Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 февраля 2012 г. N 15АП-14726/11

город Ростов-на-Дону

09 февраля 2012 г.

дело N А32-10686/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 08 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 февраля 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ломидзе О.Г.

судей Галова В.В., Малыхиной М.Н.

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Чесноковой Н.С.

при участии:

от истца: Кравченко В.В., доверенность от 09.01.2012;

от ответчиков: от Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних олимпийских игр 2014 года представитель Голуб А.С., доверенность от 12.12.2011 N 81-20294/11-05; от ГК "Олимпстрой" представитель Сафина Н.Р., доверенность от 02.12.2011 N 1095, от общества с ограниченной ответственностью "Кубанское агентство оценки" - представителей не направило, извещено;

от третьих лиц: представителей не направили, извещены

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела судом первой инстанции

иск общества с ограниченной ответственностью "Адлерская кондитерская фабрика"

к Департаменту Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних олимпийских игр 2014 года, Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта,

обществу с ограниченной ответственностью "Кубанское агентство оценки"

при участии третьих лиц: Администрации муниципального образования города-курорта Сочи, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, открытого акционерного общества "Российские железные дороги" (филиал "Дирекция комплексной реконструкции железных дорог и строительству объектов железнодорожного транспорта"),

о признании недействительным отчета об оценке,

встречный иск Департамента Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних олимпийских игр 2014 года об определении размера подлежащей перечислению денежной компенсации убытков

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Адлерская кондитерская фабрика" (далее - общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к Департаменту Краснодарского края по реализации полномочий при подготовке зимних олимпийских игр 2014 года (далее - департамент), Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта (далее - государственная корпорация) с иском, в котором просило:

- признать недостоверными сведения о величине рыночной стоимости права аренды общества относительно земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402013:118, площадью 9048 кв.м и расположенных на нем зданий, строений, сооружений, содержащиеся в отчете об оценке N А-10-915 от 17.11.2010, признать недействительным отчет об оценке N А-10-915 от 17.11.2010;

- взыскать в пользу общества денежные средства, связанные с изъятием объектов недвижимости и прекращением права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402013:118 площадью 9048 кв.м и расположенных на нем зданий, строений, сооружений, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерской район, ул. Просвещения, 118, а также размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием земельного участка в общей сумме 91 014 745 руб. - уточненные в порядке ст. 49 АПК РФ требования, л.д. 118 том 10.

Департаментом заявлен встречный иск об определении, что размер подлежащей перечислению государственной корпорацией на банковский счет общества либо депозит суда денежной суммы в счет компенсации убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием для федеральных нужд путем прекращения права аренды общества на земельный участок кадастровый номер 23:49:0402013:118, площадью 9048 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул.Просвещения, и в собственность Российской Федерации для федеральных нужд объектов недвижимого имущества, расположенных на указанном земельном участке, принадлежащих на праве собственности обществу, составляет 62 738 549 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация муниципального образования города-курорта Сочи, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае, открытое акционерное общество "Российские железные дороги" (филиал "Дирекция комплексной реконструкции железных дорог и строительству объектов железнодорожного транспорта"), общество с ограниченной ответственностью "Кубанское агентство оценки" (далее - оценщик).

Исковые требования мотивированы указанием на то, что обществом не подписано соглашение в связи с изъятием у общества земельного участка в целях размещения олимпийский объектов федерального значения, поскольку общество не согласно с указанной в соглашении в связи с изъятием земельного участка размером подлежащей выплате обществу суммы. Общество указало на то, что помимо указанных в соглашении нежилых помещений обществу также принадлежит на праве собственности жилое строение - общежитие литер Л, что подтверждается сведениями технического паспорта. Также истец поясняет, что годовой доход истца составлял в среднем 8 700 000 рублей в год. Истец полагает, что отчет об оценке от 17.11.2010 N А-10-915, произведенный оценщиком, действовавшим по заказу администрации Краснодарского края и государственной корпорации, не должен выступать безусловным и неоспоримым критерием, положенным в основу порядка взаиморасчета сторон при подписании соглашения. Указывает на допущенные оценщиком нарушения при составлении отчета об оценке.

