Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 февраля 2012 г. N 11АП-15681/11

город Самара

09 февраля 2012 г.

Дело N А49-2651/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 09 февраля 2012 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Туркина К.К.,

судей Балашевой В.Т., Селиверстовой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания Сагдеевой Ю.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе открытого акционерного общества "Пензастрой" на решение Арбитражного суда Пензенской области от 22.11.2011 по делу N А49-2651/2011 (судья Лаврова И.А.)

по иску общества с ограниченной ответственностью "СтройИмпульс" (440052, г. Пенза, ул. Чкалова, 32 А, офис204; ОГРН 1105837000587)

к открытому акционерному обществу "Пензастрой" (440018, г. Пенза, ул.Бекешская, 39; ОГРН 1025801355458)

с привлечением третьих лиц:

общества с ограниченной ответственностью Группа Компаний "Поволжье" (440000, г.Пенза, ул. Бакунина, 60; ОГРН 1045803505373)

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (440000, г. Пенза, ул. Суворова, 39 А; ОГРН 1045802010132)

о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве жилья,

с участием:

от истца - Волкова Е.А директор (паспорт), Борисова О.В., доверенность от 01.02.2012 г.,

от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом,

от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "СтройИмпульс" обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к открытому акционерному обществу "Пензастрой" о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве жилья от 12 марта 2010 года N 1203/10-151-25Р, от 16 марта 2010 года N 1603/10-190Б-25Р, от 25 марта 2010 года N 2503/10-201А-25Р, от 26 марта 2010 года N 2603/10-352-26Р, заключённых между истцом и обществом с ограниченной ответственностью Группа Компаний "Поволжье" (далее - ООО ГК "Поволжье").

Иск предъявлен к ОАО "Пензастрой" в связи с заключением между последним и ООО ГК Группа Компаний "Поволжье" договоров уступки прав и обязанностей застройщика.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 15 ноября 2011 года исковые требования ООО "СтройИмпульс" в части государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве жилья от 12 марта 2010 года N 1203/10-151-25Р и от 26 марта 2010 года N 2603/10-352-26Р, заключённых между ООО ГК "Поволжье" и ООО "СтройИмпульс", выделены в отдельное производство.

Таким образом, в рамках данного дела рассмотрен иск о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве от 16 марта 2010 года N 1603/10 -190Б-25Р, от 25 марта 2010 года N 2503/10-201А-25Р.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 22.11.2011 исковые требования общества с ограниченной ответственностью "СтройИмпульс" удовлетворены, расходы по госпошлине отнесены на ответчика. Суд решил: произвести государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве жилья от 16 марта 2010 года N 1603/10-190Б-25Р, заключённого между обществом с ограниченной ответственностью Группа Компаний "Поволжье" и обществом с ограниченной ответственностью "СтройИмпульс" в отношении однокомнатной квартиры N 190Б (проектный), находящейся на 2 этаже, секция В, общей площадью с учётом холодных помещений - 40,85 кв.м. в жилом доме переменной этажности с предприятиями обслуживания и подземной автостоянкой по ул. Тамбовской, 1Г в городе Пензе (1 очередь строительства блок-секций "Б", "В"); произвести государственную регистрацию договора долевого участия в строительстве жилья от 25 марта 2010 года N 2503/10-201А-25Р, заключённого между обществом с ограниченной ответственностью Группа Компаний "Поволжье" и обществом с ограниченной ответственностью "СтройИмпульс" в отношении однокомнатной квартиры N 201А (проектный), находящейся на 3 этаже, секция В, общей площадью с учётом холодных помещений - 49,22 кв.м. в жилом доме переменной этажности с предприятиями обслуживания и подземной автостоянкой по ул. Тамбовской, 1Г в городе Пензе (1 очередь строительства блок-секций "Б", "В"). С открытого акционерного общества "Пензастрой" в пользу общества с ограниченной ответственностью "СтройИмпульс" взысканы расходы по государственной пошлине по иску в сумме 8000 руб. 00 коп.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Пензенской области от 22.11.2011, принять по делу новый судебный акт.

При этом заявитель оспаривает выводы суда первой инстанции об отказе в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы, о наличии у него обязательств перед истцом по срорным договорам, а так же указывает на отсутствие однокомнатной квартиры с проектным номером N 201, что в последующем приведет к невозможности передачи объекта.

Одновременно с подачей апелляционной жалобы ответчик заявил ходатайство о производстве экспертизы по определению срока изготовления писем истца от 26.03.2010 и от 05.04.2010.

Ответчик и третьи лица, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, явку представителей в суд не обеспечили.

Суд, руководствуясь статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривает дело и апелляционную жалобу в отсутствии ответчика и третьих лиц.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представители истца, считая обжалуемое решение законным и обоснованным, возражали против удовлетворения апелляционной жалобы и ходатайства о назначении экспертизы.

