Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2012 г. N 05АП-9713/11

г. Владивосток

31 января 2012 г.

Дело N А59-2334/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 26 января 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 31 января 2012 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева

судей Т.А. Аппаковой, С.М. Синицыной

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко

при участии

от истца: генеральный директор Альперович Р.В., Самайлович Ю.А., доверенность от 10.01.2012 со специальными полномочиями,

от ответчика: не явились, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества "Киномир"

апелляционное производство N 05АП-9713/2011

на решение от 16.11.2011

судьи С.И. Ким

по делу N А59-2334/2011 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску Закрытого акционерного общества "Киномир"

к Обществу с ограниченной ответственностью "Бриллиант"

об обязании исполнить условия соглашения в части заключения договора аренды

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Киномир" обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Бриллиант" (с учетом уточнений) об обязании заключить договор аренды в новой редакции, проект которой согласован сторонами в приложении N 8 к Соглашению от 20.04.2009.

Решением от 16.11.2011 Арбитражный суд Сахалинской области в удовлетворении заявленных исковых требований отказал.

Не согласившись с вынесенным решением, истец обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права, принять по делу новый судебный акт.

Ссылается на то, что Соглашение от 20.04.2009 является смешанным договором, при этом раздел ХI Соглашения нельзя квалифицировать как предварительный договор, нельзя считать его и формой реализации права, предусмотренного п. 1 ст. 621 ГК РФ, на заключение договора аренды на новый срок, вместе с тем условие данного раздела является самостоятельным обязательством в рамках существующего договора (Соглашения), которое ответчик обязан исполнить в силу норм ст. ст. 309, 310, 421 ГК РФ.

В письменном отзыве на апелляционную жалобу ответчик с доводами жалобы не согласился, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Ссылается на то, что Соглашение от 20.04.2009 содержит в себе элементы предварительного договора, при этом срок заключения Договора аренды в Соглашении об использовании помещений N 62 не был определен, поскольку в нарушение ст. 190 ГК РФ событие, с которым связывается возникновение обязанности заключить долгосрочный договор аренды, не отвечает признакам неизбежности, так как зависит от воли одной из сторон и могло не наступить, следовательно, Договор аренды подлежал заключению в течение года с момента заключения Соглашения об использовании площадей N 62. Поскольку в указанный период времени стороны не обращались друг к другу с предложением о заключении договора аренды, отсутствуют основания для удовлетворения заявленных исковых требований.

Представители ответчика в судебное заседание не явились, поскольку в материалах дела имеются доказательства его надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанного лица по правилам ст. 156 АПК РФ.

Представитель истца огласил доводы апелляционной жалобы, которые совпадают с текстом апелляционной жалобы, имеющейся в материалах дела. Решение Арбитражного суда Сахалинской области просит отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 20.04.2009 между ЗАО "Киномир" и ООО "Бриллиант" подписано Соглашение об использовании площадей N 62, расположенных в торгово-развлекательном комплексе по адресу: ул. 2-я Центральная, 1 "Б", п/р Хомутово, г. Южно-Сахалинск, Сахалинская область (далее по тексту - Центр), номер 337, координаты 3-й уровень (отметка 7.500), номер 425, координаты 4-й уровень (отметка 11.000).

В соответствии с п. 2.2. соглашения в целях обеспечения правовой и фактической возможности после завершения строительства и сдачи в эксплуатацию Центра получить в пользование и владение на условиях долгосрочной аренды часть Центра для использования под помещения кинотеатра арендатор согласен принять финансовое и хозяйственное участие в выполнении (оказании) определенных работ и услуг, в том числе в проведении дополнительного обустройства, оборудовании и внутренней отделки площадей на условиях, предусмотренных соглашением.

В разделе 5 Соглашения сторонами согласован порядок и условия выполнения ответчиком работ на передаваемых ему площадях.

Пунктом 5.1. Соглашения предусмотрено, что арендатор обязуется в оговоренные сроки по техническому заданию и в пользу арендодателя за счет собственных средств выполнить определенные виды работ, в том числе создание рабочей проектной документации по созданию площадей, выполнение строительно-монтажных и пусконаладочных работ по созданию площадей, а также обеспечивающих эксплуатацию площадей инженерных коммуникаций и связанного сними оборудования, не включенных в проектную документацию арендодателя.

В разделе 4 Соглашения ответчик обязался осуществить работы по завершению строительства Центра, обеспечить возможность выполнять работы арендатором.

Пунктом 5.25 Соглашения установлено, что арендодатель обязуется в течение 5 календарных дней до Даты официального открытия Центра передать в пользование Арендатору площади для выполнения работ арендатора на срок выполнения таких работ.

Разделами 6, 7 Соглашения стороны предусмотрели передачу арендатору площадей для осуществления коммерческой эксплуатации с момента открытия площадей, которое может произойти в случае готовности Центра к эксплуатации до получения арендодателем разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на срок до вступления в силу Краткосрочного договора аренды.

В разделе 8 Соглашения стороны оговорили, что с даты государственной регистрации права собственности арендодателя на завершенный строительством Центр между сторонами возникает обязательство по аренде площадей, которое действует в течение 364 дней, если не вступит в силу Договор аренды, заключенный сторонами на основании предварительного соглашения, предусмотренного разделом 11 Соглашения.

Разделом 9 стороны установили условия оплаты, в том числе за пользование площадями в период с даты открытия площадей до даты вступления в силу краткосрочного договора аренды.

