Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 марта 2012 г. N 12АП-281/12

г. Саратов

06 марта 2012 г.

Дело N А12-15595/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 29 февраля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 марта 2012 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Акимовой М.А.,

судей Веряскиной С.Г., Жевак И.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Чумаковой А.В.,

при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя Волкова Игоря Анатольевича Андрейко В.А., действующего по доверенности от 21.01.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Волкова Игоря Анатольевича (г. Фролово Волгоградской области)

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 24.11.2011 по делу N А12-15595/2011 (судья Самсонов В.А.)

по иску администрации городского округа - город Фролово Волгоградской области (г. Фролово Волгоградской области)

к индивидуальному предпринимателю Волкову Игорю Анатольевичу (г. Фролово Волгоградской области)

о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратилась администрация городского округа - город Фролово Волгоградской области (далее администрация, истец) с иском к индивидуальному предпринимателю Волкову Игорю Анатольевичу (далее ИП Волков И.А., предприниматель, ответчик) о взыскании по договору аренды от 30.06.1999 N ВДО-39-1650 задолженности по арендной плате за период с 10.09.2008 по 10.08.2011 в размере 378 486 руб. и пени в размере 620 214,35 руб.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик обратился с заявлением к истцу о взыскании судебных расходов в размере 30 000 руб.

Решением суда первой инстанции от 24.11.2011 исковые требования администрации удовлетворены частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 378 486 руб., пени в размере 137 825,41 руб. В остальной части взыскания пени отказал. Кроме того, с ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 22 974 руб.

В удовлетворении заявления ИП Волкова И.А. о взыскании судебных расходов отказано.

Ответчик не согласился с решением суда первой инстанции и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, и принять по делу новый судебный акт, об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Истец возражает против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве. Просит решение оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы предпринимателю отказать.

Администрация городского округа - город Фролово Волгоградской области явку представителя в судебное заседание не обеспечила. О месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ, что подтверждено уведомлением о вручении почтового отправления N 410031 42 94689 9. Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 27 января 2012 года, что подтверждено отчётом о публикации судебных актов на сайте. В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанного лица.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что обжалованное решение подлежит изменению ввиду несоответствия изложенных в нём выводов фактическим обстоятельствам, поскольку одностороннее изменение методики расчёта договором не предусмотрено. Задолженность у ответчика имеется, однако она подлежит взысканию в меньшем размере, чем определил суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 30 июня 1999 года между администрацией (арендодатель) и центральным потребительским обществом Фроловского района (арендатор) для размещения магазина заключён договор аренды N ВДО-39-1650 земельного участка площадью 741 кв.м (705 кв.м + 36 кв.м 1/3 от земельного участка общего пользования) кадастровым номером 34:39:040402:08, расположенного по адресу: Волгоградская область, г.Фролово, ул. Орджоникидзе, 3, для размещения магазина (т.1 л.д.11,12).

Срок действия определён пунктом 8 договора на 1 год с 30.06.1999 по 30.06.2000 и соглашением продлён до 30 июня 2001 года (т.1 л.д.13).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждено выпиской из ЕГРЮЛ от 03.12.2011 N 05/004/2011-414 (т.1 л.д.14).

Размер годовой арендной платы установлен договором в фиксированной сумме 4 581,16 руб. (741 кв.м х 0,84 х 4 х 1,84). Месячная арендная плата составила 381,7 руб. (пункт 2.1. договора).

Арендная плата за землю вносится арендатором равными долями ежеквартально до 15 числа месяца следующего за отчётным включительно. В случае неуплаты средств в установленный срок подлежит начислению пени в размере 0,3% процента недоперечисленных сумм за каждый день просрочки (пункт 2.2. договора).

Пунктом 2.4. договора установлено, что в дальнейшем арендная плата изменяется в случае изменения ставок земельного налога или минимального размера оплаты труда, или в связи с изменением базовых ставок по постановлению администрации.

На арендуемом земельном участке расположен объект недвижимого имущества торгового назначения - здание магазина N 13 "Промтовары повседневного спроса" площадью 418,8 кв.м.

03 мая 2001 года центральное потребительское общество Фроловского района заключило с ИП Волковым И.А. сделку, по условиям которой к предпринимателю перешло право собственности на указанный магазин (т.1 л.д.15).

Предприниматель арендные платежи за землю не перечислял.

