Приобретательная давность как основание признания права собственности на недвижимое имущество (Д.В. Чернышов, К.А. Логинов, "Закон", N 8, август 2007 г.)

Приобретательная давность как основание признания права
собственности на недвижимое имущество

Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) содержит исчерпывающий перечень оснований приобретения права собственности, в числе которых содержится и такое основание, как приобретение права собственности по давности владения.

Правила п. 1 ст. 234 ГК РФ устанавливают, что лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Подавляющее большинство исков связано с признанием права собственности на объекты недвижимого имущества, поэтому в рамках настоящей статьи речь идет лишь относительно недвижимости.

Актуальность темы объясняется тем, что после 1 сентября 2006 г., когда вступила в силу новая редакция ст. 222 ГК РФ, увеличилось количество исков о признании права собственности именно по основанию ст. 234 Кодекса. Кроме того, возможность применения института приобретательной давности в отношении имущества, которое может быть истребовано в соответствии со ст. 301, 305 Кодекса, возникает именно в 2006 г., о чем сказано ниже.

Для приобретения права собственности по давности владения необходимы следующие обязательные условия:

1. Должен истечь установленный в законе срок давности владения (15 лет для недвижимости и 5 лет для движимого имущества).

Суть механизма приобретательной давности состоит в том, что собственник лишается принадлежащего ему права вопреки его воле. Поскольку такое действие приобретательной давности не вполне согласуется с основами частного права и не может быть оправдано нечем иным, кроме как нуждами оборота, немедленное приобретение собственности незаконным владельцем являлось бы крайне несправедливым. Поэтому устанавливается срок приобретения по давности как выражение исключительного характера самого этого механизма приобретения, направленного против права собственности. Кроме того, достаточно длительный срок дает собственнику все возможности для отыскания вещи, а если собственник не обнаруживает интереса к вещи в течение срока приобретения, то тем самым появляются основания считать, что и само приобретение по давности не является несправедливым.

В силу ст. 11 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ст. 234 Кодекса (приобретательная давность) распространяется и на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 г. и продолжается в момент введения в действие части первой Кодекса.

Вместе с тем необходимо учитывать, что право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено как на бесхозяйное имущество, так и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу. В последнем случае подлежит применению п. 4 ст. 234 ГК РФ, согласно которому течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301, 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Поэтому если будут заявлены возражения заинтересованного лица о том, что спорный объект является частной или государственной (муниципальной, федеральной, собственностью субъекта) собственностью, при исчислении срока приобретения по давности необходимо исходить из того, что в отношении государственного имущества срок исковой давности по требованию о его возврате мог закончиться не ранее 1 июля 1991 г. - по истечении годичного срока, установленного ст. 78 Гражданского кодекса РСФСР (1964 г.) для исков организаций друг к другу и применяемого после введения в действие Закона СССР "О собственности в СССР" (01.07.1990) к требованиям о возврате государственного имущества из незаконного владения кооперативных и иных общественных организаций. Соответствующие разъяснения содержатся в п. 17 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 N 8.

При таких обстоятельствах срок приобретательной давности мог начаться не ранее 1 июля 1991 г. и возможность требовать признания права собственности по приобретательной давности также наступает не ранее.

При отсутствии притязаний заинтересованных лиц на спорный объект, когда речь идет о бесхозяйном имуществе, срок давности начинает течь непосредственно с момента начала давностного владения. Однако такая ситуация является маловероятной на практике, поскольку трудно представить какое-либо недвижимое бесхозяйное имущество. Еще более утопичной представляется ситуация, когда из материалов видно, что имущество не имело собственника: ведь всегда есть лицо, которое его создало. Поэтому при определении начала течения срока приобретательной давности практически всегда следует исходить из истечения срока исковой давности по требованиям предполагаемого собственника о его истребовании.

Срок приобретения - это весь срок владения, осуществляемого владельцем по давности, а также его правопредшественником в порядке универсального правопреемства. Поскольку в п. 3 ст. 234 ГК РФ говорится о возможности присоединить лишь срок владения того лица, правопреемником которого является владелец по давности, следует считать, что получение вещи по отдельной сделке не дает оснований присоединять срок, в течение которого владение осуществлялось прежним владельцем. Кроме того, нужно учесть, что до возникновения права собственности по давности любые сделки с вещью, совершенные приобретателем по давности, не дают никакого права новому приобретателю, так же как не было права и у прежнего. А при универсальном правопреемстве вещь переходит наряду с совокупностью прав и обязанностей, возникших по иным основаниям.

