поскольку оно не может быть отчуждено без соблюдения законодательства о приватизации. Как уже отмечалось, Закон о приватизации не предусматривает такой способ приватизации государственного и муниципального имущества, как выкуп арендованного имущества. Между тем унитарные предприятия и учреждения могут заключать договор аренды как арендаторы без согласия собственника имущества, переданного им в оперативное управление или хозяйственное ведение. В данном случае не происходит отчуждения государственного или муниципального имущества.

Так, арендатор обратился в суд с иском об обязании ГУП "Городское имущество" заключить дополнительное соглашение к договору о передаче в аренду нежилого помещения, являющегося собственностью г. Москвы, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения, о выкупе нежилого помещения на условиях, предложенных арендатором в проекте соглашения.

Исковые требования заявлены на основании ст. 429, 445, 448, 550, 555, 624 ГК РФ и мотивированы тем, что п. 4.2.11 договора аренды предусматривает выкуп арендованного имущества, в то время как ответчик незаконно уклоняется от заключения соглашения о выкупе арендованных нежилых помещений.

Суд указал, что спорное имущество закреплено за ГУП "Московское имущество" на праве хозяйственного ведения. В соответствии с п. 2 ст. 295 ГК РФ предприятие не вправе продавать это имущество без согласия собственника. Кроме того, в соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности, может быть передано в собственность гражданам и юридическим лицам в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из следующего. Спорное имущество является муниципальной собственностью и закреплено за ГУП "Городское имущество" на праве хозяйственного ведения, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 8 февраля 2002 г. N 77АА297018. Поэтому оно не может быть передано в собственность арендатору, так как это противоречит законодательству о приватизации и п. 2 ст. 295 ГК РФ*(10).

Договор аренды с правом выкупа арендованного имущества часто ошибочно отождествляют с другими договорами, имеющими некоторое сходство, а именно - с договором лизинга или договором купли-продажи имущества с рассрочкой платежа.

Договор аренды с последующим правом выкупа не следует отождествлять с договором финансовой аренды (лизинга). Отношения лизинга представляют собой специализированную предпринимательскую деятельность, отдельно выделяемую в структуре арендных отношений и характеризующуюся специфическими особенностями, в то время как ст. 624 ГК РФ относится ко всему комплексу арендных сделок, частью которых выступают лизинговые операции*(11).

Арендные отношения с правом выкупа арендатором арендуемого имущества имеют определенное сходство с отношениями купли-продажи с рассрочкой платежа, которое проявляется в том, что расчеты между арендатором и арендодателем осуществляются периодическими выплатами. Несмотря на это сходство договор аренды с правом выкупа и договор купли-продажи не тождественны. На это прямо указывает п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой". К договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (п. 3 ст. 609, ст. 624 ГК РФ).

Рассмотрим дело. Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате и возврате арендованного имущества - речного теплохода. Решением арбитражного суда иск удовлетворен, поскольку материалами дела доказано нарушение арендатором условия договора о своевременном перечислении арендной платы. Обязывая возвратить арендованное судно, суд сослался на истечение срока аренды и возможность истребования арендодателем своего имущества (ст. 622 ГК РФ).

В апелляционной жалобе ответчик просил отменить судебный акт в части удовлетворения иска об истребовании судна. В обоснование своей позиции он сослался на положения договора, предусматривающие по окончании срока аренды переход права собственности на имущество к арендатору.

Суд апелляционной инстанции удовлетворил жалобу, указав следующее. Между сторонами заключен договор аренды речного теплохода сроком на четыре года с правом выкупа сданного внаем имущества. Согласно условиям договора общая стоимость аренды составляла 520 тыс. долл. США, арендные платежи подлежали уплате арендатором ежегодно в течение четырех лет в установленные договором сроки в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день платежа. После внесения последнего арендного платежа судно переходит в собственность арендатора. Невнесение арендатором очередного ежегодного платежа в размере 94,8 тыс. долл. США (более 2,5 млн руб.) послужило основанием для предъявления арендодателем иска.

В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи. На этом основании к отношениям сторон применим п. 2 ст. 489 ГК РФ. Если покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе (если иное не предусмотрено договором) отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара. Исключение составляют случаи, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Поскольку за предыдущие периоды арендатором уплачено более 355 тыс. долл. США, что превышает половину стоимости судна (520 тыс. долл.), у суда первой инстанции отсутствовали основания для обязания ответчика возвратить истцу данное имущество.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в этой части, отказав в возврате речного теплохода. По результатам рассмотрения кассационной жалобы постановление апелляционной инстанции было отменено и оставлено в силе решение суда первой инстанции. При этом суд кассационной инстанции обратил внимание на необходимость разграничения двух разных институтов - выкупа арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ) и продажи товара в кредит с условием о рассрочке платежа (ст. 489 ГК РФ).

