Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 февраля 2012 г. N 18АП-918/12

г. Челябинск

28 февраля 2012 г.

Дело N А47-4040/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 февраля 2012 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шайхисламовой А.Д.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Финансово-строительный концерн" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 15.12.2011 по делу N А47-4040/2011 (судья Штырник В.М.).

В заседании приняли участие представители:

открытого акционерного общества "Финансово-строительный концерн" - Мезенцев С.Ю. (доверенность от 12.05.2011 N 01/Д-11).

Открытое акционерное общество "Финансово-строительный концерн" (далее - истец, ОАО "ФСК", общество) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (далее - ответчик, Департамент) о признании недействительными дополнительных соглашений от 01.06.2010 к договорам аренды от 18.10.2006 N 6/д-115юр, от 16.09.2006 N 6/д-104юр, от 29.09.2006 N 6/д-108юр, дополнительных соглашений от 29.03.2011 к договорам аренды от 16.09.2006 N 6/д-104юр, от 29.09.2006 N 6/д-108юр и дополнительного соглашения от 30.04.2011 к договору аренды от 18.10.2006 N 6/д-115юр.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 15.12.2011 (резолютивная часть от 14.12.2011) в удовлетворении исковых требований отказано (т. 2 л. д. 108-113).

В апелляционной жалобе ОАО "ФСК" просило решение суда первой инстанции отменить или изменить в части отказа в удовлетворении требований по дополнительным соглашениям от 29.03.2011 к договорам аренды от 16.09.2006 N 6/д-104юр, от 29.09.2006 N 6/д-108юр и дополнительного соглашения от 30.04.2011 к договору аренду от 18.10.2006 N 6/д-115юр, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в указанной части.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель сослался на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение судом норм материального права. Суд в мотивировочной части решения не указал мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылался истец, не указал мотивы, по которым отверг доказательства, представленные истцом. Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему. Судом не принято во внимание и не отражено в решении, что ОАО "Финансово строительный концерн" указывает на основания признания дополнительных соглашений ничтожными в порядке ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), в связи с нарушением ответчиком ч. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и ч. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон о введении в действие ЗК РФ), а не постановления субъекта Российской Федерации - Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п. Постановлением Правительства Оренбургской области от 25.05.2010 N 361-п "О внесении изменений в постановление Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п" пункт 7 постановления исключен с 01.01.2010. Расчеты аренды, примененные ответчиком в спорных дополнительных соглашениях, противоречат п. 6 порядка, установленного постановлением Правительства Оренбургской области N 530-п в части определения размера арендной платы по формуле: А=Кс х Ст. Судом не принято во внимание и не отражено в решении, что на момент заключения дополнительного соглашения от 29.03.2011 к договору аренды от 29.09.2006 N 6/д-108юр на данном земельном участке согласно разрешениям на ввод объектов в эксплуатацию NN RU56301000-07209, RU56301000-07309, RU56301000-07409 от 07.09.2009 введены в эксплуатацию три из четырех жилых домов. Судом не принято во внимание и не отражено в решении, что истцом в устном порядке в судебном заседании заявлялись дополнительные основания к исковому заявлению и в материалы дела предоставлялись документы по вопросу невозможности соблюдения обществом трехгодичного срока для ввода объектов в эксплуатацию, предусмотренного абзацем 8 ч. 15 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ из-за технических условий и обременений данных земельных участков правами третьих лиц на момент заключения договоров аренды.

Отзыва на апелляционную жалобу от Департамента к дате судебного заседания не поступило.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители Департамента не явились.

С учетом мнения представителя ОАО "ФСК" и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие Департамента.

В судебном заседании представитель ОАО "ФСК" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Согласно ч. 5 ст. 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в этом, не заявят возражений.

Законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части проверена судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из искового заявления, материалов дела и установлено судом первой инстанции, Актом от 08.07.2005 N 1/57 (т. 1 л. д. 35) выбора земельного участка под размещение объекта для разработки проекта жилой застройки 13а микрорайона СЖР города Оренбурга, утвержденным Распоряжением Главы города Оренбурга от 02.09.2005 N 4951-р (т. 1 л. д. 36) ОАО "ФСК" выделен земельный участок под строительство.

