Комментарий к письму Министерства финансов Российской Федерации от 13.06.2007 N 03-05-06-03/33 ("Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", N 8, август 2007 г.)

Комментарий к письму
Министерства финансов Российской Федерации
от 13.06.2007 N 03-05-06-03/33

В Письме от 13.06.2007 N 03-05-06-03/33 Минфин выразил свое мнение по вопросам уплаты госпошлины за государственную регистрацию следующих юридически значимых действий:

- договора участия в долевом строительстве жилого дома;

- уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве жилого дома;

- соглашения о расторжении зарегистрированного договора участия в долевом строительстве.

Следует отметить, что налоговое законодательство устанавливает разные размеры государственной пошлины при регистрации указанных действий:

- физическим лицам - 500 руб.;

- организациям - 7 500 руб.;

- федеральным органам государственной власти, органам государственной власти субъектов РФ, органам местного самоуправления - 100 руб. (пп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). При этом прямое указание распределять данные размеры госпошлины между участниками сторон договора не предусмотрено.

На что следует обратить внимание при регистрации договоров участия в долевом строительстве? Напомним, что согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ*(1) (далее - Закон N 214-ФЗ) одной стороной такого договора является застройщик, а другой - участник долевого строительства.

Заметим, что застройщиками могут быть только юридические лица, поскольку Федеральным законом N 111-ФЗ*(2) индивидуальные предприниматели исключены из их числа. Участниками долевого строительства могут быть как физические, так и юридические лица (п. 1 ст. 1 Закона N 214-ФЗ).

На основании п. 2 ст. 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ*(3) государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). Наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации данного договора, застройщик представляет:

1) разрешение на строительство;

2) проектную декларацию;

3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;

4) договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.

Специальный порядок для представления заявления на регистрацию последующих договоров не предусмотрено. Кроме того, указанная норма не содержит указаний о том, кто может обратиться с заявлением о регистрации последующих договоров.

Запись о договоре участия в долевом строительстве вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела ЕГРН, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества (п. 3 ст. 25.1 Федерального закона N 122-ФЗ).

На основании данной нормы, а также в силу прямого указания закона, а именно ст. 13 Закона N 214-ФЗ, с момента государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве возникает ипотека. При этом застройщик является залогодателем, а участники долевого строительства - залогодержателями.

Обратите внимание: ипотека в силу закона (возникающий на основании закона залог права аренды земельного участка) регистрируется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины (п. 2 ст. 20 Федерального закона от 16.07.1997 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

"Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", N 8, август 2007 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Федеральный закон от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

*(2) Федеральный закон от 18.07.2006 года N 111-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты российской Федерации.

*(3) Федеральный Закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".