Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2012 г. N 14АП-8349/11

г. Вологда

16 января 2012 г.

Дело N А66-1283/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 января 2012 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Носач Е.В. и Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.,

при участии от истца Евдокимовой Е.А. по доверенности от 16.05.2011, от ответчика Львова В.А. по доверенности от 27.12.2011, от Департамента архитектуры и строительства администрации города Твери Гончарова Н.И. по доверенности от 05.07.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Тверской области апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вираж" на решение Арбитражного суда Тверской области от 19 октября 2011 года по делу N А66-1283/2011 (судья Нофал Л.В.),

установил

общество с ограниченной ответственностью "Вираж" (ОГРН 1076952028801; далее - Общество, ООО "Вираж") обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом Тверской области (ОГРН 1026900561071; далее - Комитет) о признании недействительным договора аренды земельного участка от 12.02.2008 N 0021-з/08, об обязании ответчика возвратить денежные средства по договору в размере 1 858 666 руб. 67 коп.

Определением суда от 18 мая 2011 года (с учетом определения суда от 09.06.2011 об исправлении опечатки) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (далее - Управление Росреестра) и Специализированное государственное учреждение Тверской области "Фонд имущества Тверской области" (далее - Фонд).

Определением суда от 22 июня 2011 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент архитектуры и строительства администрации города Твери (далее - Департамент).

Решением суда от 19 октября 2011 года в удовлетворении исковых требований отказано. Обществу возвращено из федерального бюджета 27 586 руб. 66 коп. государственной пошлины.

ООО "Вираж" с решением суда не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Договор аренды земельного участка от 12.02.2008 N 0021-з/08 является недействительной сделкой по правилам статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку положения названного договора в части указания целевого использования земельного участка - для строительства многоквартирного жилого дома не соответствуют требованиям статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Признание договора, заключенного по итогам торгов, недействительной сделкой не может ограничиваться только положениями статьи 449 ГК РФ. Кроме того, действующее законодательство не предусматривает такого способа защиты нарушенного права, как признание договора, заключенного по итогам проведения торгов, недействительным только при условии признания торгов недействительными.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель апеллянта поддержал изложенные в жалобе доводы.

Ответчик в отзыве и представитель в судебном заседании отклонили доводы жалобы. Представитель ответчика в судебном заседании дополнительно указал, что на основании постановлений правительства Тверской области от 13.09.2011 N 35-пп и от 28.10.2011 N 159-пп Комитет по управлению имуществом Тверской области переименован в Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области (далее - Министерство).

В соответствии с частью 1 статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.

В данном случае произошло переименование ответчика по настоящему делу, в связи с этим апелляционная коллегия считает, что Комитет по управлению имуществом Тверской области следует заменить на Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области.

Управление Росреестра и Фонд извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. Дело рассмотрено в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального права.

Как следует из материалов дела, Фондом, действующим на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом Тверской области от 26.11.2007 N 2066, были проведены торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, для многоэтажного жилищного строительства, площадью 1891 кв.м, в границах согласно кадастровой карте (плану), с кадастровым номером 69:40:02 00 035:0026, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Тверская область, город Тверь, ул. Орджоникидзе (т.1, л.91-92).

Разрешенное использование выставленного на торги земельного участка - зона жилой застройки. Параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства на земельном участке - 14-этажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения. Обременения и ограничения не установлены (т.1, л.93-96).

Победителем торгов признано ООО "Вираж".

Комитетом (Арендодатель) и ООО "Вираж" (Арендатор) 12 февраля 2008 года заключен договор аренды земельного участка N 0021-з/08, в соответствии с которым Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200035:0026, площадью 1891 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: г. Тверь, ул. Орджоникидзе, в границах, указанных в кадастровой карте (плане), прилагаемой к настоящему договору и являющейся его неотъемлемой частью.

Согласно пункту 1.2 договора земельный участок предоставлен Арендатору под строительство многоквартирного жилого дома.