Неисполнение ответчиком обязательств по оплате аренды послужило основанием для обращения администрации в суд с исковым заявлением о взыскании за период с 10.09.2008 по 10.08.2011. задолженности по аренде и пени.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования, пришёл к выводу, что размер аренды земли является регулируемым, то есть не зависит от волеизъявления сторон, и принял расчёт истца, произведённый на основании нормативных актов, регламентирующих применение новой методики расчёта арендной платы и её показателей за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

Апелляционная коллегия считает, что одностороннее изменение арендодателем размера арендной платы договором не предусмотрено. Арендная плата установлена договором в твёрдой денежной сумме и подлежит пересмотру только по соглашению сторон, оформленному в соответствие с действующим законодательством. Данное условие судом первой инстанции не принято во внимание, что и привело к принятию необоснованного решения.

Кроме того, судебная коллегия установила, что период взыскания пени установлен судом неправильно, поэтому сумма взысканной заложенности рассчитана неверно. Указанное является дополнительным основанием для изменения решения суда первой инстанции.

Суд первой инстанции правомерно взыскал задолженность по арендной плате.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса РФ и частью 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений.

Истцом представлен расчёт, согласно которому задолженность ответчика по арендной плате за период с 10.09.2008 по 10.08.2011 составила 378 486 руб. (т.1 л.д.16-19).

Истец полагает, что по смыслу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ размер арендной платы устанавливается уполномоченными государственными органами и стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому независимо от условий договора новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нового нормативного акта.

Руководствуясь указанной позицией, истец рассчитал задолженность по арендной плате с 10.09.2008 по 10.08.2011, исходя из размера годовой арендной платы, указанной в уведомлениях на 2009, 2010 годы и определённой на основании постановления главы администрации Волгоградской области от 06.12.2007 N 2033, решения Волгоградской городской Думы от 15.05.2008 N3/84 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и утверждении коэффициентов, применяемых при расчёте арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена", постановления администрации городского округа г.Фролово от 30.03.2009 N 543 "Об установлении на территории городского округа г.Фролово, согласованных с комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области, значений коэффициентов Кдп и Ккан" и постановления главы администрации Волгоградской области от 23.12.2010 N1945 "Об установлении коэффициента индексации, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области".

Ответчик наличие задолженности отрицает, поскольку считает, что договор аренды с администрацией он не заключал, его условия не согласовывал, и с его стороны обязательства по оплате арендной платы отсутствуют. С 2001 года арендные платежи ИП Волковым И.А. не перечислялись. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Таким образом, судебная коллегия установила, что сумма спорной задолженности образовалась в результате спора между сторонами о наличии у ответчика обязанности оплачивать по договору от 30.06.1999 N ВДО-39-1650 ежеквартальные арендные платежи и о размере арендной платы, подлежащей оплате.

Суд первой инстанции правильно установил, что ответчик в силу прямого указания закона приобрёл право аренды на земельный участок, занятый объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник, выбывший из обязательства по аренде земельного участка.

Апелляционная коллегия считает верным указанный вывод суда первой инстанции.

Указанный вывод согласуются с позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выработанной в пункте 14 постановления от 24.03.2005 N 11, согласно которой покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Спорный земельный участок обременён правом аренды центрального потребительского общества Фроловского района. В установленном порядке право указанного лица зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц 15 марта 2001 года за номером регистрации N 34-01-05-01/2001-48.

На момент заключения сделки с ИП Волковым И.А. объекта недвижимости запись регистрации права аренды не погашена и, следовательно, на основании сделки, заключённой в 2001 году, к ответчику вместе с правом собственности на объект недвижимого имущества перешло право пользования земельным участком, на условиях и в объёме, предоставленных предыдущему собственнику договором аренды. Доказательств обратного в материалы дела не предоставлено.

Таким образом, права и обязанности по договору аренды от 30.06.1999 N ВДО-39-1650 возникли у ИП Волкова И.А. после приобретения объекта недвижимости независимо от наличия непосредственно заключённого с администрацией договора и является подтверждением фактического использования участка в заявленном размере. Указанная сделка, заключённая предыдущим собственником, продолжает регулировать отношения по использованию участка ответчиком, как новым собственником недвижимости.

Вместе с тем, суд первой инстанции согласился с мнением истца, что условия договора не влияют на его право начислять арендную плату в размере, установленном нормативно-правовыми актами соответствующих органов, и пришёл к выводу об обязательности новой методики расчёта и её показателей для перерасчёта арендной платы.

Апелляционная коллегия не согласна с данными выводами.

05 июля 2011 года в постановлении N 1709 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил позицию, изложенную в постановлении от 02.02.2010 N 12404/09, указав, что она применима только к ситуациям, когда ставки арендных платежей установлены нормативным актом, обязательным в равной степени для обеих сторон договора. Поэтому вопрос об одностороннем изменении методики расчёта арендной платы и её показателей и ставок должен разрешаться, исходя из условий договора.

