Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 декабря 2011 г. N 15АП-13664/11

город Ростов-на-Дону

23 декабря 2011 г.

дело N А53-12676/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2011 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Глазуновой И.Н., Фахретдинова Т.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зобовой Л.В.,

при участии:

от истца - генерального директора Зубкова С.Г. (протокол N 8 от 24.03.2011), представителей Тарасенко А.А. (доверенность N 03/11 от 26.10.2011), Натолока Ю.А. (доверенность N 872 от 11.01.2011),

от ответчика - директора Толстых А.А. (выписка из ЕГРЮЛ от 08.12.2011),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Авиационный концерн "ЛАВВиП"

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.10.2011 по делу N А53-12676/2011,

принятое в составе судьи Захарченко О.П.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Авиационный концерн "ЛАВВиП"

к открытому акционерному обществу "Радар"

при участии третьих лиц:

общества с ограниченной ответственностью "Вектор",

Атамас Алексея Александровича

о признании ничтожным части договора, расторжении договора купли-продажи

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Авиационный концерн "ЛАВВиП" (далее ООО "АК "ЛАВВиП", концерн) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к открытому акционерному обществу "Радар" (далее ОАО "Радар") о признании ничтожным пункта 6 договора купли-продажи с рассрочкой, заключенного 30.11.2010 между ОАО "Радар" и ООО "АК "ЛАВВиП", и применении последствий недействительности части сделки; расторжении договора купли-продажи с рассрочкой, заключенного 30.11.2010 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, принятых определением суда первой инстанции от 23.08.2011 в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 1 л.д. 77-79, 110-112)).

Исковые требования мотивированы тем, что недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи от 30.11.2010, не было передано ОАО "Радар" (продавцом) во владение ООО "АК "ЛАВВиП" (покупателя), поскольку с 2009 года находилось во владении арендаторов - ООО "Вектор" и ИП Атамас А.А. Пункт 6 договора купли-продажи от 30.11.2010, содержащий условия о передаче продавцом спорных объектов недвижимости покупателю до подписания договора и отсутствии необходимости составления акта приема-передачи, является фиктивным. В силу статей 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации пункт 6 договора купли-продажи от 30.11.2010 ничтожен, поскольку противоречит статье 223, пунктам 1,2 статьи 224, пункту 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации пункту 1 статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с ненадлежащим исполнением ОАО "Радар" обязательств по передаче товара, ООО "АК "ЛАВВиП" просит расторгнуть договор купли-продажи от 30.11.2010 на основании статей 328, 398, 450, 460, 463, 464, 488 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 23.08.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Вектор" (далее ООО "Вектор") и индивидуальный предприниматель Атамас Алексей Александрович (далее ИП Атамас А.А.).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.10.2011 в удовлетворении иска отказано. Суд первой инстанции, истолковав договор купли-продажи от 30.11.2010 по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что пункт 6 договора являлся одновременно и передаточным актом, подтверждающим исполнение продавцом обязательств по передаче товара. Переход к истцу права собственности на объекты недвижимого имущества зарегистрирован в установленном законом порядке. Оснований для расторжения договора купли-продажи от 30.11.2010 не имеется, поскольку ООО "АК "ЛАВВиП" в процессе подготовки к заключению договора купли-продажи от 30.11.2010 и принятии спорных объектов недвижимости должно было узнать об использовании приобретаемых помещений арендаторами. Помещения литер "Д, д" третьими лицами не заняты. Кроме того, суд первой инстанции указал, что преюдициальными судебными актами по делу N А53-1850/2011 установлены обстоятельства передачи продавцом спорного недвижимого имущества истцу и информированность концерна о наличии в приобретаемых помещениях арендаторов, исключающие возможность удовлетворения исковых требований по настоящему делу.

ООО "АК "ЛАВВиП" в порядке, предусмотренном гл.34 АПК РФ, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение Арбитражного суда Ростовской области от 24.10.2011 полностью и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Заявитель жалобы указал, что суд первой инстанции не рассмотрел исковые требования концерна по существу, сославшись на обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делу N А53-1850/2011, ошибочно признанные судом преюдициальными. Между тем, предмет доказывания по делу N А53-1850/2011 не совпадает с предметом доказывания по настоящему делу. Третьи лица по настоящему делу: ООО "Вектор" и ИП Атамас А.А., не были привлечены к участию в N А53-1850/2011, в связи с чем, установленные в указанном деле обстоятельства не имеют для преюдициального значения согласно части 2 статьи 69 АПК РФ и пункта 5 постановления Пленума ВАС РФ N 13 от 31.10.1996. Суд первой инстанции неверно изложил основание иска в части расторжения договора купли-продажи, поскольку основанием расторжения договора явилось неисполнение ответчиком обязанности по передаче предмета купли-продажи, то есть статья 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не статья 460 названного Кодекса. Третьи лица в отзывах и представленной в дело переписке подтвердили, что предмет купли-продажи как до 20.11.2010, так и в настоящий момент находится во владении арендаторов.

