Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 января 2012 г. N 15АП-14264/11

город Ростов-на-Дону

13 января 2012 г.

дело N А32-16894/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 января 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малыхиной М.Н.,

судей Авдониной О.Г., Галова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чесноковой Н.С.,

при участии:

от заявителя: Талалай С.В. (паспорт), Михайлова Е.Г. (доверенность от 27.06.2011 N в реестре 5-2845),

от заинтересованного лица: не явился, извещен надлежащим образом,

от третьих лиц: Никитенко Ю.Л. (паспорт), остальные не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Талалай Сергея Владимировича

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.11.2011 по делу N А32-16894/2011

по заявлению индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Талалай Сергея Владимировича

к заинтересованному лицу федеральному бюджетному учреждению "Кадастровая палата" по Краснодарскому краю

при участии третьих лиц: Талалай Владимира Ивановича, Талалай Натальи Филипповны, Никитенко Юрия Леонидовича

о признании незаконным отказа в осуществлении кадастрового учета,

принятое в составе судьи Савина Р.Ю.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Талалай Сергей Владимирович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к федеральному бюджетному учреждению "Кадастровая палата" по Краснодарскому краю (далее - учреждение, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения N 2343/5/11-96362 от 12.05.2011 об отказе в осуществлении кадастрового учета земельного участка площадью 229 000 кв. м, образованного путем выдела в счет земельных долей в праве общей долевой собственности из земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:11:0106000:293, расположенного по адресу: Краснодарский край, Каневской район, с/п Новодеревянковское, в границах ЗАО "Дружба", секция 14, контур 46, восточная часть, и обязании поставить указанный участок на государственный кадастровый учет.

Заявленные требования мотивированы тем, что отказ в осуществлении кадастрового учета участка со ссылкой на отсутствие согласия арендатора земельного участка на образование и выдел земельного участка не соответствует требованиям п.5 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ и п.п. 1,2 ст. 13 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", поскольку при выделе земельного участка в счет земельной доли согласия арендатора не требуется.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Талалай Владимир Иванович, Талалай Наталья Филипповна и Никитенко Юрий Леонидович.

Решением от 27.10.2011 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Решение мотивировано тем, что в силу статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" образование земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, осуществляется на основании решения общего собрания участников долевой собственности. Образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки (пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ). Заявителем не представлено в дело доказательств наличия согласия арендатора земельного участка Никитенко Ю.Л. на образование спорного земельного участка. Отсутствие такого согласия также подтверждено Никитенко Ю.Л. в судебном заседании 27.10.2011. Доводы заявителя о том, что в силу п.5 ст. 11.2, п.3 ст. 11.5 Земельного кодекса РФ при выделе земельного участка в счет земельной доли согласия арендатора земельного участка на образование земельного участка не требуется, судом отклонены, поскольку данные нормы регулируют отношения в связи с выделом земельного участка между его сособственниками, тогда как п.4 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ императивно указывает на необходимость письменного согласия арендатора земельного участка, из которого при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Не согласившись с указанным решением, заявитель обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что в статье 22 Закона "О государственном кадастре недвижимости" N 221-ФЗ от 24.07.2007 указан состав документов, необходимых для государственного кадастрового учета объекта недвижимости; письменное согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, на выдел земельного участка в счет земельных долей к числу необходимых для осуществления кадастрового учета документов указанными выше нормами федерального законодательства не отнесено. Законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" выдел земельных участков в счет земельных долей допускается, порядок такого выдела истцом соблюден.

В отзыве на апелляционную жалобу ИП Глава КФХ Никитенко Ю.Л. просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. Указал, что возражает против выдела участка.

В судебное заседание не явился представитель заинтересованного лица, а также представители Талалай В.И. и Талалай Н.Ф. Суд в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие указанных лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Представитель заявителя в судебном заседании просил обжалуемое решение отменить, а апелляционную жалобу удовлетворить.

Никитенко Ю.Л. возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав лицо, участвующее в деле, апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции, 21.04.2007 между К(Ф)Х Никитенко Ю.Л. и гражданами, в том числе Талалай С.В., Талалай В.И., Талалай Н.Ф. заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:11:0106000:293 на срок 10 лет.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 01.06.2007, что подтверждается представленной в дело выпиской из ЕГРП от 14.07.2011.

Согласно Свидетельствам о государственной регистрации права от 01.06.2007, 20.04.2009, выписке из ЕГРП от 14.07.2011 Талалай В.И., Талалай Н.Ф., Талалай С.В. на праве общей долевой собственности (соответственно 458/6870, 458/6870 и 1374/6870 долей) принадлежит земельный участок земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:11:0106000:293.

