Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2012 г. N 03АП-6028/11

г. Красноярск

13 февраля 2012 г.

Дело N А74-2768/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 2 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 февраля 2012 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи: Петровской О.В.,

судей: Бабенко А.Н., Белан Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Хрущевой М.А.,

при участии: от истца: Кулябовой Ю.А. представителя на основании поручения N 8/3-6/71-2011 от 18.01.2012,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия на решение Арбитражного суда Республики Хакасия

от 9 ноября 2011 года по делу N А74-2768/2011, принятое судьей Кобыляцкой Н.Н.,

установил:

Прокурор Республики Хакасия обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия (ОГРН 1091901001829) и обществу с ограниченной ответственностью "ИнвестАгро" (ОГРН 1091901001829) о признании недействительными торгов в форме аукциона на право аренды земельного участка недействительными, признании недействительным в силу ничтожности договора от 11.04.2011 N 461 аренды земельного участка, расположенного по адресу: Алтайский район, горно-санитарные зоны и акватории озер Алтай-1 и Алтай-2, площадью 3 840 092 кв.м, кадастровый номер 19:04:020601:0020, относящегося к землям сельскохозяйственного назначения, для размещения и эксплуатации объектов оздоровительного и рекреационного назначения, и о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата обществом с ограниченной ответственностью "ИнвестАгро" территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия земельного участка и возврата территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия обществу с ограниченной ответственностью "ИнвестАгро" 18125 рублей 20 копеек задатка, перечисленного за право участия в аукционе.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 9 ноября 2011 года иск удовлетворен.

Не согласившись с указанным судебным актом, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

Ответчик считает, что суд первой инстанции применил нормы материального права, не подлежащие применению в настоящем деле. Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не установлены специальные нормы, регулирующие вопросы проведения аукциона по реализации права на заключение договора аренды земель сельскохозяйственной категории, следовательно, не устанавливает правового регулирования процедуры проведения торгов иного, чем предусмотрено статьями 447-448 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, основания, по которым торги могут быть признаны недействительными не могут быть иными, чем предусмотрено статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В извещении о проведении торгов указано, что целевое назначение земельных участков соответствует разрешенному. При этом по условиям договора аренды обязанность по переводу земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в земли особо охраняемых территорий и объектов возложена на арендатора.

Истец не представил доказательств того, что договор аренды нарушает государственные интересы или права и законные интересы неопределенного круга лиц.

Указывая на ничтожность предмета аукциона, суд не определил судьбу указанного земельного участка (вид разрешенного использования не признан иным).

Общество с ограниченной ответственностью "ИнвестАгро", Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Истец представил отзыв, в котором отклонил доводы апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, поскольку при проведении торгов и заключении договора аренды нарушен основной принцип целевого использования земельных участков, правила оборота земель сельскохозяйственного назначения. Использование земель сельскохозяйственного назначения для целей, не установленных в статье 78 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно - для размещения и эксплуатации объектов оздоровительного и рекреационного назначения без его перевода, не допускается. Материалами дела подтверждается, что к моменту объявления аукциона соответствующий перевод участка из земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель, позволяющую использовать участок для размещения и эксплуатации объектов оздоровительного и рекреационного назначения, не был произведен.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

За Российской Федерацией зарегистрировано право собственности на земельный участок общей площадью 3 840 092 кв.м с кадастровым номером 19:04: 020 601:0020, расположенный по адресу: Республика Хакасия, Алтайский район, горно-санитарные зоны и акватории озёр Алтай-1 и Алтай-2, о чём в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.10.2008 сделана запись регистрации N 19-19-01/060/2008-282 (свидетельство о государственной регистрации права от 08.10.2008 серии 19 АА N 154119 - л.д. 16).

Из указанного свидетельства, кадастрового паспорта земельного участка от 28.05.2009 N 04/09-2215, выписки из реестра федерального имущества от 23.11.2009 N 960 следует, что земельный участок с кадастровым номером 19:04: 020 601:0020 относится к землям сельскохозяйственного назначения с указанным видом разрешённого использования - для размещения и эксплуатации объектов оздоровительного и рекреационного назначения (л.д. 16, 30, 50).

