Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 января 2012 г. N 13АП-20957/11

г. Санкт-Петербург

25 января 2012 г.

Дело N А56-40223/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 января 2012 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Марченко Л.Н.

судей Лариной Т.С., Масенковой И.В.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Кобылиной А.П.

при участии:

от истца: Стругач Б.Я., доверенность от 12.08.2011

от ответчика: Стефанов А.В., доверенность от 01.01.2012

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-20957/2011) ЗАО "МФПК "ИНАГРОЛЕС"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.09.2011 по делу N А56-40223/2011 (судья Данилова Н.П.), принятое

по иску ООО "МГ-ДОМ" (ИНН 7801466004)

к ЗАО "МФПК "ИНАГРОЛЕС" (ИНН 7811012842)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "МГ-ДОМ" (ОГРН 1089847140460; место нахождения: 199048, Санкт-Петербург; В.О. 16-я линия, д. 65, лит. Б, пом. 1Н; далее - ООО "МГ-ДОМ") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Международная финансово-промышленная компания "ИНАГРОЛЕС" (ОГРН 1027806067189; место нахождения:193171, Санкт-Петербург, ул. Седова, д. 55, корп. 1; далее - ЗАО "МФПК "ИНАГРОЛЕС", Компания) о расторжении договора N 01/А-1913 аренды от 29.07.1993, ранее заключенного с Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ Санкт-Петербурга) на основании статей 451, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в связи с существенным изменением обстоятельств.

Решением суда от 29.09.2011 расторгнут договор аренды N 01/А-1913 нежилых помещений (строений) площадью 477,9 кв. м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, 11-я линия, дом 54, литера А.

В апелляционной жалобе ЗАО "МФПК "ИНАГРОЛЕС", ссылаясь на нарушение и неправильное применение судом норм материального и процессуального права, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, и несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, просит решение суда первой инстанции отменить и в иске отказать.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "МГ-ДОМ" просит оставить обжалуемое решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ЗАО "МФПК "ИНАГРОЛЕС" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Также заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, которое отклонено апелляционным судом протокольным определением ввиду отсутствия оснований.

Представитель ООО "МГ-ДОМ" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считая ее доводы необоснованными, а обжалуемый судебный акт - соответствующим нормам законодательства.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 29.07.1993 между КУГИ Санкт-Петербурга (арендодатель) и акционерным обществом "Международная финансово-промышленная компания "ИНАГРОЛЕС" (арендатор, правопредшественник ЗАО "МФПК "ИНАГРОЛЕС"), заключен договор N 01/А-1913 аренды здания площадью 477,9 кв. м по адресу: Санкт- Петербург, 11-я линия В.О., дом 54, литера А.

В соответствии с пунктом 1.4 договора срок действия договора - с 21.07.1993 по 21.07.2042.

На основании договора купли-продажи нежилого здания и земельного участка от 31.03.2009 истец приобрел право собственности на объект недвижимости административное здание кадастровый N 78:2044:0:12 по указанному адресу и земельный участок кадастровый N 78:2044:11 площадью 254 кв. м по этому же адресу. Государственная регистрация прав собственности истца на здание и земельный участок проведена 01.07.2009 (свидетельства серии 78-АЖ N 023311 и серии 78-АД N 154578).

В соответствии со статьей 617 ГК РФ к ООО "МГ-ДОМ" перешли права и обязанности стороны (арендодателя) по договору аренды от 29.07.1993 N 01/А-1913.

Пунктом 1.3. договора N 01/А-1913 установлено, что размер арендной платы в год составляет сумму 799,35 руб., стоимость 1 кв. м - 1,67 руб. (в ценах после деноминации).

Абзацем 2 пункта 1.2. договора стороны установили, что расчет арендной платы производится по Методике оценки стоимости имущества и определения уровня арендной платы за нежилые помещения, утвержденной решением исполкома Ленсовета от 20.03.1991 N 202, которая является неотъемлемой частью договора.

Согласно пункту 1.3 данной Методики оценка стоимости имущества производится из его наличия и фактического состояния, устанавливаемого по результатам инвентаризации, реально складывающихся оценки, а также других факторов, оказывающих влияние на примерную рыночную оценку.

В соответствии с пунктом 1.4 Методики используемые в данной методике показатели и их применение корректируются по мере изменения социально-экономической ситуации и введения в действие новых нормативных актов.

Поскольку данная методика является приложением к договору N 01/А-1913 от 29.07.1993, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что стороны согласовали, что базовая ставка арендной платы, установленная договором, подлежит корректировке по мере изменения социально-экономической ситуации и введения в действие новых нормативных актов.

Как следует из материалов дела, в настоящее время действует новая Методика определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург в редакции Положения, утвержденного Законом Санкт-Петербурга от 14.07.2004 N 387-58 "О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург".

В соответствии с пунктом 2.2.2 данного Положения о порядке определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, для определения ставок арендной платы при передаче в аренду объектов нежилого фонда на срок более 10 лет, требующего проведения капитального ремонта, согласно которого применяется методика определения арендной платы за объекты нежилого фонда методом индивидуальной оценки, которая в свою очередь определяется в результате проведения оценки рыночной стоимости арендной платы в порядке, установленном законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации.

В целях определения рыночной стоимости права пользования (арендной платы) арендуемых помещений истец обратился к оценщику.

Согласно заключению Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" N 31-2-0147/2011 от 21.03.2011 и отчета N 814-1071-2011 ЗАО "Аудиторская компания городской центр экспертиз" рыночная стоимость арендной платы в год за все здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, 11-я линия В.О., дом 54, литера А, составляет 1 532 000 руб. При этом, рыночная стоимость арендной платы в год за 1 кв. м общей площади, без учета НДС и эксплуатационных расходов составляет 3 184 руб.