Встречные исковые требования мотивированы указанием на положения ст.15 Федерального закона от 01.12.2007 г.. N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXI Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и соответствие отчета N А-10-915 от 17.11.2010 требованиям Федерального закона ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В отзывах на иск государственная корпорация, оценщик просили в удовлетворении исковых требований отказать.

Решением арбитражного суда от 11 ноября 2011 года требования по первоначальному иску удовлетворены полностью. Признаны недостоверными сведения о величине рыночной стоимости права аренды на земельный участок кадастровый номер 23:49:040213:118, площадью 9048 кв.м с расположенными на нем зданиями, строениями, сооружениями, содержащиеся в отчете об оценке оценщика А-10-915 от 17.11.2010, указанный отчет признан недействительным. Государственная корпорация обязана перечислить на банковский счет общества 91 014 745 руб. в счет компенсации убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием для федеральных нужд имущества общества. В требованиях по встречному иску отказано. При принятии решения по делу суд первой инстанции принял во внимание заключение судебной оценочной экспертизы N 177/16.1 от 11.07.2011, с учетом сделанного экспертом дополнения, и установил на основании указанного экспертного заключения, что рыночная стоимость изъятых у общества объектов недвижимого имущества по состоянию на 22.10.2010 составила 91 014 745 рублей.

Не согласившись с принятым судебным актом, департамент и государственная корпорация обжаловали его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В апелляционных жалобах просят решение суда отменить, отказать в удовлетворении иска и удовлетворить встречные исковые требования, определив в качестве подлежащей перечислению обществу денежной компенсации сумму в размере 62 738 549 рублей.

В апелляционных жалобах приведены следующие доводы:

- подготовленный оценщиком отчет об оценке N А-10-915 от 17.11.2010 соответствует требованиям законодательства, достоверность отчета подтверждается представленным суду положительным заключением по экспертизе отчета, подготовленным экспертным советом Российского общества оценщиков, положительной рецензией контролера Национального совета по оценочной деятельности от 23.12.2010 N 330-Р2;

- назначение судом первой инстанции экспертизы необоснованно, суд не указал пороки первоначального отчета об оценке, достоверность оспариваемого отчета истцом не опровергнута;

- экспертиза в соответствии со ст.17.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности" судом назначена не была;

- результаты новой оценки, проведенной судом, не могут считаться основанием для признания отчета об оценке оценщика недостоверным;

- в представленном заключении судебного эксперта допущены ошибки, влияющие на итоговый результат оценки, данное заключение не является надлежащим доказательством по делу, в нем отсутствует какие-либо выводы относительно соответствия (несоответствия) оспариваемого отчета об оценке нормативным правовым актам об оценочной деятельности, согласно заключению Национального совета по оценочной деятельности от 09.09.2011 N РГИ-271/11 заключение эксперта не соответствует стандартам оценки ФСО N N (1-3), утвержденным приказами Минэкономразвития NN254-256 от 20.07.2007, экспертом не применялись утвержденные решением Национального Совета по оценочной деятельности 23.12.2009 "Методические рекомендации по составлению, актуализации и экспертизе отчетов об оценке объектов недвижимого имущества, изымаемых в целях размещения олимпийских объектов федерального значения и (или) предоставляемых в рамках Федерального закона N 310-ФЗ, включающих расчет платы за установление сервитута и (или) расчет размера убытков, подлежащих возмещению правообладателям объектов недвижимости в связи с их изъятием, или в связи с установлением сервитута".

В отзыве на апелляционные жалобы истец просил решение суда оставить без изменения, жалобы без удовлетворения.

В судебном заседании 18 января 2012 года представители департамента и государственной корпорации поддержали доводы апелляционных жалоб. Представитель истца поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу.

