Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 декабря 2011 г. N 13АП-20633/11

г. Санкт-Петербург

28 декабря 2011 г.

Дело N А26-45/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 декабря 2011 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Горбик В.М., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: Коросташовым А.А.

при участии:

от истца: представителя по доверенности от 12.07.2011 г.. Безуса Е.Ю.

от ответчика: не явился (извещен)

от 3-х лиц: не явились (извещены)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-20633/2011) ИП Романова Д.В. на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 19.10.2011 г.. по делу N А26-45/2011 (судья Богданова О.В.), принятое

по иску ООО "Соло"

к Администрации Петрозаводского городского округа

3-и лица: 1 - АНО "Независимое бюро экспертных исследований "Профессионал", 2- ИП Романов Дмитрий Владимирович

об урегулировании разногласий

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "СОЛО" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Петрозаводского городского округа (далее - Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли - продажи нежилых помещений, расположенных в подвале и первом цокольном этаже жилого дома, общей площадью 355,2 кв.м, по адресу: г. Петрозаводск, ул. Свердлова, д.1 (помещение N 35), в связи реализацией преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения на основании Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Общество заявило требование о принятии в предложенной ею редакции пунктов 3.1 и 3.2 договора, установив цену продажи объекта в сумме 5 070 339 руб. без НДС, определённую на основании отчёта об оценке N 2061АРR от 20.09.2010, выполненного оценщиком Романовым Д.В. по заказу Администрации.

До принятия решения Общество в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ уточнило исковые требования и просило изложить пункты 3.1, 3.2 договора, установив цену продажи объекта в сумме 7 163 559 руб. 32 коп. без НДС, определённую на основании заключения эксперта Филиппова К.И., с учетом обременения имущества долгосрочным договором аренды.

Иск обоснован ссылками на статьи 421, 445, 446 Гражданского кодекса РФ.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены индивидуальный предприниматель Романов Дмитрий Владимирович (далее - Предприниматель) и АНО "Независимое бюро экспертных исследований "Профессионал".

Решением от 19.10.2011 г.. исковые требования удовлетворены частично. Судом приняты спорные пункты договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Свердлова, д.1, между Администрацией Петрозаводского городского округа и обществом с ограниченной ответственностью "СОЛО" в следующей редакции:

- пункт 3.1. договора принят в редакции: "3.1 Рыночная стоимость Объекта составляет 7 596 610 руб. 17 коп. (семь миллионов пятьсот девяносто шесть тысяч шестьсот десять рублей 17 коп.) без учета НДС. Цена продажи Объекта по настоящему договору составляет 7 596 610 руб. 17 коп. (семь миллионов пятьсот девяносто шесть тысяч шестьсот десять рублей 17 коп.) без учёта НДС. Цена продажи объекта определена на основании экспертного заключения N 905 об оценке рыночной стоимости нежилых помещений, выполненного независимым оценщиком Филипповым К.И. в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации.";

- пункт 3.2 договора принят в редакции: "3.2 На сумму 7 596 610 руб. 17 коп. (семь миллионов пятьсот девяносто шесть тысяч шестьсот десять рублей 17 коп.) Покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на пять (пять) лет в соответствии с графиком (приложениеN 2)";

- приложение N 1 к договору принято в редакции:

"Расчет ежемесячных платежей по оплате Объекта, приобретаемого в рассрочку сроком на 5 лет в соответствии с договором купли-продажи

1. Дата публикации объявления о продаже Объекта - 11.11.2010.

2. Годовая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующая на дату опубликования объявления о продаже арендуемого Объекта составляет 7,75%.

3. Цена продажи Объекта, на которую предоставляется рассрочка, составляет 7 596 610,17 руб.

4. Одна треть годовой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации составляет 7,75% : 3 = 2,58 %. Месячная процентная ставка (ПС) = 2,58 % : 12 = 0,215%.

5. Срок предоставляемой рассрочки - 5 лет (или 60 месяцев).

6. Ежемесячная сумма платежей за предоставляемую рассрочку рассчитывается на оставшуюся сумму основного долга с учетом внесенных платежей.

7. Размер ежемесячного аннуитетного платежа = ОСЗ х (ПС / 1-1(1+ПС)(Л)-пп)

ОСЗ - остаток ссудной задолженности

ПП - количество процентных периодов (месяцев), оставшихся до окончательного погашения ссудной задолженности";

- приложение N 2 к договору принято в следующей редакции:

"ГРАФИК ежемесячных платежей по оплате Объекта, приобретаемого в соответствии с договором купли-продажи

Покупатель производит оплату ежемесячно до 15 числа текущего месяца. Срок предоставляемой рассрочки составляет 60 месяцев (5 лет).