Сроком владения следует считать как непосредственное господство над вещью (использование в хозяйственной деятельности), так и передачу иным лицам на срок (аренда, хранение и т.д.), хотя бы эти сделки и являлись сами по себе недействительными, если впоследствии имущество возвращается владельцу в порядке исполнения договора или иным образом от другой стороны этого договора.

Кроме того, давностное владение должно быть непрерывным; в частности, со стороны владельца должны отсутствовать действия, свидетельствующие о признании им обязанности вернуть вещь собственнику.

2. Давностный владелец должен владеть имуществом как своим собственным.

В научной литературе высказывались различные суждения в отношении данного условия, но все же одним из самых распространенных и приемлемых является то, что термин "владение имуществом как своим собственным" может означать только одно - владелец относится к присвоенному имуществу не хуже, чем к остальному, принадлежащему ему на праве собственности. Речь идет об осуществлении хозяйственного господства над вещью, владелец заботится о ней таким образом, как это делал бы на его месте любой рачительный хозяин, несет соответствующее обладанию вещью бремя содержания.

Вместе с тем такое понимание "владения имуществом как своим собственным" имеет слишком широкий характер. Например, возможна ситуация, когда действия лица, завладевшего имуществом, которое впоследствии продолжает владеть и пользоваться имуществом бережно и аккуратно как своим собственным, подпадают под соответствующие нормы Уголовного кодекса РФ. Вообще владение имуществом в рамках приобретательной давности всегда имеет незаконный характер, поскольку сама природа такого владения подразумевает отсутствие каких-либо правовых оснований такого владения. Например, владение земельным участком как своим собственным в рамках приобретательной давности исключает любое предусмотренное законом основание. До истечения 15-летнего срока и признания права собственности в порядке ст. 234 ГК РФ подобное владение есть, по сути, самовольное занятие и использование участка, поэтому в любой момент оно может быть прекращено, а владелец привлечен к административной и (или) гражданско-правовой ответственности.

Итак, условие ст. 234 ГК РФ о владении имуществом как своим собственным на практике в основном сводится к требованию отсутствия законных оснований владения имуществом (дело N А43-35913/2006-19-181). Подобной позиции придерживается и Высший Арбитражный Суд РФ, который в п. 18 Постановления (Пленума) от 25.02.1998 N 8 указал, что нормы о приобретательной давности не подлежат применению в случаях, когда владение имуществом в течение длительного времени осуществлялось на основании договорных обязательств (аренды,хранения, безвозмездного пользования и т.п.) или имущество было закреплено за его владельцем на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Представляется невозможным признание права собственности по давности владения и в случае, когда истец за пределами 15-летнего срока сам возвел постройку, однако не имеет полного комплекта документов для регистрации права собственности в настоящее время (дело N А43-30921/2006-21-607).

Наличие любого юридического титула лишает владение давностного характера. Владелец признается владеющим вещью как своей собственной, поскольку не будет доказано, что он владеет ею за другое лицо или по договору с последним.

Таким образом, столь широкое понимание "владения имуществом как своим собственным", выражающееся в отношении к этому имуществу как к любому другому, принадлежащему лицу на праве собственности, и осуществление расходов по его содержанию должно рассматриваться в совокупности с отсутствием какого-либо правового основания владения им.

3. Владелец должен владеть имуществом открыто.

Владение по давности осуществляется открыто. Само по себе сокрытие вещи свидетельствует о желании владельца воспрепятствовать собственнику в поисках вещи. Поэтому требование открытости владения продиктовано стремлением сохранить баланс интересов и дать собственнику гарантии для отыскания вещи.

Речь не идет о фактическом сокрытии имущества, тем более что такую ситуацию трудно представить в отношении объектов недвижимости. Более реалистичным является ситуация сокрытия самого факта владения конкретным лицом во избежание распространения данной информации среди третьих лиц, в числе которых может быть и собственник такого имущества. Доказательством открытого владения могут быть факты использования имущества в хозяйственной деятельности от собственного имени.

