Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 февраля 2012 г. N 16АП-2162/11

г. Ессентуки

24 февраля 2012 г.

Дело N А63-56/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 13 февраля 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 24 февраля 2012 года.

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Казаковой Г.В.,

судей: Егорченко И.Н., Марченко О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зубаловым К.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и индивидуального предпринимателя Дорошенко Сергея Викторовича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.06.2011 по делу N А63-56/2011 (судья Капункин Ю.Б.) по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН 2636014845 ОГРН 1022601934486) к обществу с ограниченной ответственностью "Траст-М" (ИНН 2634051062 ОГРН 1022601972381), третьи лица: индивидуальный предприниматель Дорошенко Сергей Викторович, администрация города Ставрополя (ИНН 2636019748, ОГРН 1022601931901) об обязании освободить и возвратить незаконно занимаемый участок по ул. Чапаева, 35-а, г. Ставрополя, площадью 14 717 кв.м, с кадастровым номером 26:12:020904:0001,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Траст-М" - Рубинский О.Ю. по доверенности от 31.03.2011;

в отсутствие представителей Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, третьих лиц - администрации города Ставрополя, индивидуального предпринимателя Дорошенко Сергея Викторовича, извещенных о времени и месте судебного заседания,

УСТАНОВИЛ

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет, истец) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Траст-М" (далее - ООО "Траст-М", общество, ответчик) об обязании освободить и возвратить незаконно занимаемый земельный участок площадью 14 717 кв. м, с кадастровым номером 26:12:020904:0001, расположенный по адресу: г. Ставрополь, улица Чапаева, 35-а.

Определением суда от 12.04.2011 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Ставрополя (далее - администрация) и индивидуальный предприниматель Дорошенко С.В. (далее - предприниматель).

Решением от 16.06.2011 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что договор аренды от 30.12.2005 N 4920 возобновлен в порядке пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на тех же условиях на неопределенный срок, на спорном земельном участке находится имущество с признаками строительства капитальных объектов, удовлетворение требования об освобождении земельного участка влечет снос указанных строений, что не предусмотрено условиями договора аренды.

Постановлением апелляционного суда от 22.08.2011 решение отменено, заявленные требования удовлетворены. Судебный акт мотивирован соблюдением комитетом установленного порядка отказа от договора аренды земельного участка и его прекращения. Срок действия договора аренды спорного земельного участка истек, комитет отказался заключать его с обществом на новый срок, доказательств освобождения земельного участка в материалы дела не представлено. Судом учтено то обстоятельство, что постановление администрации от 13.04.2011 N 977 о предоставлении в аренду на новый срок (10 лет) земельного участка площадью 14 717 кв. м (в том числе 270 кв. м с особым режимом использования) для продолжения строительства комплекса индивидуальных жилых домов с объектами инфраструктуры по улице Чапаева, 35 а, в квартале 427, категория земель - земли населенных пунктов, обществу, отменено постановлением администрации от 01.08.2011 N 2072. Вывод суда первой инстанции о нахождении на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества опровергается представленными в материалы дела актами проверки земельного законодательства и ответами прокуратуры от 27.10.2010 N 7/3-1075/2010.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.11.2011 постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2011 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Судом кассационной инстанции указано о том, что при новом рассмотрении суду апелляционной инстанции следует выяснить причины предъявления иска об освобождении обществом земельного участка и невозможность продления с обществом договора аренды с учетом регистрации за обществом права собственности на недостроенные объекты недвижимого имущества.

При новом рассмотрении дела определением суда апелляционной инстанции от 16.01.2012 Комитету предложено устранить в соответствии с указанием суда кассационной инстанции недостатки и представить суду доказательства о невозможности продления с обществом договора аренды, не осваивание обществом земельного участка без уважительных причин, обосновать исковые требования в соответствии с нормами материального права и представить дополнительные доказательства.

13.02.2012 в судебное заседание представитель Комитета, извещенный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, не явился, определение суда от 16.01.2012 не исполнил, требуемые судом доказательства не представил. От представителя в суд поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, а все имеющиеся по делу доказательства и документы ранее были представлены судам первой и апелляционной инстанций.

Представители третьих лиц - Администрации г. Ставрополя и предпринимателя Дорошенко С.В., извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, не явились, о причинах неявки суду не сообщили.

