Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2012 г. N 11АП-13180/11

г. Самара

18 января 2012 г.

Дело N А55-9497/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 января 2012 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Марчик Н.Ю.,

судей Бажана П.В., Рогалевой Е.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Евсигнеевой С.В.,

с участием:

от заявителя - не явился, извещен,

от ответчика - Кудряшова М.А., доверенность от 27.12.2011 г. N 12-8083,

от третьих лиц:

Прусова Андрея Александровича - не явился, извещен,

закрытого акционерного общества акционерный коммерческий банк "Газбанк" - Шахов Д.А., доверенность от 28.12.2011 г. N 225,

Смолева Владимира Петровича - не явился, извещен,

общества с ограниченной ответственностью "Доля-С" - не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании 11 января 2012 года в помещении суда, в зале N 7, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Доля-С"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 22 сентября 2011 года по делу А55-9497/2011 (судья Щетинина М.Н.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Доля-С" в лице конкурсного управляющего, Самарская область, г. Тольятти,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

третьи лица:

Прусов Андрей Александрович, г. Пенза,

закрытое акционерное общество акционерный коммерческий банк "Газбанк", г. Самара,

Смолев Владимир Петрович, г. Самара,

общество с ограниченной ответственностью "Доля-С" (ОГРН 1026301992045), Самарская область, г. Тольятти

о признании незаконным ненормативного правового акта,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Доля-С" в лице конкурсного управляющего (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - ответчик, Управление Росреестра по Самарской области) о признании незаконным ненормативного правового акта, выраженного в отказе от 15.04.2011 г. N 09/009/2011-808 в государственной регистрации перехода права собственности на незавершенное строительством здание сервисного обслуживания автомобилей с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, ул. Коммунистическая, д. 115, строение 1; об обязании ответчика провести государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество - незавершенное строительством здание сервисного обслуживания автомобилей, назначение: нежилое, не определено, Степень готовности 76%, площадью застройки 542,5 кв.м., инв. N 727363, лит. А1, адрес объекта: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Коммунистическая, д.115, строен. 1, кадастровый (или условный) номер 63:09:0000000:0:4727, по договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.02.2011 г. от ООО "Доля-С" к Прусову Андрею Александровичу.

Решением суда первой инстанции от 22 сентября 2011 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права; неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

В отзыве на апелляционную жалобу третье лицо ЗАО АКБ "Газбанк", считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ответчика и третьего лица - ЗАО АКБ "Газбанк" в судебном заседании возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ дело по апелляционной жалобе рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Проверив материалы дела, выслушав представителей ответчика и третьего лица, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что решением Арбитражного суда Самарской области от 02 июня 2008 года по делу N А55-2581/2008 ООО "Доля-С" признано банкротом, в отношении него открыта процедура конкурсного производства.

14.12.2009 г. протоколом собрания кредиторов ООО "Доля-С" утверждено Положение N 01 "О порядке, сроках и условиях продажи конкурсной массы Общества с ограниченной ответственностью "Доля-С".

21.01.2011 г. собранием кредиторов ООО "Доля-С", в присутствии уполномоченного представителя ЗАО АКБ "Газбанк", утверждены Изменения N 01 к Положению N 01 "О порядке, сроках и условиях продажи конкурсной массы Общества с ограниченной ответственностью "Доля-С" от 17.01.2011 г. (т. 2 л.д. 34, 35-39).

Согласно указанному Положению, с учетом Изменений N 1 к нему, конкурсную массу ООО "Доля-С" составляет имущество, принадлежащее должнику на праве собственности - незавершенное строительством здание сервисного обслуживания автомобилей, назначение: нежилое, не определено, Степень готовности 76%, площадью застройки 542,5 кв.м., инв. N 727363, лит. А1, адрес объекта: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Коммунистическая, д.115, строен. 1, кадастровый (или условный) номер 63:09:0000000:0:4727.

В ходе осуществления мероприятий, предусмотренных ст. 139 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", конкурсным управляющим ООО "Доля-С" проведены торги (аукцион), по результатам которых 22.02.2011 г. с победителем торгов - Прусовым А.А. заключен договор купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимого имущества (т. 1 л.д. 8, 9-10).

28.02.2011 г. ООО "Доля-С" обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрацией перехода права собственности и права собственности незавершенное строительством здание сервисного обслуживания автомобилей (степень готовности 76%, площадь застройки 542,5 кв.м., лит А1, с местоположением: Самарская область, г. Тольятти, ул. Коммунистическая, д. 115, строен. 1, кадастровый номер 63:09:0000000:0:4727, на основании договора купли-продажи от 22.02.2011 г. (т. 1 л.д. 36).

