Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2012 г. N 16АП-3807/11

г. Ессентуки

31 января 2012 г.

Дело N А61-326/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 января 2012 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Баканова А.П.,

судей Егорченко И.Н., Казаковой Г.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Зубаловым К.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Хетагуровой Залины Анатольевны и Администрации местного самоуправления г. Владикавказа на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 02.11.2011 по делу N А61-326/2011

по иску индивидуального предпринимателя Бавасулейманова Юсупа Абдуловича (ОГРНИП 304150208300012)

к Администрации местного самоуправления г. Владикавказа (ИНН 1501002346, ОГРН 1021500578087, Республика Северная Осетия - Алания, г. Владикавказ, пл. Штыба, 2), Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами г. Владикавказа (ИНН 1502010822, ОГРН 1021500579088, Республика Северная Осетия - Алания, г. Владикавказ, ул. Ватутина, 17), индивидуальному предпринимателю Хетагуровой Залине Анатольевне (ОГРНИП 304150407700081)

третьи лица: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания, Государственное унитарное предприятие "Аланиятехинвентаризация", Мерденов Аллан Казбекович

о переводе прав и обязанностей покупателя по сделке купли-продажи недвижимого имущества (судья Ясиновская Т.Д.)

при участии в судебном заседании:

от индивидуального предпринимателя Бавасулейманова Ю.А.: Даниловой И.В. по доверенности 15АВ0097505 от 24.09.2010;

от индивидуального предпринимателя Хетугуровой З.А.: Хетагурова К.А. по доверенности от 23.01.2012, Кусовой З.Б. по доверенности от 11.04.2011 N 1, Халлаева Т.Р. по доверенности от 11.04.2011 N 2;

от Комитета по управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами г. Владикавказа: Доева А.С. по доверенности N 67 от 23.01.2012,

в отсутствие иных лиц участвующих деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Бавасулейманов Ю.А. (далее - Бавасулейманов Ю.А., заявитель) обратился в Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания с заявлением к администрации местного самоуправления города Владикавказа (далее - администрация), Комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным ресурсам города Владикавказа (далее - комитет) и индивидуальному предпринимателю Хетагуровой Залине Анатольевне (далее - Хетагурова З.А.) о переводе прав и обязанностей покупателя по сделке купли-продажи недвижимого имущества, заключенной между комитетом и Хетагуровой З.А.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель уточнил требования и просил признать за Бавасулеймановым Ю.А. преимущественного права на приватизацию помещений N 1, общей площадью 21,5 кв. м; N 2, общей площадью 16,8 кв. м.; N 16, общей площадью 2,1 кв. м; перевести с Хетагуровой З.А. на Бавасулейманова Ю.А. права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 30.04.2010 недвижимого имущества нежилых помещений литера А, 1 этаж (помещения 1, 2), литера al (помещение 1б) общей площадью 40,4 кв. м, расположенные по адресу: г. Владикавказ, пр. Доватора, 23, кадастровый N 15-15-09/115/2010-470, заключенного между Хетагуровой З.А. и комитетом; аннулировать запись о государственной регистрации права собственности Хетагуровой З.А. на недвижимое имущество: помещения литера А, 1 этаж (помещения 1,2), Литера al (помещение 1б), расположенные по адресу: г. Владикавказ, пр. Доватора, 23.

Определением суда от 14.03.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания.

Определением суда от 14.03.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Государственное унитарное предприятие "Аланиятехинвентаризация".

Определением суда от 17.08.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Мерденов Аллан Казбекович.

Исковые требования мотивированы тем, что заключением договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.04.2010 N 12/10-п с Хетагуровой З.А. нарушено преимущественное право заявителя на выкуп арендуемых им помещений в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Решением от 02.11.2011 исковые требования заявителя удовлетворены. Суд признал за Бавасулеймановым Ю.А. право на приватизацию помещений N 1, общей площадью 21,5 кв. м; N 2 общей площадью 16,8 кв. м; N 1б, общей площадью 2,1 кв. м, расположенных по адресу: г. Владикавказ, пр. Доватора, 23 и перевел с Хетагуровой З.А. права и обязанности покупателя по договору купли-продажи недвижимого имущества от 30.04.2010 N 12/10-п нежилых помещений литер "А", 1 этаж, (помещения 1, 2), литер al, 1 этаж, (помещение 16), общей площадью 40,4 кв. м, расположенных по адресу: г. Владикавказ, пр. Доватора, 23 на Бавасулейманова Ю.А. Запись о государственной регистрации права собственности Хетагуровой З.А. на указанное недвижимое имущество аннулирована.