ОАО "ФСК" осуществило проектирование 13а микрорайона СЖР города Оренбурга согласно архитектурно-планировочному заданию, утвержденному Комитетом по градостроительству и архитектуре администрации города Оренбурга от 04.08.2005 (т. 1 л. д. 37-39).

Согласно проекту застройки 13а микрорайона СЖР города Оренбурга предусмотрена подготовка документации по планировке территории, строительству объектов инженерной инфраструктуры, водоотводных сооружений и транспортной инфраструктуры, возведение 15-ти жилых домов, а также строительство объектов социальной инфраструктуры образовательной школы на 1266 мест и детского сада на 280 мест.

Распоряжением Главы города Оренбурга от 30.09.2005 N 5533-р (т. 1 л. д. 40) с изменением в распоряжение от 05.04.2006 N 1659-р "Об утверждении границ и формировании земельных участков для передачи в аренду" ОАО "ФСК" был предоставлен земельный участок, разбитый на 5-ть очередей с разрешенным использованием организацией строительной площадки 13а микрорайона СЖР города Оренбурга.

Управлением землепользования и развития пригородного хозяйства администрации города Оренбурга с ОАО "ФСК" были заключены договоры аренды земельных участков:

- договор аренды от 29.09.2006 N 6/д-108юр земельного участка площадью 19 039 кв.м с кадастровым номером 56:44:01 09 001:0044, местонахождение: участок находится примерно в 100 м по направлению на север от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: город Оренбург, улица Просторная, дом 12 (2 очередь застройки) (т. 1 л. д. 53-54);

- договор аренды от 16.09.2006 N 6/д-104юр земельного участка площадью 18 860 кв.м с кадастровым номером 56:44:01 09 001:0048, местонахождение: участок находится примерно в 70м по направлению на северо-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: город Оренбург, улица Просторная, дом 12 (3 очередь застройки) (т. 1 л. д. 42-43);

- договор аренды от 18.10.2006 N 6/д-115юр земельного участка площадью 37 262 кв.м с кадастровым номером 56:44:01 09 001:0042, местонахождение: участок находится примерно в 350м по направлению на северо-восток от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: город Оренбург, улица Просторная, дом 12 (5 очередь застройки) (т. 1 л. д. 64-65).

Как указывает в исковом заявлении истец, в настоящее время ОАО "ФСК" закончило подготовку документации по планировке территории, произвело строительство объектов инженерной инфраструктуры (электрических, водопроводных, канализационных сетей, строительство ТП и РП), водоотводных сооружений и транспортной инфраструктуры (установка светофоров на перекрестках ул.ул. Родимцева-Салмышская, Родимцева-Просторная, Просторная-Джангильдина. ремонт и реконструкция дорог по ул. Родимцева и ул. Просторная), ведет строительство 5-ти жилых домов, закончило строительство и получило разрешение на ввод объектов в эксплуатацию на 8-мь из 15-ти запроектированных жилых домов. Договор аренды от 20.03.2006 N 6/д-33юр (1 очередь застройки) соглашением N 45 от 18.02.2009 расторгнут на основании постройки и вводом в эксплуатацию первых пяти жилых домов.

В июне 2010 года ответчик направил ОАО "ФСК" три дополнительных соглашения от 01.06.2010 (т. 1 л. д. 52, 63, 72) к договорам аренды от 18.10.2006 N 6/д-115юр; от 16.09.2006 N 6/д-104юр; от 29.09.2006 N 6/д-108юр. Согласно условиям данных дополнительных соглашений ответчиком со ссылкой на п. 7 Постановления Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п применен индекс потребительских цен равный 110,7% на расчет годового начисления арендной платы с учетом ставки 0,3% от кадастровой стоимости за период с 01.01.2010 по 31.12.2010.

Кроме того, в связи с окончанием срока аренды земельных участков и необходимостью окончания строительства по договорам аренды: от 18.10.2006 N 6/д-115юр; от 16.09.2006 N 6/д-104юр; от 29.09.2006 N 6/д-108юр письмом от 28.02.2011 ОАО "ФСК" обратилось в администрацию города Оренбурга о намерении продлить действие договоров аренды земельных участков для окончания строительства 2; 3; 5; очереди застройки 13а микрорайона СЖР г. Оренбурга обратилось к ответчику (т. 1 л. д. 76).