Договор аренды заключен на срок с 12.02.2008 по 11.02.2011 (пункт 2.1 договора).

Общество, имея намерение использовать земельный участок по прямому назначению, обратилось в Департамент архитектуры и строительства администрации города Твери с заявлением о предоставлении градостроительного плана земельного участка.

Письмом от 07.10.2008 N 2901/3526 Департамент сообщил ООО "Вираж", что вопрос о выдаче градостроительного плана земельного участка может рассматриваться только после внесения изменений в карту правового зонирования Временных правил землепользования и застройки г. Твери в установленном законом порядке (т.1, л.23).

ООО "Вираж" также обратилось в администрацию города Твери с заявлением о выдаче разрешения на строительство и даче разъяснения по поводу правомерности отказа в выдаче градостроительного плана земельного участка.

Письмом от 24.10.2008 администрация города Твери уведомила ООО "Вираж" о том, что земельный участок, право аренды которого приобретено истцом, в соответствии с Временными правилами землепользования и застройки г. Твери, утвержденными решением Тверской городской Думы от 02.07.2003, относится к зоне рекреации. Также в названном письме администрация указала, что без внесения в установленном порядке изменений в указанные выше Временные правила строительство многоквартирного жилого дома на предоставленном в аренду земельном участке невозможно.

Неоднократные обращения Общества в Комиссию по землепользованию и застройке г.Твери по поводу внесения указанных изменений во Временные правила землепользования и застройки г. Твери, а именно по поводу перевода земельного участка из зоны открытых пространств (Р-1) в зону многоквартирных жилых домов 4-12 этажей (Ж-4), оставлены без удовлетворения (т.1, л.78-80).

Общество, ссылаясь на то, что использование земельного участка в целях, поименованных в договоре аренды, невозможно, и полагая, что заключенный истцом и ответчиком договор аренды земельного участка не соответствует требованиям статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, сослался на то, что без оспаривания торгов договор аренды земельного участка от 12.02.2008 N 0021-з/08 не может быть оценен судом как недействительный (ничтожный) на основании статьи 168 ГК РФ в силу противоречия требованиям закона.

Апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции не учтено следующее.

В силу статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 38.1 ЗК РФ аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

Согласно подпункту 4 пункта 10 статьи 38.1 ЗК РФ извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать также сведения о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение.

Таким образом, законодатель установил, что в том случае, если право аренды земельного участка становится предметом торгов в целях комплексного освоения для жилищного строительства, организатор торгов должен определить разрешенное использование.

Как уже указывалось ранее, разрешенное использование спорного земельного участка, согласно конкурсной документации, было заявлено как зона жилой застройки. Параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства на земельном участке - 14-этажный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения. Обременения и ограничения не установлены.

Вместе с тем ответчиком по делу не отрицается, что на момент выставления спорного земельного участка на торги он, согласно Временным правилам землепользования и застройки г. Твери, утвержденным решением Тверской городской Думы от 02.07.2003, относился к зоне рекреации.

В конкурсной документации данной информации не содержалось.

Согласно статье 98 Земельного кодекса Российской Федерации к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан.

В состав земель рекреационного назначения входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, дома рыболова и охотника, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты.

На землях рекреационного назначения запрещается деятельность, не соответствующая их целевому назначению.

Таким образом, жилая застройка в территориальной зоне Р-1 (зона открытых пространств) невозможна.

Данный факт, как и факт того, что вопрос о переводе данного земельного участка неоднократно поднимался и по нему с учетом многочисленных жалоб жителей прилегающего квартала застройки, а также самой окружающей застройки: школы, детского сада и детского отделения городской больницы N 6 - принято отрицательное решение, представителем Министерства не отрицается.

Апелляционная инстанция считает, что представленные в материалы дела доказательства позволяют сделать вывод о том, что истец вследствие указания ответчиком в конкурсной документации недостоверной информации о земельном участке приобрел право на заключение договора аренды земли для жилищного строительства, на которой в действительности строить нельзя.