Представитель общества с доводами, изложенными в апелляционной жалобе, не согласен, поддержал отзыв на жалобу, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей истца и третьих лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителя ответчика, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом указаний, изложенных в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.11.2011, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.06.2011 по делу N А63-56/2011 подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы города Ставрополя от 16.09.2005 N 3197 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 30.12.2005 N 4920, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору за плату земельный участок с кадастровым номером 26:12:02 09 04:0001 площадью 14 717 кв. м (в том числе 270 кв. м с особым режимом использования), расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Чапаева, 35 -а, в квартале 426, для проектирования и строительства комплекса индивидуальных жилых домов с объектами инфраструктуры (том 1, л.д. 10-12, 13,14,15).

В пункте 2.1 договора установлен срок действия договора 3 года с 16.09.2005 по 15.09.2008.

Пунктами 6.3 и 6.4 стороны установили, что при истечении срока аренды договор считается автоматически прекращенным. При прекращении и расторжении договора арендатор обязан вернуть арендодателю участок в надлежащем состоянии.

Договор аренды земельного участка от 30.12.2005 N 4920 зарегистрирован 12.04.2006 в установленном порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю за N 26-26-12/027/2006-026.

Комитет направил обществу претензию от 13.11.2010 с требованием о погашении образовавшейся задолженности за пользование земельным участком, освобождении земельного участка и передаче по акту приема-передачи в тридцатидневный срок с момента получения претензии (т. 1, л.д. 16).

В связи с тем, что общество в добровольном порядке не освободило земельный участок и не передало арендодателю, комитет обратился в арбитражный суд с иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правомерно учел следующие установленные обстоятельства и нормы действующего законодательства.

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 3 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что земельный участок имеет вид разрешенного использования (назначение) для проектирования и строительства, в связи с чем предоставлен обществу, согласно пункту 1.1 договора аренды от 30.12.2005 N 4920, на три года для проектирования и строительства индивидуальных жилых домов с объектами инфраструктуры (т. 1, л.д. 10 -15, т. 2, л.д. 82).

При межевании обществом земельного участка в 2005 году и согласовании акта выбора земельного участка уполномоченным лицом, строений и зеленых насаждений на земельном участке установлено не было (т. 2, л.д. 72-92).

На кадастровый учет земельный участок поставлен только 28.02.2006, а договор аренды зарегистрирован 12.04.2006, о чем внесена запись в ЕГРП N 26-26-12/027/2006-026, следовательно, в соответствии с нормами гражданского законодательства, договор аренды считается заключенным с момента государственной регистрации.

Вместе с тем, градостроительный план земельного участка утвержден только 27.08.2008, а разрешение N RU26309000-391-С на строительство комплекса индивидуальных жилых домов с объектами инфраструктуры выдано обществу в сентябре 2008 года сроком действия до 04.09.2018 (том 2, л.д. 94-100, 101, 102-105).

Судом первой инстанции также установлено, что на предоставленном обществу земельном участке имеются объекты незавершенного строительства.

Так, согласно представленным кадастровым паспортам от 10 сентября 2008 г. в границах спорного земельного участка расположены объекты незавершенного строительства 4% готовности: литер "Л", площадью застройки 65,80 кв.м, литер "А" площадью застройки 64,60 кв.м, литер "П" площадью застройки 63, 90 кв.м, литер "Р" площадью застройки 63, 40 кв.м, литер "Ж" площадью застройки 68,50 кв.м, литер "Е" площадью застройки 65,80 кв.м, литер "Г" площадью застройки 66,30 кв.м, литер "В" площадью застройки 66 кв.м, литер "М" площадью застройки 69,20 кв.м, литер "К" площадью застройки 68, 20 кв.м, литер "Д" площадью застройки 67,50 кв.м, литер "И" площадью застройки 67,80 кв.м, литер "Н" площадью застройки 67, 50 кв.м (т. 2 л. д. 106-132).

Из представленных в материалы дела результатов проверки земельного контроля оформленных актами от 08.10.2010, 17.01.2011, 03.04.2011 усматривается, что на спорном земельном участке расположены восемь фундаментов, согласно проведенным замерам площадь каждого фундамента составляет около 57,5 кв.м (т. 1 л. д. 44 - 47, т. 3 л. д. 55-56, 70-72).

