Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 февраля 2012 г. N 12АП-398/12

г. Саратов

10 февраля 2012 г.

Дело N А57-5450/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 февраля 2012 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - судьи А.Ю. Никитина,

судей Т.В. Волковой, Т.Н. Телегиной,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания С.С. Ильиной,

при участии в заседании:

от Фонда Жилищного Строительства - Федорова Н.В. доверенность от 31.08.2011 года,

от ЗАО "Желдорипотека" - Захматов В.Ю. доверенность от 19.09.2011 года,

иные лица участвующие в деле не явились, извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом в порядке части 1 статьи 122, части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Желдорипотека" (г. Москва),

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 25 ноября 2011 года по делу N А57-5450/2011, судья Волосатых Е.А.,

по иску Фонда Жилищного Строительства (г. Саратов),

к закрытому акционерному обществу "Желдорипотека" в лице филиала закрытого акционерного общества "Желдорипотека" (г. Саратов), обществу с ограниченной ответственностью "Охранное агентство "ГРИФ" (г. Саратов),

третьи лица: Администрация муниципального образования "Город Саратов" (г. Саратов), жилищно-строительный кооператив "Долина-99" (г. Саратов),

о понуждении выполнения обязательств в натуре и устранения препятствий владения имуществом,

УСТАНОВИЛ

Фонд жилищного строительства обратился с иском в Арбитражный суд Саратовской области к ЗАО "Желдорипотека", ООО "Охранное агентство "ГРИФ" о понуждении выполнения обязательств в натуре и устранения препятствий владения недвижимым имуществом.

Исковые требования истец обосновывает тем, что между сторонами по настоящему делу был заключен договор N 03-С-01 "П" об оказании услуг по выполнению функции заказчика при строительстве 10-ти этажного жилого дома в Октябрьском районе г. Саратова.

По условиям п.9.3. 3 данного договора при его расторжении ответчик обязан возвратить всю имеющуюся у него документацию по объекту. Указанный договор был расторгнут истцом в одностороннем порядке 08 октября 2010 г.

Однако ответчик возвратить документацию, необходимую для эксплуатации, возведенного объекта недвижимости ответчик отказывается.

Также истец указывает в иске, что нахождение объекта под охраной охранного агентства препятствует ему осуществлять права застройщика в отношении объекта недвижимости и передавать квартиры своим дольщикам во исполнение заключенных договоров.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с вышеуказанным иском.

В ходе рассмотрения иска истец уточнил исковые требования, указав, что просит возложить на ответчика обязанность возвратить:

ключи жилого дома по адресу: г. Саратов, ул. Б.Садовая (строительный адрес), фактический адрес-г. Саратов, 2-й Товарный проезд, д.1/5;

акты на скрытые работы по всем видам работ, исполнительные схемы,

паспорта и сертификаты на материалы,

исполнительную документацию на инженерные сети,

паспорт сдачи лифтов в эксплуатацию,

протоколы измерений,

комплект рабочих чертежей с визой технического отдела о соответствии выполненных в натуре работ рабочим чертежам,

исполнительную и геодезическую документацию, сертификаты на безопасность материалов, акты освидетельствования скрытых работ, акты испытания смонтированного оборудования.

проектно- техническую документацию по объекту, полученную на основании:

- акта передачи документации от 09.07.2009 г.

- акта передачи документации от 30.06.2010 г.

- акта передачи документации от 29.04.2010 г.

- акта передачи документации от 27.05.2010 г.

- акта передачи документации от 01.06.2010 г.

-акта передачи документации от 27.05.2010 г. (протоколы лабораторных исследований)

акта передачи документации от 15.10.2009 г.

- акта передачи документации от 21.07.2009 г.

- акта передачи документации от 21.01.2010 г.

- акта передачи документации от 21.10.2009 г.

- акта передачи документации от 18.01.2010 г.