В том случае, когда размер арендной платы определён нормативным актом, обязательным в равной мере для обеих сторон договора, цена аренды земли является регулируемой, то есть не зависит от волеизъявления сторон. Все условия договора по поводу её установления фактически ничтожны.

Критерием применения позиции, изложенной в постановлении от 02.02.2010 N 12404/09, является наличие нормативного акта, обязательного в равной степени для обеих сторон. При этом, в постановлении от 05.07.2011 N 1709 Президиум не рассматривает нормативный акт регионального уровня в качестве такового.

В рассматриваемом случае арендная плата согласована сторонами в виде фиксированной денежной суммы, а не способа её расчёта. Случаи одностороннего изменения арендной платы договором не предусмотрены.

Поскольку сторонами установлен размер арендной платы в твёрдой денежной сумме, любое её изменение в соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ предусматривает заключение соглашения об изменении договора в той же форме, что и договор.

Однако доказательств, свидетельствующих о внесении изменений в договор и их государственной регистрации в материалы дела истцом не представлено.

Таким образом, апелляционная инстанция установила, что изменения в договор с 2001 года в надлежащей форме не внесены, и, следовательно, у ответчика не возникла обязанность уплачивать арендную плату с 10 сентября 2008 года в размере 10 357,18 руб. в месяц, а с 10.01.2011 - 11 060, 62 руб. в месяц (т.1 л.д.16-19).

Верным является годовой размер аренной платы указанной в договоре в размере 4 581,16 руб. (т.1 л.д.11). Следовательно, у ответчика с 10.09.2008 по 10.08.2011 возникла обязанность по оплате аренды в размере в сумме 13 234,34 руб. (1399,78 руб. (3 мес. х 381,76 руб. + (4 581,16 руб. : 12 мес. : 30 дней х 20 дней) + 4581,16 руб. + 4581,16 руб. + (7 мес. х 381,76 руб.)).

Таким образом, за спорный период с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере 13 234,34 руб.

Учитывая, что ответчик, не исполнил свои обязательства по договору и не осуществлял перечисление ежеквартальных платежей до 15 числа следующего месяца включительно, в соответствии с пунктом 2.2. договора, ему начисляется пеня в размере 0,3% недоперечисленных сумм за каждый день просрочки.

Поскольку представленный расчёт истца не учитывает срок оплаты до 15 числа месяца следующего за кварталом, содержит ошибочный период и неправомерно рассчитанную сумму задолженности, суд апелляционной инстанции рассчитал самостоятельно сумму неустойки подлежащую взысканию с ответчика.

Период начислений	Сумма основного долга	Срок оплаты	Количество дней просрочки	Сумма процентов за просрочку
Сентябрь (с 15.09.2008)	254,50	15.10.2008	1065	813,13
Октябрь	381,76		1034	1184,22
Ноябрь	381,76		1004	1149,86
Декабрь	381,76	15.01.2009	973	1114,36
Январь 2009 года	381,76		942	1078,85
Февраль	381,76		914	1046,79
Март	381,76	15.04.2009	883	1011,28
Апрель	381,76		853	976,92
Май	381,76		822	941,42
Июнь	381,76	15.07.2009	792	907,06
Июль	381,76		762	872,70
Август	381,76		731	837,20
Сентябрь	381,76	15.10.2009	701	802,84
Октябрь	381,76		670	767,34
Ноябрь	381,76		640	732,98
Декабрь	381,76	15.01.2010	609	697,48
Январь 2010 года	381,76		578	661,97
Февраль	381,76		550	629,90
Март	381,76	15.04.2010	519	594,40
Апрель	381,76		489	560,04
Май	381,76		458	524,54
Июнь	381,76	15.07.2010	428	490,18
Июль	381,76		397	454,68
Август	381,76		366	419,17
Сентябрь	381,76	15.10.2010	336	384,81
Октябрь	381,76		305	349,31
Ноябрь	381,76		275	314,95
Декабрь	381,76	15.01.2011	244	279,45
Январь 2011	381,76		213	243,94
Февраль	381,76		185	211,88
Март	381,76	15.04.2011	154	176,37
Апрель	381,76		124	142,01
Май	381,76		93	106,51
Июнь	381,76	15.07.2011	63	72,15
Июль	381,76		31	35,50
Август		10.08.2011	10	11,45
Итого	13 234,34			21 586,22

С учётом того, что обязанность по уплате задолженности наступила у ответчика только с 15.09.2008, апелляционная коллегия считает, что неустойка, рассчитанная по правилам пункта 2.2 договора, составила 21 586,22 руб.