На вопрос суда, изменялся ли процессуальный статус ООО "Кубанское агентство оценки", представитель истца пояснил, что изначально общество было привлечено к участию в деле в качестве ответчика, впоследствии заявили ходатайство о переводе данного лица в третьи лица, которое удовлетворено судом.

Представитель департамента представила копию ходатайства ООО "Адлерская кондитерская фабрика" о процессуальной замене ответчика ООО "Кубанское агентство оценки" и привлечении его к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением от 18 января 2012 года Пятнадцатый арбитражный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела судом первой инстанции. Привлек ООО "Кубанское агентство оценки" к участию в деле в качестве ответчика. Судебное заседание назначено на 08 февраля 2012 года.

Переход к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела судом первой инстанции, обусловлен следующим.

Ответчиком по спору о признании недостоверными результатов оценки, проведенной для целей определения выкупной цены земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, а также размера убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием имущества в порядке Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ, является оценщик, чей отчет оспаривается в установленном порядке (постановление Президиума ВАС РФ от 27.07.2011 N 2419/11 по делу N А03-11363/2009).

Между тем как следует из материалов дела, пояснений участвующих в деле лиц суду апелляционной инстанции, статус оценщика (ООО "Кубанское агентство оценки") был судом первой инстанции изменен, оценщик привлечен к участию в деле в качестве третьего лица. Однако лицо может быть исключено из числа ответчиков только посредством отказа истца от иска к данному ответчику. Изменив процессуальный статус оценщика, суд первой инстанции нарушил права данного участвующего в деле лица.

В судебном заседании 08 февраля 2012 года представитель истца поддержал исковые требования, возражал против назначения экспертизы по делу.

На вопрос суда, когда именно истец ознакомился с текстом соглашения, почему представленный в материалы дела протокол вручения проекта соглашения (том 11 л.д. 109) содержит дату 18 января 2010 года, представитель истца пояснил: в январе 2011 года, указание в протоколе на январь 2010 года является технической опиской. Также пояснил, что в иске ошибочно указано на отсутствие в соглашении общежития лит.Л, правоустанавливающие документы в отношении иных объектов, помимо изъятых судом, у общества отсутствуют.

Представители ответчиков просили решение суда отменить, в иске отказать, удовлетворить встречные исковые требования.

Иные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат, размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием для федеральных нужд принадлежащего обществу земельного участка и расположенных на нем объектов, надлежит определить в сумме 62 738 549 рублей, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, установлено судом, решением суда от 25.04.2011 по делу N А32-3093/2011 земельный участок (земли населенных пунктов) кадастровый номер 23:49:0402013:118, площадью 9048 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул.Просвещения, изъят у общества путем прекращения права аренды общества относительно указанного земельного участка, прекращено право собственности общества на расположенные на указанном земельном участке объекты недвижимости, общество обязано освободить земельный участок и указанные в решении суда объекты недвижимости.

Указанное решение принято в порядке пункта 33 статьи 15 Федерального закона от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Параолимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" - далее Закон N310-ФЗ.

Уведомление об изъятии, адресованное обществу, датировано 29 октября 2010 года - л.д.40 том1.

При изъятии участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов федерального значения Закон N 310-ФЗ предусматривает выплату денежной компенсации, в виде выкупной цены земельного участка и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, а также убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием, размер которой не может превышать размеры, определенные в отчете об оценке, составленном на основании договора, заключаемого администрацией Краснодарского края совместно с государственной корпорацией с оценщиком на проведение оценки указанных объектов недвижимого имущества и убытков, причиненных таким изъятием- ч.21, 25, 26 ст. 15 Закона N 310-ФЗ.

В соответствии с ч. 21 ст. 15 Закона N 310-ФЗ департаментом заключен договор с оценщиком на проведение оценки спорных объектов.

