Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24 января 2012 г. N 09АП-34606/11

г. Москва

24 января 2012 г.

Дело N А40-92733/11-82-729

Резолютивная часть объявлена 17 января 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 января 2012 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Барановской Е. Н.

судей Сумароковой Т.Я., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Красноуховой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ИНЖТЕХКОМ" на решение Арбитражного суда города Москвы от 31 октября 2011 года по делу N А40-92733/11-82-729, принятое судьей Мысак Н.Я.,

по иску Департамента имущества города Москвы (ИНН 7707058720, ОГРН 1027700149410)

к Обществу с ограниченной ответственностью "ИНЖТЕХКОМ" (ИНН 7720284542, ОГРН 1037720033394)

о выселении

и по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "ИНЖТЕХКОМ"

к Департаменту имущества города Москвы

о применении последствий недействительности части ничтожной сделки

при участии:

от ООО "ИНЖТЕХКОМ: Бирюкова Е.Е. по доверенности от 09.08.2011 г.

В судебное заседание не явились: Департамент имущества города Москвы - извещен.

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвыт с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью. "ИНЖТЕХКОМ" (далее - ООО "ИНЖТЕХКОМ") о выселении последнего из нежилого помещения общей площадью 568,8 кв.м. (этаж 1, помещение 1, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, помещение 11, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, помещение У, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, помещение У1, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, этаж 1, комнаты А, а, б, Б, в, г, этаж 2 комнаты А, Б, этаж 2, помещение Ш, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, помещение 1У, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, помещение У11, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, помещение УШ, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6), расположенного по адресу: Москва, Нижние Поля, д.23 и передаче помещения в освобожденном виде собственнику в лице Департамента имущества города Москвы.

В процессе судебного разбирательства судом для совместного рассмотрения с первоначально заявленным иском принято встречное исковое заявление ООО "ИНЖТЕХКОМ" к Департаменту имущества города Москвы о применении последствий недействительности части ничтожной сделки - п.п.8.3, 8.4 дополнительного соглашении от 29.05.2008 г. к договору аренды от 09.11.1994 г. N 0-1394/94, признании данного договора аренды действующим.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 октября 2011 года по делу N А40-92733/11-82-729 требования, заявленные Департаментом имущества города Москвы, удовлетворены; в удовлетворении встречных исковых требований ООО "ИНЖТЕХКОМ" отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции ООО "ИНЖТЕХКОМ" обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное выше решение отменить.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, при рассмотрении дела судом первой инстанции были нарушены требования ст. 132 п.6 АПК РФ, что является основанием для отмены судебного акта.

Истец по встречному иску указывает, что ООО "ИНЖТЕХКОМ" является добросовестным арендатором спорного помещения, а имеющиеся нарушения в использовании помещения им были устранены, при этом полагает, что акт осмотра здания от 19.05.2011 г., явившийся основанием для расторжения договора в одностороннем порядке, составлен Департаментом имущества города Москвы с нарушениями, так как не подписан руководителем и не заверен оттиском печати Общества.

Заявитель также ссылается на неправомерность выводов суда первой инстанции о соответствии дополнительного соглашении от 29.05.2008 г. к договору аренды от 09.11.1994 г. N 0-1394/94 положениям действующего законодательства, поскольку данное дополнительное соглашение в установленном порядке не зарегистрировано.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ООО "ИНЖТЕХКОМ" доводы апелляционной жалобы поддержал.

Департамент имущества города Москвы, будучи надлежащим образом извещен о месте и времени настоящего судебного разбирательства, явку представителя в судебное заседание апелляционной инстанции не обеспечил.

Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда города Москвы фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителя ООО "ИНЖТЕХКОМ" и исследовав материалы дела, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены состоявшегося по делу судебного акта.

Материалами дела установлено, что 09.11.1994 г. между Комитетом по управлению имуществом города Москвы (в настоящее время - Департамент имущества города Москвы, Арендодатель) и АОЗТ "ИНЖТЕХКОМ" (правопредшественник ООО "ИНЖТЕХКОМ", Арендатор) заключен договор N 0-1394/94 аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности Москвы, в соответствии с условиями которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает в арендное пользование нежилое помещение общей площадью 568,8 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Нижние Поля, д. 23, стр.1 для использования под склад.

Срок аренды указанного выше объекта недвижимости установлен п. 1.2 договора и составляет с 12.10.1994 г. по 06.04.2009 г.

Дополнительным соглашением к договору от 14.01.2010 г. срок действия договора аренды продлен по 31.12.2014 г.

Указанное выше помещение, являющееся объектом аренды, передано Арендодателем Арендатору во временное владение и пользование, что подтверждается материалами дела и последним не оспаривается.

Как видно из материалов дела, в процессе осмотра помещений, являющихся объектом аренды, Арендодателем было выявлено, что данное помещение используется не по назначению - под гостиницу, в помещении имеется перепланировка, нарушены несущие конструкции здания вследствие обустройства из чердачного помещения третьего этажа (акт от 19.05.2011 г.). Перепланировка помещения произведена Арендатором без согласования с Арендодателем и без решения межведомственной комиссии.