Доказательств того, что объекты незавершенного строительства не принадлежат на праве собственности обществу в материалы дела не представлено.

Следовательно, на спорном земельном участке находится имущество общества с признаками капитального строения, и удовлетворение требования об освобождении земельного участка влечет снос указанных строений, что не предусмотрено условиями договора аренды.

Таким образом, суд первой инстанции правильно пришел к вывод о том, что Комитет не предоставил доказательств, свидетельствующих об отсутствии в границах спорного земельного участка объектов капитального строения, принадлежащих обществу, и какими нормами права или условиями договора предусмотрена обязанность арендатора возвратить земельный участок с расположенным объектами и признаками капитального строения, тогда как указанные обстоятельства являются существенными при разрешении рассматриваемых требований.

В силу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Судом первой инстанции правильно указано о том, что сведения, содержащиеся в информационном письме комитета градостроительства администрации г. Ставрополя от 24.11.2010 о складировании на земельном участке фундаментных блоков, которые не могут считаться объектами незавершенного строительства (т. 3 л. д. 18), в совокупности с другими представленными доказательствами, не подтверждают доводы Комитета о неиспользовании земельного участка по назначению.

Более того, указанные сведения опровергаются представленным суду апелляционной инстанции техническим заключением ООО Архитектурное бюро "Перспектива" N 21 от 08.11.2011, из которого видно, что на земельном участке с кадастровым номером 26:12:020904:0001 по адресу: г. Ставрополь, ул. Чехова, 35 "А", расположены 14 железобетонных ленточного типа фундаментов индивидуальных жилых домов, качество исполнения и заглубление фундамента соответствуют требованиям СНиП и имеют прочную связь с землей. Строительная готовность объектов составляет 4 %, параметры и технические показатели объектов соответствуют указанным в кадастровых паспортах по результатам технического обследования (том 4, л.д. 141).

Кроме того, судом первой инстанции установлено и не оспаривается ни истцом, ни третьим лицом, что на земельном участке, предоставленном обществу для строительства, с ведома арендодателя, без правовых оснований предприниматель Дорошенко С.В. разместил временные объекты - теплицы для выращивания цветов, при этом предприниматель считает себя собственником объектов недвижимости и претендует на земельный участок, предоставленный обществу.

Однако доказательства выделения в установленном действующим законодательством порядке земельного участка для строительства теплиц либо для их размещения на временных условиях предприниматель не предоставил ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции.

Факт нахождения на подлежащем застройке земельном участке теплиц третьего лица - предпринимателя Дорошенко И.В., ведения обществом на этом участке работ по отвалу грунта для укрепления участка, подтвержден письмами комитета от 13.08.2010 N У-203-09/07-19Н, от 02.11.2009 N УК-146-09/07-19/1 (т. 2, л.д. 172; т. 3, л.д. 18,19).

При установленных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что общество не имело возможности беспрепятственно пользоваться земельным участком, а требование комитета об освобождении земельного участка противоречит выданному обществу и действующему разрешению на строительство объектов, ввиду разрешенного использования и всей разрешительной документации о согласовании на участке строительства комплекса жилых домов.

Учитывая, что обязанность общества в трехлетний срок завершить строительство комплекса жилых домов с инфраструктурой ни договором аренды земельного участка, ни иными соглашениями не предусмотрена, в период действия договора аренды общество не имело реальной возможности осуществлять строительные работы в полном объеме и при наличии доказательств неоднократного обращения общества к администрации о продлении срока действия договора аренды, суд апелляционной инстанции считает, что комитетом не представлено доказательств с достоверностью подтверждающих не использование обществом земельного участка для целей, предусмотренных в договоре аренды и кадастровом паспорте земельного участка.

Более того, наличие на участке фундаментов строящихся зданий, вне зависимости от степени их готовности, свидетельствует о целевом использовании земельного участка и невозможности применения к ответчику норм подпункта 1 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из содержания статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что получению разрешения на строительство предшествует разработка документации, указанной в пункте 7, получение которой возможно после утверждения акта выбора земельного участка и согласования места размещения объекта. Сроки строительства определяются не сроком первоначального договора аренды земельного участка, а сроком, предусмотренным пунктом 19 данной статьи, которым установлено, что разрешение на строительство выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, за исключением случаев, если такое разрешение выдается в соответствии с частью 12 настоящей статьи. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.