Сообщением от 15.04.2011 г. N 09/009/2011-808 ответчик отказал заявителю в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на указанный выше объект недвижимости на основании абзаца 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) в связи с тем, что не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации права (т. 1 л.д. 6-7).

Основаниями для отказа в государственной регистрации послужили следующие обстоятельства.

В представленном на государственную регистрацию договоре купли-продажи имущества от 22.02.2011 г. не содержатся сведения о наличии обременения в отношении продаваемого объекта, тогда как согласно записям ЕГРП указанный объект недвижимого имущества находится в залоге у ЗАО АКТ "Газбанк".

Кроме того, заявителем не представлено письменное согласия залогодержателя на отчуждение заложенного имущества в соответствии с п. 1 ст. 37 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", п. 3.2.2 и п. 4.2.1 договора залога недвижимого имущества от 27.09.2006 г. N 588з, на основании которого продаваемый объект обременен ипотекой.

Считая отказ в государственной регистрации, изложенный в сообщении от 15.04.2011 г. N 09/009/2011-808, незаконным, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что 26.05.2005 г. между ЗАО АКБ "ГАЗБАНК" (кредитор) и гражданином Смолевым В.П. (заемщик) заключен кредитный договор N 370кл/5 на сумму 11 000 000 руб. Срок возврата кредита 18.05.2007 г., процентная ставка - 22 % годовых (т. 1 л.д. 44-49).

Обеспечением исполнения обязательства Смолева В.П. по возврату предоставленного кредита явилось, в том числе поручительство ООО "Доля-С" (т. 1 л.д. 50-51) и залог объекта недвижимости - здания сервисного обслуживания автомобилей, назначение: нежилое, площадью 1315,70 кв.м., инв. номер: 0003139, Литера А1, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Коммунистическая, д. 115, строение 1, в соответствии с договором залога от 27.09.2006 г. N 588з (т. 1 л.д. 52-55).

Указанное здание на момент заключения договора залога от 27.09.2006 г. N 588з принадлежит залогодателю на праве собственности на основании решения мирового судьи судебного участка N 18 Автозаводского района г. Тольятти от 24.03.2006 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.08.2006 г. серии 63-АВ N 197758 (т. 1 л.д. 56).

22.05.2007 г. участниками ООО "Доля-С" - Смолевым В.П., Смолевым А.В., Смолевым Д.П. принято решение о ликвидации общества и назначен ликвидатор.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 02.06.2008 г. по делу N А55-2581/2008 ООО "Доля-С" признано банкротом, в отношении него открыта процедура конкурсного производства.

Решением Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области от 21.11.2008 г. по делу N 2-1028/2008, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 13.01.2009 г., восстановлено право ООО "Доля-С" путем признания права собственности ООО "Доля-С" на незавершенное строительством здание сервисного обслуживания автомобилей (лит А1, готовность 76%) по адресу: г. Тольятти, ул. Коммунистическая, д. 115, строение 1.

На основании вышеуказанного решения Управлением Росреестра по Самарской области 07.12.2010 г зарегистрировано право собственности ООО "Доля-С" на незавершенное строительством здание сервисного обслуживания автомобилей, назначение: нежилое, не определено, Степень готовности 76%, площадь застройки 542,50 кв.м., инв. N 727363, лит. А1, расположенного по адресу: г. Тольятти, ул. Коммунистическая, д. 115, строение 1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 63-АЕ N 301091 от 07.12.2010 г. (т. 1 л.д. 124).

Вступившими в законную силу решением Комсомольского районного суда г. Тольятти от 24.12.2009 г. по делу N 2-4, решениями Арбитражного суда Самарской области от 25.09.2009 г. по делу N А55-4002/2009 и от 07.10.2009 г. по делу N А55-10364/2009 установлено, что в настоящее время юридически существует объект недвижимого имущества - нежилое здание площадью 1315,70 кв.м., расположенное по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Коммунистическая, д. 115, строение 1, имеющее постоянные технические характеристики такие как площадь, этажность, не позволяющие отождествить его с ранее существовавшим объектом, находящимся в стадии строительства. Указанный объект недвижимого имущества представляет собой завершенный строительством объект с 26.12.2005 г., что подтверждается представленным кадастровым паспортом объекта, в соответствии с которым дата проведения технической инвентаризации - 26.12.2005 г.

Вступившим в законную силу решением Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области от 25.01.2010 г. по делу N 2-14 удовлетворен иск ЗАО АКБ "Газбанк" о признании существования обременения в виде залога, обеспечивающего исполнение Смолевым В.П. перед ЗАО "Газбанк" обязательства по возврату кредита от 26.05.2005 г. N 3370кл/5 на сумму 11 000 000 руб., в отношении здания сервисного обслуживания автомобилей (100% готовности) литера А1, площадью 1315,7 кв.м., этажность: 3, подземная этажность: 1, адрес объекта: Самарская область, г.Тольятти, Комсомольский район, ул.Коммунистическая, д.115, строение 1, кадастровый (условный) номер 63-63-09/078/2006-042 (т. 1 л.д. 66-73, 74-79).