В соответствии с решением общего собрания участников общей долевой собственности от 19.02.2011 было определено местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 23:11:0106000:293, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет земельных долей Талалай В.И., Талалай Н.Ф., Талалай С.В., что подтверждается протоколом от 19.02.2011.

Общее собрание проведено на основании сообщения в газете "Каневские зори" от 15.01.2011 N 3(11753).

Согласно списку общего собрания от 19.02.2011 на нем присутствовали Талалай В.И., Талалай Н.Ф., Талалай С.В., а также председатель общего собрания Алимов С.Г.

08.04.2011 по заказу указанных граждан ООО "Статус" составлен межевой план выделенного земельного участка.

12.04.2011 заявитель обратился в ФБУ "Кадастровая палата" по Краснодарскому краю с заявлением об осуществлении кадастрового учета выделенного земельного участка, приложив к заявлению, в том числе межевой план от 08.04.2011.

Решением N 2343/5/11-96362 от 12.05.2011 ФБУ "Кадастровая палата" по Краснодарскому краю заявителю было отказано в осуществлении кадастрового учета участка со ссылкой на отсутствие согласия арендатора земельного участка согласно п.4 ст. 11.2 Земельного кодекса РФ.

Заявитель, считая, что отказ заинтересованного лица нарушает его права на осуществление кадастрового учета выделенного земельного участка, обратился в суд с настоящим заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия.

Статьей 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) государственных органов, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными законами.

В силу пункта 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации Земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Образование земельных участков согласно пункту 4 приведенной статьи допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Вместе с тем, указанная норма права носит общий характер и содержит общий перечень всех возможных лиц, согласие которых является условием образования земельного участка, без конкретизации такого круга лиц применительно к различным ситуациям формирования участка. Указанная норма права не применима к спорным правоотношениям, поскольку вопросы образования земельного участка из земельного участка, находящегося в долевой собственности, урегулированы специальным законодательством.

Согласно пункту 5 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").

В силу пункта 3 статьи 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Соответствующий порядок урегулирован статьями 13 и 13.1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Местоположение земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, определяется участником долевой собственности в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности при утверждении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей в соответствии со статьей 14 рассматриваемого Закона. Образование земельного участка, выделяемого в счет земельной доли, осуществляется на основании этого решения общего собрания участников долевой собственности (пункт 2 статьи 13 Закона N 101-ФЗ).

Приведенные нормы права указывают на необходимость согласования формирования участка путем выдела лишь между сособственниками и не упоминают арендатора в числе лиц, чье согласие является условием формирования участка.

Из материалов дела не усматривается нарушение прав остальных участников долевой собственности изначального земельного участка либо их несогласие с выделом участков предпринимателю.

Таким образом, законодательно определен как порядок выдела земельных участков в счет земельных долей собственников, так и правовые последствия такого выдела, защита (при выделе участков в счет долей) прав землепользователей (включая арендаторов), использующих изменяемый земельный участок не на праве собственности.

Указанное соотношение приведенных норм права (пунктов 4 и 5 статьи 11.2 ЗК РФ) в качестве общей и специальной следует не только из буквального, но и из системного толкования положений законодательства.

Так, пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации закрепляет, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

Таким образом, в спорной ситуации права арендатора защищены иным образом, нежели посредством придания юридической значимости согласию последнего на выдел участков из объекта долевой собственности.

Последствием нарушения условий договора аренды по вине арендодателя является, кроме того, возмещение потерпевшему убытков.

Общие правовые последствия неисполнения арендодателем договора аренды земельного участка предусмотрены статьями 57 (часть 1 пункт 4), 62 Земельного кодекса, статьями 15, 393, 394 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Нормами гражданского и земельного законодательства либо иными федеральными законами не предусмотрено право арендатора ограничивать права долевых собственников по распоряжению общим имуществом (статьи 252, 254 Гражданского кодекса Российской Федерации). Указанное противоречит общим принципам соотношения вещного и обязательственного титулов на имущество.

Аналогичная правовая позиция выражена в Постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.07.2011 по делу N А32-25546/2010.

В целях системного толкования приведенных норм права и выявления их соотношения как общей и специальной суд апелляционной инстанции учитывает и выраженную судебной практикой правовую позицию относительно сохранения прав аренды в отношении вновь образуемых путем выдела из объекта долевой собственности земельных участков и подтверждения законности действий регистрирующего органа, включающего в ЕГРП сведения об обременении вновь образованных участков правом аренды, возникшим в отношении прежнего участка.