Удовлетворяя исковые требования, суд пришел к выводам, что при заключении оспариваемого договора купли-продажи от 30.04.2010 N 12/10-п и приватизации муниципального имущества допущены следующие нарушения: стороны не представили решение о приватизации спорного объекта, что свидетельствует о том, что такое решение муниципальным органом не принималось; в договорах аренды, заключенных с Хетагуровой З.А., объект недвижимого имущества площадью 40,4 кв. м не указан; указанные в договорах аренды с Хетагуровой З.А. помещения площадью 25 кв. м и 45 кв. м не сформированы как обособленные объекты недвижимости; ответчики не пояснили и не показали на плане расположение объекта аренды по договору от 04.05.2005 N 199 площадью 25 кв. м и не представили пакет документов о предоставлении Хетагуровой З.А. указанного в договоре имущества. Договор, заключенный на срок более года, в установленном порядке не зарегистрирован, следовательно, не является заключенным; в договоре аренды от 28.02.2006 N 57 не конкретизирован объект аренды, нежилые помещения площадью 45 кв. м на поэтажном плане здания отсутствуют, ответчики не смогли пояснить и показать на плане местоположение арендуемых помещений и представить документы о предоставлении Хетагуровой З.А. указанных помещений; договор от 28.02.2006 N 57 заключен на срок с 01.01.2006 по 31.12.2015, но год окончания действия договора исправлен с 2015 на 2006 год. Исправление в экземпляре договора Хетагуровой З.А. заверено председателем комитета Мильдзиховым М.А., который вступил в указанную должность только 08.04.2008. В экземпляре договора, представленного в суд комитетом, аналогичное исправление никем не заверено. Следовательно, указанные исправления внесены не ранее 08.04.2008, то есть, по происшествии более двух лет со дня заключения договора, что ввиду отсутствия его государственной регистрации влечет признание договора незаключенным; из пункта 6.3 договора аренды от 28.02.2006 N 57 следует, что для продления срока действия договора арендатор обязан за 1 месяц до истечения его срока уведомить об этом арендодателя, следовательно, автоматическая пролонгация договора не предусмотрена, что в связи с отсутствием договора аренды на следующий 2007 год означает, что между комитетом и Хетагуровой З.А. не было арендных отношений в течение года до заключения нового договора на 2008 год. Перерыв в арендных отношениях является значительным, что не позволяет считать, что Хетагурова З.А. пользовалась спорным имуществом непрерывно в течение двух лет; разделение помещения N 1 площадью 33,1 кв. м (по кадастровому паспорту 1998 года), в результате которого часть разделенного помещения образовала новое помещение N 1 площадью 21,5 кв. м, выкупленного Хетагуровой З.А., а другая часть помещения учтена в площади помещения N 3 в 2010 году, что подтверждается кадастровым паспортом 2010 года, а согласовано между сторонами в 2009 году, то есть, после вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Следовательно, объект спорного имущества переданного по договору аренды Хетагуровой З.А. на момент вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не существовал, так как не был сформирован; право собственности муниципального образования на спорные объекты зарегистрировано в установленном порядке только 29.10.2010, а договор купли-продажи с Хетагуровой З.А. заключен 30.04.2010.

На основании перечисленных обстоятельств суд пришел к выводу о том, что Хетагурова З.А. не имела на момент совершения оспариваемой сделки преимущественного права на выкуп спорных помещений в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), по мнению суда, Бавасулейманов Ю.А. имел такое право на основании того, что он с 2006 года фактически занимает большинство помещений первого этажа здания, пользовался спорными помещениями, платил арендную плату, нес бремя содержания всего имущества, спорное имущество не изымалось, судебным актом по ранее рассмотренному делу N А61-2138/10 признано право Бавасулейманова Ю.А. на приобретение в собственность арендуемого имущества.

Суд также пришел к выводу, что срок исковой давности заявителем не пропущен, так как изменение предмета иска не привело к изменению способа защиты права, поскольку суть его требований осталась первоначальной.

