Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 февраля 2012 г. N 13АП-20733/11

г. Санкт-Петербург

10 февраля 2012 г.

Дело N А56-19863/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 февраля 2012 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Мельниковой Н.А.

судей Кашиной Т.А., Шестаковой М.А.

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Долониной С.И.

при участии:

истца: Степановой Н.М. (доверенность б/н от 10.01.2010 г.., паспорт) от ответчика: Лапенко В.Ю. (доверенность б/н от 05.09.2011 г.., паспорт) от 3-го лица: не явился (извещен)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-20733/2011) ООО "Сияние" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.10.2011 г.. по делу N А56-19863/2011 (судья Савина Е.В.), принятое

по иску ОАО "Управление торговли Ленинградского военного округа"

к ООО "Сияние"

3-е лицо: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ленинградской области

о взыскании

установил:

Открытое акционерное общество "Управление торговли Ленинградского военного округа" (ОГРН 1097847204795, 190013, г. Санкт-Петербург, Подъездной переулок, дом 4, далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском (с учетом отказа от части исковых требований и неоднократных уточнений последних в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к Обществу с ограниченной ответственностью "Сияние" (ОГРН 1057810385401, место нахождения Ленинградская область, Всеволожский район, г. Сертолово, дом 15, к. 5, литер Д, далее - ответчик) о расторжении договора аренды нежилого фонда от 24.03.2006 г.. N 04/519 в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: Ленинградская область, город Сертолово, комплекс зданий в следующем составе: здание хранилища овощей и фруктов, инв. N 398, литера А; здание склада-ангара, инв.N410, литера В; здание склада, инв.N 412, литера Е общей площадью 2199,5 кв.м; о выселении ответчика из недвижимого имущества, расположенного по адресу: Ленинградская обл., город Сертолово, комплекс зданий в следующем составе: здание хранилища овощей и фруктов, инв. N 398, литера А; здание склада-ангара, инв.N 410, литера В; здание склада инв.N 412, литера Е общей площадью 2199,5 кв.м; а также о взыскании 1 905 666,15 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого фонда от 24.03.2006 г.. N 04/519 и 1 115 299,3 руб. пени за просрочку оплаты.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.10.2011 г.. по делу N А56-19863/2011 заявленные требования удовлетворены.

На указанное решение ООО "Сияние" подана апелляционная жалоба, в которой, указывая на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, просит принятый по делу судебный акт отменить. В апелляционной жалобе податель указывает, что истцом не соблюдено требование о досудебном порядке урегулирования спора. Отсутствие определенности в отношении размера обязательства ответчика перед истцом на момент направления предупреждения делало невозможным устранение нарушения. Размер арендной платы, с учетом уведомления ТУ ФАУГИ по ЛО от 27.04.2007 г.. N 21-801/07-0 установлен за объект в целом и составляет 92766,01 руб. в месяц. Определить стоимость аренды каждого из объектов, применяя лишь арифметический расчет, не представляется возможным. Кроме того, ответчик не согласен с заявленными требованиями по размеру. Также просит в порядке статьи 333 ГК РФ снизить размер неустойки до 150 000 руб.

Истец с доводами апелляционной жалобы не согласился, отзыв на апелляционную жалобу не представил. В судебном заседании указал, что договор аренды заключен на все здания в комплексе, договор никто не оспаривает.

Законность и обоснованность судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как явствует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 24.03.2006 г.. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ленинградской области (арендодатель) и ООО "Сияние" (арендатор) заключен договор аренды нежилого фонда N 04/519.

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель обязался предоставить ответчику за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда, находящийся на балансе федерального казенного предприятия "Управление торговли Ленинградского военного округа" и расположенный по адресу: Ленинградская область, г. Сертолово, комплекс зданий в следующем составе: здание хранилища овощей и фруктов, инв. N 398, литера А; здание склада-ангара, инв.N 410, литера В; здание гастрономического склада, инв.N 411, литера Д; здание склада, инв.N 412, литера Е общей площадью 2462,6 кв.м. под долгосрочную производственно-складскую деятельность. Срок договора установлен до 31.05.2055 года.