Вступившим в законную силу решением Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области от 29.06.2010 г. по делу N 2-657 удовлетворено иск ЗАО АКБ "Газбанк" об обращении взыскания на заложенное имущество - нежилое здание площадью 1315,7 кв.м., этажность: 3, подземная этажность: 1, инвентарный номер 0003139, Литера А1, расположенное по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Комсомольский район, ул.Коммунистическая, д.115, строение 1, путем продажи с публичных торгов по установленной судом начальной продажной цене заложенного имущества в размере 14 986 600 (т. 1 л.д. 80-84, 85-88).

Таким образом, многочисленными судебными актами, представленными в материалы дела, подтвержден факт 100% готовности здания сервисного обслуживания автомобилей площадью 1315,7 кв.м., этажность 3, подземная этажность 1, литера А1, адрес объекта: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Коммунистическая, д. 115, строение 1, и факт его нахождения в залоге у АКБ "Газбанк".

Указанные судебные акты в силу ст. 69 АПК РФ имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела.

Несмотря на вышеуказанные обстоятельства между конкурсным управляющим ООО "Доля-С" и Прусовым А.А. на основании проведенных открытых торгов в форме аукциона 22.02.2011 г. подписан договор купли-продажи имущества - незавершенного строительством здания сервисного обслуживания автомобилей степенью готовности 76%, площадью застройки 542,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Тольятти, ул. Коммунистическая, д. 115, строение 1 (т. 2 л.д. 14-17, 18-48).

Суд первой инстанции обоснованно признал основания отказа в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности на объект недвижимого имущества - незавершенное строительством здание сервисного обслуживания автомобилей степенью готовности 76%, изложенные в сообщении от 15.04.2011 г. N 09/009/2011-808, правомерными в силу следующего.

Объекта, являющегося предметом договора купли-продажи от 22.02.2011 г., ни фактически, ни юридически не существует, о чем указано выше. Право собственности ООО "Доля-С" на объект со 100% готовностью не подтвержден документально.

Суд апелляционной инстанции принимает во внимание также то, что постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2011 г. по делу N А55-3570/2011 признано отсутствующим право собственности ООО "Доля-С" на объект недвижимого имущества - незавершенное строительством здание сервисного обслуживания автомобилей, степень готовности 76 %, площадь застройки 542,5 кв.м., расположенное по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Коммунистическая, д. 115 строен. 1, кадастровый номер объекта: 63:09:0000000:0:4727, зарегистрированное Управлением Росреестра по Самарской области (запись регистрации N 63-63-09/120/2010-228 от 07.12. 2010 г.).

Кроме того, имеется вступивший в законную силу судебный акт Комсомольского районного суда г. Тольятти Самарской области от 29.06.2010 г. по делу N 2-657 об обращении взыскания на заложенное имущество должника.

Между тем, спорный объект продан вне процедуры продажи заложенного имущества. Судом обоснованно отклонена ссылка заявителя на ст. 352 Гражданского кодекса РФ, которая предусматривает прекращение залога в случае продажи заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя, то есть, в рамках реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскания, а не в рамках конкурсного производства без учета законных интересов залогодержателя.

Однако сделка купли-продажи спорного имущества, заключенная ООО "Доля-С" с Прусовым А.А., совершена не в целях удовлетворения требований кредитора.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями пунктов 12, 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", пришел к правильному выводу о том, что на момент заключения договора залоговое обременение не могло быть исключено из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем в договоре купли-продажи должны были быть указаны сведения об ограничении (обременении) права, а именно: ипотеки в пользу ЗАО "Газбанк", а также получено его согласие на отчуждение имущества.

Судом установлено и заявителем не оспаривается, что согласие залогодержателя, предусмотренное ст. 37 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ни до совершения сделки с заложенным имуществом, ни после ее совершения ООО "Доля-С" не получено.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно, в соответствии с ч. 3 ст. 201 АПК РФ, принял решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Доводы, приведенные Обществом в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены принятого судебного акта.

Государственная пошлина подлежат взысканию с ООО "Доля-С" в лице конкурсного управляющего в доход федерального бюджета в размере 1 000 руб. в связи с предоставлением заявителю отсрочки по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст. ст. 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 22 сентября 2011 года по делу N А55-9497/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Доля-С" в лице конкурсного управляющего государственную пошлину в доход государства в размере 1 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.Ю. Марчик

Судьи

П.В. Бажан Е.М. Рогалева