В частности, ФАС СКО выражалась правовая позиция, согласно которой пункт 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации не свидетельствует о прекращении договора аренды земельного участка при выделе из него в натуре земельных долей; указание на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды и ли на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды предполагает действие первоначального договора аренды в отношении, в том числе, и выделенных земельных участков. Норма пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающая преимущественное право на заключение договоров аренды образуемых и измененных земельных участков, направлена на стабилизацию арендных отношений, а не их досрочное прекращение.

При этом судом кассационной инстанции отмечалось, что в силу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков в аренду осуществляется в соответствии с гражданским законодательством с учетом особенностей, установленных Земельным кодексом Российской Федерации. Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, установленным гражданским законодательством. В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на имущество не является основанием для прекращения арендных отношений. Статья 46 Земельного кодекса Российской Федерации также не предусматривает такого основания прекращения договора аренды (см. например: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 августа 2011 г. по делу N А53-14788/2010).

Данная позиция основана также и на толковании Пленумом Высшего арбитражного суда Российской Федерации правовой судьбы иного обременения (ипотеки) в сходной ситуации с учетом того, что данное обременение упомянуто в п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ.

Так, в п.10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 года N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" дано следующее токование ст.11.8 ЗК РФ: применяя статью 11.8 ЗК РФ, судам следует иметь в виду, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.

Указанное свидетельствует о том, что права арендатора при выделе участка из земель, находящихся в общей долевой собственности, защищены законом иным образом и пункт 4 статьи 11.2. ЗК РФ не может толковаться как трактующий возражение арендатора в качестве безусловно препятствующего сособственникам в разделе участка.

Оснований толковать приведенные нормы права с учетом пункта 5 статьи 14 закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, введенного Федеральным законом от 29.12.2010 N 435-ФЗ с 01.07.2011, то есть после совершения оспариваемого действия, суд апелляционной инстанции не усматривает.

При изложенных обстоятельствах суд апелляционной инстанции полагает, что судом первой инстанции дано неверное толкование примененной норме права - пункту 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (п. 3 ч. 2 ст. 270 АПК РФ).

Вывод суда о том, что закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения регулирует отношения исключительно между сособственниками участка и не изменяет общего требования пункта 4 ст. 11.2 ЗК РФ о необходимости получения согласия арендатора на выдел участка, суд апелляционной инстанции полагает неверным.

Согласно пункту 3 части 2 статьи 27 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) одним из оснований для принятия решения об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета объекта недвижимости является нарушение предусмотренных федеральными законами требований к образованию объекта недвижимости.

Учитывая, что в рассматриваемой ситуации наличие согласия в письменной форме арендатора земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей долевой собственности, на образование из него земельных участков путем выдела не является обязательным условием такого образования, отказ заинтересованного лица не соответствует требованию закона (пункту 5 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации) и нарушает права заявителя.

В силу положений статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В резолютивной части решения при этом должны содержаться в том числе указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Государственная пошлина, уплаченная заявителем в федеральный бюджет, подлежит распределению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с возвратом излишне уплаченной пошлины заявителю.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 07.11.2011 по делу N А32-16894/2011 отменить.

Признать незаконным решение ФБУ "Кадастровая палата" по Краснодарскому краю N 2343/5/11-96362 от 12.05.2011 об отказе в осуществлении кадастрового учета земельного участка площадью 229 000 кв. м, образованного путем выдела в счет земельных долей в праве общей долевой собственности из земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:11:0106000:293, расположенного по адресу: Краснодарский край, Каневской район, с/п Новодеревянковское, в границах ЗАО "Дружба", секция 14, контур 46, восточная часть.

Обязать федеральное бюджетное учреждение "Кадастровая палата" по Краснодарскому краю поставить на государственный кадастровый учет земельный участок площадью 229 000 кв. м, образованный путем выдела в счет земельных долей в праве общей долевой собственности из земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:11:0106000:293, расположенный по адресу: Краснодарский край, Каневской район, с/п Новодеревянковское, в границах ЗАО "Дружба", секция 14, контур 46, восточная часть.

Возвратить индивидуальному предпринимателю главе крестьянского (фермерского) хозяйства Талалай Сергею Владимировичу (ИНН 233403114674, ОГРИП 309236321000081) из федерального бюджета 1900 (одну тысячу девятьсот) рублей излишне уплаченной государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Взыскать с федерального бюджетного учреждения "Кадастровая палата" по Краснодарскому краю в пользу индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Талалай Сергея Владимировича (ИНН 233403114674, ОГРИП 309236321000081) 300 (триста) рублей судебных расходов.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

О.Г. Авдонина В.В. Галов