Порядок, размер и сроки внесения арендной платы установлены в разделе 3 договора.

Согласно пункту 2.3.2 арендатор обязался своевременно и полностью уплачивать установленную договором арендную плату.

ОАО "Управление торговли Ленинградского военного округа" создано в результате преобразования федерального казенного предприятия "Управление торговли Ленинградского военного округа" на основании Указа Президента РФ от 15.09.2008 и Постановления Правительства РФ от 22.11.2008 и является его правопреемником в соответствии с учредительными документами.

В результате реорганизации путем преобразования ОАО "Управление торговли Ленинградского военного округа" в настоящее время является собственником следующих зданий: хранилища овощей и фруктов, инв. N 398, литера А; склада-ангара, инв.N410, литера В; склада, инв.N 412, литера Е общей площадью 2199,5 кв.м, расположенных по адресу: Ленинградская область, город Сертолово.

Поскольку в нарушение пункта 2.3.2 ответчик принятые на себя по договору обязательства по своевременному внесению арендной платы в размере, установленном пунктом 3.1 договора, не исполнял, истец направил в адрес ответчика предупреждение N 1066 от 03.12.2010 г.. о необходимости погашения имеющейся задолженности (л.д.11 том 1).

Учитывая, что ООО "Сияние" задолженность не погасило, истец направил ответчику уведомление N 5 от 11.01.2011 г.. о расторжении договора (л.д.39 том 1).

Поскольку ответчик задолженность не погасил, соглашение о расторжении договора не подписал, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Согласно статье 310 Кодекса не допускается односторонний отказ от исполнения обязательства.

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В материалах дела отсутствуют доказательства погашения имеющейся задолженности в добровольном порядке, в связи с чем, требование о взыскании задолженности является обоснованным, правомерно удовлетворено судом первой инстанции.

Расчет иска сделан истцом на основании величины арендной платы, установленной договором аренды 2006 г.. за минусом _ стоимости аренды за один из объектов, который на праве собственности истцу не принадлежит.

Ответственность арендатора в виде пени за несвоевременное и неполное внесение платежей - 0,15 % с просроченной суммы за каждый день просрочки предусмотрена в пункте 4.4 договора.

Поскольку материалам дела подтверждается наличие задолженности по арендным платежам, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование о взыскании долга в сумме 1 905 666 руб. 15 коп. 1 115 299 руб. 30 коп. пени за указанный истцом период просрочки применительно к размеру санкций 0,15% от суммы долга.

Доводы ответчика о необходимости применения положений статьи 333 ГК РФ апелляционным судом отклоняются, поскольку при рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик о снижении размера пени не заявлял.

Вместе с тем обоснованными являются возражения ответчика по иску, связанные с неопределенностью установления в договоре размера арендной платы за объекты недвижимости.

Как явствует из материалов дела, иск предъявлен по взысканию арендной платы за пользование 4 объектами недвижимости: здание хранилища овощей и фруктов, инв. N 398, литера А; здание склада-ангара, инв.N410, литера В; здание гастрономического склада, инв. N 411, литер Д, площадь 263,1 кв.м., здание склада, инв.N 412, литера Е общей площадью 1094,2 кв.м. за период с октября 2009 г.. по март 2011 г.., в то время как право собственности на один из четырех объектов - здание гастрономического склада, инв. N 411, литер Д, площадь 263,1 кв.м. у истца отсутствует.

Письмами, имеющимися в материалах дела, ответчик неоднократно указывал на необходимость уточнения размера арендной платы в соответствии с указанным обстоятельством, а также с учетом функционального назначения и площади всех объектов, которые имеют различные площади и назначение. Однако условия договора в отношении объектов аренды и величины платы изменены не были.