исполнительную документацию по строительству объекта согласно СНиП 12-012004

паспорта и сертификаты на материалы: перемычки, бетон раствор, балконные плиты, металл, кирпич керамический, элементы лестниц, песок, керамзит, панели перекрытий, кирпич силикатный;

кадастровый и технический паспорт объекта

акт приемки законченного строительством объекта газораспределительной системы перечень организаций, участвовавших в выполнении строительно-монтажных и пусконаладочных работ

акты промежуточной приемки отдельных ответственных конструкций и узлов,

акты испытаний технологических трубопроводов внутренних систем холодного и горячего водоснабжения, канализации, отопления и вентиляции, газоснабжения, испытания сварных соединений,

акты выполнения уплотнений вводов и выпусков инженерных коммуникаций в местах их проходов через подземную сеть наружных стен зданий в соответствии с проектом

акты испытаний внутренних и наружных электроустановок и электросетей

акты испытаний устройств телефонизации, радиофикации, телевидения, сигнализации и автоматизации

акты испытаний устройств, обеспечивающих взрывную и противопожарную безопасность, молниезащиту, систем противопожарной защиты

акты испытаний прочности сцепления в кладке несущих конструкций стен каменных зданий

журналы производства работ и авторского надзора проектных организаций материалы проверок, выполненных в процессе строительства органами государственного и ведомственного надзора

справки о выполнении технических условий

акт о вводе в эксплуатацию коммерческого узла учета, проект прибора учета, акт передачи тепловых нагрузок;

смету к договору подряда N 03-ГД/04 "П" от 21.12 2009 г. и акт приемки законченного строительством объекта капитального строительства от подрядчика заказчику.

Кроме того, истец предъявил требования к ООО "Оранное агентство ГРИФ" требования о снятии охраны со спорного объекта, поскольку указанная охрана препятствует истцу реализации прав застройщика в отношении возведенного объекта недвижимости.

Решением от 25 ноября 2011 года Арбитражного суда Саратовской области по делу N А57-5450/2011 исковые требования удовлетворены частично:

Суд возложил на закрытое акционерное общество "Желдорипотека" в лице филиала закрытого акционерного общества "Желдорипотека" обязанность передать Фонду жилищного строительства ключи жилого дома по адресу: г. Саратов, ул. Б.Садовая (строительный адрес), фактический адрес - г. Саратов, 2-й Товарный проезд, д.1/5.

Возложил обязанность на закрытое акционерное общество "Желдорипотека" в лице филиала закрытого акционерного общества "Желдорипотека" передать Фонду жилищного строительства акты на скрытые работы по всем видам работ, исполнительные схемы, паспорта и сертификаты на материалы, исполнительную документацию на инженерные сети, паспорт сдачи лифтов в эксплуатацию, протоколы измерений, комплект рабочих чертежей с визой технического отдела о соответствии выполненных в натуре работ рабочим чертежам, исполнительную и геодезическую документацию, сертификаты на безопасность материалов, акты освидетельствования скрытых работ, акты испытания смонтированного оборудования.

Обязал закрытое акционерное общество "Желдорипотека" в лице филиала закрытого акционерного общества "Желдорипотека" передать Фонду жилищного строительства проектно- техническую документацию по объекту, полученную на основании:

- акта передачи документации от 09.07.2009 г.

- акта передачи документации от 30.06.2010 г.

- акта передачи документации от 29.04.2010 г.

- акта передачи документации от 27.05.2010 г.

- акта передачи документации от 01.06.2010 г.

акта передачи документации от 27.05.2010 г. (протоколы лабораторных исследований)

- акта передачи документации от 15.10.2009 г.

- акта передачи документации от 21.07.2009 г.

- акта передачи документации от 21.01.2010 г.

- акта передачи документации от 21.10.2009 г.

- акта передачи документации от 18.01.2010 г.

Обязал закрытое акционерное общество "Желдорипотека" в лице филиала закрытого акционерного общества "Желдорипотека" передать Фонду жилищного строительства исполнительную документацию по строительству объекта согласно СНиП 12-01-2004

Возложил обязанность на закрытое акционерное общество "Желдорипотека" в лице филиала закрытого акционерного общества "Желдорипотека" передать Фонду жилищного строительства паспорта и сертификаты на материалы: перемычки, бетон раствор, балконные плиты, металл, кирпич керамический, элементы лестниц, песок, керамзит, панели перекрытий, кирпич силикатный.

