Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19 января 2012 г. N 04АП-3741/11

г. Чита

19 января 2012 г.

Дело N А19-10702/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 января 2012 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Даровских К.Н.,

судей Стрелкова А.В., Клепиковой М.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Васильевой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ангарское строительное управление" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 11 октября 2011 года по делу N А19-10702/2011 по иску общества с ограниченной ответственностью "Ангарское строительное управление" (ОГРН 1093801005858, ИНН 3801105730) к администрации Ангарского муниципального образования (ОГРН 1023800526056, ИНН 3801022058) о признании отказа от исполнения договора ничтожной сделкой, применении последствий недействительности ничтожной сделки, третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (ОГРН 1043801066760, ИНН 3808114653) (суд первой инстанции: судья Антонова С.Н.)

при участии в судебном заседании:

от истца: отсутствует, уведомлен

от ответчика: отсутствует, уведомлен

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Ангарское строительное управление" обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к администрации Ангарского муниципального образования при участии третьего лица - Управление Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области о признании отказа от исполнения договора, оформленного уведомлением от 26.04.2011 N 1584, ничтожной сделкой, применении последствий недействительности ничтожной сделки - признании договора аренды от 19.02.2007 N 4831 действующим.

Решением от 11.10.2011 в иске отказано.

Не согласившись с принятым решением, общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и удовлетворить исковые требования. Заявитель указывает, что суд не дал оценку доказательствам, имеющимся в материалах дела, а именно тому, что на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства, принадлежащий истцу; наличие зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве. Согласно ст. 13 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости" право аренды на спорный земельный участок и расположенный на нем объект незавершенного строительства находится в залоге у участников долевого строительства, с которыми у истца заключены и зарегистрированы договоры. Действия ответчика, выраженные в направлении обществу уведомления о расторжении договора аренды, являются злоупотреблением правом. Кроме того, суд не принял во внимание сложившуюся судебную практику по спорам данного вида. Президиум ВАС РФ в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08 по делу N А55-16774/2007 указано, что в силу положений ст. 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены в установленном порядке.

Истец представил дополнительные документы во исполнение определения суда от 15.12.2011, а именно копии: свидетельства о государственной регистрации права от 21.11.2011; договора участия в долевом строительстве N 8 (94-9-48) от 19.07.2011; договора участия в долевом строительстве N 9 (94-9-39) от 19.07.2011; договора участия в долевом строительстве N 7 (94-9-45) от 19.07.2011; договора участия в долевом строительстве N 3 (94-28-7) от 24.05.2011; договора участия в долевом строительстве N 6 (94-9-44) от 19.07.2011; договора участия в долевом строительстве N 1 (94-3-6) от 20.04.2011; договора участия в долевом строительстве N 2 (94-2-4) от 20.04.2011; договора участия в долевом строительстве N 4 (94-2-5) от 20.04.2011; договора участия в долевом строительстве N 3 (94-2-3) от 20.04.2011; договора участия в долевом строительстве N 10 (94-9-47) от 19.07.2011.

Представленные истцом документы приобщены к материалам дела в порядке ст. 268 АПК РФ.

В порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Дело рассмотрено в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции.

Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 19.02.2007 между администрацией Ангарского МО (арендодатель) и ООО "Байкальская агропромышленная корпорация" был заключен договор аренды N 4831 земельного участка, площадью 4 700 кв.м., с кадастровым номером 38:26:040804:0181, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, квартал 94, между жилыми домами N 10 и N 12, по ул. Ворошилова, в целях размещения 9-ти этажного жилого дома N 28 со встроено-пристроенными объектами социально-культурного и бытового назначения и подземной автостоянкой, в границах, указанных в кадастровом плане, прилагаемом к договору.

Согласно условиям зарегистрированных в установленном законом порядке соглашений от 10.04.2007 (между ООО "Байкальская Агропромышленная корпорация" и ООО "Индустриальная строительная компания"), от 01.04.2009 (между ООО "Индустриальная строительная компания" и ООО "Строительное управление"), от 08.07.2010 (между ООО "Строительное управление" и ООО "Ангарское строительное управление") о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19.02.2007 N 483, права и обязанности арендатора были переданы ООО "Ангарское строительное управление".

Срок договора аренды от 19.02.2007 N 4831 установлен пунктом 2.1 договора - с 15.02.2007 по 15.02.2011.

14.02.2011 между ООО "Ангарское строительное управление" и администрацией Ангарского муниципального образования было подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 19.02.2007 N 4831, согласно которому стороны изложили пункт 2.1 договора в следующей редакции: "считать договор аренды земельного участка N 4831 от 19.02.2007 года заключенным на неопределенный срок. Согласно п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, письменно предупредив об этом другую сторону за три месяца (если иной срок не установлен договором)".

Дополнительное соглашение от 14.02.2011 в установленном законом порядке не зарегистрировано.

26.04.2011 администрация Ангарского муниципального образования направила обществу с ограниченной ответственностью "Ангарское строительное управление" уведомление от 26.04.2011 N 1584 об отказе от исполнения с 28.07.2011 договора аренды земельного участка N4831 от 19.02.2007, с требованием со ссылкой на пункт 6.3 договора в срок до 08.08.2011 вернуть земельный участок по акту приема - передачи.

