Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2012 г. N 13АП-20480/11

г. Санкт-Петербург

15 февраля 2012 г.

Дело N А42-1249/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 24 января 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 февраля 2012 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Горбик В.М.

судей Полубехиной Н.С., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: Хлевниковой О.Б.

при участии:

от истца: не явился, извещен (заказные письма N 19084443225792,

N 19084441495845)

от ответчика: не явился, извещен (заказное письмо N 19084441495876)

от 3-го лица: не явился, извещен (заказные письма N 19084441495852,

N 19084441495869)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-20480/2011) ООО "Североморские молочные продукты" на решение Арбитражного суда Мурманской области от 26.09.2011 по делу N А42-1249/2011 (судья Кабикова Е.Б.), принятое

по иску ООО "Североморские молочные продукты"

к Комитету имущественных отношений г. Мурманска

3-е лицо: оценщик общества с ограниченной ответственностью "Оценка недвижимости и бизнеса" Савченко Ю.В.

о признании недействительным пункта 3.1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 25.02.2009N 14/2009 и приложения с графиком платежей.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Североморские молочные продукты" (далее - ООО "Североморские молочные продукты", Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковых требований) к Комитету имущественных отношений города Мурманска (далее - Комитет, ответчик) о признании недействительным пункта 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества от 25.02.2009 N 14/2009 в части отсутствия указания на то, что стоимость продажи объекта недвижимости включает налог на добавленную стоимость (далее - НДС), пункта 3.1 договора в части определения размера суммы, подлежащей уплате продавцу, и приложения к данному договору "График платежей" в части определения размера ежемесячного платежа по оплате нежилых помещений в жилом 9-ти этажном доме, этаж: 1, расположенных по адресу: город Мурманск, ул. Крупской, дом 4, общей площадью 399,40 кв.м, номер на поэтажном плане: А/1/I/1-30, кадастровый номер 51-51-01/008/2008-420 (том 2 л.д.2).

Определением суда от 14.07.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен оценщик общества с ограниченной ответственностью "Оценка недвижимости и бизнеса" Савченко Ю.В.

Решением Арбитражного суда Мурманской области от 26.09.2011 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе истец просил названное решение отменить, исковые требования удовлетворить. Суть доводов апелляционной жалобы заключается в том, что вывод суда, основанный на применении положений Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254, носит односторонний характер. По мнению подателя жалобы, в этом нормативном акте и в Федеральном законе от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" нет указания на определение стоимости объекта оценки без учета НДС. Общество также повторило доводы, ранее изложенные в исковом заявлении.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей не направили, поэтому в соответствии с данными в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 разъяснениями дело рассмотрено в их отсутствие.

При рассмотрении дела после его отложения в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сформирован иной состав суда. В связи с заменой судьи Мельниковой Н.А. на судью Полубехину Н.С. рассмотрение дела 24 января 2011 года начато сначала.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Судом первой инстанции установлено, что на основании решения Комитета от 20.01.2009 N 03/04 "Об утверждении условий приватизации объекта муниципального нежилого фонда" между Комитетом и Обществом заключен договор купли-продажи от 25.02.2009 N 14/2009 (далее - договор) нежилых помещений в жилом 9-ми этажном доме, этаж: 1, расположенных по адресу: г. Мурманск, ул. Крупской, д. 4, общей площадью 399,4 кв.м, номер на поэтажном плане А/1/I/1-30, Б/1/IV, кадастровый (условный) номер 51-51-01/008/2008-420.

Предметом данного договора являлись муниципальные нежилые помещения в жилом 9-ти этажном доме, этаж: 1, расположенные по адресу: город Мурманск, ул. Крупской, дом 4, общей площадью 399,4 кв.м, номер на поэтажном плане: А/1/I/1-30, кадастровый (условный) номер 51:51:01/008/2008-420.

В соответствии с пунктом 2.1 договора стоимость вышеуказанного недвижимого имущества составляет 7 724 000 (семь миллионов семьсот двадцать четыре тысячи) рублей. Стоимость определена независимым оценщиком, что подтверждается Отчетом от 09.02.2009 N НБ-29/02/09.

Истец обратился в суд с изложенными выше требованиями, полагая, что в пункте 2.1 договора указана стоимость недвижимого имущества с учетом НДС, а соответствующая сумма налога должна быть исчислена из стоимости имущества расчетным методом и удержана покупателем из выплачиваемых средств и перечислена им в бюджет. Свою позицию Общество мотивировало следующими обстоятельствами.