Рассмотрев ходатайство о назначении экспертизы, суд отказывает в удовлетворении данного ходатайства.

В соответствии с п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", ходатайство о проведении экспертизы может быть заявлено в суде первой или апелляционной инстанции до объявления председательствующим в судебном заседании исследования доказательств законченным (часть 1 статьи 164 АПК РФ), а при возобновлении их исследования - до объявления законченным дополнительного исследования доказательств (статья 165 Кодекса).

Заявитель не представил доказательств возможности ответов на поставленные вопросы, в том числе без уничтожения подлинников документов, как не указал стоимость экспертизы и не обосновал, с учетом имеющихся в материалах дела доказательств, необходимость её проведения, для выяснения указанных вопросов в судебное заседание не явился.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыв на апелляционную жалобу, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела следует, что 16 марта 2010 года между ООО ГК "Поволжье" (застройщиком) и ООО "СтройИмпульс" (дольщиком) заключён договор N 1603/10-190Б-25Р (том 1, л.д. 22-25), по условиям которого застройщик привлёк дольщика к финансированию строительства жилого дома переменной этажности с предприятиями обслуживания и подземной автостоянкой по ул. Тамбовская, 1Г в городе Пензе (1 очередь строительства блок-секций "Б", "В"), а дольщик обязался инвестировать строительство жилого дома в части однокомнатной квартиры N 190Б (проектный), находящейся на 2 этаже, секция В, общей площадью с учётом холодных помещений 40,85 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.2 указанного договора, правом на оформление квартиры в собственность дольщик наделяется после выполнения обязательств по финансированию в полном объёме, завершения строительства жилого дома и его приёмки государственной приёмочной комиссией, подписания акта приёма-передачи квартиры.

Согласно п. 5.2, общий размер вклада дольщика на момент подписания договора согласован в сумме 1307200 руб. 00 коп. и подлежал уплате в срок до 25 декабря 2010 года включительно.

В пункте 9.1 договора застройщик и дольщик установили, что договор должен быть сдан в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для осуществления государственной регистрации, в течение 30-ти календарных дней с момента его подписания. В противном случае стороны считаются не связанными какими-либо договорными обязательствами.

Кроме того, ООО ГК "Поволжье" (застройщиком) и ООО "СтройИмпульс" (дольщиком) заключён договор от 25 марта 2010 года N 2503/10-201А-25Р (том 1, л.д. 26-29), согласно которому застройщик привлёк дольщика к финансированию строительства жилого дома переменной этажности с предприятиями обслуживания и подземной автостоянкой по ул. Тамбовская, 1Г в городе Пензе (1 очередь строительства блок-секций "Б", "В"), а дольщик обязался инвестировать строительство жилого дома в части однокомнатной квартиры N 201А (проектный), находящейся на 3 этаже, секция В, общей площадью с учётом холодных помещений 49,22 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.2 указанного договора правом на оформление квартиры в собственность дольщик наделяется после выполнения обязательств по финансированию в полном объёме, завершения строительства жилого дома и его приёмки государственной приёмочной комиссией, подписания акта приёма-передачи квартиры.

Согласно п. 52 договора, общий размер вклада дольщика на момент подписания договора согласован в сумме 1575040 руб. 00 коп. и подлежал уплате в срок до 25 декабря 2010 года включительно.

В пункте 9.1 договора стороны установили, что договор должен быть сдан в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для осуществления государственной регистрации, в течение 30-ти календарных дней с момента его подписания.

Из представленных в материалы дела доказательств и пояснений участников процесса следует, что в целях завершения строительства объекта - жилого дома переменной этажности, расположенного по адресу: ул. Тамбовская, 1Г в г. Пензе - между ОАО "Пензастрой" (новым арендатором), ООО ГК "Поволжье" (арендатором) и Управлением по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы (арендодателем) заключён договор от 08 сентября 2010 года (том 1, л.д. 33), по условиям которого новый арендатор, с согласия арендодателя, принял на себя права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка N 5965 от 04 ноября 2004 года.

При этом предметом аренды являлся земельный участок с кадастровым номером 58:29:03 003 005:0062 площадью 10822,00 кв.м., расположенный по адресу: г. Пенза, ул. Тамбовская, 1Г, для поэтапного проектирования и строительства жилого дома переменной этажности с предприятиями обслуживания и подземной автостоянкой.

В пункте 1.4 указанного договора имеется ссылка на обременение земельного участка правами залога участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, заключённым с ООО ГК "Поволжье", согласно реестру участников долевого строительства.

В целях завершения строительства жилого дома ОАО "Пензастрой" (новый застройщик) и ООО ГК "Поволжье" (прежний застройщик) заключили договор от 22 ноября 2010 года (том 1, л.д. 36), согласно которому новый застройщик в полном объёме принял на себя права и обязанности прежнего застройщика по заключённым договорам долевого участия в строительстве жилого дома переменной этажности с предприятиями обслуживания и подземной автостоянкой по ул. Тамбовской, 1Г в г. Пензе.

