Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2012 г. N 14АП-9276/11

г. Вологда

27 февраля 2012 г.

Дело N А13-9533/2011

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Шадриной А.Н., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Берая Т.Г.,

при участии от истца Телегиной Т.Ф. по доверенности от 08.09.2011, от ответчика Крымовой Т.Е. по доверенности от 22.03.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Вологды на решение Арбитражного суда Вологодской области от 25 ноября 2011 года по делу N А13-9533/2011 (судья Корепин С.В.),

установил

индивидуальный предприниматель Артамошин Евгений Николаевич (ОГРНИП 304352527500148; далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к администрации города Вологды (ОГРН 1033500051683; далее - Администрация) о признании недействительным договора купли-продажи здания с земельным участком от 30.11.2009 N 49 в части превышения выкупной цены земельного участка над подлежащей применению суммой, составляющей 2,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Решением суда от 25 ноября 2011 года исковые требования удовлетворены. Признан недействительным пункт 2.1 договора купли-продажи здания с земельным участком от 30.11.2009 N 49, заключенного между Администрацией и Предпринимателем в части противоречащего закону превышения стоимости земельного участка над подлежащей применению суммой 30 726 руб. 15 коп., составляющей 2,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка. Также с Администрации в пользу Предпринимателя взыскано 4000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Администрация с решением суда не согласилась и обратилась с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на нарушение норм материального права, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. Отчуждение земельного участка истцу происходило не в порядке и на условиях, установленных статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), а в рамках Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации). По мнению апеллянта, одновременная приватизация муниципального здания с земельным участком не влечет у субъекта возникновение исключительного права на предоставление участка в собственность по правилам ЗК РФ. Действующим законодательством не предусмотрено установление льготной цены при одновременной приватизации муниципальных зданий с земельным участком.

Представитель апеллянта в судебном заседании поддержал доводы жалобы.

Предприниматель в отзыве и представитель в судебном заседании просят апелляционную коллегию решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального права.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Главы города Вологды от 19.11.2009 N 6247 в порядке реализации преимущественного права Предпринимателя на приобретение арендуемого имущества 30 ноября 2009 года между Администрацией (продавец) и Предпринимателем (покупатель) заключен договор купли-продажи здания с земельным участком N 49.

Переход права собственности на здание и земельный участок к истцу зарегистрирован в установленном порядке 15.12.2009, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 35-СК N 654330, 654331.

Пунктом 2.1 указанного договора выкупная стоимость земельного участка определена в соответствии с рыночной ценой, установленной независимой оценкой, в размере 2 200 000 руб.

Полагая, что условие договора о рыночной цене земельного участка противоречит пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в соответствии с которым стоимость земельного участка должна составлять сумму, равную 2,5 процентам от кадастровой стоимости земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, признал их обоснованными.

Апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции при рассмотрении дела не учтено следующее.

Согласно пункту 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и статье 28 Закона о приватизации приватизация зданий без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте. Сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной, что соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 23.03.2010 N 14831/09.

Договор от 30.11.2009 N 49 предусматривает передачу в собственность Предпринимателя одновременно здания и земельного участка, на котором оно расположено.

Указанный договор заключен в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об отчуждении недвижимого имущества), которым регулируются отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления данного Закона в силу, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Статьей 3 названного Закона предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно разъяснениям, содержащимся в подпункте 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", действие данного Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

В соответствии со статьей 3 Закона о приватизации данный закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом. Его действие распространяется также на отношения, возникающие в связи с отчуждением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

При этом статей 12 названного Закона предусмотрено, что начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу статьи 11 Закона о приватизации стоимость земельных участков принимается равной их кадастровой стоимости в случае создания хозяйственного общества путем преобразования унитарного предприятия. В иных случаях стоимость земельных участков принимается равной рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В письме Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.08.2009 N Д05-4051 разъяснено, что в случае одновременного отчуждения из государственной собственности земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, реализация такого земельного участка производится по рыночной стоимости, определяемой в соответствии со статьей 3 Закона об отчуждении недвижимого имущества, в случае если земельный участок также был предоставлен в аренду.

Судом первой инстанции не учтено, что статья 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", устанавливающая льготную цену выкупа земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, применяется только к правоотношениям по отчуждению земельных участков лицам, уже являющимся собственниками строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.

Изложенная правовая позиция отражена в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.01.2012 N ВАС-14556/11 о передаче дела N А35-6886/2010 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора.

Таким образом, поскольку по договору от 30.11.2009 N 49 Предприниматель одновременно приобретал здание и соответствующий земельный участок, то на момент заключения договора он не являлся собственником здания, выкупная цена как здания, так и земельного участка, должна была определяться исходя из рыночной стоимости названного имущества.

Кроме того, суд первой инстанции при разрешении спора не учел, что Предпринимателем не оспаривалась достоверность величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика. При этом, согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Принимая во внимание положения вышеуказанных норм материального права, учитывая конкретные обстоятельства по делу, апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Вологодской области от 25 ноября 2011 года подлежит отмене.

Расходы по уплате госпошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы подлежат распределению в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил

решение Арбитражного суда Вологодской области от 25 ноября 2011 года по делу N А13-9533/2011 отменить.

В удовлетворении исковых требований индивидуальному предпринимателю Артамошину Евгению Николаевичу отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Артамошина Евгения Николаевича в доход федерального бюджета 2000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Председательствующий

А.Н. Шадрина

Судьи

А.Я. Зайцева А.В. Романова