В апелляционных жалобах Хетагурова З.А. и администрация просят решение отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам. Заявители жалоб считают, что преимущественное право Бавасулейманова Ю.А. на приобретение арендуемых им помещений в собственность не нарушено, поскольку продажа Хетагуровой З.А. спорных помещений осуществлена в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В отзыве на апелляционные жалобы Бавасулейманов Ю.А. просит оставить обжалуемое решение суда без изменения.

В судебном заседании представители Хетагуровой З.А. и комитета поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах.

Представитель Бавасулейманова Ю.А. доводы жалобы не признал по основаниям изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Правильность решения от 02.11.2011 проверяется в апелляционном порядке в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, доводы жалоб, выслушав доводы представителей сторон, апелляционный суд считает, что апелляционные жалобы удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Бавасулейманов Ю.А. является арендатором нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Владикавказ, ул. Доватора, д. 23.

С 2002 года площадь арендуемых помещений составляла 258 кв. м, что представляет собой весь комплекс нежилых помещений первого этажа здания.

В 2006 году администрация изъяла часть помещений, площадь арендуемых помещений составила 223 кв. м.

С 2006 года Бавасулейманов Ю.А. фактически занимает помещения N 1а площадью 2,2 кв. м, N 3 площадью 42,5 кв. м, N 4 площадью 9,6 кв. м, N 5 площадью 10,1 кв. м, N 6 площадью 13,9 кв. м, N 7 площадью 9,2 кв. м, N 8 площадью 10,4 кв. м, N 9 площадью 9,8 кв. м, N 10 площадью 10,5 кв. м, N 11, 12 площадью 20,3 кв. м, N 12а площадью 16,8 кв. м, N 13 площадью 7,5 кв. м, N 14а площадью 6,0 кв. м, N 14 площадью 5,8 кв. м, N 15 площадью 8,8 кв. м, N 16 площадью 9,3 кв. м, N 17 площадью 9,5 кв. м, N 18 площадью 6,2 кв. м, N 13а площадью 6,4 кв. м, всего общей площадью 214,8 кв. м в указанном здании. Доказательств, опровергающих данные обстоятельства, комитетом и администрацией в материалы дела не представлено.

12 мая 2010 года Бавасулейманов Ю.А. обратился в комитет с заявкой о заключении договора купли - продажи недвижимого арендуемого имущества в порядке использования преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В связи с отказом в удовлетворении заявки Бавасулейманов Ю.А. обратился в арбитражный суд с заявлением к администрации и к комитету о признании незаконным бездействия администрации, выразившегося в непринятии решения о реализации преимущественного права на выкуп помещений, обязании администрации и комитета принять решение о приватизации помещения в порядке реализации преимущественного права арендатора на его приобретение (дело N А61-2138/10).

Решением Арбитражного суда РСО-Алания от 30.12.2010 по делу N А61- 2138/10 бездействие администрации было признано незаконным, суд обязал комитет совершить действия по подготовке и направлению Бавасулейманову Ю.А. проекта договора купли-продажи помещений: N 1а площадью 2,2 кв. м, N 3 площадью 42,5 кв. м, N 4 площадью 9,6 кв. м, N 5 площадью 10,1 кв. м, N 6 площадью 13,9 кв. м, N 7 площадью 9,2 кв. м, N 8 площадью 10,4 кв. м, N 9 площадью 9,8 кв. м, N 10 площадью 10,5 кв. м, N 11, 12 площадью 20,3 кв. м, N 12а площадью 16,8 кв. м, N 13 площадью 7,5 кв. м, N 14а площадью 6,0 кв. м, N 14 площадью 5,8 кв. м, N 15 площадью 8,8 кв. м, N 16 площадью 9,3 кв. м, N 17 площадью 9,5 кв. м, N 18 площадью 6,2 кв. м, N 13а площадью 6,4 кв. м, всего общей площадью 214,8 кв. м в здании, расположенном по адресу: г. Владикавказ, пр. Доватора, д. 23.

В связи с уменьшением объема общей площади спорного объекта муниципального имущества Бавасулейманов Ю.А. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания за сведениями о зарегистрированных правах на часть имущества, выбывшего из муниципальной собственности.