Согласно отчету N А-10-915 от 17.11.2010, составленному оценщиком, размер убытков, подлежащих возмещению за изымаемый земельный участок, составил 43 214 781 руб. без НДС, стоимость недвижимого имущества, принадлежащего обществу на праве собственности, составила 18 197 263 руб., размер прочих убытков за изъятие правомерно возведенных объектов - 1 326 505 руб., всего - 62 738 549 рублей.

Департаментом на основании сведений, указанных в отчете N А-10-915 от 17.11.2010, подготовлен проект соглашения с обществом, которым предусмотрена выплата обществу за изъятые объекты в размере 62 738 549 руб. - л.д.43-49 том1.

Данное соглашение обществом подписано не было, в связи с несогласием общества с размером компенсации.

Проект соглашения вручен обществу 18 января 2011 года, указание в протоколе на 2010 год (л.д.109 том 11) является опиской, что подтверждено пояснениями представителя истца суду апелляционной инстанции, обществом не отрицается, что требования части 22.1 статьи 15 Закона N 310-ФЗ соблюдены.

В рамках настоящего дела общество оспорило достоверность величины стоимости объекта оценки, определенной оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска.

Наличие условий для такого оспаривания материалами дела подтверждается. Условиями для оспаривания послужили следующие обстоятельства:

- величина стоимости объекта оценки для сторон сделки обязательна, так как в соответствии с п.26 ст.15 Закона N 310-ФЗ выкупная цена земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, а также размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием, не могут превышать размеры, определенные в отчете об оценке;

- соглашение не заключено - информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92.

По ходатайству истца судом первой инстанции назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "ЮрИнСтрой".

При принятии решения по делу суд первой инстанции принял во внимание заключение судебной оценочной экспертизы N 177/16.1 от 11.07.2011, с учетом сделанного экспертом дополнения, согласно которому рыночная стоимость права аренды земельного участка кадастровый номер 23:49:0402013:118 и объектов недвижимого имущества общества, расположенного на нем по состоянию на 17.06.2011, составляет 84 082 150 руб., рыночная стоимость права аренды земельного участка кадастровый номер 23:49:0402013:118 и объектов недвижимого имущества, расположенного на нем, по состоянию на 22.10.2010 составляла 88 263 450 руб., величина убытков, причиненных в результате изъятия земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402013:118 и расположенных на нем зданий, строений, сооружений по состоянию на 17.06.2011 составляет 2 684 780руб., а по состоянию на 22.10.2010 составляет 2 751 295 руб.

Между тем судом не учтено следующее.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" - далее Закон об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Достоверность отчета об оценке определяется выполнением его в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки. Расхождение установленной различными оценщиками величины рыночной стоимости объекта не может являться само по себе свидетельством недостоверности одного из отчетов.

Указанное обстоятельство предопределено допускаемым законом и стандартами применением различных методов и методик оценки в рамках установленных подходов, а также различием источников и объема информации, используемых в ходе оценки. Если отчет об оценке не признан недостоверным, основания для принятия иной цены имущества для целей заключения сделки по смыслу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отсутствуют.

Доказыванию в суде первой инстанции подлежала, прежде всего, недостоверность отчета указанного оценщика. Однако истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал недостоверность отчета, выполненного оценщиком (ответчиком по делу), а также нарушение названным оценщиком Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации N 254, 255, 256 от 20 июля 2007 года.

Разъяснения, изложенные в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 92 от 30.05.05, согласно которым для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом может по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки, не означают, что получение иного результата посредством проведения судебной экспертизы достаточно для признания отчета оценщика недостоверным.

По сути, судом в рамках судебной экспертизы проведена иная оценка, результаты которой в большей степени устроили истца.

Между тем, как отмечено выше, расхождение установленной различными оценщиками величины рыночной стоимости объекта не может являться само по себе свидетельством недостоверности одного из отчетов.

Кроме того, Законом об оценке установлены специальные правила проведения экспертизы отчета об оценке: в соответствии со статьей 17.1 Закона об оценке под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценке, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Таким образом, экспертиза отчета об оценке производится экспертом саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик или оценщики, составившие соответствующий отчет об оценке.