Обязал закрытое акционерное общество "Желдорипотека" в лице филиала закрытого акционерного общества "Желдорипотека" передать Фонду жилищного строительства:

кадастровый и технический паспорт объекта;

акт приемки законченного строительством объекта газораспределительной системы перечень организаций, участвовавших в выполнении строительно-монтажных и пусконаладочных работ;

акты промежуточной приемки отдельных ответственных конструкций и узлов;

акты испытаний технологических трубопроводов внутренних систем холодного и горячего водоснабжения, канализации, отопления и вентиляции, газоснабжения, испытания сварных соединений;

акты выполнения уплотнений вводов и выпусков инженерных коммуникаций в местах их проходов через подземную сеть наружных стен зданий в соответствии с проектом;

акты испытаний внутренних и наружных электроустановок и электросетей акты испытаний устройств телефонизации, радиофикации, телевидения, сигнализации и автоматизации;

акты испытаний устройств, обеспечивающих взрывную и противопожарную безопасность, молниезащиту, систем противопожарной защиты;

акты испытаний прочности сцепления в кладке несущих конструкций стен каменных зданий;

журналы производства работ и авторского надзора проектных организаций материалы проверок, выполненных в процессе строительства органами государственного и ведомственного надзора;

справки о выполнении технических условий;

акт о вводе в эксплуатацию коммерческого узла учета, проект прибора учета, акт передачи тепловых нагрузок.

Обязал закрытое акционерное общество "Желдорипотека" в лице филиала закрытого акционерного общества "Желдорипотека" передать Фонду жилищного строительства смету к договору подряда N 03-ГД/04 "П" от 21.12 2009 г. и акт приемки законченного строительством объекта капитального строительства от подрядчика заказчику.

Возложил обязанность на общество с ограниченной ответственностью "охранное агентство ГРИФ" снять охрану с объекта жилого дома по адресу: г. Саратов, ул. Б.Садовая (строительный адрес), фактический адрес-г. Саратов, 2-й Товарный проезд, д.1/5.

В остальной части исковых требований Фонду жилищного строительства отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ЗАО "Желдорипотека" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное.

Заявитель апелляционной жалобы указывает в жалобе на следующие обстоятельства, которые не были учтены судом 1 инстанции:

1. У ответчика отсутствует документация, которую требует передать в натуре истец;

2. Договор N 03-С/01 "П" не обязывает его в случае расторжения договора по инициативе Фонда передать имеющуюся документацию по Объекту;

3. Судом первой инстанции дана не правильная квалификация договораN 03-С/01 "П";

4. ЗАО "Желдорипотека" имеет право удерживать у себя документацию построенный объект недвижимости в порядке ст. 359, 996 ГК РФ, поскольку у Фонда имеется задолженность по договору N 03-С/01 "П", Кроме того, Фонд не выполнил свои обязательства по передаче ответчику 60 квартир, расположенных на том же объекте, завершение строительства которого велось в рамках договора N 03-С-01 "П";

5. Суд не указал, на основании какой нормы права ООО "ОА" ГРИФ" обязано снять охрану с объекта;

6. Ответчика ссылается на отсутствие у него ключей от жилого дома;

7. Судом первой инстанции неправомерно отказано в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу.

Фондом Жилищного Строительства представлен отзыв на апелляционную жалобу, истец с ее доводами не согласен, считает не подлежащим отмене принятый судебный акт, т.к. решение суда первой инстанции законно, обоснованно и соответствует представленным доказательствам.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве на нее, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд не считает, что обжалуемый судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между сторонами по настоящему делу был заключен договор от 01 октября 2009 года N 03-С-01 "П" об оказании услуг по выполнению функция заказчика при строительстве 10 этажного жилого дома в Октябрьском районе г. Саратова.

В соответствии с условиями данного договора ответчик (Заказчик) обязался по поручению истца (Общества) оказать услуги по выполнению функций заказчика при завершении строительства и сдаче в эксплуатацию жилого дома по адресу: г. Саратов, ул. Большая Садовая в Октябрьском районе (2 очередь).

В соответствии с п. 5.1. Договора об оказании услуг по выполнению функций Заказчика при строительстве N 03-С/01"П" истец взял на себя обязательства за оказание услуг выплачивать истцу вознаграждение в размере 10.000,00 рублей.

Кроме того, в соответствии с п. 5.4. Договора истец должен был компенсировать расходы по исполнению договора на выполнение функций заказчика, в т.ч. расходы по оплате договоров, заключенных в целях завершения строительства Объекта.

По условиям п.9.3.2 данного договора при его расторжении ответчик обязан возвратить всю имеющуюся у него документацию по объекту.

Письмом от 08 октября 2010 года исх. N 322-10 ответчик отказался от указанного договора N 03-С/01"П", поскольку истец не представлял ответчику информацию о ходе строительства, а также ввиду истечения срока ввода объекта в эксплуатацию.

Хотя договор был расторгнут истцом 08 октября 2010 г, однако документация по объекту ответчиком не была возвращена.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но и не противоречащих ему.

В соответствии со статьями 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор).