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия 20.01.2011 приняло решение N 009 о проведении торгов в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 19:040 206 01:0020 сроком на 49 лет (л.д. 21).

Решением территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия от 24.02.2011 N 024 дата проведения торгов назначена на 04.04.2011 на 11 часов 30 минут (л.д. 43).

Извещение от 24.02.2011 N 0632 о проведении открытых торгов на право аренды земельного участка с кадастровым номером 19:040 206 01:0020 (лот N 2) опубликовано территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия как организатором торгов в газете "Хакасия" от 03.03.2011 N 36 (л.д. 17-20, 23, 24).

В извещении о проведении аукциона от 24.02.2011 N 0632 указано, что целевое назначение земельных участков, в том числе земельного участка, указанного в лоте N 2, соответствует разрешённому, и не может быть изменено; в соответствии с договором аренды на арендатора возлагается обязанность осуществить перевод земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель особо охраняемых территорий и объектов (л.д. 17-20).

Обществом с ограниченной ответственностью "ИнвестАгро" платёжным поручением от 28.03.2011 N 009 перечислен задаток для участия в торгах в сумме 18125 рублей 20 копеек. Получателем платежа указано территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия (л.д. 42).

Согласно протоколу открытого аукциона от 04.04.2011 общество с ограниченной ответственностью "ИнвестАгро" признано победителем аукциона (л.д. 34-36).

Между территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью "ИнвестАгро" (арендатором) 11.04.2011 на основании протокола открытого аукциона от 04.04.2011 заключён договор N 461ФС аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, по условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 19:040 206 01:0020, расположенный по адресу: Республика Хакасия, Алтайский район, горно-санитарные зоны и акватории озёр Алтай-1 и Алтай-2, площадью 3 840 092 кв.м, разрешённое использование: для размещения и эксплуатации объектов оздоровительного и рекреационного назначения, в границах, указанных на плане участка, прилагаемом к договору.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.4 договора аренды земельного участка от 11.04.2011 N 461ФС размер годовой арендной платы составил 95 157 рублей 30 копеек, размер ежемесячной арендной платы - 7 929 рублей 77 копеек; арендная плата вносится путём перечисления денежных средств по реквизитам, указанным в пункте 3.4 в срок до 10 числа оплачиваемого месяца.

В соответствии с договором аренды на арендатора возлагается обязанность осуществить перевод земельного участка из категории - земли сельскохозяйственного назначения в иную категорию, предусмотренную разрешённым использованием (пункт 4.4.13).

По акту приема-передачи от 12.04.2011 земельный участок передан обществу с ограниченной ответственностью "ИнвестАгро" (л.д. 32).

Сделка аренды зарегистрирована в установленном порядке 03.06.2011 (л.д. 22).

Прокурор Республики Хакасия, полагая, что аукцион на право аренды указанного выше земельного участка проведен с нарушением норм действующего законодательства (подпункта 8 пункта 1 статьи 1, статей 7, 78 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 1 Федерального закона N 101-ФЗ от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"), обратился в арбитражный суд с требованием о признании торгов и заключённого по их результатам договора аренды земельного участка недействительными и о применении последствий недействительности сделки.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

В соответствии со статьей 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора с лицом, выигравшим торги.

Таким образом, оспоримым основанием для признания торгов недействительными является их проведение с нарушением правил, установленных законом.

Закон не исключает признания торгов как и любой иной сделки ничтожной в случае её очевидного противоречия закону.

Прокурор в соответствии с частью 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вправе обратиться в арбитражный суд с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

В силу части 3 статьи 52 Арбитражного кодекса Российской Федерации прокурор наделяется правами истца.

В данном случае прокурор сослался на ничтожность торгов и договора аренды и заявил о применении последствий недействительности ничтожных сделок.

В соответствии с пунктом 4.1 положения о территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия, утверждённого приказом Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 05.03.2009 N 63, территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия осуществляет полномочия собственника по передаче федерального имущества юридическим и физическим лицам, приватизации (отчуждению) федерального имущества, в случаях, когда реализация указанных полномочий непосредственно территориальным управлением прямо предусмотрена нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом "ж" пункта 4.8 указанного положения территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия осуществляет в установленном порядке продажу права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

Суд пришёл к выводу о том, что территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия является уполномоченным органом по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 19:040 206 01:0020, относящимся к федеральной собственности.

Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на категории, среди которых самостоятельными категориями являются земли сельскохозяйственного назначения и земли особо охраняемых территорий и объектов (статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли, подразделяемые на категории, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно статье 77 Земельного кодекса Российской Федерации землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

В пункте 1 статьи 78 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.

Таким образом, закон не предусматривает использование земель сельскохозяйственного назначения в целях, не связанных с сельскохозяйственным производством.

Соответственно, земельный участок указанной категории не может предоставляться для использования в целях, не связанных с сельскохозяйственным производством.

В этом случае земельный участок должен переводиться из категории земель сельскохозяйственного назначения в иную категорию, соответствующую планируемому виду разрешённого использования.

Разрешенное использование земельных участков определяется в рамках градостроительного зонирования, а именно градостроительным регламентом (часть 6 статьи 30 ГрК РФ). Однако исходя из части 6 статьи 36 ГрК РФ градостроительные регламенты для сельскохозяйственных угодий не устанавливаются. Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не вводятся, регулируется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами (часть 7 статьи 36 ГрК РФ). При этом на сегодняшний день отсутствует какой-либо иной нормативный акт, который устанавливал бы порядок изменения разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственных угодий.

Разрешенное использование сельскохозяйственных угодий может быть изменено только после перевода участка в другую категорию земель в порядке, определенном Законом о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что стороны вправе согласовать в договоре аренды условие о видах деятельности, которые могут осуществляться арендатором на земельном участке, однако они не вправе своей волей разрешить такое использование земельного участка, которое не предусмотрено для категории земли, к которой отнесен сдаваемый в аренду участок.

С учетом изложенного включение в договор аренды земельного участка условия, разрешающего арендатору использовать земельный участок в целях, не связанных с сельскохозяйственным производством, влечет его ничтожность в силу противоречия статье 78 Земельного кодекса РФ.

Порядок перевода земель из одной категории в другую установлен Федеральным законом от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую".

Доказательства того, что к моменту объявления аукциона земельный участок с кадастровым номером 19:04: 020 601:0020 из земель сельскохозяйственного назначения переведён в категорию земель, позволяющую использовать его для размещения и эксплуатации объектов оздоровительного и рекреационного назначения, в материалы дела не представлены.

Поскольку земельные участки сельскохозяйственного назначения не могут быть предоставлены для размещения и эксплуатации объектов оздоровительного и рекреационного назначения без перевода их в категорию земель, допускающую такой вид разрешённого использования, и этот вопрос должен быть решён до предоставления земельного участка в пользование, предложение права аренды земельного участка на аукционе нарушает порядок предоставления в пользование земель сельскохозяйственного назначения, основной принцип целевого использования земельных участков, правила оборота таких земель и свидетельствует о ничтожности предмета аукциона.

То обстоятельство, что право собственности Российской Федерации зарегистрировано с несоответствующим землям сельскохозяйственного назначения видом разрешённого использования, не влияет на выводы суда.

На основании вышеизложенного аукцион, проведённый 04.04.2011 по лоту N 2, на право заключения договора аренды земельного участка общей площадью 3 840 092 кв.м с кадастровым номером 19:04: 020 601:0020, расположенного по адресу: Республика Хакасия, Алтайский район, горно-санитарные зоны и акватории озёр Алтай-1 и Алтай-2, относящегося к землям сельскохозяйственного назначения, имеющего вид разрешённого использования для размещения и эксплуатации объектов оздоровительного и рекреационного назначения, ничтожен изначально и не мог привести к законному заключению договора аренды.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В результате заключения ничтожной сделки обществом с ограниченной ответственностью "ИнвестАгро" по акту приёма-передачи от 12.04.2011 получен в пользование земельный участок (л.д. 32), территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия получило плату за право аренды в размере 18 125 рублей 20 копеек в виде задатка за участие в торгах (л.д. 42).