29 марта 2001 года ответчик направил ОАО "ФСК" дополнительные соглашения от 29.03.2011 к договорам аренды: от 16.09.2006 N 6/д-104юр; от 29.09.2006 N 6/д-108юр и дополнительное соглашение от 30.04.2011 к договору аренды от 18.10.2006 N 6/д-115юр. Помимо срока продления вышеуказанных договоров согласно п. 2 дополнительных соглашений от 29.03.2011 и п. 1 дополнительного соглашения от 30.04.2011 ответчик пунктами 4 и 5 увеличил арендную плату, установив ее в размере 5% от кадастровой стоимости за период с 01.01.2011 по 31.12.2011, ссылаясь на ч. 15 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ, который устанавливает, что: "ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу для жилищного строительства устанавливается: в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка; в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка".

Истец полагая, что указанные выше дополнительные соглашения являются недействительными, обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями. В обоснование требований сослался на норму статей 166, 167 ГК РФ, ч. 1ст. 64, ч. 3 ст. 65 ЗК РФ, Закон о введении в действие ЗК РФ.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части признания недействительными дополнительных соглашений от 29.03.2011 к договорам аренды от 16.09.2006 N 6/д-104юр, от 29.09.2006 N 6/д-108юр и дополнительного соглашения от 30.04.2011 к договору аренды от 18.10.2006 N 6/д-115юр, суд первой инстанции исходил из того, что противоречие рассматриваемых дополнительных соглашений постановлению субъекта Российской Федерации - Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области" не влечет признание их ничтожными в порядке ст. 168 ГК РФ.

В отсутствие возражений сторон в соответствии с ч. 5 ст. 268 АПК РФ решение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой ответчиком части.

Выводы суда в обжалуемой части правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности как без предварительного согласования мест размещения объектов, так и с предварительным согласованием, осуществляется с соблюдением порядка, установленного этой статьей. Решение органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства является основанием для последующего заключения договора аренды (п. 7 названной статьи).

Положения ст. 31 ЗК РФ регулируют порядок выбора земельных участков для строительства.

Статьей 32 названного Кодекса установлен порядок принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства. Основанием предоставления земельного участка под строительство согласно ст. 32 ЗК РФ является решение о предварительном согласовании места размещения объекта.

Вместе с тем согласно п. 1 ст. 30.2 ЗК РФ земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, что распоряжение главы города от 30.09.2005 N 5533-р (т. 1 л. д. 40) и распоряжение от 05.04.2006 N 1659-р (т. 1 л. д. 41) не предусматривало выполнение застройщиком работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры и социальной сферы, то есть не содержало необходимых и обязательных элементов, указывающих, что земельный участок предоставлялся для комплексного освоения в целях жилищного строительства (п. 1 ст. 30.2 ЗК РФ).

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции сделан правомерный вывод о том, что обществу предоставлены земельные участки по акту выбора земельного участка (т. 1 л. д. 35).

Согласно п. 1.1 договора аренды земельного участка от 16.09.2006 N 6/д-104юр (т. 1 л. д. 42-43) земельный участок предоставлен истцу для организации строительной площадки для строительства 3 очереди жилой застройки 13а микрорайона.

Согласно п. 1.1 договора аренды земельного участка от 29.09.2006 N 6/д-108юр (т. 1 л. д. 53-54), земельный участок предоставлен истцу для организации строительной площадки для строительства 2 очереди жилой застройки 13а микрорайона.

Согласно п. 1.1 договора аренды земельного участка от 18.10.2006 N 6/д-115юр (т. 1 л. д. 64-65), земельный участок предоставлен истцу для организации строительной площадки для строительства 5 очереди жилой застройки 13а микрорайона.

Таким образом, правоотношения сторон возникли на основании договоров аренды земельного участка от 16.09.2006 N 6/д-104юр, от 29.09.2006 N 6/д-108юр и от 18.10.2006 N 6/д-115юр.