Общество с ограниченной ответственностью "ЮрИнСтрой" согласно действующему законодательству не является организацией уполномоченной в силу закона проводить экспертизу отчета выполненного оценщиком.

Критикуя отчет оценщика (ответчика по делу), истец приводит довод, согласно которому в отчете указано, что стаж оценщика Н.Н.Володиной составляет 14 лет, однако в приложении к отчету имеется копия диплома и переподготовке, выданного в 2 000 году, т.е. стаж оценщика 10 лет.

Между тем 14 лет - общий стаж работы оценщика Володиной Н.Н. в оценочной деятельности (л.д.12 том4), данная информация не противоречит тому, что в 2000 году данный оценщик прошел переподготовку - л.д.134 том7.

Согласно доводам истца, оценщиком допущено неоднозначное толкование при определении объекта оценки: земельный участок на праве собственности или же право аренды земельного участка.

Однако из отчета об оценке ясно следует, что объектом оценки является право аренды земельного участка и находящиеся на земельном участке объекты недвижимости - стр.9, 22 отчета том4

Истец полагает, что оценщиком допущено неоднозначное толкование при определении выбора подхода и метода оценки: сравнительный подход, метод сравнения продаж или же доходный подход, метод остатка. Истец указывает на то, что оценщик должен был использовать метод сравнения продаж сравнительного подхода.

Между тем отчет об оценке содержит обоснованный отказ от доходного и сравнительного подходов - том 5, л.д.16, 17.

Оценщиком избран затратный подход, данный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что никто не заплатит за данный объект больше той суммы, которую он может затратить на строительство другого объекта с одинаковой полезностью.

Подход к оценке имущества с точки зрения затрат основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью прав на земельный участок, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения стоимости недвижимости.

Критикуя отчет, истец путает понятия подход к оценке, этап при применении подхода к оценке, метод оценки.

Объектом оценки является право аренды в отношении земельного участка и находящиеся на нем объекты недвижимости.

В отчете об оценке обоснованы основные этапы определения рыночной стоимости объекта оценки.

Оценка земельного участка являет собой один из этапов оценки - стр.67 отчета об оценке том4. В свою очередь, при оценке земельного участка как одного из нескольких этапов оценки (на данном этапе оценки) применен один из методов доходного подхода - метод "техники остатка". Выбор данного метода оценщиком обоснован, также обоснован отказ от иных методов оценки рыночной стоимости права аренды земельных участков, в том числе метода сравнения продаж - стр.69-71 отчета об оценке том4. Применение метода остатка соответствует Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 N 1102-р.

Оценка спорного имущества проведена оценщиком в соответствии с требованиями статей 11 и 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, 255 и 256.

Таким образом, истец в нарушение ст. 65 АПК РФ не представил суду доказательств того, что отчет об оценке, составленный оценщиком, недостоверен.

Исходя из изложенного у суда первой инстанции отсутствовали основания для неприменения положений части 26 статьи 15 Закона N 310-ФЗ, согласно которому выкупная цена земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества, а также размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием, предусмотренные указанным в части 25 настоящей статьи соглашением, не могут превышать размеры, определенные в отчете об указанной в части 21 настоящей статьи оценке.

Решением суда от 25.04.2011 по делу N А32-3093/2011 для федеральных нужд у общества изъято следующее имущество:

- земельный участок (земли населенных пунктов) кадастровый номер 23:49:0402013:118, площадью 9048 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения;

- нежилое здание - склад, литер А, общей площадью 350,7 кв.м;

- нежилое здание - склад, литер Д, общей площадью 690,9 кв.м;

- здание общежития, литер Л, общей площадью 52,5 кв.м,

- нежилое здание - пекарня, литер Ж, общей площадью 146,4 кв.м;

- нежилое строение - проходная, литер П, общей площадью 13 кв.м;

- нежилое здание - мастерская, литер 3, общей площадью 26,2 кв.м;

- нежилое здание - склад, литер Е, общей площадью 534 кв.м;

- нежилое здание - склад, литер Б, общей площадью 815,14 кв.м.