Номер платежа		Месяц, год	Аннуитетный платеж
			Всего		В погашение долга		В погашение процентов			Остаток долга после платежа
Всего:			8 105 275,38		7 596 610,17		508 665,21			7 596 610,17
1 2 3		1-й год 1-й месяц 1-й год 2-ймесяц 1-й год 3-ймесяц	135087,92 135087,92 135087,92		118755,21 119010,53 119266,40		16 332,71 16 077,39 15 821,52			7 477 854,96 7 358 844,43 7 239 578,03
4 5 6 7 8 9 10 11 12		1-й год 4-ймесяц 1-й год 5-ймесяц 1-й год 6-ймесяц 1-й год 7-ймесяц 1-й год 8-ймесяц 1-й год 9-ймесяц 1-й год 10-ймесяц 1-й год 11-й месяц 1-й год 12-й месяц	135087,92 135087,92 135087,92 135087,92 135087,92 135087,92 135087,92 135087,92 135087,92		119522,83 119779,80 120037,33 120295,41 120554,04 120813,23 121072,98 121333,29 121594,16		15 565,09 15 308,12 15 050,59 14 792,51 14 533,88 14 274,69 14 014,94 13 754,63 13 493,76			7 120 055,20 7 000 275,40 6 880 238,07 6 759 942,66 6 639 388,62 6 518 575,39 6 397 502,41 6 276 169,12 6 154 574,96
13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24		2-й год 1-й месяц 2-й год 2-й месяц 2-й год 3-й месяц 2-й год 4-й месяц 2-й год 5-й месяц 2-й год 6-й месяц 2-й год 7-й месяц 2-й год 8-й месяц 2-й год 9-й месяц 2-й год 10-й месяц 2-й год 11-й месяц 2-й год 12-й месяц	135 087,92 135 087,92 135 087,92 135 087,92 135 087,92 135 087,92 135 087,92 135 087,92 135 087,92 135 087,92 135 087,92 135 087,92		121 855,58 122 117,57 122 380,13 122 643,24 122 906,93 123 171,18 123 435,99 123 701,38 123 967,34 124 233,87 124 500,97 124 768,65		13 232,34 12 970,35 12 707,79 12 444,68 12 180,99 11 916,74 11 651,93 11 386,54 11 120,58 10 854,05 10 586,95 10 319,27			6 032 719,38 5 910 601,81 5 788 221,68 5 665 578,44 5 542 671,51 5 419 500,33 5 296 064,34 5 172 362,96 5 048 395,62 4 924 161,75 4 799 660,78 4 674 892,13
25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36		3-й год 1-й месяц 3-й год 2-й месяц 3-й год 3-й месяц 3-й год 4-й месяц 3-й год 5-й месяц 3-й год 6-й месяц 3-й год 7-й месяц 3-й год 8-й месяц 3-й год 9-й месяц 3-й год 10-й месяц 3-й год 11-й месяц 3-й год 12-й месяц	135 087,92 135 087,92 135 087,92 135 087,92 135 087,92 135 087,92 135 087,92 135 087,92 135 087,92 135 087,92 135 087,92 135 087,92		125 036,90 125 305,73 125 575,14 125 845,13 126 115,69 126 386,84 126 658,57 126 930,89 127 203,79 127 477,28 127 751,35 128 026,02		10 051,02 9 782,19 9 512,78 9 242,79 8 972,23 8 701,08 8 429,35 8 157,03 7 884,13 7 610,64 7 336,57 7 061,90			4 549 855,23 4 424 549,50 4 298 974,36 4 173 129,23 4 047 013,54 3 920 626,70 3 793 968,13 3 667 037,24 3 539 833,45 3 412 356,17 3 284 604,82 3 156 578,80
37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48		4-й год 1-й месяц 4-й год 2-й месяц 4-й год 3-й месяц 4-й год 4-й месяц 4-й год 5-й месяц 4-й год 6-й месяц 4-й год 7-й месяц 4-й год 8-й месяц 4-й год 9-й месяц 4-й год 10-й месяц 4-й год 11-й месяц 4-й год 12-й месяц	135 087,92 135 087,92 135 087,92 135 087,92 135 087,92 135 087,92 135 087,92 135 087,92 135 087,92 135 087,92 135 087,92 135 087,92		128 301,28 128 577,12 128 853,56 129 130,60 129 408,23 129 686,46 129 965,28 130 244,71 130 524,74 130 805,36 131 086,59 131 368,43		6 786,64 6 510,80 6 234,36 5 957,32 5 679,69 5 401,46 5 122,64 4 843,21 4 563,18 4 282,56 4 001,33 3 719,49			3 028 277,52 2 899 700,40 2 770 846,84 2 641 716,24 2 512 308,01 2 382 621,55 2 252 656,27 2 122 411,56 1 991 886,82 1 861 081,46 1 729 994,87 1 598 626,44
49 50 51 52 53 54 55 56 57		5-й год 1-й месяц 5-й год 2-й месяц 5-й год 3-й месяц 5-й год 4-й месяц 5-й год 5-й месяц 5-й год 6-й месяц 5-й год 7-й месяц 5-й год 8-й месяц 5-й год 9-й месяц	135 087,92 135 087,92 135 087,92 135 087,92 135 087,92 135 087,92 135 087,92 135 087,92 135 087,92		131 650,87 131 933,92 132 217,58 132 501,85 132 786,73 133 072,22 133 358,32 133 645,04 133 932,38		3 437,05 3 3154,00 2 870,34 2 586,07 2 301,19 2 015,70 1 729,60 1 442,88 1 155,54			1 466 975,57 1 335 041,65 1 202 824,07 1 070 322,22 937 535,49 804 463,27 671 104,95 537 459,91 403 527,53
58 59 60	5-й год 10-й месяц 5-й год 11-й месяц 5-й год 12-й месяц			135 087,92 135 087,92 135 088,10		134 220,34 134 508,91 134 798,28			867,58 579,01 289,82		269 307,19 134 798,28 0,00