Истец, полагая, что отказ администрации Ангарского муниципального образования от договора аренды N 4831 от 19.02.2007 является незаконным и нарушает права и законные интересы общества, обратился с настоящим иском.

Арбитражный суд Иркутской области отказал в удовлетворении иска общества о признании отказа от исполнения договора, оформленного уведомлением от 26.04.2011 N 1584, ничтожной сделкой, применении последствий недействительности ничтожной сделки - признании договора аренды от 19.02.2007 N 4831 действующим. Суд указал, что администрация Ангарского МО воспользовалась своим правом на односторонний отказ от исполнения договора от 19.02.2007 N 4831, как это предусмотрено статьей 310, пунктом 3 статьи 450, пунктом 2 статьи 621 и статьей 610 Гражданского кодекса РФ. При этом, суд пришел к выводу об отсутствии нарушений положений земельного и градостроительного законодательств.

Четвертый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Суд первой инстанции при рассмотрении требований истца пришел к правильному выводу о том, что требования истца в отношении уведомления от 26.04.2011 N 1584, как отказа арендодателя от исполнения договора аренды земельного участка от 19.02.2007 N4831, подлежит рассмотрению с позиции соблюдены или не соблюдены требования законодательства при его оформлении, а также ущемлены ли при этом права и интересы истца, приведет ли к восстановлению нарушенных прав удовлетворение заявленных требований.

По правилам части 1 статьи 382 Гражданского кодекса РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования).

Согласно статье 384 Гражданского кодекса РФ, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

С учетом положений Земельного кодекса РФ, предусматривающих возможность передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка без согласия арендодателя, в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, что осуществляется с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга.

В силу ст. ст. 389 и 391 ГК РФ уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации.

Как следует из материалов дела, 19.02.2007 между администрацией Ангарского МО (арендодатель) и ООО "Байкальская агропромышленная корпорация" был заключен договор аренды N 4831 земельного участка, площадью 4 700 кв.м., с кадастровым номером 38:26:040804:0181, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, квартал 94, между жилыми домами N 10 и N 12, по ул. Ворошилова, для использования в целях размещения 9-ти этажного жилого дома N 28 со встроено-пристроенными объектами социально-культурного и бытового назначения и подземной автостоянкой, в границах, указанных в кадастровом плане, прилагаемом к договору.

Пунктом 4.3.2 договора арендатор вправе без согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу в пределах срока действия настоящего договора.

Исходя из соглашений от 10.04.2007 (между ООО "Байкальская Агропромышленная корпорация" и ООО "Индустриальная строительная компания"), от 01.04.2009 (между ООО "Индустриальная строительная компания" и ООО "Строительное управление"), от 08.07.2010 (между ООО "Строительное управление" и ООО "Ангарское строительное управление") о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 19.02.2007 N 483, права и обязанности арендатора по договору от 19.02.2007 были переданы ООО "Ангарское строительное управление".

Все вышеуказанные соглашения прошли государственную регистрацию, соответственно в установленном законом порядке права и обязанности арендатора по договору аренды от 19.02.2007 N 4831 перешли к ООО "Ангарское строительное управление".

Срок договора аренды от 19.02.2007 N 4831 установлен пунктом 2.1 договора с 15.02.2007 по 15.02.2011.

14.02.2011 между истцом и ответчиком было подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 19.02.2007 N 4831, согласно которому стороны изложили пункт 2.1 договора в следующей редакции: "считать договор аренды земельного участка N 4831 от 19.02.2007 года заключенным на неопределенный срок. Согласно п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, письменно предупредив об этом другую сторону за три месяца (если иной срок не установлен договором)".

Данное дополнительное соглашение от 14.02.2011 не зарегистрировано в установленном законом порядке.

Вместе с тем, суд первой инстанции правомерно указал, что, несмотря на отсутствие государственной регистрации указанного дополнительного соглашения, его подписанием стороны выразили свое намерение о возобновлении срока действия договора, арендодатель, в свою очередь, не высказал возражений по факту дальнейшего пользования ответчиком арендуемого помещения, стороны исполняли обязательства по нему, ответчик продолжал пользоваться арендованным имуществом, что не противоречит п.2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Учитывая вышеизложенное, договор аренды от 19.02.2007 N 4831 в силу статьи 621 Гражданского кодекса РФ, считается возобновленным на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса РФ) в силу закона.

Администрацией Ангарского МО путем направления уведомления от 26.04.2011 N 1584 был осуществлен односторонний отказ от договора аренды с 28.07.2011, с требованием со ссылкой на пункт 6.3 договора в срок до 08.08.2011 вернуть земельный участок по акту приема - передачи.

