Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 февраля 2012 г. N 17АП-687/12

г. Пермь

24 февраля 2012 г.

Дело N А60-32812/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 февраля 2012 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Савельевой Н. М.

судей Голубцова В.Г., Сафоновой С.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Келлер О.В.

при участии:

от истца индивидуального предпринимателя Миллер Александра Константиновича (ОГРН 304660607000014, ИНН 666300094816): Дрожащих О.С. - представитель по доверенности от 30.12.2011

от ответчика 1) Муниципального образования "Городской округ Верхняя Пышма" в лице Администрации Городской округ Верхняя Пышма (ОГРН 1026600729066, ИНН 6606003882), 2) Комитета по управлению имуществом Администрации Городского округа Верхняя Пышма (ОГРН 1026600728219, ИНН 6606000120): не явились, извещены надлежащим образом;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу

индивидуального предпринимателя Миллер А. К. (истца по делу)

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 08 декабря 2011 года

по делу N А60-32812/2011,

принятое судьей Ануфриевым А.А.

по иску индивидуального предпринимателя Миллер Александра Константиновича

к 1) Муниципальному образованию "Городской округ Верхняя Пышма" в лице Администрации Городской округ Верхняя Пышма, 2) Комитету по управлению имуществом Администрации Городского округа Верхняя Пышма

о взыскании 242 906 руб. 53 коп. в форме убытков,

установил:

ИП Миллер А.К. обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Муниципальному образованию "Городской округ Верхняя Пышма" в лице Администрации Городской округ Верхняя Пышма о взыскании 205 215 руб. 10 коп., в том числе 65 052 руб. 64 коп. в счет возмещения убытков за несвоевременное заключение договора на проведение оценки арендованного и заявленного к выкупу имущества и 140 162 руб. 46 коп. в счет возмещения убытков, вызванных несвоевременным заключением договора купли-продажи, по содержанию озвученных требований в размере выплаченных арендных платежей (с учетом уточнения заявленных требований в порядке, предусмотренном ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 08 декабря 2011 года исковые требования удовлетворены частично: с муниципального образования "Городской округ Верхняя Пышма" за счет казны муниципального образования "Городской округ Верхняя Пышма" в пользу индивидуального предпринимателя Миллера А. К. взыскано 65 052 руб. 64 коп. в возмещение убытков. В оставшейся части в удовлетворении исковых требований отказано.

ИП Миллер А. К. (заявитель по делу), не согласившись с решением суда в части отказа в удовлетворении заявленных требований, просит решение изменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование апелляционной жалобы указывает, что с ответчика подлежит взысканию арендная плата в размере 32 345,19 руб., излишне уплаченная им за период с 02.12.2010 по 11.03.2011 ( с момента вступления в законную силу решения суда, которым были урегулированы разногласия и определены условия договора и до момента подписания сторонами договора купли-продажи в редакции, утвержденной судом), что соответствует правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении N 4408/11 от 13.10.2011. Арендная плата в оставшемся размере 107 817руб.27коп., подлежит взысканию в связи с тем, что она была излишне уплачена по вине ответчика за период с 07.01.2010 по 02.12.2010 урегулирования разногласий по договору.

Муниципальное образование "Городской округ Верхняя Пышма" в лице Администрации Городской округ Верхняя Пышма, Комитет по управлению имуществом Администрации Городского округа Верхняя Пышма (ответчик по делу), письменных отзывов на доводы апелляционной жалобы не представили, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, представителя в судебное заседание не направили. На основании ст.ст.156,266 АПК РФ жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Миллер А.К. выступил на основании договора аренды объекта муниципального нежилого фонда муниципального образования "Верхняя Пышма" N 1-547 от 19.04.2002 г. арендатором встроенного помещения площадью 63,0 кв.м., расположенного по адресу: г.Верхняя Пышма, ул. Петрова, 55.

Согласно условиям указанных договоров аренды истцом производилась уплата арендных платежей, что подтверждается платежными поручениями.

Реализуя предоставленное Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественное право на выкуп арендованного имущества (помещения) ИП Миллер А.К. 29.01.2009 г. обратился в Администрацию городского округа Верхняя Пышма с соответствующим заявлением.

Истцом 29.01.2009 г. подано заявления о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность.

Направление истцу проекта договора купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда состоялось 07.12.2009 г.

Учитывая, что предприниматель не был согласен с некоторыми положениями в договоре, это явилось поводом для подписания протокола разногласий и обращения в суд с требованием об урегулировании разногласий по заключению договора.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 27.09.2010 г.. по делу N А60-5824/2010 разногласия по спорным условиям договора были урегулированы. Решение вступило в законную силу 02.12.2010 г..

Фактически договор купли-продажи в редакции, утвержденной судом, сторонами подписан - 11.03.2011.

