Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2012 г. N 11АП-1576/12

г. Самара

13 марта 2012 г.

Дело N А65-25546/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 05 марта 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 марта 2012 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Засыпкиной Т.С.,

судей Рогалевой Е.М., Кузнецова В.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Макаровым С.С.,

с участием:

от заявителя - Таланцев Д.Н., доверенность от 06 февраля 2012 г.;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан - извещен, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе

закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость", г. Санкт-Петербург,

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 декабря 2011 г.

по делу N А65-25546/2011 (судья Кочемасова Л.А.),

по заявлению закрытого акционерного общества "ИКС 5 Недвижимость" (ИНН 7816157915, ОГРН 1027807980991), г. Санкт-Петербург,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань,

о признании незаконными действий, обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "ИКС 5 Недвижимость" (далее - заявитель, ЗАО "ИКС 5 Недвижимость") обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее - регистрирующий орган) о признании действий государственного регистратора Сенникова С.Ю. по приостановлению государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 16 июня 2011 г. N 19-АД незаконными и обязании совершить действия по государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 16 июня 2011 г. N 19-АД.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 декабря 2011 г. в удовлетворении заявленных требований отказано.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что поскольку к документам для государственной регистрации договора аренды помещения от 16 июня 2011 г. N 19-АД был приложен не сам технический паспорт пристроя с отметкой и указанием площади арендуемого помещения, а приложение к договору в виде копии страницы техпаспорта, что было оценено регистратором как экспликация передаваемых в аренду помещений (возможно ввиду некачественной копии), а также не была представлена выписка из ЕГРЮЛ на арендодателя, то у государственного регистратора возникли сомнения в возможности государственной регистрации, в связи с чем регистратор пришел к выводу о необходимости приостановления государственной регистрации и представления заявителем кадастрового паспорта арендуемого помещения в соответствии со ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации).

На момент принятия решения о приостановлении государственной регистрации, помимо сведений об объекте недвижимости, государственный регистратор не имел сведений об отсутствии изменений и дополнений в учредительных документах арендодателя, полномочиях лиц, подписавших договор аренды (т.е. сведения из ЕГРЮЛ), что на 19 июля 2011 г. также могло быть основанием для приостановления государственной регистрации.

Не согласившись с выводами суда, ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе указывает, что предоставление технического и кадастрового паспортов, а также иных документов, содержащих описание объекта недвижимого имущества, не требуется, если ранее такой документ представлялся и был помещен в дело правоустанавливающих документов. В данной ситуации в деле правоустанавливающих документов на объект недвижимости, в котором заявителем арендуются помещения, находится технический паспорт БТИ, выданный до 01 марта 2008 г., содержащий описание объекта недвижимости.

Представленные ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" документы для государственной регистрации договора аренды в совокупности с материалами дела правоустанавливающих документов по регистрации права собственности на объект недвижимости, позволяют идентифицировать нежилые помещения в объекте недвижимости, передаваемые заявителю в аренду.

Содержание договора аренды также позволяет однозначно идентифицировать нежилые помещения, в отношении которых необходимо зарегистрировать обременение права (аренду).

По мнению заявителя, регистрирующий орган вправе требовать от заявителя предоставления документов, относящихся только к ЗАО "ИКС 5 Недвижимость", являющемуся в данном случае лицом, обратившимся с заявлением о государственной регистрации договора аренды, и не вправе требовать представления документов, относящихся к собственнику объекта недвижимости (арендодателю - ООО "Торговый центр "Аркада").

Также заявитель считает неверным вывод арбитражного суда относительно невозможности предъявления дополнительного требования по отношению к первоначально заявленному, в части обжалования отказа в государственной регистрации договора аренды, так как это не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации (далее - АПК РФ), так как право на увеличение заявленных требований предусмотрено ст. 49 АПК РФ. В данной ситуации изменяется предмет заявленных требований, а не основание, потому что как в первоначальном, так и в измененном виде это не материальное требование, основанное на положениях ст. 33 Закона о госрегистрации.

В судебном заседании представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель регистрирующего органа в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ рассмотрение дела проводится в отсутствие его представителя.

Проверив материалы дела, выслушав представителя заявителя, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 06 июля 2011 г. заявитель обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 16 июня 2011 г. N 19-АД.

К данному заявлению приложен пакет документов, в том числе подтверждающие юридический статус заявителя, договор аренды помещения от 16 июня 2011 г. N 19-АД с приложениями NN 1, 2, 3.

В соответствии с данным договором ООО "Торговый центр "Аркада" (арендодатель) передает, а ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" (арендатор) принимает во временное пользование нежилые помещения 1 этажа N N 2, 3, 6-12, общей площадью 426,3 кв.м., расположенные по адресу: г. Нижнекамск, пр. Химиков, д. 34 (А2).