Согласно пункту 3 договора от 22 ноября 2010 года, права и обязанности застройщика по договорам долевого участия переходят к новому застройщику в том объёме и на тех условиях, которые имелись у прежнего застройщика.

Согласие участников долевого строительства на передачу обязанностей (перевод долга) прежнего застройщика на нового застройщика при подписании договора презюмировалось и должно было подтверждаться в каждом конкретном случае путём заключения дополнительного к договору долевого участия в строительстве соглашения - в форме договора уступки прав и обязанностей застройщика по каждому отдельно взятому договору долевого участия между участником долевого строительства и новым застройщиком (пункт 4 договора).

Согласно пункту 2 указанного договора, реестр участников долевого строительства, то есть лиц, в отношении которых на дату заключения договора зарегистрированы права требования по объектам долевого строительства в рамках договоров долевого участия в строительстве, уступка прав и обязанностей застройщика по которым производится в соответствии с договором от 22 ноября 2010 года, определён в приложении к договору, составленном на основании соответствующей выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Правовой статус всех участников долевого строительства, независимо от момента внесения регистрационной записи в отношении в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним (ранее или позднее даты заключения договора от 22 ноября 2010 года), по отношению к новому застройщику считается идентичным.

По утверждению истца он неоднократно как устно, так и письменно обращался к ООО ГК "Поволжье" с просьбой совершить действия, направленные на государственную регистрацию указанных выше договоров участия в долевом строительстве жилья (том 1, л.д. 78, 79), однако сторона по договорам уклонялась от регистрации.

Письмами исх. N 14, 15 от 22 сентября 2010 года (том 1, л.д. 80, 81) ООО ГК "Поволжье" уведомило истца о невозможности совершения действий по регистрации договоров участия в долевом строительстве жилья по причине перехода прав и обязанностей застройщика к ОАО "Пензастрой" и рекомендовало обратиться в судебные органы за разрешением данного вопроса.

Аналогичное обращение дольщика к новому застройщику - ОАО "Пензастрой" - также отклонено последним со ссылкой на то, что ОАО "Пензастрой" не является стороной данных договоров (том 1, л.д. 37, 38).

Действия истца по осуществлению государственной регистрации договоров в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области также не привели к желаемому результату (уведомления о приостановлении государственной регистрации, об отказе в государственной регистрации договоров).

Указанные выше обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землёй и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьёй 131 кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Статьей 25.1 Федерального Закона Российской Федерации от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны (статья 16 названного выше федерального закона).

Договоры долевого участия в строительстве жилья от 16 марта 2010 года N 1603/10-190Б-25Р и от 25 марта 2010 года N 2503/10-201А-25Р до настоящего времени не зарегистрированы.

Поскольку между ООО "СтройИмпульс" (дольщиком) и ООО ГК "Поволжье" (застройщиком) подписаны договоры долевого участия в строительстве жилья, которые подлежали обязательной государственной регистрации, ответчик по настоящему делу в силу закона является правопреемником зкастройщика, государственная регистрация договоров данного вида осуществляется на основания заявления застройщика и дольщика, материалами дела подтверждается факт уклонения застройщика от регистрации и факт отказа в регистрации Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности рассмотренных в рамках данного дела требований о регистрации договора.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции не исследовал вопрос о возможности передачи квартиры, поименованной в договоре N 2503/10-201А-25Р от 25 марта 2010 года не принимаются арбитражным апелляционным судом, поскольку из пояснений ответчика, данных в суде первой инстанции, следует, причиной указанного обстоятельства является то, что указанная договоре квартира фактически будет сдаваться не как однокомнатная, а как двухкомнатная большей площадью, а изменение площади жилого помещения в процессе строительства дома зависит исключительно от воли застройщика, может являться переметом отдельного разбирательства или основанием для изменения условий сделки и не препятствует регистрации уже заключенного договора.

Указанному обстоятельству о обжалуемом решении оценка дана.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии у ответчика обязательств перед истцом несостоятельны, поскольку, как указано выше, он является правопреемником застройщика. В договоре уступки прав и обязанностей застройщика от 22 ноября 2010 года, заключённом между ООО ГК "Поволжье" (прежним застройщиком) и ОАО "Пензастрой" (новым застройщиком) прямо указано на то, что правовой статус всех участников долевого строительства, независимо от момента внесения регистрационной записи в отношении них в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним по отношению к новому застройщику идентичен.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы заявителя по уплате государственной пошлины возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 22.11.2011 по делу N А49-2651/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Пензастрой" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

К.К. Туркин

Судьи

В.Т. Балашева