В апелляционной жалобе, поданной Предпринимателем, третье лицо просит решение отменить и принять новый судебный акт, которым удовлетворить иск в полном объеме, ссылаясь на нарушение содом норм материального права. По мнению подателя жалобы, при определении рыночной стоимости спорного имущества, отчуждаемого в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 г.. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" надлежит учитывать наличие обременения в виде права долгосрочной аренды данного имущества.

В судебном заседании представитель Общества просили удовлетворить апелляционную жалобу, поддержав изложенные в ней доводы, другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направили.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, Общество на основании договора аренды муниципального имущества г. Петрозаводска N 187 от 08.08.2007 г.., заключённого с администрацией г. Петрозаводска, арендует нежилые помещения, расположенные в подвале и цоколе жилого здания по адресу: г. Петрозаводск, ул. Свердлова, д.1, для размещения офиса и выставочного зала.

Постановлением администрации Петрозаводского городского округа N 3712 от 11.11.2010 г.. Обществу в порядке реализации Федерального закона N 159-ФЗ предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества по цене, установленной на основании Отчёта об оценке от 21.10.2010 г.., выполненного независимым оценщиком, и составляющей 8843 472 руб. 88 коп. без НДС, с рассрочкой платежа на пять лет.

Направленный обществу проект договора купли-продажи, подписан им с протоколом разногласий. Общество полагает, что рыночную стоимость спорного объекта должна определяться с учетом обременения его договором аренды от 08.08.2007 г.. N 187, заключенным между Обществом (арендатор) и Администрацией (арендатор).

Письмом от 14.12.2010 г.. Администрация отклонила предложенную Предпринимателем редакцию спорных пунктов.

Не урегулировав разногласия в досудебном порядке, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском в порядке ст. 446 Гражданского кодекса РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя Общества и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В направленной Обществу оферте рыночная стоимость объекта указана в размере 10 010 498 руб., в том числе НДС 1 527 025 руб. 12 коп.; цена продажи - 8 483 472 руб. 88 коп., которая определена на основании отчёта об оценке N 111/2010 от 21.10.2010, выполненного АНО "Независимое бюро экспертных исследований" по заданию Администрации.

Общество в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции просило принять пункт 3.1 договора, устанавливающий рыночную стоимость объекта в размере 7 163 559 руб. 32 коп. без учета НДС с учетом обременения договором аренды, определённую на основании экспертного заключения, выполненного оценщиком Филипповым К.И.

Согласно ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В силу ст. 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Как разъяснено в п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г.. N 92, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела отчеты независимых оценщиков, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об установлении цены выкупа на основании отчета об оценке, выполненного экспертом Филипповым К.И., которая составляет с учетом НДС 8 964 000 руб., без учета НДС - 7 596 610 руб. 17 коп., указав рыночную стоимость и цену объекта без учета НДС применительно к положениям подпункта 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 28.12.2010 N 395-ФЗ).

При этом суд правомерно отклонил доводы истца о том, что рыночная стоимость имущества в целях реализации Федерального закона N 159-ФЗ должна определяться с учетом его обременения правом долгосрочной аренды.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований не согласиться с данным выводом суда первой инстанции.

Цена выкупа должна быть определена без учета обременения выкупаемого объекта правом аренды самого покупателя (истца), поскольку указанное право аренды прекращается в результате выкупа объекта (статья 413 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть истец приобретает имущество свободным от прав третьих лиц и будет получать доход от использования объекта в полном объеме. При этом в случае отказа арендатора (истца) от выкупа арендуемого имущества у иных лиц прав на приобретение данного имущества в порядке Федерального закона N 159-ФЗ не возникает.

Судом полно и всесторонне исследованы и оценены все имеющиеся доказательства, на основании которых установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом при рассмотрении дела и разрешения спора не допущено.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения жалобы не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 19.10.2011 г.. по делу N А26-45/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

В.М. Горбик О.Р. Старовойтова