Пункт 3 ст. 609 ГК РФ указывает лишь на необходимость руководствоваться при заключении договора аренды с правом выкупа правилами о форме договора купли-продажи соответствующего имущества. Следовательно, к правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества, не могут применяться нормы, регламентирующие куплю-продажу товара в кредит с условием о рассрочке платежа.

Применительно к рассматриваемой ситуации истечение срока аренды не означало переход судна в собственность арендатора, поскольку арендные платежи не были уплачены полностью. Также суд кассацион ной инстанции отметил, что к моменту заявления арендодателем иска у ответчика отсутствовали какиелибо права на спорное имущество: право собственности не было приобретено, а право аренды прекрати лось в связи с истечением ее срока. Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск арендодателя в части истребования имущества у арендатора на основании ст. 622 ГК РФ*(12).

Одним из существенных отличий договора аренды с правом выкупа от договора купли-продажи (в том числе с рассрочкой платежа) является момент возникновения права собственности на имущество. По договору купли-продажи право собственности переходит к покупателю в момент передачи имущества (если иное не предусмотрено договором), в то время как по договору аренды с правом выкупа это происходит при внесении всей суммы обусловлен ной договором выкупной цены. Соответственно, у арендатора нет права отчуждать арендованное имущество до окончания всех расчетов.

Подтверждение данного вывода можно найти в следующем судебном решении.

Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к товариществу с ограниченной ответственностью и акционерному обществу о признании недействительным договора купли-продажи здания кафе, заключенного между ответчиками, и о применении последствий недействительности сделки. Об отчуждении здания комитет узнал только в 1996 г., когда акционерное общество (покупатель) обратилось к нему за получением документа, подтверждающего право собственности на здание.

При рассмотрении данного дела установлено, что между комитетом по управлению имуществом и товариществом, являющимся правопреемником арендного предприятия, был переоформлен ранее заключенный договор аренды с правом выкупа. Товарищество оплатило переданное в аренду имущество при его выкупе частично. Не выкупив здание кафе полностью, товарищество продало его акционерному обществу.

Товарищество не приобрело право собственности на здание кафе, следовательно, оно не могло распоряжаться имуществом, относящимся к муниципальной собственности, и отчуждать его другому юридическому лицу. Арбитражный суд обоснованно удовлетворил исковые требования комитета по управлению имуществом. Апелляционная и кассационная инстанции оставили решение суда первой инстанции без изменения*(13).

Выкуп имущества возможен как по истечении срока аренды, так и до его окончания, если внесена вся сумма обусловленной договором выкупной цены. При внесении всей суммы выкупной цены имущество переходит в собственность арендатора и арендная плата не взимается.

Департамент имущества г. Москвы обратился в суд с иском, в котором требовал взыскать с арендатора задолженность по арендной плате и соответствующие пени за просрочку. Решением арбитражного суда, оставленным без изменений апелляционной инстанцией, в иске отказано на том основании, что ответчик оплатил 100% стоимости спорного помещения. В связи с установленным порядком арендная плата при перечислении денег за выкуп помещения прекращает взиматься. В кассационной жалобе Департамент имущества г. Москвы указал на то, что суд при вынесении решения необоснованно сослался на распоряжение Москомимущества от 7 апреля 1997 г. N 1045-р, поскольку оно противоречит гражданскому законодательству. Срок взыскания арендной платы установлен до регистрации договора купли-продажи, по которому ответчик приобрел спорное помещение в собственность.

Судебная коллегия оставила решения нижестоящих судов в силе по следующим основаниям. Требования арендодателя заявлены о взыскании задолженности по арендной плате за период с 1 ноября 2002 г. по 14 августа 2003 г. Между тем по состоянию на 30 октября 2002 г. ответчик выкупил спорное помещение, оплатив 100% его стоимости. Данное обстоятельство сторонами не оспаривается, подтверждено документально. Следовательно, суд правильно в соответствии с условиями договора и требованиями ст. 131, 614, 624 ГК РФ отказал в удовлетворении иска.

Приведенные в жалобе доводы заявителя о том, что суд необоснованно отказал в удовлетворении иска, не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, так как судом правомерно применены положения распоряжения Москомимущества от 7 апреля 1997 г. N 1045-р. Согласно этому распоряжению при выкупе нежилых арендуемых помещений в собственность арендная плата прекращает взиматься с момента поступления денежных средств на расчетный счет Фонда имущества. Ссылка на то, что данное распоряжение противоречит гражданскому законодательству, несостоятельна, поскольку в силу ст. 624 ГК РФ, регулирующей аналогичные отношения, при внесении суммы всей выкупной цены имущество переходит в собственность арендатора*(14).

