Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 февраля 2012 г. N 15АП-483/12

город Ростов-на-Дону

24 февраля 2012 г.

дело N А53-17045/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 22 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 февраля 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ереминой О.А.

судей Кузнецова С.А., Ковалевой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Саниной Е.А.

при участии:

от истца - представитель Болдырев В.Д. по доверенности от 10.01.2012;

от ответчика - представитель Паронян К.М. по доверенности от 20.12.2011;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "Агрофирма "Новый путь" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.12.2011 по делу N А53-17045/2011

по иску ЗАО "Таган-Мост"

к ответчику - ЗАО "Агрофирма "Новый путь"

о взыскании задолженности

принятое в составе судьи Палий Ю.А.

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество "Таган-Мост" обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к закрытому акционерному обществу "Агрофирма "Новый Путь" о взыскании задолженности в размере 1050000 рублей за период с 09.12.2010 по 30.06.2010, задолженности в размере 750000 рублей 01.07.2011 по 21.11.2011, пени за период с 09.12.2010 по 21.11.20111 в размере 404100 рублей и об обязании возвратить арендованное имущество (с учетом изменения предмета требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - л.д. 71-74).

Решением от 20.12.2011 (в редакции определения от 21.02.2012) иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность за фактическое пользование земельным участком в размере 1800000 рублей за период с декабря 2010 года по ноябрь 2011 года. ЗАО "Агрофирма "Новый путь" обязано возвратить ЗАО "Таган-Мост" земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с местоположением: Россия, Ростовская область, Неклиновский район, с. Федоровка, х-во СПК им. Мичурина, поле 1, 2, 3, 11, 12, 13, 15, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 32, 44, 45, 46, 47, 60, 64, 65, 66, 68, 67, 74, 75, 92, 93, 95, 96, 97, 104, 98, 99, 105, 100, 101, 106, 107, 108, 112, 113, 114, 115, 116, 117, 123, 124, 125, 131, 135, 136, 137, 138, 140, 141, 12, 13, 21, 22, 29, 53, 54, 73, 102, 118, 120, 122, 128, 119, 121, 133, 134, 144, 145, с кадастровым номером 61:26:600001:393. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Решение мотивировано тем, что представленный истцом договор субаренды не соответствует статье 14.1 Областного закона "О регулировании земельных отношений в Ростовской области". В представленном ответчиком договоре субаренды срок неопределенный, что также не соответствует требованиям действующего законодательства. Суд пришел к выводу о незаключенности договора аренды в редакции и истца и ответчика. Вместе с тем, в спорный период ответчик осуществлял фактическое пользование спорным земельным участком. Пользование земельным участком является платным, в связи с чем требование о взыскании задолженности удовлетворено. Требование о взыскании пени оставлено без удовлетворения, поскольку условие о договорной ответственности сторонами не согласовано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что спорный договор субаренды является недействительным. Истцом не представлено доказательств принадлежности ему переданного ответчику земельного участка.

Заявитель также указал на необоснованное отклонение ходатайства о назначении химической экспертизы и возврат встречного иска.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика жалобу поддержал.

Представитель истца доводы жалобы отклонил как несостоятельные, просил решение оставить без изменения.

В судебном заседании апелляционной инстанции 15.02.2012 был объявлен перерыв до 22.02.2012 до 17 час. 10 мин. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда.

После перерыва заседание продолжено с участием представителя ответчика.

Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения находящегося в долевой собственности от 08.12.2008 ЗАО "Таган-Мост" (арендатор) приобрело право пользования земельным участком с местоположением: Россия, Ростовская область, Неклиновский район, с. Федоровка, х-во СПК им. Мичурина, поле N N 1, 2, 3, 11, 12, 13, 15, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 32, 44, 45, 46, 47, 60, 64, 65, 66, 68, 67, 74, 75, 92, 93, 95, 96, 97, 104, 98, 99, 105, 100, 101, 106, 107, 108, 112, 113, 114, 115, 116, 117, 123, 124, 125, 131, 135, 136, 137, 138, 140, 141, 12, 13, 21, 22, 29, 53, 54, 73, 102, 118, 120, 122, 128, 119, 121, 133, 134, 144, 145, с кадастровым номером 61:26:600001:393, площадью 3144,4 гектар, сроком на 5 лет (т. 1 л.д. 35-38). Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области 20.05.2009 за номером регистрации 61-61-31/074/2009-8.