В соответствии с отчетом об оценке, составленным оценщиком (ответчиком по делу), компенсации подлежат:

- убытки в связи с прекращением права аренды общества на земельный участок в размере 43 214 781 рубль без НДС;

- рыночная стоимость указанного выше недвижимого имущества в размере 18 197 263 рубля без НДС;

- размер прочих убытков, принадлежащих обществу в связи с прекращением права аренды земельного участка и изъятием расположенных на нем объектов в размере 1 326 505 рублей.

Стоимость объектов оценки определена по состоянию на 28 октября 2010 года, что соответствует требованиям ч.2 ст. 15 Закона N 310-ФЗ.

В отчете об оценке оценщика также содержится указание на иные объекты недвижимого имущества, расположенные на изымаемом земельном участке стоимостью 11 377 616 рублей - л.д.5 том 4.

Однако материалами дела не подтверждается наличие на земельном участке иных правомерно возведенных объектов недвижимости, не содержится указания на такие объекты и в тексте искового заявления, какие-либо иные объекты, помимо вышеуказанных, у общества не изымались.

В отчете об оценке также содержится указание на убытки в размере 5 578 541 рубль. Однако, как следует из отчета, не оспаривается ответчиком, данные убытки связаны с изъятием объектов, относящихся к самовольно возведенными не отраженных в техническом паспорте. Данные убытки возмещению не подлежат.

Подлежащая к выплате денежная сумма подлежит определению без НДС, в данном случае отсутствует реализация товаров (работ, услуг) в смысле статьи 39 Налогового кодекса Российской Федерации, соответственно, отсутствует объект обложения налогом на добавленную стоимость. При получении арендатором земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, денежных средств в качестве компенсации убытков за расторжение арендодателем в одностороннем порядке договоров долгосрочной аренды в связи с изъятием этих земельных участков в целях размещения олимпийских объектов у арендатора обязанности по исчислению и уплате в бюджет налога на добавленную стоимость не возникает. (Данный подход получил отражение, в частности, в письме Министерства финансов Российской Федерации от 26 октября 2011 года N 03-07-11/289, постановлении ФАС Московского округа от 15.07.2011 N КА-А41/7251-11 по делу N А41-30204/10).

Судом первой инстанции не применены подлежащие применению положения статьи 12 Закон об оценке, ч.21, ч. 26 ст. 15 Закона N 310-ФЗ, дело рассмотрено апелляционным судом по правилам, установленным для рассмотрения дела судом первой инстанции, в связи с чем решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11 ноября 2011 года по делу N А32-10686/2011 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении иска отказать.

Определить, что размер подлежащей перечислению Государственной корпорацией по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта обществу с ограниченной ответственностью "Адлерская кондитерская фабрика" (на банковский счет общества) денежной компенсации убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием для федеральных нужд следующих объектов:

- земельного участка (земли населенных пунктов) кадастровый номер 23:49:0402013:118, площадью 9048 кв.м, расположенный по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, ул. Просвещения (путем прекращения права аренды);

- нежилого здания - склад, литер А, общей площадью 350,7 кв.м;

- нежилого здания - склад, литер Д, общей площадью 690,9 кв.м;

- здания общежития, литер Л, общей площадью 52,5 кв.м,

- нежилого здания - пекарня, литер Ж, общей площадью 146,4 кв.м;

- нежилого строения - проходная, литер П, общей площадью 13 кв.м;

- нежилого здания - мастерская, литер 3, общей площадью 26,2 кв.м;

- нежилого здания - склад, литер Е, общей площадью 534 кв.м;

- нежилого здания - склад, литер Б, общей площадью 815,14 кв.м,

составляет 62 738 549 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Адлерская кондитерская фабрика" в пользу Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта 2 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

О.Г. Ломидзе

Судьи

В.В. Галов М.Н. Малыхина