Гражданский кодекс РФ не определяет порядок выкупа арендованного имущества. Стороны согласовывают его в договоре с учетом своих финансовых возможностей.

На практике сложились следующие способы выкупа арендованного имущества:

- по истечении установленного срока в качестве выкупной цены выступает определенная в договоре сумма, которую арендатор должен перечислить помимо арендных платежей. В этом случае арендатор оплачивает арендодателю в течение срока действия договора аренды пользование имуществом, а по окончании действия договора перечисляет ему сумму выкупной цены. После этого имущество переходит в собственность арендатора;

- определенная договором выкупная цена может выплачиваться арендатором не единовременно, а в течение срока аренды, например одновременно с перечислением арендодателю арендной платы. В этом случае по окончании срока действия договора имущество переходит в собственность арендатора без уплаты дополнительных сумм арендодателю.

В практике судов нередки случаи, когда арендодатель под различными предлогами пытается признать условие о выкупе арендованного имущества недействительным, однако если сторонами четко установлены выкупная цена и порядок расчета, его шансы невелики.

Арендодатель предъявил арендаторам иск о расторжении договора от 6 июля 1998 г. на аренду здания с правом выкупа в части права арендатора на выкуп здания по цене 180 тыс. руб., а также об обязании возвратить арендованное по договору здание до окончания срока аренды по акту приема-передачи. В обоснование своих требований арендодатель указал на существенное изменение обстоятельств с момента заключения договора, выразившееся в увеличении действительной стоимости арендуемого здания. Возражая против требований арендодателя, арендаторы указали, что размер выкупной цены был согласован сторонами при заключении договора и до внесения суммы выкуп ной цены в полном размере арендодатель не обращался с требованием изменить ее размер.

Суд отказал арендодателю в удовлетворении требований. В соответствии с п. 1 ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором суммы выкупной цены. Согласно п. 6.2 договора арендуемое здание считается выкупленным арендаторами при оплате всей обусловленной договором суммы выкупной цены в размере 180 тыс. руб. с учетом НДС. Плата за аренду включена в выкупную цену.

Из материалов дела следует, что арендаторы внесли выкупную стоимость здания в полном объеме, предусмотренном договором. Таким образом, в части выкупа арендуемого здания договор исполнен. Довод арендодателя относительно того, что исковые требования на основании ст. 451 ГК РФ подлежали удовлетворению, поскольку с момента заключения договора в 1998 г. действительная стоимость арендуемого здания существенно увеличилась, в связи с чем до истечения срока аренды письмом от 14 октября 2003 г. N 209 он обратился к арендаторам с предложением внести изменения в договор в части выкупной цены и размера арендной платы, отклоняется. Из материалов дела следует, что в течение длительных правоотношений сторон арендодатель не требовал пересмотра размера выкупной цены арендуемого здания. С предложением внести изменения в договор в части выкупной цены и размера арендной платы он обратился к ответчикам лишь после уплаты ими всей обусловленной договором суммы выкупной цены и, соответственно, после прекращения договора в части выкупа здания.

В части выкупа арендуемого здания договор прекращен надлежащим исполнением, поэтому его расторжение невозможно. При таких обстоятельствах суд правомерно отказал в удовлетворении иска*(15).

При заключении договора аренды с правом выкупа возникает вопрос о его форме и порядке государственной регистрации.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на него к арендатору, заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества (ст. 609 ГК РФ). В главе 30 ГК РФ "Купля-продажа" специальные требования, предъявляемые к форме договора, установлены только в отношении продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ) и предприятий (ст. 560 ГК РФ).

Анализ положений ст. 550 и 560 ГК РФ позволяет сделать следующие выводы относительно формы договоров аренды недвижимого имущества с правом выкупа:

- договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами;

- если предметом продажи выступает предприятие, к договору должны прилагаться акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов, включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Форма договора аренды движимого имущества с правом выкупа в гл. 30 ГК РФ не оговорена. Следовательно, такой договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделки с учетом ст. 609 ГК РФ. Государственной регистрации такой договор, как и переход права собственности от арендодателя к арендатору, не подлежит.

Государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом и порядок ее осуществления предусмотрены Гражданским кодексом РФ (ст. 164 ГК РФ), а также Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Пункт 2 ст. 609 ГК РФ устанавливает, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В отношении государственной регистрации договоров аренды с правом выкупа также следует руководствоваться положениями гл. 30 ГК РФ "Купля-продажа" (ст. 609 ГК РФ).