4. Добросовестность владения.

Вопрос о доброй совести давностного владельца в рамках изучения вопроса приобретательной давности является наиболее значимым. Вместе с тем прямого определения указанного понятия законодатель не дает, поэтому его значение можно выяснить только при системно-логическом толковании с другими нормами права и прежде всего со ст. 302 ГК РФ.

Добрая совесть в соответствии со ст. 302 состоит в том, что приобретатель не знал и не мог знать о незаконности отчуждения вещи. Не требуется, чтобы приобретатель исследовал все предыдущие сделки о вещи. В то же время факты, связанные с прежними сделками, могут все же привести к утрате доброй совести. Например, суд признал, что у приобретателя отсутствует добрая совесть, поскольку приобретенное им здание общежития было ранее отчуждено юридическим лицом, получившим его в порядке приватизации, тогда как в силу закона жилые здания не могли приватизироваться, а лишь принимались на баланс.

Если незаконность отчуждения вытекает непосредственно из закона, то добросовестности быть не может. Ошибка в понимании закона не ведет к доброй совести. Таким образом, добросовестность может быть лишь результатом фактической ошибки. Например, приобретатель не знал и не мог знать, что отчуждаемое имущество находится под арестом, так как этот факт не был доведен до сведения третьих лиц, а продавец скрыл его или не знал о нем. В данном случае извинительное заблуждение, создающее добрую совесть, состоит в незнании факта наложения ареста, но не в незнании закона, запрещающего отчуждение арестованного имущества.

Некоторые обстоятельства приобретения могут вести к выводу о недобросовестности приобретателя. Например, если имущество приобретается по цене очевидно ниже стоимости вещи либо если продавец не может предъявить для осмотра продаваемую вещь или предъявляет иную, такие факты обычно толкуются как свидетельство недобросовестности покупателя. Явная неосмотрительность или легкомысленность приобретателя также может привести к выводу о его недобросовестности. Следует отметить, что такие обстоятельства являются оценочными и вывод о недобросовестности приобретения можно сделать лишь при исследовании всех обстоятельств дела в их совокупности.

Практически важным является вопрос о бремени доказывания доброй совести. В науке гражданского права существует мнение, что в силу п. 3 ст. 10 ГК РФ добрая совесть наряду с разумностью предполагается, поскольку закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли они разумно и добросовестно. По ст. 234 ГК РФ владелец по давности (а это - незаконный владелец) не имеет какого-либо права на вещь, а лишь стремится к тому, чтобы приобрести на нее право собственности. Поэтому исходя из точного смысла закона получается, что не его имеет в виду закон, предусматривая защиту права. Кроме того, законодатель отказался от имевшейся ранее в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. более общей нормы: "Участники гражданских правоотношений предполагаются добросовестными, поскольку не доказано обратное (п. 3 ст. 6), что также можно расценить как определенное сужение презумпции добросовестности".

В то же время традиционно считается, что презумпция добросовестности присуща гражданскому обороту и без прямого указания закона. Кроме того, доказывание отрицательных фактов - а факт того, что приобретатель не знал и не мог знать о препятствиях к приобретению вещи, является именно отрицательным фактом - обычно считается выходящим за рамки обязанностей по доказыванию в арбитражном процессе.

Вместе с тем арбитражно-судебная практика говорит об обратном. Так, Пленум ВАС РФ в Постановлении от 25.02.1998 N 8 указал: приобретатель должен доказать, что он не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение (п. 24).

Таким образом, обязанность доказывания добросовестности возложена на приобретателя по давности владения. Такой подход объясняется тем, что в отличие от иных гражданско-правовых отношений, где добрая совесть субъектов предполагается, в случае приобретальной давности ст. 234 ГК РФ с учетом ее толкования вкупе со ст. 302 Кодекса называет добросовестность обязательным элементом механизма приобретения права, от наличия (отсутствия) которого зависит исход дела. Поэтому добрая совесть приобретателя подлежит доказыванию наряду с другими условиями признания права собственности, и в этом нет никакого противоречия со ст. 10 ГК РФ.

