Вопрос: Организация на праве собственности владеет отдельными нежилыми помещениями в многоквартирном доме. При этом у организации нет права собственности на земельный участок под домом. Земельный участок, на котором расположен дом, сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ. В отношении указанного участка проведен государственный кадастровый учет. Является ли организация в данной ситуации плательщиком земельного налога? ("Налоговая политика и практика", N 8, август 2007 г.)

Организация на праве собственности владеет отдельными нежилыми помещениями в многоквартирном доме. При этом у организации нет права собственности на земельный участок под домом. Земельный участок, на котором расположен дом, сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ. В отношении указанного участка проведен государственный кадастровый учет. Является ли организация в данной ситуации плательщиком земельного налога?

Согласно п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Использование земли в Российской Федерации является платным (ст. 65 ЗК РФ). Формами платы за использование земли выступают земельный налог и арендная плата.

Земельный налог устанавливается и вводится в действие НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, он обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований (ст. 387 НК РФ).

Налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (п. 1 ст. 388 НК РФ).

Налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности (п. 1 ст. 392 НК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

С учетом изложенного, основанием для взимания земельного налога является правоустанавливающий документ на земельный участок.

При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (п. 1 ст. 35 ЗК РФ).

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включающее земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на земельном участке.

Согласно п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, с момента формирования земельного участка, на котором расположен жилой дом, в соответствии с земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности, а также присвоения кадастрового номера указанному земельному участку организация признается плательщиком земельного налога в отношении соответствующей доли земельного участка. При этом основанием для уплаты налога является свидетельство о праве собственности организации на нежилые помещения.

Аналогичные выводы изложены в письме Минфина России от 31.08.2006 N 03-06-02-04/125.

Пи этом отсутствие документа о праве пользования землей, получение которого зависит исключительно от волеизъявления самого пользователя, по мнению Минфина России (письма от 27.06.2006 N 03-06-02-02/84 и от 07.02.2005 N 03-06-02-04/08), не может служить основанием для освобождения его от уплаты земельного налога.

Налоговые органы по данному вопросу занимают ту же позицию. Так, в письме ФНС России от 11.01.2006 N 21-4-04/2 указывается, что организации и физические лица, не оформившие правоустанавливающие документы на фактически используемые земельные участки, в том числе и по договорам аренды, с 01.01.2005 обязаны уплачивать земельный налог.

С учетом изложенного, обладатели доли в праве общей собственности на многоквартирный дом и собственники жилых и нежилых помещений этого дома, не смотря на отсутствие правоустанавливающих документов о государственной регистрации земельного участка, являются налогоплательщиками земельного налога в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 392 НК РФ.

Правомерность подобных выводов подтверждается судебной практикой (постановления Президиума ВАС РФ от 14.10.2003 N 7644/03, от 09.01.2002 N 7486/01).

Ю.М. Лермонтов,

консультант Департамента бюджетной политики Минфина России

1 августа 2007 г.

"Налоговая политика и практика", N 8, август 2007 г.