Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 февраля 2012 г. N 15АП-192/12

город Ростов-на-Дону

02 февраля 2012 г.

дело N А53-15536/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 февраля 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Тимченко О.Х.

судей Глазуновой И.Н., Ильиной М.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Яковлевой А.В.

при участии:

от заявителя: представитель Мучникова Оксана Владимировна, доверенность от 07.09.2011,

от заинтересованного лица: явка представителя не обеспечена, о времени и месте судебного разбирательства лицо уведомлено надлежащим образом (уведомление N 43414),

от третьего лица: Кичатов Юрий Алексанрович, паспорт,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 13 декабря 2011 по делу N А53- 15536/2011

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Романовское" (ОГРН 1046108001851, ИНН 6108006320)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

третье лицо: Кичатов Юрий Александрович

о признании действий регистрационной службы незаконными,

принятое судьей Захарченко О.П.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Романовское" обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

- о признании незаконными действия о невнесении записи в ЕГРП об обременении земельного участка общей площадью 641 299 га с кадастровым номером 61:09: 0600005:1099, расположенного по адресу: Ростовская область, Дубовский район, 6 км северо-восточнее с. Дубовское, принадлежащего на праве собственности Кичатову Ю.А. на основании договора купли-продажи земельного участка от 06.07.2011 г.. договором аренды с ООО "Романовское" на основании договора от 24.08.2005 г..;

- об обязании внести в ЕГРП запись об обременении земельного участка общей площадью 641 299 га с кадастровым номером 61:09: 0600005:1099, расположенного по адресу: Ростовская область, Дубовский район, 6 км северо-восточнее с. Дубовское, принадлежащего на праве собственности Кичатову Ю.А. на основании договора купли - продажи земельного участка от 06.07.2011. договором аренды с ООО "Романовское" на основании договора от 24.08.2005.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Кичатова Юрия Александровича.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 13 декабря 2011 г заявление ООО "Романовское" удовлетворено. Суд мотивировал решение тем, что п.4 и п.6 ст.11.8 Земельного кодекса Российской Федерации не устанавливают дополнительных оснований для прекращения правоотношения из договора аренды. При отчуждении нового объекта, образованного при разделе (выделе) иному лицу применению подлежат положения ст.387, 617 ГК РФ, устанавливающие переход прав и обязанностей в правоотношении к новому собственнику.

Не согласившись с решением суда первой инстанции Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области обратилось в суд с апелляционной жалобой. Заявителем жалобы приведены следующие доводы.

При вынесении решения судом первой инстанции неверно применены нормы материального права: ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 13 ФЗ Об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Выделение собственниками, принадлежащих им земельных долей в отдельный земельный участок, принадлежащий в настоящее время Кичатову Юрию Александровичу, повлекло прекращение арендных отношений с ООО "Романовское". Управление просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявления ООО "Романовское" отказать.

Доводы апелляционной жалобы поддержал Кичатову Юрию Александровичу, пояснив, что земельный участок, выделенный в счет земельных долей, он приобрел по договору купли-продажи у собственников. В настоящее время намерен использовать в деятельности КФХ. Подтвердил, что земельный участок арендатором- ООО "Романовское" ему не возвращен, общество использует его в своей деятельности.

Представитель ООО "Романовское" просил оставить решение без изменения, подтвердив, что земельный участок общество использует в составе ранее полученного участка. Участок вспахан и находится под парами.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, 29 августа 2005 года между обществом с ограниченной ответственностью "Романовское" и собственниками земельных долей из состава земель сельскохозяйственного назначения был заключен договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне арендодателя, по условиям которого в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 61:09:0600005:87, общей площадью 5 916 га, расположенный по адресу: Ростовская область, Дубовский район, 6 км северо-восточнее с. Дубовское, сроком на 25 лет.

Договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя был зарегистрирован истцом в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о чем свидетельствует запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17.11.2005 N 61-61-14/022/2003-171. что соответствует требованиям ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации. Земельный участок общество использует по целевому назначению.

29 июля 2011 года в адрес общества с ограниченной ответственностью "Романовское" поступило уведомление от Кичатова Юрия Александровича, из содержания которого следовало, что 06.07.2011 на основании договора купли-продажи он приобрел право собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:09:0600005:1099, общей площадью 64,1299 га, ранее выделенный пайщиками в натуре из арендуемого обществом земельного участка с кадастровым номером 61:09:0600005:87, общей площадью 5 916 га, расположенный по адресу: Ростовская область, Дубовский район, 6 км северо-восточнее с. Дубовское. Кичатов Ю.А. указал, что приобретенный земельный участок с кадастровым номером 61:09:0600005:1099 Кичатов Ю.А. намерен использовать для создания крестьянского (фермерского) хозяйства. В подтверждение собственник представил свидетельство о государственной регистрации права от 28.07.2011 N 400206 в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:09:0600005:1099, с указанием в графе "существующие ограничения (обременения) права" - не зарегистрировано.