Правила статьи 333 Гражданского кодекса РФ предусматривают право суда на основании ходатайства ответчика уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае её явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий не должно допускаться, так как это вступает в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Кодекса), а также с принципом состязательности (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81, является общеобязательной и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Поскольку в суде первой инстанции ответчиком соответствующее заявление о снижении неустойки не подано, суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для её уменьшения. Кроме того, апелляционная коллегия учитывает, что предприниматель на всём протяжении пользования земельным участком арендные платежи в бюджет не уплачивал, что предполагает выплату кредитору компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Таким образом, за спорный период с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в размере 21 586,22 руб.

Следовательно, решение суда первой инстанции подлежит изменению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с проигравшей стороны.

В суде первой инстанции ответчиком заявлено ходатайство о взыскании с администрации судебных издержек на оплату услуг представителя Андрейко Вячеслава Анатольевича на общую сумму 30 000 руб. (т.1 л.д.39).

В подтверждение издержек на оплату услуг Андрейко В.А. заявитель представил:

- договор об оказании юридической помощи от 28.09.2011 на представление интересов предпринимателя в Арбитражном суде Волгоградской области по делу А12-15595/2011 (т.1 л.д.40);

- расходный кассовый ордер от 28.09.2011 N 315 на сумму 30 000 руб., расписку от 28.09.2011, подтверждающие оплату услуг по договору (т.1 л.д.41,42).

Проанализировав характер и сложность заявленных требований, объём выполненных представителями заявителя работ, а также документы, предоставленные в обоснование понесённых издержек, принимая во внимание, что требования истца по результатам рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции удовлетворены частично, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что сумма в размере 2022 руб. на оплату услуг Андрейко В.А. является разумным и достаточным вознаграждением за услуги представителя по настоящему делу при его рассмотрении в суде первой инстанции. Указанные издержки подтверждены платёжными документами и подлежат взысканию.

Кроме того, подпунктом 2 пункта 2 статьи 333.17. Налогового Кодекса РФ предусмотрено, что организации выступают плательщиками государственной пошлины в арбитражных судах, если решение суда принято не в их пользу и истец освобождён от уплаты государственной пошлины арбитражным судом исковых требований в соответствии с главой 25.3. Налогового кодекса РФ.

Учитывая, что иск удовлетворён частично, а администрация в соответствии со статьёй 333.37. Налогового кодекса РФ освобождена от уплаты государственной пошлины, с ИП Волкова И.А. в доход федерального бюджета подлежит взысканию за рассмотрение в суде первой инстанции государственная пошлина в размере 1 548,44 руб. пропорционально размеру удовлетворённых требований.

В соответствии с пунктом 12 статьи 333.21. Налогового кодекса РФ по делам, рассматриваемым в арбитражных судах при подаче апелляционной жалобы на решение арбитражного суда, юридические лица оплачивают государственную пошлину в размере 50% от размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера.

Государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы оплачена ИП Волковым И.А. в размере 2000 руб. на основании чек-ордера от 17.01.2012 (т.1 л.д. 116).

Следовательно, судебные расходы на оплату государственной пошлины должны быть взысканы с администрации в пользу ИП Волкова И.А. за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции в размере 1865,2 руб. пропорционально размеру удовлетворённых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 24.11.2011 по делу N А12-15595/2011 изменить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Волкова Игоря Анатольевича (г.Фролово Волгоградской области) в пользу администрации городского округа - город Фролово Волгоградской области (г. Фролово Волгоградской области) задолженность по арендной плате за период с 10.09.2008 по 10.08.2011 в сумме 13 234,34 руб. (тринадцать тысяч двести тридцать четыре рубля тридцать четыре копейки). В остальной части во взыскании задолженности по арендной плате отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Волкова Игоря Анатольевича (г.Фролово Волгоградской области) в пользу администрации городского округа - город Фролово Волгоградской области (г. Фролово Волгоградской области) пени за период с 10.09.2008 по 10.08.2011 в размере 21 586,22 руб. (двадцать одна тысяча пятьсот восемьдесят шесть рублей двадцать две копейки). В остальной части во взыскании пени отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Волкова Игоря Анатольевича (г.Фролово Волгоградской области) в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение дела в суде первой инстанции в размере 1 548,44 руб. (одна тысяча пятьсот сорок восемь рублей сорок четыре копейки).

Взыскать с администрации городского округа - город Фролово Волгоградской области (г. Фролово Волгоградской области) в пользу индивидуального предпринимателя Волкова Игоря Анатольевича (г. Фролово Волгоградской области) судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 2 022 руб. (две тысячи двадцать два рубля), по оплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции в размере 1865,2 руб. (одна тысяча восемьсот шестьдесят пять рублей двадцать копеек).

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275-276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.А. Акимова

Судьи

С.Г. Веряскина И.И. Жевак