В силу статьи 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1997 N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая, что стоимость аренды здания, установленная договором, не соответствует сложившейся рыночной стоимости, истец предложил ответчику письмом от 31.05.2011 N 15 внести изменения в договор аренды в части размера арендной платы в целях приведения его в соответствии со сложившимися на рынке ценами. В данном письме также указано на то, что арендатору надлежит в пятидневный срок с момента получения подписать дополнительное соглашение к договору об изменении размера арендной платы.

Поскольку ответчик уклонился от подписания соглашения об изменении условий данного договора, истец 17.06.2011 письмом N 16 уведомил ответчика о расторжении договора аренды N 01/А-1913 от 29.07.1993, однако ответчик оставил данное письмо о расторжении договора без ответа.

ООО "МГ-ДОМ", полагая, что отказ ответчика от расторжения договора N 01/А-1913 от 29.07.1993 не соответствует закону и нарушает принадлежащие ему права в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Согласно положениям пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была бы вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Анализ приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что значительный рост ставок арендной платы в Санкт-Петербурге является существенным изменением обстоятельств, о которых говорится в статье 451 ГК РФ. По смыслу данной статьи существенные изменения должны быть вызваны некими объективными, не зависящими от сторон договора обстоятельствами. Увеличение ставок арендной платы произошло вследствие изменения экономической ситуации, вызванного объективными причинами. При заключении спорного договора стороны не могли предвидеть резкого изменения экономической ситуации, а истец даже при максимальной степени заботливости и осмотрительности не мог повлиять на эти обстоятельства.

Как следует из материалов дела, размер арендной платы по спорному договору не изменялся с 1993 года, арендная плата в размере, предусмотренном договором, 799,35 руб. в год, не позволяет истцу покрыть расходы на содержание здания и уплату за него налога на имущество. Согласно представленной бухгалтерской справке расходы истца за 2011 год по обслуживанию здания (включая уплату налогов) составили 3 853 969 рублей.

Из материалов дела также усматривается, что данный размер арендной платы стороны согласовали при условии выполнения арендатором принятых на себя обязательств, изложенных в гарантийном письме от 16.02.1993 N 16/с, являющимся неотъемлемой частью договора, а именно при условии проведения капитального ремонта здания за счет средств Компании. В настоящее время размер арендной платы не изменен, капитальный ремонт ответчиком до настоящего времени не произведен. Ответчик данный факт не опроверг, доказательств обратного в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представил.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что исполнение договора аренды от 29.07.1993 N 01/А-1913 на прежних условиях нарушает баланс экономических интересов сторон настолько, что для истца наступают отрицательные последствия и при таких обстоятельствах истец в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом следует отметить и то обстоятельство, что условиями договора не предусмотрена возможность одностороннего отказа от договора, в связи с чем, у арендодателя при недостижении сторонами договора согласия по отдельным его условиям в рассматриваемой ситуации отсутствует возможность защиты своих нарушенных прав, срок аренды истекает 21.07.2042, т.е. до указанной даты арендодатель обязан предоставлять арендуемые помещения на невыгодных для него условиях и нести ущерб в виде разницы между определенной договором арендной платы и сложившимся на рынке недвижимости уровнем арендных платежей, а также бремя содержания указанного имущества.

Поскольку, заключая договор аренды N 01/А-1913 от 29.07.1993, стороны исходили из разумной оценки обстоятельств, учитывая состояние экономического оборота, баланс интересов сторон, возможности изменения арендной платы при утверждении новой Методики оценки стоимости имущества и определения уровня арендной платы за нежилые помещения, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о правомерности заявленных истцом согласно статей 450, 451 ГК РФ исковых требований, так как установленный договором размер арендной платы не покрывает затрат истца на содержание помещения.

Довод ответчика о том, что рассматриваемый спор и возможный судебный акт могут повлиять на права КУГИ Санкт-Петербурга, правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку согласно части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле могут быть привлечены третьи лица, если судебный акт может повлиять на их права и обязанности по отношению к одной из сторон. Предметом спора является расторжение договора аренды, стороной которого, КУГИ Санкт-Петербурга не является. Утверждение ответчика о том, что КУГИ Санкт-Петербурга внесло вклад в уставный капитал права пользования нежилыми помещениями на основании распоряжения от 21.09.1993 N 286-р и это повлияет на права и обязанности сторон, правомерно не принято судом первой инстанции во внимание, поскольку указанное распоряжение было признано утратившим силу распоряжением КУГИ Санкт-Петербурга от 01.02.1999 N 151-р в связи с фактическим неисполнением распоряжения о внесении вклада.

Заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности также правомерно не принято судом первой инстанции во внимание в силу следующего.

Исходя из содержания пункта 2 статьи 452 ГК РФ, срок исковой давности по спору о расторжении договора следует исчислять с момента окончания срока для ответа на предложение расторгнуть договор.

Таким образом, обратившись в суд с настоящим иском 22.07.2011, истцом не пропущен трехлетний срок исковой давности, так как истец 17.06.2011 направил в адрес ответчика письмо с требованием о расторжении договора с указанием срока получения ответа в течение пяти дней, на которое ответ не был получен.

При таких обстоятельствах судом первой инстанции правомерно удовлетворены исковые требования.

Апелляционные доводы ответчика не основаны на нормах права и материалах дела, в связи с чем не приняты судом апелляционной инстанции во внимание.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального и процессуального права, оснований для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.09.2011 по делу N А56-40223/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Л.Н. Марченко

Судьи

Т.С. Ларина И.В. Масенкова