Считая свои права нарушенными действиями регистратора о невнесении записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отсутствии обременений в отношении арендуемого ООО "Романовское" земельного участка, общество обратилось в суд с заявлением об оспаривании действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Удовлетворяя заявление ООО "Романовское" суд первой инстанции руководствовался следующим.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте) участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей для создания либо расширения личного подсобного хозяйства или крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду или распоряжения им иным образом, если это не нарушает требований статьи 4 Закона об обороте.

10.06.2011 в Дубовский отдел Управления обратились Жуков А.В. по доверенности от имени Лазарь М.З., Головань С.И. от имени: Луковской С.И., Степанченко А.В., Марфунцева Г.В. и Малашенко О.В. с заявлениями о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:09:0600005:1099 площадью 64.1299 га на основании свидетельства о праве на наследство от 20.11.2003 и объявления в газете "Светоч" о выделении земельного участка от 21.01.2011. На регистрацию были представлены соглашение о порядке владения, пользования, распоряжения и определении долей в праве общей долевой собственности на данный земельный участок от 06.06.2011, согласие арендатора ООО "Романовское" от 09.12.2010 N 149.

06.07.2011 собственники земельного участка с кадастровым номером 61:09:0600005:1099 заключили договор купли-продажи с Кичатовым Юрием Александровичем, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о регистрации права серии61-АЖ N 400206 выданным 28.07.2011 г. (том 1,лист дела 67,73)

Владение обществом земельным участком с кадастровым номером 61:09:0600005:87 площадью 5 916 га, из которого выделен земельный участок с кадастровым номером 61:09:0600005:1099 площадью 64.1299 га основано на договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при множественности лиц на стороне арендодателей от 24 августа 2005 г.,заключенного сроком до 2030 г. Моментом заключения долгосрочного договора аренды земельного участка в силу статей 433, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации является его государственная регистрация, осуществленная 17.11.2005 г.

В силу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участок в аренду осуществляется в соответствии с гражданским законодательством с учетом особенностей, установленных Земельным кодексом Российской Федерации.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Переход права собственности на сданное в аренду имущество влечет смену арендодателя в существующем арендном правоотношении. Статья 46 Земельного кодекса Российской Федерации также не предусматривает такого основания прекращения договора аренды.

По смыслу статей 12 - 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ Закона об обороте выдел участниками долевой собственности на земельный участок своих земельных долей в натуре сам по себе не прекращает договор аренды, заключенный в отношении находящегося в общей собственности земельного участка по решению общего собрания собственников земельных долей. Реализация права на выдел земельной доли в натуре лишь в том случае приводит к приобретению земельного участка, свободного от обременения в виде аренды, если осуществляется до государственной регистрации договора аренды находящегося в долевой собственности земельного участка.

Между тем, земельный участок Кичатовым Ю.А. приобретен уже обремененным правом аренды.

Из названных норм права не следует автоматическое прекращение договора аренды земельного участка при выделе из него в натуре земельных долей. Норма п. 4 ст. 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающая преимущественное право на заключение договоров аренды, образуемых и измененных земельных участков, направлена на стабилизацию арендных отношений, а не на досрочное прекращение договоров аренды.

Довод жалобы о том, что общество в рамках главы 24 АПК РФ оспаривает прекращение аренды на вновь образованный земельный участок, то есть имеет место спор о праве, отклонен. Земельный участок находится во владении и пользовании ООО "Романовское", что подтвердили в судебном заседании представитель общества и Кичатов Ю.А. Регистрационная служба ошибочно считает договор аренды прекращенным только по тем основаниям, что из арендованного общества выделен земельный участок в счет земельных долей. Указанный довод жалобы основан на неверном толковании норм действующего законодательства, анализ которых дан судом.

Восстановление записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 61:09:0600005:1099 правом аренды, отражает действительное положение в отношении спорного земельного участка. Право аренды может быть прекращено в соответствии с действующим законодательством, а не путем исключения записи об аренде из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Учитывая изложенное, оснований для отмены решения Арбитражного суда Ростовской области от 13 декабря 2011 г. не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 13 декабря 2011 г. по делу N А53-15536/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Х. Тимченко

Судьи

И.Н. Глазунова М.В. Ильина