Поскольку в соответствии с требованием ФЗ N 159-ФЗ договор своевременно заключен не был и истец был вынужден уплачивать арендные платежи, предприниматель обратился в суд с иском о взыскании с ответчика 65 052 руб. 64 коп. в счет возмещения убытков за несвоевременное заключение договора на проведение оценки арендованного и заявленного к выкупу имущества и 140 162 руб. 46 коп. в счет возмещения убытков, вызванных несвоевременным заключением договора купли-продажи.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования в размере 65 052 руб. 64 коп. за период с 01.04.2009 г.. по 05.11.2009 г.., исходил из того, что уплаченная истцом арендная плата находится в прямой причинно-следственной связи с бездействием ответчиков по направлению истцу проекта договора купли-продажи следовательно, в заявленный период арендная плата не подлежала выплате в связи с прекращением арендных правоотношений, а также совпадением должника и кредитора в одном лице.

Данный вывод суда первой инстанции сторонами в суде апелляционной инстанции не оспаривается.

В оставшейся части исковые требования в размере 140 162 руб. 46 коп. судом первой инстанции оставлены без удовлетворения. Суд пришел к выводу, что несогласие истца с условиями представленного 07.12.2009 г.. проекта договора купли-продажи и передача на рассмотрение суда его спорных условий, по своему содержанию не может рассматриваться как уклонение продавца от его заключения, то есть основания для взыскания убытков отсутствуют.

Заявитель апелляционной жалобы оспаривает данные выводы суда. В обоснование апелляционной жалобы указывает, что с ответчика подлежит взысканию арендная плата в размере 32 345,19 руб., излишне уплаченная им за период с 02.12.2010 по 11.03.2011 ( с момента вступления в законную силу решения суда, которым были урегулированы разногласия и определены условия договора и до момента подписания сторонами договора купли-продажи в редакции, утвержденной судом), что соответствует правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении N 4408/11 от 13.10.2011. Арендная плата в оставшемся размере 107 817руб.27коп., подлежит взысканию в связи с тем, что она была излишне уплачена по вине ответчика за период с 07.01.2010 по 02.12.2010 урегулирования разногласий по договору.

Суд апелляционной инстанции, исследовав данный довод апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, нежилое помещение площадью 55,8 кв. м, расположенное на первом этаже здания по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Петрова, д. 55, находилось в собственности городского округа "Верхняя Пышма" (свидетельство о государственной регистрации права от 21.10.2009).

Между комитетом (арендодатель) и предпринимателем Миллером А.К. (арендатор) 19.04.2002 заключен договор аренды указанного нежилого помещения.

Предприниматель Миллер А.К., полагая, что обладает преимущественным правом на выкуп арендуемого им помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ), обратился в администрацию и комитет с соответствующим заявлением - 29.01.2009.

07.12.2009 Комитетом предпринимателю Миллеру А.К. направлен проект договора купли-продажи указанного нежилого помещения, следовательно, в соответствии с требованиями ч.4 ст.4 ФЗ N 159-Фз, договор должен быть заключен не позднее 07.01.2010 г..

Предприниматель не согласившись с некоторыми пунктами проекта договора обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ответчикам об урегулировании разногласий по п. 2.1, 4.2, 4.3, 4.3.1, 4.4 договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества на основании ст. 445, 446 ГК РФ.

Судебными актами по делу N А60-5824/2010 - решением Арбитражного суда Свердловской области от 27.09.2010, постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.12.2010, постановлением ФАС Уральского округа от 01.03.2011, урегулированы разногласия при заключении договора купли-продажи арендованного имущества.

11.03.2011 заключен договор купли-продажи нежилого помещения N 11, государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимого имущества состоялось 12.04.2011 за N 66-66-29/026/2011-168.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. Следовательно, основной обязанностью продавца является передача товара в собственность покупателя. Применительно к продаже недвижимости это означает, что продавец обязан передать покупателю владение объектом (статья 556ГК РФ) и совместно с покупателем осуществить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (статья 551 ГК РФ).

В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

Если к моменту заключения договора купли-продажи недвижимая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть в такой ситуации договорная обязанность продавца по ее передаче уже исполнена; покупатель владеет вещью на основании договора купли-продажи, и риск случайной гибели этой вещи лежит на покупателе, поскольку он связан не с переходом права собственности, а с моментом исполнения продавцом обязанности по передаче вещи (статьи 211, 224, 458, 459ГК РФ ).

Следовательно, в случае продажи имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании договора купли-продажи.

Таким образом, договор купли-продажи считается заключенным с момента утверждения его условий в судебном порядке решением Арбитражного суда Свердловской области от 27.09.2010 по делу N А60-5824, которое вступило в законную силу 02.12.2010.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Сам по себе акт регистрации (регистрационная запись) носит правоподтверждающий характер и не является самостоятельным основанием возникновения гражданских прав (статья 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пункт 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" гласит, что пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

Поскольку к моменту заключения договора купли-продажи от 02.12.2010 нежилые помещения уже находились во владении у предпринимателя на основании договора аренды от 19.04.2002, поэтому признаются переданными ИП Миллер А.К. с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса).