К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Стороны в п.10.2 договора предусмотрели, что по своей природе договор об оказании услуг по выполнению функций Заказчика при строительстве N 03 -С/01"П" от 01 октября 2010 года является смешанным, в части не урегулированной условиями договора, к нему применяются главы 39,49,51 ГК РФ.

Толкование условий договора N 03-С/01"П" по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет прийти к выводу, что названное соглашение является смешанным договором (пункт 3 статьи 421 названного Кодекса), поскольку содержит элементы договора поручения (статья 971 Кодекса) и договора комиссии (статья 990 Кодекса).

Так, юридические действия, которые предприятие должно совершить от имени и за счет доверителя регулируются нормами о поручении (глава 49 Кодекса).

Заключение договоров с подрядными и проектными организациями от своего имени, но за счет Фонда (с последующей компенсацией фактических затрат по завершению строительства Объекта) подпадает под действие положений договора комиссии (глава 50 Кодекса).

При совершении сделки во исполнение договора поручения поверенный должен действовать от имени доверителя и на основании выданной представляемым ему или непосредственно соответствующему третьему лицу доверенности, если иные правила представительства не предусмотрены законом (статьи 182, 185, 971, 974, 975 Кодекса).

Условия договора (п. 3.4), касающихся заключения ответчиком от своего имени договора с будущей подрядной организацией и расчетов с ней, регулируются ст.ст. 990,992 ГК РФ.

Заключение такого рода договоров не противоречит положениям статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Письмом от 08 октября 2010 года исх. N 322-10 ответчик отказался от указанного договора N 03-С/01"П", поскольку истец не представлял ответчику информацию о ходе строительства, а также ввиду истечения срока ввода объекта в эксплуатацию.

Несмотря на отказ истца от договора, Объект недвижимости был завершен строительством подрядной организацией согласно акту от 15.07.10 (т. 3 л.д. 16) и введен в эксплуатацию согласно разрешению, выданному Фонду 28.12.10 Администрацией муниципального образования "г. Саратов" (т. 3 л.д.14-15) N RU 64304000.

Истец как доверитель вправе отказаться от поручения во всякое время (п. 2 ст. 977 ГК РФ).

Также в соответствии с п. 1 ст.1003 ГК РФ комитент также в любое время отказаться от договора комиссии, отменив данное комиссионеру поручение.

Письмо от 08 октября 2010 года исх. N 322-10, по мнению суда апелляционной инстанции, следует расценивать как отказ Фонда от договора N 03-С/01"П" от 01.10.09., содержащего элементы договоров поручения и комиссии.

Таким образом, действия истца были направлены на прекращение договорных обязательств в одностороннем порядке, что не противоречит пункту 9.3.2. договора и положениям пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что обязательства по договору N 03-С/01"П" от 01.10.09. были прекращены, то у ответчика возникло обязательство по передаче истцу документации, необходимой для эксплуатации спорного объекта, а также самого объекта недвижимости.

Данное обязательство вытекает из п. 3 ст. 1103 ГК РФ и ст. 974 ГК РФ.

Указанная документация необходима истцу для передачи ее в дальнейшем управляющей организации, которую изберут собственники жилых помещений для управление многоквартирным домом.

Данная обязанность возложена на истца положениями пункта 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с которым ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.

Довод заявителя о неверной квалификации судом первой инстанции договорных отношений сторон не может служить основанием для отмены принятого судебного акта, поскольку неправильная правовая квалификация договора не повлекла принятия незаконного судебного акта в данной части.

Довод ответчика о наличии у него оснований после прекращения договора N 03-С/01"П" от 01.10.09. для удержания документации и достроенного объекта недвижимости в соответствии со ст.ст. 996, 359, 360 ГК РФ судом апелляционной инстанции отклоняется по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 996 ГК РФ комиссионер вправе в соответствии со статьей 359 ГК РФ удерживать находящиеся у него вещи, которые подлежат передаче комитенту либо лицу, указанному комитентом, в обеспечение своих требований по договору комиссии.

Пунктом 1 статьи 359 ГК РФ установлено, что кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

Удержание направлено на обеспечение исполнения гражданских прав и обязанностей, основанных на законодательстве или соглашении сторон.

В данном случае, по смыслу статей 359, 360 ГК РФ техническая документация на объект не может являться имуществом, подлежащим удержанию и последующей реализации в целях удовлетворения требований кредитора.