Согласно извещению о проведении открытых торгов на право аренды земельного участка, задаток, внесённый покупателем на счёт организатора торгов, засчитывается в счёт оплаты приобретаемого права (л.д. 17-20).

Поскольку предметом аукциона являлось право на заключение договора, которое подлежало оплате победителем аукциона, при признании заключённого с ним договора недействительным право утрачивается, а соответствующие денежные средства должны быть возвращены.

Данная правовая позиция соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.10.2010 N 7171/10.

Во исполнение условий договора платёжными поручениями от 13.07.2011 N 31, от 09.08.2011 N 44, от 29.09.2011 N 117 перечислена арендная плата.

Арендная плата является формой оплаты собственнику за право пользования переданным в аренду имуществом.

В результате исполнения ничтожной сделки общество с ограниченной ответственностью "ИнвестАгро" фактически пользовалось предоставленным ему земельным участком.

В данном случае земельным участком от имени собственника распорядилось уполномоченное лицо.

При таких обстоятельствах основания для применения последствий недействительности договора путём возврата денежной суммы, уплаченной за пользование земельным участком, отсутствуют, поскольку в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землёй является платным, общество с ограниченной ответственностью "ИнвестАгро" осуществляло пользование земельным участком.

При таких обстоятельствах перечисленная обществом с ограниченной ответственностью "ИнвестАгро" арендная плата не может быть взыскана в порядке применения последствий недействительности сделки.

Данная позиция соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 7 информационного письма от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении".

Доказательства того, что перечисленные в счёт арендной платы денежные средства превышают размер установленной платы за пользование земельным участком, обществом с ограниченной ответственностью "ИнвестАгро" не представлены.

По правилам взыскания неосновательного обогащения, применимым к возврату исполненного по недействительной сделке (статья 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации), в данном случае отсутствует факт обогащения со стороны собственника земельного участка в части полученной платы за фактическое пользование земельным участком.

Таким образом, в порядке применения последствий недействительности сделки земельный участок подлежит возврату территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия, а территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия обязано вернуть обществу с ограниченной ответственностью "ИнвестАгро" задаток за право заключить договор в размере 18125 рублей 20 копеек.

Апелляционный суд отклоняет довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции неправильно определил предмет договора, заключенного на оспариваемых торгах. Как следует из мотивировочной части решения от 9 ноября 2011 года вывод о ничтожности сделан в отношении договора аренды земельного участка.

Апелляционный суд отклоняет довод ответчика о том, что оспариваемый судебный акт не восстанавливает прав неопределенного круга лиц, поскольку вид разрешенного использования не признан иным. Как было указано выше, для земель сельскохозяйственной категории виды разрешенного использования не устанавливаются. При этом в настоящем деле оспаривается правомерность именно предоставления земельного участка для использования в целях, не предусмотренных статьей 78 Земельного кодекса РФ. Правомерность внесения записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о разрешенном использовании не входит в предмет исследования по настоящему делу.

Апелляционный суд отклоняет довод ответчика о том, что задаток в сумме 18 125 рублей 20 копеек не подлежит возврату обществу, поскольку после выполнения функции задатка отнесен в счет исполнения обязательства по оплате аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 4 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, заключение договора с лицом, выигравшим торги, не влечет, в том числе, юридические последствия, предусмотренные пунктом 4 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации - зачет задатка в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Поскольку основания удержания задатка отсутствуют, согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации он подлежит возврату организатором торгов лицу, его выплатившему.

При изложенных обстоятельствах судом апелляционной инстанции не установлено оснований для отмены решения суда первой инстанции от 9 ноября 2011 года и для удовлетворения апелляционной жалобы. Следовательно, согласно статье 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 9 ноября 2011 года подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия - без удовлетворения.

Учитывая, что решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения, расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя апелляционной жалобы (территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия). Однако территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождено от уплаты государственной пошлины. Таким образом, расходы по оплате государственной пошлины по настоящему делу не понесены, следовательно, не подлежат распределению.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 9 ноября 2011 года по делу N А74-2768/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи

А.Н. Бабенко Н.Н. Белан