Между ООО "Таган-Мост" (арендатор) и ЗАО "Агрофирм "Новый Путь" (субарендатор) 01.08.2010 заключен договор N 0108 субаренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности (л.д. 8-10), согласно которому арендатор предоставляет, а субарендатор принимает во временное пользование земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с местоположением: Россия, Ростовская область, Неклиновский район, с. Федоровка, хозяйство СПК им. Мичурина поле 1, 2, 3, 11, 12, 13, 15, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 32, 44, 45, 46, 47, 60, 64, 65, 66, 68, 67, 74, 75, 92, 93, 95, 96, 97, 104, 98, 99, 105, 100, 101, 106, 107, 108, 112, 113, 114, 115, 116, 117, 123, 124, 125, 131, 135, 136, 137, 138, 140, 141, 12, 13, 21, 22, 29, 53, 54, 73, 102, 118, 120, 122, 128, 119, 121, 133, 134, 144, 145, с кадастровым номером 61:62:666000001, площадью 2978,6 га сельскохозяйственных угодий. Арендуемый земельный участок находится в аренде у арендатора в соответствии с договором аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности, заключенном между арендатором и собственниками долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения от 08.12.2008, и зарегистрированном в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области 20.05.2009, номер регистрации 61-61-31/074/2009-8 (пункт 2 договора).

В соответствии с пунктом 3 договор считается заключенным с момента его подписания сторонами и действует 11 месяцев по 30.06.2011, с условием возможности пролонгации по соглашению сторон.

В пункте 4 договора арендатор вправе получить арендую плату в порядке и сроки, установленные настоящим пунктом. Ежегодная арендная плата выдается в натуральном выражении до 1 декабря текущего года (за основу берется договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности от 08.12.2008) в виде следующей продукции: зерновые 1 сорт - 2100 кг, подсолнечник 1 сорт - 200 кг, мука высший сорт - 50 кг, отруби - 100 кг, предоставление автотранспорта - 1 раз в год, вспашка огородов (до 20 соток), оказание ритуальных услуг, оплата налоговых и иных платежей за землю. Субарендатор обязуется самостоятельно развести и адресно выдать натуральную оплату владельцам земельных участков. Кроме того, субарендатор выплачивает арендатору ежемесячно 150000 рублей в качестве арендной платы и обязуется обрабатывать и поддерживать земельный участок в надлежащем состоянии. Субарендатор несет ответственность за нарушение сроков арендной платы в размере 0,1% от просроченного платежа за каждый день задержки (пункт 11).

Согласно пункту 12 договора датой передачи земельного участка субарендатору в аренду считается дата заключения договора. Договор имеет силу передаточного акта.

Полагая, что субарендатором не исполнены обязательства по внесению арендных платежей на основании указанного договора, ЗАО "Таган-Мост" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Кодекса).

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В пункте 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, регулируются нормами Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на ничтожность названного договора субаренды, в связи с несоответствием его условий нормам статьи 14.1 Областного закона Ростовской области N 19-ЗС от 22.07.2003 "О регулировании земельных отношений в Ростовской области".

В статье 9 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду.

Согласно статье 14.1 Областного закона Ростовской области N 19-ЗС от 22.07.2003 "О регулировании земельных отношений в Ростовской области" минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий в зависимости от разрешенного использования составляет: предоставленного под пашню - пять лет; предоставленного под сенокос - один год; предоставленного под многолетние насаждения - двадцать лет.

Таким образом, требования норм статьи 14.1 Областного закона Ростовской области "О регулировании земельных отношений в Ростовской области" распространяются на спорные правоотношения сторон по субаренде земельного участка.

В пункте 6 спорного договора указано, что субарендатор использует земельный участок в целях производства сельскохозяйственной продукции.

Как отмечено выше, названный договор субаренды от 01.08.2010 заключен сроком на 11 месяцев, что противоречит нормам статьи 14.1 Областного закона "О регулировании земельных отношений в Ростовской области".