В качестве документа технической инвентаризации к указанному договору аренды приложена копия страницы из технического паспорта на пристрой к зданию торгового центра "Аркада", расположенного в г. Нижнекамск, ул. Химиков - "План первого этажа".

Право собственности ООО "Торговый центр "Аркада" на здание пристроя зарегистрировано 02 марта 2006 г., в деле правоустанавливающих документов имеется копия технического паспорта указанного объекта недвижимого имущества, составленного Нижнекамским БТИ в 2005 г. (т. 1 л.д. 73-86).

В результате проведения экспертизы документов государственный регистратор Сенников С.Ю. пришел к выводу о необходимости приостановления государственной регистрации на один месяц до 19 августа 2011 г.

Основанием для приостановления явились такие обстоятельства как непредставление кадастрового паспорта сдаваемого в аренду помещения, а также выписки из ЕГРЮЛ на арендодателя.

Уведомление о приостановлении государственной регистрации от 19 июля 2011 г. N 33/051/2011-494 было направлено в адрес заявителя.

02 августа 2011 г. в регистрирующий орган от заявителя, до истечения срока приостановления государственной регистрации на один месяц, поступило заявление о приостановлении государственной регистрации на три месяца в связи с необходимостью доработки документов на объект недвижимого имущества - пристрой, расположенный в г. Нижнекамск, пр. Химиков, д. 34 (А2), кадастровый номер 16:53:040403:0027:0052.

По данному заявлению регистрация договора аренды была приостановлена до 01 ноября 2011 г., о чем в адрес заявителя направлено уведомление от 02 августа 2011 г. N 33/051/2011-494.

Сообщением от 16 ноября 2011 г. N 33/051/2011-494 регистрирующий орган отказал заявителю в государственной регистрации в связи с тем, что не были устранены причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При принятии судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 17 Закона о госрегистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

При этом п. 2 ст. 17 Закона о госрегистрации установлен запрет на истребование дополнительных документов-оснований, за исключением указанных в п. 1 данной статьи.

Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию.

При этом в ст. 18 Закона о госрегистрации установлены требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав. Так, документы, устанавливающие права на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав, при этом указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 19 Закона о госрегистрации государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений. Государственный регистратор обязан в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав в письменной форме уведомить заявителя о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения. Заявители вправе представить дополнительные доказательства наличия у них оснований для государственной регистрации прав, а также подлинности документов и достоверности указанных в них сведений.

Из представленных в материалы дела документов следует, что заявитель для осуществления государственной регистрации договора аренды части нежилого помещения, находящегося в пристрое к торговому центру "Аркада", представил договор с приложением к нему копии страницы "План первого этажа" технического паспорта на пристрой к зданию торгового центра. На указанной странице обведена красным цветом площадь сдаваемого в аренду помещения в размере 426, 3 кв.м. Технический паспорт на пристрой составлен Нижнекамским БТИ в 2005 г., подлинного экземпляра технического паспорта на здание пристроя в деле правоустанавливающих документов не имеется, имеется лишь его копия, подлинный экземпляр технического паспорта не представлялся, что установлено судом первой инстанции при исследовании документов в судебном заседании.

Поскольку к документам для государственной регистрации договора аренды помещения от 16 июня 2011 г. N 19-АД был приложен не сам технический паспорт пристроя с отметкой и указанием площади арендуемого помещения, а приложение к договору в виде копии страницы техпаспорта, что было оценено регистратором как экспликация передаваемых в аренду помещений (возможно ввиду некачественной копии), а также не была представлена выписка из ЕГРЮЛ на арендодателя, то у государственного регистратора возникли сомнения в возможности государственной регистрации, в связи с чем регистратор пришел к выводу о необходимости приостановления государственной регистрации и представления заявителем кадастрового паспорта арендуемого помещения в соответствии со ст. 26 Закона о госрегистрации.

Согласно п. 3 ст. 26 Закона о госрегистрации в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Таким образом, действующее законодательство относит части помещений к объектам недвижимого имущества, подлежащим государственной регистрации.

Пунктом 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В качестве документа, позволяющего индивидуализировать объект аренды, заявителем представлен на государственную регистрацию договор с приложением N 1 "Существенные условия", в котором указаны характеристики передаваемого в аренду помещения, в том числе адрес расположения, общая площадь и перечень комнат в соответствии с документами технической инвентаризации, копии страницы "План первого этажа" технического паспорта на пристрой к зданию торгового центра, являющейся приложением N 2 к договору аренды, и представляющей собой выкопировку из технического паспорта на пристрой к зданию торгового центра, на котором отмечена передаваемая в аренду часть помещения, а именно выделены границы арендуемой части пристроя.

