Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2012 г. N 18АП-1377/12

г. Челябинск

05 марта 2012 г.

Дело N А76-13976/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 марта 2012 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Карпачевой М.И.,

судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шайхисламовой А.Д.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бобылева Леонида Алексеевича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.12.2011 по делу N А76-13976/2011 (судья Вишневская А.А.)

В заседании принял участие представитель:

индивидуального предпринимателя Бобылева Леонида Алексеевича - Рабынина Г.Х. (доверенность 16.06.2010).

Администрация Коелгинского сельского поселения Челябинской области (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Бобылеву Леониду Алексеевичу (далее - ответчик, ИП Бобылев Л.А., предприниматель) с требованием о выселении ответчика из нежилого помещения общей площадью 36,4 кв.м, расположенного на 1 этаже двухэтажного здания по ул. Советской, д. 7 села Коелги Еткульского района Челябинской области, взыскании судебных расходов на оплату услуг адвоката в сумме 10 000 руб. (л. д. 7-8).

В обоснование исковых требований указаны статьи 453, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 07.12.2011 (резолютивная часть от 30.11.2011) требования удовлетворены в полном объеме. Суд выселил ИП Бобылева Л.А. из спорного нежилого помещения (л. д. 121-132).

В апелляционной жалобе предприниматель просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе истцу в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик сослался на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела в части злоупотребления истцом своими правами. Доводы жалобы сводятся к следующему. Судом не принято во внимание обращение ответчика в Администрацию с заявлением от 10.03.2011 о выкупе спорного помещения на основании положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159). Использовать спорное помещение иным образом Администрация не намерена, что подтверждается проведением конкурса 25.03.2011 на право заключения договора аренды помещения. Действия истца свидетельствуют о злоупотреблении правом. Суд необоснованно отклонил ходатайство ответчика о приостановлении производства по делу до рассмотрения тем же судом дела N А76-11934 по иску ИП Бобылева Л.А. о признании за ответчиком преимущественного права выкупа спорного помещения.

К дате судебного заседания от Администрации отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представители Администрации не явились.

С учетом мнения представителя ИП Бобылева Л.А. и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие Администрации.

В судебном заседании представитель ИП Бобылева Л.А. поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, решением Арбитражного суда Челябинской области от 16.05.2011 по делу N А76-66/2011 по иску Администрации к ИП Бобылеву Л.А. о выселении из нежилого помещения было отказано в полном объеме.

При этом судом было установлено, что указанное исковое заявление поступило 11.01.2011 (вход N А76-66/2011), а также то, что 12.01.2009 между Администрацией (арендодатель) и ИП Бобылевым Л.А. подписан договор N 03/2009 на аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: Челябинская область, Еткульский район, с. Коелга, ул. Советская, 7 (далее - договор от 12.01.2009 N 03/2009, договор- л. д. 11-12), в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование встроенное нежилое помещение, расположенное на 1 этаже двухэтажного здания, находящегося по адресу: Челябинская область, Еткульский район, с. Коелга, ул. Советская, 7, а арендатор обязуется вернуть то же имущество. Характеристика передаваемого имущества: нежилое помещение общей площадью 36,4 кв.м, согласно техническому паспорту от 15.10.2008 (приложение N 1 к договору - л. д. 13-14), передаваемое помещение обозначено штриховкой (п. 1.2 договора).

Передача помещения осуществляется по акту приема-передачи (п. 2.1 договора).

Нежилое помещение, передаваемое по договору, является собственностью истца, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 74 АВ N 460648 (л. д. 22).

Согласно п. 2.1 договора нежилое помещение передано по акту приема-передачи помещения ответчику (л.д. 15).

Срок действия договора установлен с момента подписания и до 30.06.2009 (п. 6.1 договора).

Согласно п. 6.3 договора, если за один месяц до истечения срока действия договора ни одна из сторон не потребует его прекращения, то договор признается продленным на тот же срок и на прежних условиях.

Письмом от 27.08.2010 Администрация сообщила ИП Бобылеву Л.А. о расторжении договора аренды по истечении одного месяца со дня получения уведомления (л. д. 16).

Судом был сделан вывод о том, что договор на аренду нежилого помещения от 12.01.2009 N 03/2009 содержит согласование по всем существенным условиям и является заключенным.

Поскольку по истечении срока действия договора ни одна из сторон не потребовала его расторжения, суд пришел к выводу о том, что договор на аренду нежилого помещения от 12.01.2009 N 03/2009 был возобновлен на срок по 30.12.2009, в дальнейшем, соответственно, на срок по 01.06.2010, по 30.12.2010, по 01.06.2011.

Помещение (объект аренды) было передано арендодателем и принято арендатором по акту приема-передачи (л. д. 15).

В ходе судебного разбирательства судом было установлено, что на момент рассмотрения спора ответчик занимает спорное помещение.

Пунктом 6.3. договора стороны предусмотрели, что арендодатель вправе досрочно отказаться от исполнения договора в любое время без обращения в суд, предупредив об этом арендатора за 30 (тридцать) дней до расторжения договора.

Истец направил ответчику письмо от 18.05.2011 N 149 с уведомлением об отказе от исполнения договора аренды от 12.01.2009 N 03/2009 и просил по истечении одного месяца со дня получения письма освободить занимаемое нежилое помещение по адресу: с. Коелга, ул. Советская, 7 (л. д. 16).

Указанное письмо получено ответчиком 26.05.2011, что подтверждается обратным уведомлением с отметкой о получении, что подтверждено ответчиком в ходе судебного разбирательства (л. д. 17).

В установленный в уведомлении срок помещение не было освобождено.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что условиями договора стороны предусмотрели право арендодателя досрочно отказаться от исполнения договора в любое время без обращения в суд. При наличии факта расторжения договора от 12.01.2009 N 03/2009 путем одностороннего отказа от договора и отсутствия доказательств освобождения ответчиком занимаемого без законных оснований помещения истца суд признал исковые требования обоснованными.