Судом первой инстанции и судом апелляционной инстанции установлено, что разрешение на строительство объектов недвижимости на арендуемом земельном участке было получено обществом 4 сентября 2008 года сроком действия до 04.09.2018, то есть более чем через 2 года с момента подписания договора аренды и за 11 дней до истечения согласованного срока аренды.

Таким образом, в соответствии с пунктом 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства, являющегося обязательным документом, прилагаемым к заявлению на получение разрешения на строительство (часть 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Следовательно, срок действия разрешения на строительство не связан со сроком аренды земельного участка, а представляет собой срок, необходимый для осуществления строительных работ, исчисленный на основании проектной документации.

Установленный в пункте 8 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации трехлетний срок действия решения о предварительном согласовании места размещения объекта не означает установление предельных нормативных сроков завершения строительства объектов на земельном участке. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием для принятия последующего решения о предоставлении земельного участка для строительства (пункт 1 статьи 32 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судом кассационной инстанции указано о том, что Постановление главы города Ставрополя от 16.09.2005 N 3197 является одновременно как решение об утверждении акта выбора земельного участка, предварительном согласовании объекта и предстоящим формировании земельного участка с постановкой на его кадастровый учет (пункты 6, 7, 8 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации), так и решением о предоставлении земельного участка для строительства (статья 32 Земельного кодекса Российской Федерации), поэтому довод комитета об истечении срока использования земельного участка обществом на праве аренды должен быть мотивирован ссылками на закон.

Однако Комитетом не исполнены требования кассационной инстанции и суда апелляционной инстанции о предоставлении дополнительных доказательств в обоснование исковых требований и апелляционной жалобы.

Тем самым Комитет не обосновал причины предъявления иска об освобождении обществом земельного участка и невозможность продления с обществом договора аренды.

Более того, решением Арбитражного суда Ставропольского края от 15.06.2011 N А63-10692/2010, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 22.09.2011, признаны незаконными действия Комитета градостроительства Администрации г. Ставрополя об отмене разрешения N RU26309000-391-С на строительство комплекса индивидуальных жилых домов с объектами инфраструктуры от 04.09.2008 (том 4, л.д. 88-93,94-100).

Решением арбитражного суда от 25.11.2008 по делу А63-2350/2008 комитету отказано в расторжении договора аренды земельного участка, заключенного с обществом (том 1, л.д. 18-26,27-34, 35-41).

При установленных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что хотя срок действия договора аренды земельного участка истек, однако истечение срока договора аренды не является безусловным основанием для истребования земельного участка, предоставленного землепользователю для строительства конкретных объектов недвижимости, с учетом выдачи разрешения на строительство за 11 дней до истечения срока аренды и не принятия решения о продлении срока аренды в течение 2008-2010 г.г. или заключения нового договора аренды на срок, необходимый для осуществления строительства объектов в соответствии со сроком действия разрешения на строительство объектов недвижимости на конкретном земельном участке.

В соответствии со статьями 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

При новом рассмотрении дела суд апелляционной инстанции, оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и с учетом того, что истцом не выполнены указания судов апелляционной и кассационной инстанций и не представлены доказательства в обоснование своих требований и необходимых для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что оснований для удовлетворения исковых требований не имеется, а поэтому судом первой инстанции обоснованно отказано истцу в удовлетворении заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы комитета были предметом судебного разбирательства суда первой инстанции, им дана надлежащая оценка, с которой суд апелляционной инстанции согласен.

Других доказательств в обоснование заявленных требований и доводов апелляционной жалобы суду апелляционной инстанции не представлено.

Доводы апелляционной жалобы третьего лица - предпринимателя Дорошенко С.В. не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку судом установлено, что предприниматель без каких-либо правовых оснований использует часть земельного участка, на котором возвел без надлежащего разрешения временные объекты - теплицы для выращивания цветов, тем самым препятствует обществу в надлежащем использовании земельного участка в соответствии с целевым назначением.

С учетом установленных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.06.2011 по делу N А63-56/2011 законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется, а поэтому апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.06.2011 по делу N А63-56/2011 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий

Г.В. Казакова

Судьи

И.Н. Егорченко О.В. Марченко