Положениями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что при совершении сделок купли-продажи используется рыночная стоимость объекта оценки, которая отражается в отчете об оценке объекта оценки. При этом для целей оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

На основании пункта 6 Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255, разумность действия сторон сделки в указанном случае означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

По мнению истца, оценщик необоснованно не включил НДС в рыночную стоимость данного объекта. В соответствии с Отчетом от 09.02.2009 N НБ-29/02/09 при сравнительном подходе учитывалась цена объектов недвижимости, проданных ответчиком с аукциона. По объектам ул. Буркова, д. 13, ул. Привокзальная, д. 14 и ул. Ломоносова, д. 10 в графе "начальная цена" у всех лотов указано: НДС не взимается. Таким образом, победитель аукциона выкупал имущество по конечной цене и НДС самостоятельно не рассчитывал и в бюджет не уплачивал (л.д. 133 т.1). Истец полагает, что данное обстоятельство позволяет утверждать, что оценщиком проводилось сравнение конечных цен на недвижимость, то есть включающих все налоги. Общество считает, что вывод об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества сделан с учетом включения в рыночную стоимость НДС. Следовательно, рыночная стоимость приобретенного истцом нежилого помещения должна быть указана в договоре от 25.02.2009 N 14/2009 с учетом НДС. При этом НДС должен быть включен в указанную рыночную стоимость объекта недвижимости в пункт 2.1 и в пункт 3.1 договора, а суммы платежей, указанные в "графике платежей", должны быть уменьшены на сумму налога.

Дополнительно истец сослался на пункт 2.3 договора от 25.02.2009 N 14/2009, полагая, что цена недвижимого имущества, указанного в пункте 2.1 договора, является фиксированной и изменению не подлежит. Начисление НДС на цену недвижимости, указанную в пункте 2.1 договора, изменяет стоимость недвижимого имущества для покупателя. Поскольку в пункте 2.3 договора прямо не указано на то, что стоимость недвижимости не включает НДС, истец предположил, что цена объекта продажи включает НДС.

Таким образом, истец утверждает, что в пункте 2.1 договора указана стоимость недвижимого имущества с учетом НДС, а соответствующая сумма налога должна быть исчислена из стоимости имущества расчетным методом и удержана покупателем из выплачиваемых средств и перечислена им в бюджет.

Обращение в суд с иском Общество мотивировало тем, что оспариваемые пункты договора нарушают его интересы, так как истец вынужден перечислять НДС большего размера, чем это предусмотрено действующим законодательством, а у ответчика появляется неосновательное обогащение.

Возражая на предъявленные Обществом требования, Комитет заявил, что рыночная стоимость объекта, указанная в Отчете от 09.02.2009 N НБ-29/02/09, не оспаривалась до заключения договора купли-продажи и являлась соответственно достаточным основанием для заключения договора между истцом и ответчиком.

Разрешая спор, суд исходил из особенностей заключения договора купли - продажи недвижимого имущества в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на его приобретение. Данные особенности определены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон).

В соответствии со статьей 3 Закона субъекты малого и среднего предпринимательства (за исключением определенной категории субъектов малого и среднего предпринимательства) при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

Как правомерно указал суд, цена выкупа недвижимого имущества в размере 7 724 000 руб. (без учета НДС) определена на основании Отчета об оценке от 09.02.2009 N НБ-29/02/09, выполненного ООО "Оценка недвижимости и бизнеса".

Оценив доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и отзыве на апелляционную жалобу, апелляционная инстанция считает, что решение не подлежит отмене по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Кроме того, согласно информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Пунктом 4 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" предусмотрено, что к отношениям по отчуждению государственного или муниципального имущества, не урегулированным этим Законом, применяются нормы гражданского законодательства, которые не предусматривают возможность уменьшения на сумму налога на добавленную стоимость ранее согласованной сторонами договорной цены имущества, определенной независимым оценщиком, в которую сумма налога не включалась.

09.02.2009 между Комитетом имущественных отношений города Мурманска и ООО "Оценка недвижимости и бизнеса" был заключен договор N 1-2 на оказание услуг по оценке имущества (том 2 л.д. 5-7).

Согласно техническому заданию оценке подлежали нежилые помещения в жилом доме, расположенные по адресу: город Мурманск, ул. Крупской, д. 4, общей площадью 399,40 кв.м (том 2 л.д. 8). По итогам проведенной оценки ООО "Оценка недвижимости и бизнеса" составлен Отчет от 09.02.2009 N НБ-29/02/09 (том 1 л.д. 48-82).

В пункте 1.4 раздела 1 Отчета об оценке указано, что стоимость права собственности на объект оценки составляет без учета НДС 7 724 000 руб. (том 1 л.д. 51). Рыночная стоимость объекта, определенная независимым оценщиком без НДС, была включена в договор купли-продажи недвижимого имущества от 25.02.2009 N 14/2009, который подписан Обществом без протокола разногласий относительно рыночной стоимости приобретаемого имущества.

Таким образом, довод жалобы о том, что рыночная стоимость объекта оценки определена в Отчете от 09.02.2009 N НБ-29/02/09 с учетом НДС, является несостоятельным, поскольку ни из представленного отчета независимого оценщика, ни из договора данный вывод не следует.

Из вышеизложенного следует, что требования Общества не основаны на праве. При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции отсутствуют, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Мурманской области от 26 сентября 2011 по делу N А42-1249/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

В.М. Горбик

Судьи

Н.С. Полубехина О.Р. Старовойтова