Таким образом, Комитетом не были соблюдены требования статей 38 - 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации о порядке организации и проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка относительно указания достоверной информации о предмете аукциона и разрешенном использовании земельного участка.

Договор аренды недействителен в силу положений статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации как сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение.

В данном случае со стороны истца имело место существенное заблуждение относительно качеств предмета сделки, значительно снижающих возможности его использования по назначению.

Согласно пункту 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения.

Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

Заблуждением является обстоятельство, без которого сделка не была бы совершена. По основанию статьи 178 ГК РФ договор может быть признан недействительным в том случае, если заблуждение имело место в момент ее совершения.

Предметом доказывания в подобных спорах являются следующие обстоятельства: наличие факта заблуждения, а также характер последствий заблуждения, который делает их либо не устранимыми вообще, либо их устранение становится связано со значительными затратами.

Материалами настоящего дела подтверждается, что заблуждение ООО "Вираж" имело место в момент совершения сделки, носит существенный характер, поскольку касается таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению, и является обстоятельством, относящимся к условию, без которого сделка не была бы совершена.

В результате действий, совершенных в форме сделки, имело место несоответствие волеизъявления истца его подлинной воле, в связи с чем возникли иные правовые и социально-экономические последствия, нежели те, которые истец действительно имел в виду.

Факт того, что заблуждение имело место в момент совершения сделки, подтверждается и озвученной в ходе рассмотрения дела позицией Министерства, согласно которой и до проведения аукциона земельный участок относился к зоне рекреации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Пункт 1 статьи 167 ГК РФ устанавливает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученной по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Суд апелляционной инстанции не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что без оспаривания торгов договор аренды земельного участка от 12.02.2008 N 0021-з/08 не может быть оценен судом как недействительный (ничтожный) на основании статьи 168 ГК РФ.

Сам по себе факт заключения договора аренды на аукционе не означает, что указанный договор не может быть признан недействительным ввиду нарушения норм законодательства. Вопрос об относимости договора к ничтожным или оспоримым сделкам не зависит от процедуры его заключения, а определяется законодателем. По общему правилу, установленному статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Во исполнение договора аренды истцом перечислено 1 858 666 руб. 67 коп., из них 489 600 руб. - задаток, засчитанный в счет арендной платы (т.1, л.24, 56), и 1 369 066 руб. 67 коп. - арендная плата (т.1, л.26).

Получателем денежных средств являлся Комитет, факт получения указанных денежных средств представителем Министерства в судебном заседании подтвержден.

Принимая во внимание положения вышеуказанных норм материального и процессуального права, учитывая конкретные обстоятельства по делу, апелляционный суд считает, что иск ООО "Вираж" законен и обоснован, в связи с чем решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 48, 110, 268, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил

произвести замену Комитета по управлению имуществом Тверской области на Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области.

Решение Арбитражного суда Тверской области от 19 октября 2011 года по делу N А66-1283/2011 отменить.

Признать недействительным договор аренды земельного участка от 12.02.2008 N 0021-з/08, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Тверской области и обществом с ограниченной ответственностью "Вираж".

Обязать общество с ограниченной ответственностью "Вираж" в 30-дневный срок с момента вступления в силу настоящего судебного акта возвратить Министерству имущественных и земельных отношений Тверской области земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200035:0026, площадью 1891 кв.м, являющийся предметом договора аренды земельного участка от 12.02.2008 N 0021-з/08.

Обязать Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области в 30-дневный срок с момента вступления в силу настоящего судебного акта возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Вираж" за счет средств казны Тверской области денежные средства в размере 1 858 666 руб. 67 коп.

Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Вираж" 10 000 руб. в возмещение расходов по уплате госпошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Вираж" из федерального бюджета излишне уплаченную по платежному поручению N 11 от 14.02.2011 госпошлину в сумме 27 586 руб. 66 коп.

Председательствующий

А.Н. Шадрина

Судьи

Е.В. Носач А.В. Романова