Даная документация не может быть реализована в счет погашения долга истца, так как является принадлежностью возведенного объекта недвижимости и подлежит передаче управляющей или эксплуатирующей организации после заселения дома и оформления прав собственности на квартиры за конкретными гражданами или юридическими лицами.

Доводы ответчика об отсутствии у него истребуемой документации не подтверждены материалами дела.

Объект недвижимости введен в эксплуатацию, что свидетельствует о том, что ответчик данной документацией должен располагать, так как он выполнял функции заказчика по достройке объекта недвижимости.

Имевшаяся у Фонда часть документации, необходимая для завершения строительства, была передана ответчику по актам (т. 3 л.д. 102-114).:

- акты передачи документации от 09.07.2010 г., от 30.06.2010 г., 29.04.2010 г.,

- перечень исполнительной документации от 01.06.2010 г.

- акт передачи проектной документации от 27.05.2010 г.

- перечень исполнительной документации от 27.05.2010 г.

- акт приема-передачи проектной документации от 21.01.2010 г.

- акт приема-передачи документации от 21.10.2010 г.

- акт приема-передачи проектно-сметной документации от 21.07.2009 г.

- акт приема-передачи проектной документации от 18.01.2010 г.

Ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ доказательств передачи истцу документов не представлено, хотя исполнение между юридическими лицами оформляется в письменной форме.

Также отсутствуют доказательства передачи ответчиком истребуемых документов Администрации МО "Город Саратов".

Обоснованно удовлетворены судом 1 инстанции исковые требования об обязании ответчика передать истцу ключи от квартир жилого дома 1/5, расположенного по адресу 2-й Товарный проезд в г.Саратове (объекта, завершенного строительством и являющегося предметом договора N 03-С/01"П" от 01.10.09.)

Фонду жилищного строительства как правопреемнику прав и обязанностей Целевого внебюджетного фонда развития жилищного строительства г. Саратова на праве аренды принадлежит земельный участок общей площадью 4540 кв.м. с кадастровым номером 64:48:050237:11 в соответствии с Постановлением мэра г.Саратова N 733-277 от 20.09.99 и договором N 2268 от 15.10.99. (т. 3 л.д. 77-90).

Следовательно, согласно ст. 218 ГК РФ первоначальным собственником достроенного в соответствии с договором N 03-С/01 "П" объекта недвижимости - жилого дома 1/5, расположенного по адресу 2-й Товарный проезд в г.Саратове - должен являться владелец земельного участка, т.е истец в соответствии со ст. 218 ГК РФ после регистрации прав собственности в соответствии со ст.131 ГК РФ.

Данный объект недвижимости является также предметом инвестиционного договора N 03-СД/13"П" от 20 марта 2007 года, также заключенного между истцом и ответчиком (т. 1 л.д. 73-83).

В соответствии с условиями данного договора истец при условии выполнения обязательств ответчика по инвестированию должен был передать инвестору в общей сложности 60 квартир (из 85) в жилом доме, который должен был быть построен истцом на арендуемом участке.

В соответствии с правовой позицией ВАС РФ, изложенной в Постановлении Пленума ВАС РФ N 54 от 11.07.11. "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу объектов недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем". В соответствии с п.4 разъяснений Пленума "Судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности ст. 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", ст. 6 ФЗ РФ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений) не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности) по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем."

В соответствии с п. 5 разъяснений вышеуказанного Пленума "в то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст. 398 ГК РФ).

"Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (ст. 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (п. 3 ст. 551 ГК РФ)".

Как видно из материалов дела, в производстве арбитражного суда Саратовской области находится дела N А57-1261/2011 по иску ответчика по настоящему делу к Фонду жилищного строительства о признании права собственности на квартиры в соответствии с договором о долевом участии в инвестировании строительства от 20.03.07 N 03-СД/13 "П".

В рамках данного спора судом 1 инстанции были приняты обеспечительные меры в виде ареста спорных квартир и запрета Фонду производить регистрационные действия по переходу права собственности.

Следовательно, свои имущественные права ответчик по настоящему делу будут восстановлены после рассмотрения по существу требований по делу N А57-1261/2011, а не путем удержания и препятствия допуску Фонда на построенный объект недвижимости.

Данные действия суд апелляционной инстанции расценивает как злоупотребление правом в соответствии со ст. 10 ГК РФ.

Кроме того, как видно из материалов дела (т. 4), Фонд заключил договора долевого участия в строительстве на свою долю (25 квартир) с физическими лицами.