Положениями статьи 446 ГК РФ установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Заключение договора купли-продажи от 02.12.2010 прекращает на будущее время обязательство предпринимателя по внесению арендной платы за нежилые помещения. С момента заключения названного договора купли-продажи (02.12.2010) изменяется основание владения арендованным имуществом: основанием владения становится не договор аренды, а договор купли-продажи.

Таким образом, заключив договор купли-продажи имущества в порядке реализации преимущественного права его выкупа, стороны прекратили на будущее время обязательство по внесению платы за фактическое пользование им (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для возложения на ответчика обязанности по внесению платы за фактическое пользование нежилыми помещениями после 02.12.2010, то есть с момента заключения договора купли-продажи.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 N 4408/11 по делу N А68-6859/10.

Поскольку за период со 02.12.2010 по 11.03.2011 предпринимателем выплачивалась арендная плата в размере 32 345,19 руб., что подтверждается платежными поручениями, истец обоснованно обратился в суд.

Несмотря на то, что излишне выплаченную сумму арендной платы в размере 32 345,19 руб. предприниматель просил взыскать в виде убытков (ст.15, 16 ГК РФ), суд апелляционной инстанции считает возможным, в силу положений части 2 статьи 65, части 1 статьи 133 АПК РФ, применить норму права, в соответствии с которой следует предоставить правовую защиту истцу-ст.1102 ГК РФ. При этом факт пользования Комитетом по управлению имуществом Администрации Городского округа Верхняя Пышма денежными средствами в виде арендной платы в период с 02.12.2010 по 11.03.2011 в размере 32 345,19 руб. без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований полностью подтверждается материалами дела, в том числе платежными поручениями N 3 от 05.01.2011 г.., N 44 от 03.02.2011 г.., N 84 от 01.03.2011 г.., N 103 от 11.03.2011 г..

Следовательно, в силу ст. 1102 ГК РФ полученные Комитетом по управлению имуществом Администрации Городского округа Верхняя Пышма в период с 02.12.2010 по 11.03.2011 денежные средства в сумме 32 345,19 руб. подлежат взысканию в пользу истца. В указанной части решение суда следует отменить, апелляционную жалобу предпринимателя - удовлетворить.

В остальной части решение суда следует оставить без изменения.

Как верно указал суд первой инстанции, установленная положениями Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159- ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" обязанность по направлению истцу проекта договора купли-продажи исполнена стороной ответчиков 07.12.2009 г.( дата передачи проекта договора купли-продажи).

Вместе с тем несогласие истца (сторона покупателя) с условиями представленного 07.12.2009 г. проекта договора купли-продажи и передача на рассмотрение суда его спорных условий, по своему содержанию не может рассматриваться как уклонение продавца от его заключения и как следствие такового возникновение убытков на стороне покупателя в виду противоправных действий со стороны продавца.

При этом судом первой инстанции правильно учтено, что исковые требования ИП Миллер по делу А60-5824/2010-С1 об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи арендованного имущества удовлетворены лишь частично.

Иных обстоятельств, свидетельствующих, что незаключение после 07.12.2009 г. договора купли-продажи арендованного стороной истца помещения имело место вследствие неправомерных действий соответствующего уполномоченного органа со стороны продавца, в обоснование иска не заявлено.

В данной части суд первой инстанции пришел к законному решению об отказе во взыскании убытков за период с 07.01.2010 по 02.12.2010 в размере 107 817,27 руб., в виде уплаченной арендной платы в период рассмотрения дела по урегулированию разногласий по условиям договора.

В результате изложенного решение Арбитражного суда Свердловской области от 08 декабря 2011 года по делу N А60-32812/2011 следует отменить в части. Взыскать с Муниципального образования "Городской округ Верхняя Пышма" в лице Администрации Городской округ Верхняя Пышма (ОГРН 1026600729066, ИНН 6606003882) за счет казны Муниципального образования "Городской округ Верхняя Пышма" в пользу индивидуального предпринимателя Миллер Александра Константиновича (ОГРН 304660607000014, ИНН 666300094816) 32 345 (тридцать две тысячи триста сорок пять) руб. 19 коп. В остальной части решение суда оставить без изменения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 08 декабря 2011 года по делу N А60-32812/2011 отменить в части.

Взыскать с Муниципального образования "Городской округ Верхняя Пышма" в лице Администрации Городской округ Верхняя Пышма (ОГРН 1026600729066, ИНН 6606003882) за счет казны Муниципального образования "Городской округ Верхняя Пышма" в пользу индивидуального предпринимателя Миллер Александра Константиновича (ОГРН 304660607000014, ИНН 666300094816) 32 345 (тридцать две тысячи триста сорок пять) руб. 19 коп.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Н. М. Савельева

Судьи

В. Г. Голубцов С. Н. Сафонова