Согласно п.п. 8.3, 8.4 дополнительного соглашения к договору аренды от 29.05.2008 г. договор аренды может быть досрочно расторгнут Арендодателем в одностороннем порядке в связи с использованием объекта аренды не по целевому назначению, проведением Арендатором переоборудования или перепланировки арендуемого помещения либо его части без согласования Арендодателя и соответствующего решения межведомственной комиссии. В случае принятия решения Арендодателем о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке Арендодатель направляет Арендатору ответствующее письменное уведомление и договор аренды считается расторгнутым по истечении одного месяца с даты направления соответствующего уведомления.

В соответствии с п.3 ст.450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Из материалов дела усматривается, что Департамент имущества города Москвы в соответствии с п.п.8.3, 8.4 дополнительного соглашения к договору, ст. 450 п.3 ГК РФ 26.05.2011 г. направил в адрес ООО "ИНЖТЕХКОМ" уведомление об отказе от исполнения договоры в одностороннем порядке и предложил освободить арендуемое помещение, передав его в освобожденном виде Арендодателю по акту приема-передачи в срок до 12.07.2011 г.

Согласно ст. 622 ГК РФ арендатор обязан после окончания срока действия договора возвратить арендованное имущество арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В процессе судебного разбирательства установлено, что Арендатор арендуемое им помещение не освободил и Департаменту имущества города Москвы в установленном законом порядке не передал, что явилось основанием для обращения последнего в суд с настоящим исковым заявлением.

В свою очередь ООО "ИНЖТЕХКОМ" обратилось в суд с исковыми требованиями к Департаменту имущества города Москвы о применении последствий недействительности части ничтожной сделки - п.п.8.3, 8.4 дополнительного соглашении от 29.05.2008 г. к договору аренды от 09.11.1994 г. N 0-1394/94, признании данного договора аренды действующим.

Суд первой инстанции, установив отсутствие правовых оснований полагать п.п.8.3, 8.4 дополнительного соглашении от 29.05.2008 г. к договору аренды от 09.11.1994 г. N 0-1394/94 недействительными и договор аренды действующим, а также - отсутствие у ООО "ИНЖТЕХКОМ" занимать спорное недвижимое имущество, принял решение о выселении ООО "ИНЖТЕХКОМ" из занимаемого им нежилого помещения, а в удовлетворении заявленного последним встречного иска отказал.

Оспаривая состоявшийся по данному делу судебный акт, ООО "ИНЖТЕХКОМ" ссылается на неправомерность выводов суда первой инстанции о соответствии дополнительного соглашении от 29.05.2008 г. к договору аренды от 09.11.1994 г. N 0-1394/94 положениям действующего законодательства, поскольку данное дополнительное соглашение в установленном порядке не зарегистрировано.

Данный довод заявителя апелляционной жалобы судебной коллегией исследовался и подлежит отклонению.

Так, в силу ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом.

Согласно ст.452 ГК РФ соглашения об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Как видно из материалов дела, договор N 0-1394/94 аренды недвижимого имущества от 09.11.1994 г. заключен до введения в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст.6 Федерального закона от 26.01.1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" нормы части второй Кодекса о порядке заключения и форме договоров отдельных видов, а также об их государственной регистрации применяются к договорам, предложения заключить которые направлены после введения в действие части второй Кодекса.

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в действие Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Поскольку договор аренды не подлежал обязательной государственной регистрации, не подлежали государственной регистрации и изменения условий данного договора (дополнительное соглашение от 29.05.2008 г.).

ООО "ИНЖТЕХКОМ" ссылается также на то, что акт осмотра здания от 19.05.2011 г., явившийся основанием для расторжения договора в одностороннем порядке, составлен Департаментом имущества города Москвы с нарушениями, так как не подписан руководителем и не заверен оттиском печати Общества.

Между тем, указанные заявителем жалобы обстоятельства не свидетельствуют о порочности указанного акта, поскольку в установленном законом порядке ООО "ИНЖТЕХКОМ" о недостоверности данного доказательства не заявляло.

Более того, факт осуществления Арендатором перепланировки, а также использование последним арендуемого помещения не по назначению ответчиком не оспаривался ни в суде первой инстанции, ни в суда апелляционной инстанции, и подтверждается письмом ответчика в адрес истца от 15.07.2011 г. (т.2 л.д.66).

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что ООО "ИНЖТЕХКОМ" является добросовестным арендатором спорного помещения, а имеющиеся нарушения в использовании помещения им были устранены, на правовую оценку спорных правоотношений и выводы суда не влияет исходя из наличия у Департамента имущества города Москвы права, предусмотренного условиями договора, на односторонний отказ от исполнения договора аренды в случаях, предусмотренных п. 8.3 дополнительного соглашения к договору.

Довод заявителя апелляционной жалобы о нарушении судом первой инстанции положений ст. 132 п. 6 АПК РФ несостоятелен, поскольку, как видно из протокола судебного заседания от 26.10.2011 г., суд рассмотрел в данном судебном заседании как первоначально заявленный иск, так и встречное исковое заявление ответчика; при этом судебная коллегия отмечает, что данное нарушение норм процессуального права (при наличии такого со стороны суда) не может являться основанием к отмене обоснованного и правомерного судебного акта.

С учетом изложенного, апелляционная инстанция считает, что при разрешении настоящего дела судом первой инстанции правильно применены нормы материального и нормы процессуального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба ООО "ИНЖТЕХКОМ" является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь, ст.ст. 110, 266-268, 269 п.1, 271 АПК РФ, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 31 октября 2011 года по делу N А40-92733/11-82-729 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий

Е. Н. Барановская

Судьи

Т.Я. Сумарокова О.В. Савенков