Согласно п. п. 11.1, 11.2 стороны пришли к соглашению о том, что не позднее 30 календарных дней с момента получения арендодателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на завершенный строительством Центр стороны заключат между собой Договор аренды сроком на 10 лет.

Пунктом 11.8. предусмотрено, что в случае, если арендодатель откажется от заключения Договора аренды на условиях, предусмотренных разделом 11 Соглашения, арендатор имеет право требовать от арендодателя возмещения причиненных ему отказом заключить договор аренды убытков, а также выплаты стоимости выполнения работ арендатора, предусмотренных п. 5.1.2 Соглашения.

Ссылаясь на отказ ответчика заключить долгосрочный договор аренды на предусмотренных Соглашением условиях, истец обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с рассматриваемым иском.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В соответствии с п. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Вместе с тем п. 2 ст. 209 ГК РФ установлено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о том, что ответчик вправе был распорядиться спорным имуществом, в том числе передать его в пользование истцу, только после государственной регистрации права собственности на Центр.

Вместе с тем Соглашение предусматривает передачу площадей в пользование истцу для осуществления коммерческой эксплуатации с момента открытия площадей до государственной регистрации права собственности ответчика на Центр (разделы 6, 7 Соглашения), а также обязанность истца оплачивать такое пользование, то есть фактически Соглашением в этой части предусмотрена передача площадей истцу на условиях аренды.

Поскольку ответчик распорядился площадями до момента государственной регистрации права собственности на Центр, апелляционная коллегия приходит к выводу о ничтожности соглашения в отмеченной части в силу ст. 168 ГК РФ.

Апелляционной коллегией учитывается, что в соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Однако из содержания Соглашения видно, что условия Соглашения о последовательных этапах развития правоотношений сторон взаимообусловлены, имеют единую цель. Размер арендной платы, предмет и срок аренды, иные условия напрямую связаны с осуществлением арендатором деятельности по оборудованию и чистовой отделке площадей, пользования площадями со дня открытия площадей или открытия Центра до момента государственной регистрации права собственности ответчика на него. Доказательств, опровергающих указанные выводы, сторонами в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия приходит к выводу о том, что рассматриваемое Соглашение не было бы совершено без включения отмеченной недействительной части, что является основанием для признания ничтожности Соглашений в целом.

Кроме того, из содержания искового заявления, уточнений заявленных исковых требований, пояснений истца следует, что фактически истец просит обязать ответчика заключить долгосрочный договор аренды на условиях, предусмотренных разделом 11 Соглашения и проекта договора аренды (приложение N 8 к Соглашению).

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

В п. 11.1 Соглашения указано, что стороны пришли к соглашению о том, что не позднее 30 календарных дней с момента получения арендодателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на завершенный строительством Центр стороны заключат между собой Договор аренды.

В соответствии с п. 11.2 такой договор должен быть заключен на срок 10 лет. Иные условия договора аренды считаются согласованными сторонами путем подписания проекта договора аренды, являющегося неотъемлемой частью Соглашения (приложение N 8 к Соглашению) (п. 11.7 Соглашения).

Статьей 190 ГК РФ предусмотрено, что установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Поскольку получение свидетельства о государственной регистрации права не является событием, поскольку зависит прежде всего от воли застройщика, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что условие о заключении договора не позднее 30 календарных дней с момента получения такого свидетельства не может быть расценено как условие о сроке.

В силу п. 4 ст. 429 ГК РФ если срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Поскольку обязательства сторон в будущем заключить долгосрочный договор аренды приняты путем заключения Соглашения от 20.04.2009, долгосрочный договор аренды должен был быть заключен сторонами не позднее 20.04.2010.

Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Поскольку истцом в адрес ответчика до 20.04.2010 не было направлено предложение заключить долгосрочный договор аренды, обязательства, предусмотренные разделом 11 Соглашения, прекратились на основании п. 6 ст. 429 ГК РФ.

Апелляционной коллегией отмечается ошибочность вывода суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку срок, установленный п. 4 ст. 429 ГК РФ, имеет иную правовую природу, относясь к пресекательным гражданско-правовым срокам. В то же время, указанное обстоятельство не привело к принятию неправильного по сути решения.

Доводы истца о неприменении к спорным отношениям правил ст. 429 ГК РФ подлежат отклонению, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права. Фактическое пользование определенным имуществом на действительном (или предполагаемом сторонами таковым) договорном основании, в том числе договоре смешанного характера, само по себе не исключает возможности заключения соглашения об обязывании соответствующих сторон заключить в будущем иной определенный договор в отношении данного имущества, что охватывается конструкцией предварительного договора в соответствии со ст. 429 ГК РФ.

Кроме того, п. 11.8. Соглашения предусмотрено, что в случае, если арендодатель откажется от заключения Договора аренды на условиях, предусмотренных разделом 11 Соглашения, арендатор имеет право требовать от арендодателя возмещения причиненных ему отказом заключить договор аренды убытков, а также выплаты стоимости выполнения работ арендатора, предусмотренных п. 5.1.2 Соглашения.

Таким образом, стороны предусмотрели возможность отказа арендодателя от заключения долгосрочного договора аренды при условии возмещения арендатору убытков и стоимости выполненных работ арендатора.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

При таких обстоятельствах отсутствуют основания для удовлетворения заявленных исковых требований, отмены или изменения решения, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 16.11.2011 по делу N А59-2334/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Т.А. Аппакова С.М. Синицына