В отзыве на апелляционную жалобу ОАО "Радар" указало, что спорный договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа был предметом рассмотрения по делу N А53-1850/2011 и признан решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.04.2011 соответствующим требованиям законодательства. При обжаловании указанного решения в апелляционном и кассационном порядке истец приводил те же доводы, что и по настоящему делу. Подачей настоящего иска концерн пытается поставить под сомнение выводы, сделанные судами в рамках дела N А53-1850/2011 и таким образом добиться пересмотра вступивших в законную силу судебных актов, что свидетельствует о злоупотреблении процессуальными правами. Доводы истца о том, что ответчиком не отрицается тот факт, что спорная недвижимость не передавалась концерну, не соответствует действительности.

В судебном заседании представители ООО "АК "ЛАВВиП" апелляционную жалобу поддержали, просили отменить решение суда, исковые требования удовлетворить. Пояснили, что в качестве последствий недействительности части сделки (п.6 договора купли-продажи от 30.11.2010 г..) следует применить положения ст.180 ГК РФ. Требования о расторжении договора купли-продажи заявлены на основании ст. 328 ГК РФ в связи с неисполнением продавцом обязанности по передаче товара. Согласно представленным письмам арендаторов спорные помещения освобождены, однако, истцом в настоящее время утрачен интерес в их приобретении.

Представитель ОАО "Радар" апелляционную жалобу не признал по изложенным в отзыве основаниям, просил оставить решение суда без изменения.

Третьи лица отзывы не представили, в судебное заседание не явились. Дело рассмотрено в порядке п.3 ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 30 ноября 2010 года между ОАО "Радар" (продавец) и ООО "АК "ЛАВВиП" (покупатель) был заключен договор купли-продажи с рассрочкой платежа, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил следующие объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Ростов-на-Дону, Железнодорожный район, ул. Магнитогорская, 99в/9:

- нежилое помещение общей площадью 337,2 кв.м. (номера на поэтажном плане: 1, 2, 2а, 3 - 8, 23, 24, 26, 26а, 27, 28, 28а, 29 - 31 на первом этаже двухэтажного здания под литерой АБ);

- нежилое помещение (комната N 14 (1)) общей площадью 156,4 кв.м. на первом этаже одноэтажного здания под литерой АЩ;

- склад площадью 41,4 кв.м. под литерой Дд (т.1 л.д.55-56).

Цена объектов установлена пунктом 3 договора: литера АБ - 7000000 рублей, литера АЩ - 4400000 рублей, литера Дд - 100000 рублей. Всего 11500000 рублей, НДС 18% - 1754237 рублей 29 копеек.

В силу пункта 6 договора передача указанного в договоре имущества продавцом и принятие его покупателем осуществляется сторонами до подписания настоящего договора. Продавец передал покупателю вышеуказанное имущество в состоянии, пригодном для эксплуатации, а также передал относящуюся к имуществу документацию. Покупатель ознакомился с техническим состоянием приобретаемого имущества, претензий к нему не имеет, согласен принять его в собственность. С учетом вышеизложенного, стороны согласны признать настоящий договор, имеющим силу передаточного акта. Передаточный акт отдельно составляться не будет.

Переход права собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрирован Управлением Росреестра по Ростовской области 20.01.2011 (записи о регистрации N N 61-61-01/969/2010-767, 61-61-01/969/2010-770, 61-61-01/969/2010-771), что подтверждается представленными в дело свидетельствами о государственной регистрации права от 20.01.2011 серии 61-АЖ N N 196293-196296 и выписками из ЕГРП от 27.09.2011 (т.1 л.д.42-44, т.2 л.д.64-66).