В силу указанных договоров в соответствии со ст.ст. 4,6,8 ФЗ РФ от 22.12.04. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" Фонд как застройщик обязан передать дольщикам квартиры в натуре после ввода дома в эксплуатацию в установленный законом срок по актам приема-передачи.

Имеющиеся в материалах дела акты приема-передачи помещений во исполнение договоров долевого участия (т. 4), однако, как пояснил представитель истца, фактическая передача не производилась. Дольщики обращались в суды общей юрисдикции с исками об освобождении имущества от ареста и признании права собственности на квартиры, что подтверждает наличие конфликтной ситуации между сторонами после ввода объекта в эксплуатацию и невозможности истца исполнять свои обязательства перед своими дольщиками по исполнению договорных обязательств.

В соответствии со ст. 13 вышеуказанного Закона после государственной регистрации договора долевого участия в строительстве сам объект строительства и земельный участок, на котором будет построен объект недвижимости считаются находящимися в залоге у дольщиков.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что ответчик не вправе производить удержание введенного в эксплуатацию объекта недвижимости.

Отсутствие ключей на жилые и нежилые помещения построенного объекта недвижимости, а также наличие охраны, установленной ответчиком, препятствует Фонду как законному владельцу объекта недвижимости в реализации правомочий собственника.

Не может являться основанием к отмене судебного акта довод апелляционной жалобы о том, какие конкретно ключи подлежат передаче ответчиком истцу, так как данная неясность судебного акта может быть устранена путем принятия определения о разъяснении судебного акта при его исполнении по заявлению заинтересованной стороны или пристава-исполнителя.

Является необоснованным довод ответчика об отсутствии у него ключей, что опровергается письмом ответчика на имя ООО "АО Гриф" N 430/077 от 21.02.11 (т. 1 л.д. 109), из которого следует, что ответчик распоряжается ключами на квартиры, передавая их физическим лиц, которые осматривают помещения, которые ответчик должен будет передать им в собственность.

Требования истца о снятии с объекта охраны, которую по договору от 13.0910 г. N 214 осуществляет ООО "ОА" ГРИФ" так же правомерно удовлетворены судом первой инстанции, так как право требования устранений в пользовании имуществом вправе требовать собственник в соответствии со ст.ст. 304,305 ГК РФ.

Наличие у охранного агентства договора на охрану объекта с ответчиком не препятствует собственнику или иному законному владельцу реализации своего права требовать устранения препятствий в соответствии с вышеуказанными нормами права.

В соответствии с п. 2.3.10. договора N 214 иные обязанности исполнителя регламентируются инструкцией (приложение N 1) согласованной заказчиком и утвержденной исполнителем.

Из приложения N 1 к договору N 214 (инструкция) п. 1.5. следует, что одной из основных задач охраны является - осуществление пропускного режима.

В соответствии с п. 4.1. инструкции, допуск представителей заказчика и представителей фирм на объект осуществляется по пропускам или утвержденных списков.

Доказательств, что сотрудники истца имеют свободный доступ на объект в порядке п. 4.1. инструкции ответчиком в материалы дела не представлено.

Таким образом, наличие охраны препятствует истцу реализации своих прав в отношении объекта, в том числе по свободному доступу к нему.

Доводы жалобы о необоснованном отклонении ходатайства, о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу решений Арбитражного суда Саратовской области по делу N А57-1262/2011 и N А57-1261/2011 судом апелляционной инстанции отклоняются.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого арбитражным судом.

Наличие обязательного основания для приостановления производства по делу не зависит от усмотрения суда и служит гарантом прав и законных интересов лица, участвующего в деле, обратившегося с таким ходатайством.

Объективной предпосылкой применения данной нормы является невозможность рассмотрения одного дела до принятия решения по другому делу. Такая предпосылка налицо в случае, когда указанное решение будет иметь какие-либо процессуальные или материальные последствия для разбирательства по первому делу.

Поскольку основания предусмотренных ст. 143, 144 АПК РФ для приостановления для рассмотрения настоящего спора отсутствовали, судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении данного ходатайства.

В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Представленные в материалы дела доказательства исследованы полно и всесторонне, оспариваемый судебный акт принят при правильном применении норм материального права, выводы, содержащиеся в решении, не противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся доказательствам, не установлено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта.

При таких обстоятельствах у арбитражного суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии с положениями статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 25 ноября 2011 года по делу N А57-5450/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

А.Ю. Никитин

Судьи

Т.В. Волкова Т.Н. Телегина