Названные приложения к договору являются неотъемлемой частью договора (т. 2 л.д. 29-41).

В соответствии с п. 12 ст. 33 Закона о госрегистрации технические паспорта, иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до 01 марта 2008 г. в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.

Из материалов дела следует, что в 2005 г. Нижнекамским БТИ на пристрой к зданию торгового центра был составлен технический паспорт, который представлен в дело правоустанавливающих документов при обращении за государственной регистрацией права собственности ООО "Торговый центр "Аркада" на указанный пристрой (т. 1 л.д. 73-85).

Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10-21 ч. 2 ст. 7 настоящего Закона сведений об объекте недвижимости.

В рассматриваемом случае закрепление собственником части принадлежащего ему объекта недвижимости за заявителем на праве аренды не влечет вследствие этого прекращения права собственности на объект недвижимого имущества в целом и образования новых объектов недвижимости, а является актом распоряжения принадлежащим ему имуществом, что по смыслу ст. 209 ГК РФ не изменяет ни объекта, ни содержание права собственности лица.

С учетом изложенного необходимость в предоставлении кадастрового паспорта на часть помещения отсутствует.

Кроме того, в соответствии с приказом Минюста РФ от 18 февраля 2008 г. N 32 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка" в кадастровом паспорте не предусмотрена возможность отображения сведений о частях помещений, находящихся в обременении.

С учетом изложенного арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что при обращении за регистрацией договора аренды заявитель представил данные, позволяющие определенно установить имущество, передаваемое арендатору в качестве объекта аренды в виде части помещения.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 17 февраля 2011 г. по делу N А55-12247/2010.

Из материалов дела следует, что на момент принятия решения о приостановлении государственной регистрации, помимо сведений об объекте недвижимости, государственный регистратор не имел сведений об отсутствии изменений и дополнений в учредительных документах арендодателя, полномочиях лиц, подписавших договор аренды (т.е. сведения из ЕГРЮЛ).

Право собственности на пристрой к зданию торгового центра было зарегистрировано за ООО "Торговый центр "Аркада". Для проверки актуальности учредительных документов была запрошена выписка из ЕГРЮЛ в отношении данного юридического лица, что и послужило причиной для приостановления государственной регистрации.

Отсутствие названного документа на 19 июля 2011 г. могло быть основанием для приостановления государственной регистрации.

Необходимость представления выписок из ЕГРЮЛ отменена лишь в связи с вступлением в силу Федерального закона от 27 июля 2010 г. N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" (01 октября 2011 г.). Несмотря на нечетко выраженное предложение в уведомлении о приостановлении государственной регистрации представить такую выписку из ЕГРЮЛ на арендодателя, это исходило из содержания уведомления.

Суд первой инстанции правомерно указал, что поскольку на государственного регистратора положениями ст. 19 Закона о госрегистрации возложена прямая обязанность к принятию мер для получения дополнительных сведений и подтверждению подлинности документов, достоверности указанных в них сведений, то в рассматриваемом случае у государственного регистратора имелись основания для приостановления государственной регистрации и истребования необходимых документов.

Отказывая в удовлетворении ходатайства об увеличении требований (признание незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды), суд первой инстанции правомерно исходил из того, что данное требование является дополнительным по отношению к первоначально заявленным. Предъявление дополнительного требования по отношению к первоначально заявленному не предусмотрено нормами АПК РФ. Кроме того, решение регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации договора аренды принято 16 ноября 2011 г., т.е. после обращения заявителя в арбитражный суд с настоящими требованиями и может быть предметом самостоятельного рассмотрения в суде.

При этом арбитражный апелляционный суд отмечает, что в настоящее время заявитель обратился в арбитражный суд с самостоятельным требованием о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.

С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Доводы, приведенные подателем жалобы в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Учитывая, что при подаче апелляционной жалобы в соответствии с п. 12 ч. 1 ст. 333.21 НК РФ государственная пошлина в рассматриваемом случае уплачивается в размере 1 000 руб., а податель апелляционной жалобы уплатил государственную пошлину в сумме 2 000 руб. платежным поручением от 27 декабря 2011 г. N 42485, то согласно ст. 333.40 НК РФ излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 1 000 руб. подлежит возврату заявителю из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27 декабря 2011 г. по делу N А65-25546/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить закрытому акционерному обществу "ИКС 5 Недвижимость", г. Санкт-Петербург, из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1 000 руб.

Справку на возврат государственной пошлины выдать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Т.С. Засыпкина

Судьи

Е.М. Рогалева В.В. Кузнецов