Выводы арбитражного суда первой инстанции о наличии оснований для выселения ответчика основаны на неполно установленных обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

Суд первой инстанции установил, что требования закона при одностороннем отказе истца от договора аренды с ИП Бобылевым Л.А. были соблюдены.

Вместе с тем, суд не учел, что согласно п. 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134) по смыслу ст. 3 Закона N 159-ФЗ и в соответствии со ст. 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение.

Исследуя обстоятельства наличия в действиях истца злоупотреблений при одностороннем отказе от договора аренды, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. В случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Суд апелляционной инстанции принимает во внимание обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 20.12.2011 по делу N А76-11934/2011 по спору между теми же лицами, согласно которым 10.03.2011 ИП Бобылев Л.А. обратился в Администрацию с заявлением о выкупе нежилого муниципального помещения, расположенного по адресу: Челябинская область, Еткульский район, ул. Советская, 7.

Письмом от 06.04.2011 исх. N 104 Администрация известила предпринимателя, что 25.03.2011 подведены итоги по определению победителя открытого конкурса на право заключения договора аренды на нежилое помещение по адресу: с. Коелга, ул. Советская, 7. Администрация просила освободить занимаемое нежилое помещение по адресу: с. Коелга, ул. Советская, 7 в течение семи календарных дней с момента получения письма.

Письмом от 18.05.2011 исх. N 149 Администрация известила предпринимателя об отказе от договора за N 03/2009 от 12.01.2009 на аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: Челябинская область, Еткульский район, с. Коелга, ул. Советская, 7, по истечении месяца со дня получения письма просила освободить занимаемое нежилое помещение по адресу: с. Коелга, ул. Советская, 7.

Письмом от 24.08.2011 исх. N 344 Администрацией отказано в предоставлении преимущественного права на приобретение в собственность нежилого помещения по адресу: с. Коелга, ул. Советская, 7, при этом Администрация указала, что органами местного самоуправления решения об отчуждении указанного имущества не принималось.

ИП Бобылев Л.А., не согласившись с отказом от 24.08.2011 исх. N 344 обратился в арбитражный суд. Решением Арбитражного суда Челябинской области от 20.12.2011 по делу N А76-11934/2011 предприниматель признан субъектом, которому статьями 3 и 9 Закона N 159-ФЗ предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности, в порядке, установленном законом. Кроме того, этим же решением суд обязал Администрацию обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в месячный срок с даты вступления решения в законную силу; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке и направления проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества, находящегося по адресу: Челябинская область Еткульский район, с. Коелга, ул. Советская, 7, общей площадью 36,4 кв.м ИП Бобылеву Л.А.

В п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 разъяснено, что при применении положений ст. 3 Закона N 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества.

Материалами дела подтверждается и установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 20.12.2011 по делу N А76-11934/2011, что меры, направленные на расторжение заключенного между сторонами договора аренды в одностороннем порядке без указания причины, были предприняты истцом 18.05.2011, то есть после того, как 10.03.2011 ИП Бобылев Л.А. обратился в Администрацию с заявлением о выкупе арендуемого нежилого имущества.

Учитывая то, что, неправомерно отказав предпринимателю в реализации права на выкуп помещения, истец в то же самое время отказался от заключенного между сторонами договора аренды, тем самым создав формальные условия для невозможности выкупа помещения, апелляционный суд усматривает в действиях истца злоупотребление своим правом, расценивая действия арендодателя по прекращению договора аренды в одностороннем порядке как направленные на воспрепятствование реализации арендатором права на приобретение арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ.

При указанных обстоятельствах, наличие в договоре аренды от 12.01.2009 N 03/2009 условий о праве арендодателя на односторонний отказ от договора, не является в безусловном порядке основанием для признания такого договора расторгнутым в соответствии с положениями ч. 3 ст. 450 ГК РФ, поскольку в рассматриваемом случае такой отказ Администрации от договора противоречит положениям Федерального закона N 159-ФЗ и нарушает право предпринимателя на выкуп арендуемого помещения, которое он реализовал путем направления соответствующего обращения в Администрацию 10.03.2011.

Поскольку действия Администрации, выразившиеся в одностороннем отказе от договора аренды с ИП Бобылевым Л.А., были направлены исключительно на лишение ответчика преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в силу положений п. 2 ст. 10 ГК РФ суд апелляционной инстанции полагает возможным отказать в защите принадлежащего истцу права.

При указанных обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене по основаниям пунктов 1 и 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ, в удовлетворении исковых требований следует отказать.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ государственная пошлина в размере 2000 руб., уплаченная ответчиком при подаче апелляционной жалобы по чеку-ордеру от 10.01.2012 N СБ6930/0035, относится на истца.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 07.12.2011 по делу N А76-13976/2011 отменить, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бобылева Леонида Алексеевича - удовлетворить.

В удовлетворении исковых требований администрации Коелгинского сельского поселения Челябинской области о выселении индивидуального предпринимателя Бобылева Леонида Алексеевича из нежилого помещения общей площадью 36,4 кв.м, расположенного на 1 этаже двухэтажного здания по ул. Советской, д. 7 села Коелги Еткульского района Челябинской области, отказать.

Взыскать с администрации Коелгинского сельского поселения Челябинской области в пользу индивидуального предпринимателя Бобылева Леонида Алексеевича расходы по государственной пошлине по рассмотрению апелляционной жалобы, уплаченной по чеку-ордеру от 10.01.2012 N СБ6930/0035 в размере 2000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

М.И. Карпачева

Судьи

Л.В. Пивоварова Л.А. Суспицина