Добросовестность для приобретения по давности необходима на момент совершения сделки по отчуждению вещи или установлению владения иным образом. Если впоследствии обнаружится, что вещь приобретена незаконно, само по себе это не препятствует приобретению вещи в собственность. В то же время если в момент получения вещи добрая совесть отсутствовала, т.е. приобретатель не мог не знать о препятствиях к приобретению вещи, то затем она возникнуть не может. Поэтому исследованию подлежит только момент получения вещи во владение приобретателя. Его последующее поведение может быть принято во внимание лишь с точки зрения подтверждения или опровержения наличия у него доброй совести в момент получения имущества.

Возникает также вопрос, должен ли владелец быть определенно уверенным, что вещь отчуждается законно, либо достаточно убеждения, что права собственника не нарушены. Следует согласиться с точкой зрения К.И. Скловского, по мнению которого представляется более приемлемым второй, "мягкий" вариант доброй совести. Дело в том, что споры о приобретении по давности обычно требуют исследования событий, давно прошедших, что сопряжено с утратой основных доказательств. Если при этом бремя доказывания добросовестности возлагается на владельца, то он ставится в крайне сложное положение. Между тем сама ситуация, сложившаяся в результате длительного бездействия собственника, скорее всего свидетельствует о том, что его права, видимо, не были нарушены, и возможные неясности следует все же толковать в пользу добросовестности.

Наиболее интересным представляется вопрос о соотношении норм ГК РФ о самовольной постройке и приобретательной давности. Дело в том, что на практике нередки случаи, когда при рассмотрении исков о признании права собственности по основанию приобретательной давности мотивом к отказу в иске является установление судом признаков самовольной постройки в отношении спорного объекта недвижимости (например, постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16.10.2006 по делу N Ф04-5323/2006(25606-А75-39).

При этом, если речь идет о здании, возведенном (с учетом установленных ст. 234 ГК РФ сроков) более 15 лет назад, у незаконного давностного владельца явно отсутствуют если не все, то часть документов относительно отвода земли, разрешений на строительство и ввода в эксплуатацию. Это объясняется не только истечением большого количества времени, но и тем, что такие спорные постройки возводятся, как правило, не истцом, а иными лицами, а документы в архивах государственных (муниципальных) органов зачастую отсутствуют.

Как правило, давностный владелец не знает о факте самовольного строительства спорного объекта, а если и знает, то отсутствие разрешительных документов и отвода земли само по себе не может являться основанием к отказу в иске. Более важным является установление обстоятельств отсутствия нарушения прав и законных интересов других лиц, поэтому является достаточным подтверждение соответствия спорного здания на момент рассмотрения спора строительным, градостроительным, экологическим, санитарным, противопожарным требованиям, а также отсутствие самовольного захвата сформированного земельного участка, принадлежащего третьему лицу, на котором оно расположено.

Отказ в признании права собственности по основанию ст. 234 ГК РФ в связи с отнесением спорного объекта к самовольной постройке представляется обоснованным лишь в том случае, если будет установлено, что истец сам в период владения осуществил самовольную реконструкцию постройки, приведшую к возникновению фактически нового объекта. В данном случае поведение истца нельзя признать добросовестным, поскольку незнание закона не создает доброй совести.

Норма ст. 234 ГК РФ содержит несколько условий, установление совокупности которых позволяет удовлетворить иск и признать право собственности давностного владельца на объект недвижимости. Следует иметь в виду, что почти все условия, перечисленные выше, имеют сугубо оценочный характер, поэтому с позиции целесообразности и справедливости судам не следует подходить слишком формально, отказывая в иске при рассмотрении споров данной категории.

При наличии необходимых условий наиболее правильным представляется разрешение спора в пользу истца, а в конечном итоге в пользу гражданского оборота. Ведь отказ в иске по основанию приобретательной давности практически лишает давностного владельца возможности приобрести право собственности в отношении такого объекта недвижимости. В результате имущество оказывается фактически выведенным из гражданского оборота, поскольку истец не имеет правомочий по распоряжению им в виде сдачи в аренду, залога, отчуждения, а такие сделки являются ничтожными.

Д.В. Чернышов,

судья Арбитражного суда Нижегородской области,

кандидат юридических наук

К.А. Логинов,

помощник судьи Арбитражного суда Нижегородской области

"Закон", N 8, август 2007 г.