Суд, признавая правомерным указанный отказ Администрации от дальнейшего исполнения договора аренды пришел к выводу, что ответчик воспользовался своим правом, предусмотренным п.2 ст. 621 ГК РФ, ст. 610 ГК РФ, ст. 450 ГК РФ, исходя из которых каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Исходя из чего суд первой инстанции пришел к выводу, что Администрация Ангарского МО воспользовалась своим правом на односторонний отказ от исполнения договора от 19.02.2007 N 4831, как это предусмотрено статьей 310, пунктом 3 статьи 450, пунктом 2 статьи 621 и статьей 610 Гражданского кодекса РФ и путем направления уведомления от 26.04.2011 N 1584 отказалось от исполнения договора аренды земельного участка от 19.02.2007 N4831.

При этом судом первой инстанции были отклонены доводы истца о нарушении указанным уведомлением норм Земельного и Градостроительного Кодекса РФ.

Вместе с тем, не принимая доводы истца, суд первой инстанции не учел следующего.

Как следует из договора аренды от 19.02.2007 N 4831 земельный участок был предоставлен для строительства многоквартирного жилого дома, в связи с чем при рассмотрении дела суд первой инстанции должен был установить фактические обстоятельства дела: имеется ли на арендуемом земельном участке объект недвижимости, какова его готовность, зарегистрировано ли за истцом право собственности на недостроенный объект.

Так как указанные обстоятельства при рассмотрении дела установлены судом первой инстанции не были, и истцу не предлагалось представить соответствующие доказательства, судом апелляционной инстанции были поставлены указанные вопросы на обсуждение.

Истцом в суд апелляционной инстанции были представлены следующие дополнительные доказательства: свидетельство о государственной регистрации права от 08.06.2011, согласно которого за истцом зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект - 9-этажный жилой дом N 28, степень готовности 60%, расположенный на земельном участке, предоставленном по договору аренды от 19.02.2007 N 4831; копии договоров участия в долевом строительстве между истцом и гражданами Зыряновым И.П. от 19.07.2011, Федоренко Н.В. от 19.07.2011, Быковым В.Г. от 20.04.2011, Быковым А.Г. от 20.04.2011, Титовой Л.А. от 20.04.2011, Понедилок А.А. от 19.07.2011, Жуковой Е.В. от 24.05.2011, Виноградовой Н.А. от 19.07.2011, Гончар Ф.Ю. от 19.07.2011, которые зарегистрированы в установленном законом порядке.

Вышеуказанные доказательства приобщены судебной коллегией к материалам дела, так как они устанавливают фактические обстоятельства по делу, которые должны были быть установлены при рассмотрении данного дела.

В соответствии с разъяснениями, данными в абзаце пятом пункта 26 Постановления N 36 от 28.05.2009, следует, что принятие дополнительных доказательств судом апелляционной инстанции не может служить основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции; в то же время непринятие судом апелляционной инстанции новых доказательств при наличии к тому оснований, предусмотренных в части 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, может в силу части 3 статьи 288 данного Кодекса являться основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, если это привело или могло привести к вынесению неправильного постановления.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Согласно пункту 5 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешений на строительство объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений относится к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности.

В соответствии со статьей 51 названного Кодекса разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство.

В силу пункта 19 статьи 51 названного Кодекса разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Материалами дела подтверждается, что общество обладает правом аренды спорного участка на неопределенный срок. Целью использования земельного участка в соответствии с договором аренды является завершение строительства объекта.

Доказательств того, что цель, в соответствии с которой обществу был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат, как не содержат и доказательств того, что истец не использует участок для предоставленных целей.

При таких обстоятельствах, в действиях ответчика при направлении уведомления о прекращении действия договора аренды усматривается злоупотребление правом, что в силу в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается. Пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Учитывая вышеизложенное, апелляционный суд полагает, что требования истца подлежат удовлетворению, так как отказ администрации Ангарского муниципального образования от исполнения договора аренды земельного участка N 4831 от 19.02.2007, оформленного уведомлением N 1584 от 26.04.2011 является недействительным, так как не соответствует вышеуказанным нормам права, в частности договор аренды земельного участка предоставленного для целей строительства не может быть расторгнут в одностороннем порядке по требованию арендодателя при отсутствии существенных нарушений договора земельного участка арендатором, либо при существенном изменении обстоятельств, из которых исходили стороны данного договора при его заключении.

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит отмене на основании п.п.3,4 ч.1 ст. 270 АПК РФ.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Соответственно в пользу истца с ответчика подлежит взысканию сумма уплаченной истцом государственной пошлины при подаче иска и при подаче апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 11 октября 2011 года по делу N А19-10702/2011 отменить, принять новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить.

Признать отказ администрации Ангарского муниципального образования от исполнения договора аренды земельного участка N 4831 от 19.02.2007, оформленного уведомлением N 1584 от 26.04.2011 недействительным.

Применить последствия недействительности сделки путем признания договора аренды земельного участка N 4831 от 19.02.2007 действующим.

Взыскать с администрации Ангарского муниципального образования (ОГРН 1023800526056 ИНН 3801022058) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ангарское строительное управление" (ОГРН 1093801005858 ИНН 3801105730) судебные расходы по государственной пошлине в размере 6000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев.

Председательствующий

К.Н. Даровских

Судьи

А.В. Стрелков М.А. Клепикова