В ЕГРП была также зарегистрирована ипотека в силу закона на спорное недвижимое имущество, в связи с продажей имущества с рассрочкой платежа.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.04.2011 по делу N А53-1850/2011, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 24.06.2011 и постановлением кассационной инстанции от 30.08.2011, удовлетворены исковые требования ОАО "Радар" о взыскании с ООО "АК "ЛАВВиП" 8000000 рублей задолженности по договору купли-продажи от 30.11.2010.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском ООО "АК "ЛАВВиП" сослалось на неисполнение продавцом обязанности по передаче объекта купли-продажи, который фактически передан и находится во владении арендаторов.

Так, на основании договора аренды от 31.08.2009 ОАО "Радар" передало в аренду ИП Атамас А.А. ангар литер "АЩ" площадью 157,0 кв.м., расположенный по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Магнитогорская, 99в/19 на срок с 01.09.2009 по 31.07.2010 (т.1 л.д.57).

По договору от 31.08.2009 ОАО "Радар" предоставило ООО "Вектор" в пользование для производственной деятельности нежилое здание - мастерскую литер "АБ" площадью 340,3 кв.м. по адресу: г.Ростов-на-Дону, ул.Магнитогорская, 99в/19 на срок с 01.09.2009 по 31.07.2010 (т.1 л.д.58).

Письмами от 30.06.2010 ОАО "Радар" уведомило арендодателей о продлении действия вышеуказанных договоров аренды от 31.08.2009 на новый срок (т.1 л.д.59-60).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).

Согласно ст.180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Истец полагает пункт 6 договора купли-продажи ничтожным, ввиду его противоречия ст.223, п.2 ст. 224 ГК РФ и ст. 556 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем в силу пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента (п.2 ст. 224 ГК РФ).

Содержание оспариваемого пункта 6 договора купли-продажи, признающего договор, имеющим силу передаточного акта, не противоречит закону, в т.ч. указанным истцом нормам статьи 223, пунктам 1,2 статьи 224, пункту 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Исходя из содержания статьи 167 ГК РФ, реституция предполагает возврат сторонами всего полученного в натуре по недействительной сделке. Применение иных последствий недействительности сделки, в т.ч., как заявил истец, в виде применения положений ст. 180 ГК РФ, законом не предусмотрено.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Материалами дела подтверждается соблюдение ООО Авиационный концерн "ЛАВВиП" досудебного порядка урегулирования спора в данной части исковых требований путем направления предложения ОАО "Радар" о расторжении договора аренды от 17.06.2011, что не оспаривается ответчиком.

Ссылки истца на пункт 2 статьи 328 ГК РФ отклоняются, поскольку в силу пункта 4 указанной статьи правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 настоящей статьи, применяются, если договором или законом не предусмотрено иное.

Иное предусмотрено пунктом 1 статьи 460 ГК РФ, согласно которому продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Однако, при рассмотрении дела N А53-1850/2011 судами установлена осведомленность покупателя о наличии арендных отношений, что подтверждается также письмами от 08.06.2011 - N 3 от ООО "Вектор" и N 13 от ИП Атамас А.А., в которых указанные лица испрашивали у ООО "АК "ЛАВВиП" платежные реквизиты в целях уплаты ему арендных платежей. В частности, в письме 08.06.2011 N 3 ООО "Вектор" указывает, что занимает помещения в здании литер АБ (здание мастерской) с 01.09.2010. В письме 08.06.2011 N 13 ИП Атамас А.А. указывает, что занимает помещения в здании литер АЩ (ангар) с 31.08.2010.

Поскольку стороны по настоящему делу участвовали при рассмотрении дела N А53-1850/2011 в качестве истца и ответчика, то в силу ч.2 ст. 69 АПК РФ, установленные вступившими в законную силу судебными актами по делу N А53-1850/2011 обстоятельства имеют для них преюдициальное значение и не подлежат повторному доказыванию. Привлеченные к участию в настоящем деле третьими лицам арендаторы, факт информированности истца о наличии арендных отношений не оспаривают.

Из представленных истцом в материалы дела писем ООО "Вектор" от 06.12.2011 N 5/12 и ИП Атамас А.А. от 06.12.2011 N 32/12 о расторжении договоров аренды, следует, что спорные помещения арендаторами освобождены. Данный факт сторонами не оспорен.

До вступления во владение имуществом покупатель может защищать свои права и законные интересы в соответствии с правилами статьи 398 Гражданского кодекса Российской путем обращения к продавцу недвижимости с требованием, основанным на договоре купли-продажи.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на истца в порядке и размерах, установленных ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.10.2011 по делу N А53-12676/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

И.Н. Глазунова Т.Р. Фахретдинов