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 Кодекса).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Определение в законодательстве минимальных сроков аренды земель сельскохозяйственного назначения обусловлено спецификой использования таких земель. В данном случае срок субаренды на спорный земельный участок установлен меньше предусмотренного областным законом срока.

Поскольку иные последствия несоответствия договора требования Областного закона Ростовской области "О регулировании земельных отношений в Ростовской области" не установлены, договор субаренды земельного участка от 01.08.2010 является ничтожным.

Суд первой инстанции, оценив указанные обстоятельства и установив несоответствие условий спорного договора субаренды земельного участка нормам областного закона, вместе с тем, пришел к выводу о незаключенности данного договора ввиду отсутствия регистрации данного договора.

В силу статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

В соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 26 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В данном случае срок аренды определен сторонами менее одного года, что не требовало прохождение процедуры регистрации данного договора. определение срока в нарушение требований законодательства не свидетельствует о необходимости регистрации договора, в связи с чем вывод суда первой инстанции о незаключенности договора необоснован, однако, неправильная оценка заключенности и действительности спорного договора не привела к принятию неправильного решения по существу.

В связи с тем, что названный договор является ничтожным, отклоняется ссылка заявителя жалобы на то, что предметом договора субаренды от 01.08.2010 является имущество, не принадлежащее истцу.

Принимая во внимание, установление сторонами в спорном договоре субаренды от 01.08.2010 сроков менее предусмотренных законом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о ничтожности договора N 0108 субаренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в долевой собственности от 01.08.2010.

Между сторонами 02.08.2010 заключен договор субаренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения находящегося в долевой собственности (л.д. 98-100), по условиям которого ЗАО "Таган-Мост" (арендатор) предоставляет, а ЗАО АФ "Новый путь" (субарендатор) принимает во временное пользование земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с местоположением: Россия, Ростовская область, Неклиновский район, с. Федоровка, хозяйство СПК им. Мичурина поле 1, 2, 3, 11, 12, 13, 15, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 32, 44, 45, 46, 47, 60, 64, 65, 66, 68, 67, 74, 75, 92, 93, 95, 96, 97, 104, 98, 99, 105, 100, 101, 106, 107, 108, 112, 113, 114, 115, 116, 117, 123, 124, 125, 131, 135, 136, 137, 138, 140, 141, 12, 13, 21, 22, 29, 53, 54, 73, 102, 118, 120, 122, 128, 119, 121, 133, 134, 144, 145, с кадастровым номером 61:26:600001:393, площадью 3144,4 гектаров сельскохозяйственных угодий.

В соответствии с пунктом 3 названного договора настоящий договор считается заключенным с момента его подписания сторонами и действует до момента проведения расчетов на состоявшихся торгах по продаже имущества арендатора с условием возможного полного завершения субарендатором работ по уборке произведенных им посевов, что означает, что субарендатор сохраняет за собой право получения урожая независимо от результатов торгов по продаже имущества арендатора.

В пункте 4 договора субарендатор обязался в качестве арендной платы оказать арендатору услуги по обработке и поддержанию земельного участка в надлежащем состоянии, а также ежемесячно вносить в кассу или на расчетный счет арендатора 200000 рублей арендной платы.

Факт подписания данного договора ЗАО "Таган-Мост" не отрицает, указывает, что текст договора подписан ошибочно, под влиянием заблуждения конкурсного управляющего общества Панас Т.Н.

Обстоятельств, свидетельствующих о заключении договора в нарушение статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации не установлено, конкретные обстоятельства, свидетельствующие о заключении данного договора под влиянием обмана, истец не приводит.

Суд первой инстанции, оценив условия указанного договора от 02.08.2010, пришел к выводу о том, что договор заключен на неопределенный срок, регистрация договора не осуществлена, договор является незаключенным.

В силу статьи 190 Гражданского кодекса Российской срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.

По смыслу названной нормы срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон.

В пункте 3 договора субаренды от 02.08.2010 указан срок действия договора - до момента проведения расчетов на состоявшихся торгах по продаже имущества арендатора.