При купле-продаже недвижимости необходима государственная регистрация перехода права собственности на него (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Следовательно, при аренде недвижимого имущества с правом выкупа государственная регистрация осуществляется в отношении перехода права собственности после его выкупа. Даже если договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа заключен на срок более одного года, государственная регистрация осуществляется после выкупа имущества.

При рассмотрении конкретного дела суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что наличие в договоре аренды условия о выкупе арендованного имущества не изменяет природы договора. Ссылаясь на ст. 651 ГК РФ, суд признал договор аренды незаключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.

Суд кассационной инстанции отменил постановление суда апелляционной инстанции, указав, что данный вывод нельзя признать соответствующим требованиям действующего законодательства. Согласно п. 3 ст. 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на него к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

В соответствии с положениями ст. 550 и 551 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость, а не сам договор продажи недвижимости*(16).

ФАС Западно-Сибирского округа также подчеркнул, что договор аренды недвижимого имущества с последующим выкупом имущества (в частности заключенный на срок более года), не требует государственной регистрации и является заключенным при составлении единого письменного документа*(17).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (ст. 551 ГК РФ).

Рассмотрим следующее дело. Арендатор обратился в суд с иском к арендодателю о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости на основании договора аренды недвижимого имущества с правом выкупа. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения апелляционной и кассационной инстанциями, иск удовлетворен со ссылками на п. 3 ст. 551, п. 3 ст. 609 и ст. 624 ГК РФ.

Суд установил, что истец (арендатор) стал собственником объектов недвижимости, переданных ответчиком (арендодателем) во исполнение договора аренды с правом выкупа. В разделе 8 договора стороны предусмотрели, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора при условии внесения им всей арендной платы, а оформление права собственности на объекты недвижимости осуществляется в течение трех месяцев с момента выплаты их полной стоимости. Факты передачи недвижимого имущества и полной оплаты выкупной цены подтверждены. Истец неоднократно предлагал зарегистрировать переход права собственности на имущество, однако в ответ на последнее обращение получил письменное требование освободить занимаемые помещения.

Оценив имеющиеся в деле доказательства в совокупности, суд пришел к обоснованным выводам о том, что обязательство по внесению выкупной цены за арендованное имущество, обусловленной договором, исполнено истцом. Соответственно, он является собственником объектов недвижимости*(18).

Пленум ВАС РФ, кроме того, обратил внимание на то, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не основание для признания недействительным договора о продаже недвижимости*(19). То же самое касается и условия о выкупе арендованного имущества по договору аренды.

При разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности приобретатель по исполненному сторонами договору аренды недвижимости с правом выкупа не вправе распоряжаться данным имуществом. Арендодатель после передачи недвижимого имущества приобретателю, но до государственной регистрации перехода права собственности, также не вправе распоряжаться им, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного арендодателем обязательства, возникшего из договора аренды недвижимости с правом выкупа, а приобретатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного приобретателю имущества арендодатель несет ответственность за его неисполнение.

А.В. Белобородова,

кандидат юрид. наук,

главный юрисконсульт консалтинговой компании "ЮК"ГенЮст"

"Арбитражное правосудие в России", N 9, сентябрь 2007 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Постановление Верховного Совета РФ от 11 июня 1992 г. N 2980-1 "О введении в действие государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации на 1992 год".

*(2) Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2284 "О государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации".

*(3) Постановление ФАС Московского округа от 13 марта 2006 г. N КГ-А41/1295-06.

*(4) Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15 декабря 2003 г. N Ф08-4618/2003.

*(5) Постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2005 г. N 12102/04.

*(6) Постановление ФАС Московского округа от 18 января 2007 г. N КГ-А40/11019-06.

*(7) Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30 января 2006 г. N А58-3554/04-Ф02-6555/05-С2.

*(8) Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 9 декабря 2004 г. N А43-4783/2004-26-173; N А43-4781/2004-26-174; N А43-4780/2004-26-175; N А43-4782/2004-26-176; N А43-4784/2004-26-177.

*(9) Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. N 810-1.

*(10) Постановление ФАС Московского округа от 16 февраля 2005 г. N КГ-А40/155-05.

*(11) Ковалев В.В. Учет выкупа имущества при аренде // Бухгалтерский учет. 2000. N 5.

*(12) Пункт 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

*(13) Пункт 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости".

*(14) Постановление ФАС Московского округа от 10 сентября 2004 г. N КГ-А40/7719-04.

*(15) Постановление ФАС Московского округа от 26 августа 2004 г. N КГ-А41/7268-04.

*(16) Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22 января 2003 г. N Ф04/282-1198/А46-2002.

*(17) Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30 октября 2003 г. N Ф04/5598-802/А67-2003.

*(18) Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14 июля 2004 г. N А38-4315-9/16-2004.

*(19) Постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".