Оценивая договоры аренды земельного участка от 16.09.2006 N 6/д-104юр, от 29.09.2006 N 6/д-108юр и от 18.10.2006 N 6/д-115юр на предмет их заключенности и действительности, на основании статей 432, 433, 607 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ и п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии между сторонами договоров разногласий относительно его существенных условий, в силу чего оснований считать указанные договоры незаключенными либо недействительными не имеется.

Согласно ч. 3 ст. 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В рассматриваемой ситуации истец и ответчик согласовали порядок определения арендной платы (методику), который соответствует требованиям Постановления Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области", требованиям Постановления Правительства Оренбургской области от 16.10.2009 N 537-п "Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области".

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключены дополнительные соглашения от 29.03.2011 (т. 1 л. д. 50-51; 61-62) к договорам аренды от 16.09.2006 N 6/д-104юр и от 29.09.2006 N 6/д-108юр, которыми установлены новые расчеты арендной платы. Расчет арендной платы произведен согласно ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ, в соответствии с которым ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу для жилищного строительства, или лицу, которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка. Ставка арендной платы была рассчитана в годовом исчислении, исходя из 5 процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

Между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение от 30.04.2011 (т. 1 л. д. 73) к договору аренды от 18.10.2006 N 6/д-115юр, которым также установлен новый расчет арендной платы. Расчет арендной платы произведен согласно ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ, в соответствии с которым ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу для жилищного строительства, или лицу, которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка. Ставка арендной платы была рассчитана в годовом исчислении, исходя из 5 процентов от кадастровой стоимости земельного участка.

Условиями указанных договоров аренды и дополнительных соглашений к ним предусмотрено, что размер арендной платы изменяется с момента вступления в законную силу нормативно-правовых актов РФ, Оренбургской области, Оренбургского городского Совета, администрации города Оренбурга, регулирующих порядок начисления и размеры арендной платы без дополнительных согласований с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в договор. Исчисление и оплата арендных платежей осуществляется на основании настоящего договора, уведомления арендодателя, начиная с момента вступления в законную силу нормативно-правового акта, на основании которого изменяется порядок и (или) размер арендной платы. Уведомление может быть сделано арендодателем через средства массовой информации неопределенному кругу лиц, которое обязательно для арендатора. Перерасчет арендной платы арендатор производит самостоятельно после вступления в законную силу указанных правовых актов. По письменному заявлению арендатора перерасчет может выполняться арендодателем.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (п. 2 указанной статьи). Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Материалами дела подтверждено, что истец принял предложенные ответчиком условия расчета арендной платы за земельные участки.

Исследовав и оценив в порядке ст. 71 АПК РФ условия договоров аренды и дополнительных соглашений к ним, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что оцениваемые дополнительные соглашения от 29.03.2011 и 30.04.2011 не содержат условий, не согласованных сторонами и противоречащих условиям ранее заключенных договоров.

Указанные дополнительные соглашения подписаны сторонами, заверены печатями, зарегистрированы в установленном законом порядке.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.

Судом первой инстанции со ссылкой на пункты 2 и 3 ст. 3 ГК РФ правомерно указано, что противоречие рассматриваемых дополнительных соглашений Постановлению субъекта Российской Федерации не влечет признание их ничтожными в порядке ст. 168 ГК РФ. Какие-либо основания считать условия дополнительных соглашений противоречащими действующему законодательству отсутствуют.

В силу ч. 1 ст. 9 АПК РФ судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Арбитражный суд лишь создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств (ч. 3 ст. 9 АПК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 9 АПК РФ каждому лицу, участвующему в деле, гарантируется право представлять доказательства арбитражному суду и другой стороне по делу, обеспечивается право заявлять ходатайства. Права участников арбитражного процесса неразрывно связаны с их процессуальным обязанностями, поэтому в случае нереализации участником процесса предоставленных ему законом прав, последний несет риск наступления неблагоприятных последствий, связанных с несовершением определенных действий.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что оснований для признания дополнительных соглашений от 29.03.2011 и дополнительного соглашения от 30.04.2011 недействительными, по основаниям, заявленным истцом, не имеется.

При совокупности изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными в полном объеме, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах, решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ОАО "ФСК".

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 15.12.2011 по делу N А47-4040/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Финансово-строительный концерн" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

Л.В. Пивоварова Л.А. Суспицина