Указанное в пункте 3 договора событие - проведение расчетов на торгах по продаже имущества ЗАО "Таган-Мост", не обладает признаком неизбежности наступления, поскольку зависит от воли одной из сторон и может не наступить.

Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Следовательно, спорный договор субаренды от 02.08.2010 заключен на неопределенный срок.

Как отмечено выше, в пункте 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" разъяснено, что договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

По смыслу указанных разъяснений, договор аренды, возобновленный (либо заключенный) на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается, поскольку в пункте 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации содержится требование о государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного только на срок год и более.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о незаключенности данного договора неправомерен.

Условие о предмете договора субаренды от 02.08.2010 соответствует предмету договора аренды от 08.12.2008, следовательно, ссылка заявителя жалобы на то, что истцом не представлено доказательств наличия права пользования на спорный земельный участок не принимается судом апелляционной инстанции.

Сам по себе факт передачи спорного земельного участка ответчиком не отрицается, в дополнительном отзыве на иск (л.д. 96-97) ответчик указал, что ЗАО Агрофирма "Новый путь" не производило посевы на всем земельном участке, а только на его части, необходимой для расчета с ЗАО "Таган-Мост".

Само по себе отсутствие подписанного сторонами акта приема-передачи земельного участка от арендатора субарендатору не может свидетельствовать о неисполнении арендатором обязательств по передаче земельного участка.

Кроме того, в материалах дела имеется претензия, полученная субарендатором 17.05.2011, в которой имеются ссылки на заключенный между сторонами договор субаренды от 02.08.2010, в частности при указании суммы задолженности и размера ежемесячных платежей арендной платы.

Возражения на претензию в деле отсутствуют.

От принятия земельного участка в полном объеме субарендатор не отказался, договор в части указания площади земельного участка 3144,4 га подписан без возражений.

В пункте 4 спорного договора субарендатор обязался вносить в кассу или на расчетный счет ежемесячно 200000 рублей.

Истцом заявлено требование о взыскании арендной платы за период с 09.12.2010 по 21.11.2011, то есть за десять месяцев в общей сумме 1800000 рублей.

Исходя из условий договора субаренды земельного участка от 02.08.2010, размер арендной платы составляет 200000 рублей ежемесячно.

Поскольку в силу статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд не вправе выходить за пределы исковых требований, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования о взыскании задолженности за пользование земельным участком в размере 1800000 рублей.

Условие о договорной ответственности за нарушение обязательств по внесению арендной платы в спорном договоре не содержится, в связи с чем правомерно отказано в удовлетворении требований о взыскании пени.

Довод заявителя жалобы на необоснованное отклонение ходатайства о назначении химической экспертизы отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

В обоснование заявлено ходатайства, ответчик ссылался на то, что договор субаренды от 01.08.2010 подписан в июле 2011 года.

Однако, названный договор в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным, следовательно, факт его подписания позже указанной в нем даты не имеет правового значения для рассмотрения настоящего дела.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Претензия об уплате арендных платежей получена субарендатором 17.05.2011, в претензии указано на возможность подачи заявления в суд о расторжении договора аренды.

Следовательно, арендатором соблюден досудебный порядок, установленный в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о возврате земельного участка правомерно удовлетворено судом первой инстанции, в данной части возражений заявителем жалобы не указано.

При таких условиях, суд апелляционной инстанции оснований для отмены или изменения обжалуемого решения не усматривает.

Довод заявителя жалобы о необоснованном возврате встречного иска, признается несостоятельным, так как при подаче встречного иска ЗАО "Агрофирма "Новый путь" не представило доказательств направления копии встречного иска истцу, не оплатило государственную пошлину, ходатайство об отсрочке оплаты пошлины не заявило.

При таких условиях, суд первой инстанции правомерно отказал в принятии встречного иска ЗАО "Агрофирма "Новый путь". При этом заявитель жалобы не лишен права обратиться в суд с самостоятельным иском.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 20.12.2011 по делу N А53-17045/2011 (в редакции определения от 21.02.2012) оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Еремина О.А.

Судьи

Кузнецов С.А. Ковалева Н.В.