17 декабря 2010 года Бавасулейманову Ю.А. предоставлена выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии с которой нежилое помещение площадью 40,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Владикавказ, ул. Доватора, 23, приобрела Хетагурова З.А.

Ссылаясь на то, что сделкой купли-продажи от 30.04.2010 упомянутого нежилого помещения нарушено его преимущественное право на выкуп арендуемых нежилых помещений, предусмотренное Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, Бавасулейманов Ю.А. обратился в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу о переводе на него прав и обязанностей по названному договору купли-продажи.

Так, проанализировав обстоятельства дела в совокупности с исследованными доказательствами, суд апелляционной инстанции подтверждает правильность выводов, положенных судом первой инстанции в основу принятого по делу судебного акта.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу статьи 3 Закона об отчуждении имущества субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ.

Такое преимущественное право может быть реализовано при наличии ряда условий, в том числе если арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании соответствующего субъекта непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу названного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Суд установил и участвующими в деле лицами не оспорено, что Бавасулейманов Ю.А. непрерывно пользовался спорными помещениями на основании договоров аренды с 2003 года, то есть на день вступления в силу Закона об отчуждении имущества установленный законом двухлетний срок нахождения имущества во владении арендатора истек.

При разрешении споров по заявлениям лиц, на которых распространяется действие Закона об отчуждении имущества, арбитражный суд должен установить факт добросовестного исполнения ими обязанностей, предусмотренных названным Законом (проверить добросовестность поведения заявителя как участника гражданского оборота для решения вопроса о возможности применения к нему преференций (льготного механизма приватизации), закрепленных в Законе об отчуждении имущества).

Суд, оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в частности, технические паспорта, установил, что помещений N 1 общей площадью 21,5 кв. м и N 1б общей площадью 2,1 кв.м, расположенных по адресу: г. Владикавказ, пр. Доватора, 23, литер А, al, 1 этаж, как обособленных объектов недвижимости до заключения договора купли-продажи с Хетагуровой З.А. не существовало, о создании новых объектов недвижимости: помещений N 1, N 2, N 16 Бавасулейманов Ю.А. не был уведомлен.

Арендуемые Бавасулеймановым Ю.А. помещения не имели обособленных помещений, что подтверждается материалами инвентарного дела.

Из технических паспортов следует, что торговый зал аптеки имеет объединенные аркой комнаты N 1 и N 3, обособление части помещения торгового зала не производилось, помещение N 2 имеет выход в торговый зал. Осуществление Хетагуровой З.А. предпринимательской деятельности по вышеуказанному адресу не свидетельствует о прекращении пользования Бавасулеймановым Ю.А. помещениями N 1 и N 2.

В 2010 году помещение торгового зала N 1 разделено гипсокартонной перегородкой, помещения N 1 площадью 21,5 кв. м, N 2 площадью 16,8 кв.м и N 16 площадью 2,1 кв. м, сформированы как отдельный объект недвижимости и поставлены администрацией на кадастровый учет.

Возведение некапитальной гипсокартонной перегородки в торговом зале не привело к обособлению помещения N 2 и части помещения N 1, что подтверждается наличием в данной стене двери в торговый зал. Отсутствие коммуникаций и эвакуационного выхода также не позволяет использовать указанные помещения как отдельный объект недвижимости. Данные обстоятельства подтверждены в ходе выездного судебного заседания.

Судом исследованы обстоятельства надлежащего исполнения Бавасулеймановым Ю.А. обязательств по договорам аренды, дана оценка платежным поручениям.

Суд обоснованно пришел к выводу, что срок исковой давности заявителем не пропущен, так как изменение предмета иска не привело к изменению способа защиты права, поскольку суть требований заявителя состоит в приватизации арендуемых им помещений.

Доводы апелляционной жалобы на нарушение судом норм права, а также на отсутствие правовой оценки положениям договоров аренды заключенных с Хетагуровой З.А. не соответствуют действительности, в связи с чем, по мнению апелляционной инстанции, являются несостоятельными.

Таким образом, поскольку при рассмотрении судом первой инстанции были установлены все обстоятельства, необходимые для правильного рассмотрения настоящего спора по существу, то оснований для отмены обжалуемого решения не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта (статья 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного судебный акт подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 02.11.2011 по делу N А61-326/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания.

Председательствующий

А.П. Баканов

Судьи

И.Н. Егорченко Г.В. Казакова