В материалах дела также отсутствуют документы, позволяющие установить, что истец своевременно уведомлял ответчика о смене собственника (арендодателя) в связи с чем часть платежей была им перечислена прежнему арендодателю - Территориальному управлению ФАУГИ в Ленинградской области.

Вышеуказанное подтверждается неопределенностью самого истца в установлении размера иска, первоначально предъявившего к взысканию задолженность в размере 2 796 481 руб. 56 коп., НДС 498 506 руб. 35 коп., пени 1 119 799 руб. 71 коп., затем увеличившего размер задолженности до 3 114 387 руб. 47 коп., НДС 560 588 руб. 10 коп., пени 1 838 484 руб. 90 коп. (л.д.176-180 - 2 расчета), затем уменьшившего долг до 1 905 666 руб. 15 коп., НДС 343 019 руб. 70 коп., пени 1 115 299 руб. 30 коп.

При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция полагает, что истцом не представлены надлежащие доказательства соблюдения предварительного порядка досрочного расторжения договора аренды, заключенного на столь длительный срок - до 31.05.2055г.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, установленных названной нормой, а также по иным основаниям, предусмотренным договором аренды. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок.

Пунктом 5.3.2 договора предусмотрено расторжение договора по требованию арендодателя при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора с учетом последующих изменений и дополнений к нему арендной платы за объект более двух раз подряд по истечении установленного пунктом 3.4 договора срока, независимо от ее последующего внесения по решению суда.

Требования статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации о направлении арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок истцом не соблюдены.

С учетом заявленного истцом уточнения исковых требований (л.д.216 том 1), он просит взыскать задолженность с октября 2009 г.. по август 2011 г.. в размере 1 905 666 руб. 15 коп. (расчет - л.д.218 том1).

В направленной в адрес ООО "Сияние" претензии N 1066 от 03.12.2010 г.. указан иной период взыскания и иная сумма задолженности.

Таким образом, предъявленный ко взысканию размер задолженности за период с октября 2009 г.. по август 2011 г.. не соответствует периоду задолженности и сумме, указанной в претензии N 1066 от 03.12.2010 г.. Иной претензии истцом в материалы дела не представлено. В связи с чем, ответчик был лишен возможности исполнить обязательство в разумный срок с учетом оставления без ответа его неоднократных обращений об уточнении размера аренды по каждому из объектов в соответствии с действующей методикой расчета арендной платы применительно к различным площадям объектов и их назначению.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок. При этом размер неисполненного обязательства должен быть точно установлен.

При таких обстоятельствах подлежит оставлению без рассмотрения требование о расторжении договора аренды N 04/519 от 24.03.2006 г.. В выселении ответчика из занимаемых зданий (с учетом уточнения исковых требований - л.д.176-177 том 1) следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.10.2011 г.. по делу N А56-19863/2011 изменить. Изложить в следующей редакции. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Сияние" (ОГРН 1057810385401, место нахождения Ленинградская область, Всеволожский район, г. Сертолово, дом 15, к. 5, литер Д) в пользу Открытого акционерного общества "Управление торговли Ленинградского военного округа" (ОГРН 1097847204795, 190013, г. Санкт-Петербург, Подъездной переулок, дом 4) 1 905 666 руб. 15 коп. задолженности по арендной плате, 1 115 299 руб. 30 коп. пени и 38 104 руб. 82 коп. расходов по госпошлине по иску. В части расторжения договора аренды от 24.03.2006 г.. N 04/519 оставить иск без рассмотрения. В части выселения ООО "Сияние" в иске отказать. В части прекращения производства по делу в связи с отказом от части исковых требований решение оставить без изменения. Взыскать с ОАО "Управление торговли Ленинградского военного округа" в пользу ООО "Сияние" 1000 руб. 00 коп. расходы по апелляционной жалобе.

Председательствующий

Н.А. Мельникова

Судьи

Т.А. Кашина М.А. Шестакова