Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 марта 2012 г. N 11АП-615/12

город Самара

20 марта 2012 г.

Дело N А55-12921/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 марта 2012 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балакиревой Е.М., судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кузьминой А.В., с участием:

от истца - представитель Федоськин В.В., доверенность от 19.01.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Мэрии городского округа Тольятти на решение Арбитражного суда Самарской области от 09.12.2011, принятое по делу NА55-12921/2011 судьей Шабановым А.Н.

по иску Мэрии городского округа Тольятти, Самарская область, г. Тольятти (ИНН 6320001741, ОГРН 1036301078054)

к обществу с ограниченной ответственностью "МЭТРО", Самарская область, г. Тольятти (ОГРН 1036301034252),

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

УСТАНОВИЛ:

мэрия городского округа Тольятти обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к ООО "Мэтро" (с учетом изменений) о взыскании 2 606 045руб. 84коп., из них: задолженность по арендной плате в размере 1 734 134руб. 42коп. за период с 13.01.2010 по 12.04.2011, пени за просрочку платежей в размере 871 841руб. 95коп. за период с 27.06.2006 по 14.12.2009 (л.д.45).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 09.12.2011 исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 578 324руб. 54коп., в том числе задолженность в сумме 407 669руб. 03коп. и неустойка в сумме 170 655руб. 51коп. В остальной части в иске отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права. Заявитель жалобы считает, что судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, в связи с этим неправильно применен закон.

По мнению заявителя жалобы, условиями договора аренды предусмотрено одностороннее изменение порядка исчисления арендной платы за один квадратный метр, и как следствие предусмотрено одностороннее изменение методики расчета. Кроме этого, истец при расчете арендной платы обоснованно применил повышающий коэффициент за превышение нормативного срока строительства.

В остальной части решение суда первой инстанции не обжалуется.

В судебном заседании 13.03.2012 года представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал и просил ее удовлетворить.

Ответчик, надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явился, представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения. В соответствии с требованиями ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие ответчика.

Согласно положениям части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, выслушав представителя истца, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в оспариваемом судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением мэра городского округа Тольятти N 5381-1/п от 27.06.2006, между мэрией городского округа Тольятти (арендодатель) и ООО "Мэтро" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 1410 от 30.06.2006, по условиям которого, арендодатель предоставляет во временное владение и пользование (аренду), а арендатор принимает земельный участок, предназначенный для строительства многофункционального торгово-развлекательного комплекса с инженерно-техническим обеспечением, сроком на 72 месяца, с учетом распоряжения мэра г.о. Тольятти N 635-р/5 от 06.02.2009, с кадастровым номером земельного участка 63:09:01 01 172:0010, адрес земельного участка: г.Тольятти, Автозаводской район, квартал 3а, юго-восточнее пересечения ул. Юбилейной и проспекта Ленинский, площадью 32 159,00кв.м.

Договор зарегистрирован в предусмотренном статьями 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации порядке, о чем свидетельствует Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.10.2011 N 01/947/2011-1718, об обременении права аренды в пользу ООО "Мэтро".

Земельный участок передан ответчику по Акту приема-передачи от 30.06.2006.

В соответствии с п. 2.1 договора аренды арендатор самостоятельно рассчитывает размер арендной платы посредством умножения базового размера арендной платы на площадь земельного участка, указанную в п. 1.2.3 договора, и перечисляет ее в соответствии с п. 2.3 договора.

Согласно п. 2.7 договора, арендатор обязан ежеквартально вносить арендную плату не позднее 10 дня первого расчетного месяца квартала. Согласно п. 2.4. договора, в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации либо органом местного самоуправления, регулирующих порядок исчисления базового размера арендной платы за земельный участок, арендодатель вправе изменить базовый размер арендной платы в одностороннем порядке.

Истец считает, что в нарушение указанных норм права и условий договора аренды от 30.06.2006, ответчиком не выполнены обязательства в части полного и своевременного внесения арендной платы. В связи с этим, с учетом частичной оплаты, за ним образовалась задолженность за период с 13.01.2010 по 12.04.2011 в сумме 1 734 132руб. 40коп.

Несвоевременная оплата арендных платежей также послужила основанием для начисления неустойки предусмотренной п. 5.4 договора, в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы задолженности, за период с 23.07.2006 по 08.09.2011 в сумме 871 911руб. 42коп.

Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции обоснованно применил нормы материального и процессуального права.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

В соответствии со ст.ст. 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться сторонами надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса.

Вместе с этим из материалов дела следует, что увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением истцом методики ее определения в одностороннем порядке.

Между тем, поскольку при заключении договора аренды стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и при смене арендодателя. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Системное толкование условий договора аренды указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.

Поскольку положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, расчет истца не может считаться правомерным.

Дополнительным соглашением от 28.04.2010 к спорному договору (л.д.49-50) сторонами согласована методика расчета с учетом Порядка утвержденным постановлением правительства Самарской области от 06.08.2006 N 308, Решением Думы городского округа Тольятти Самарской области от 01.10.2008 N 972 "О коэффициентах, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти", постановления Правительства Самарской области от 10.12.2008 N 473 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области" и рассчитывается по формуле: An = AxS, где:

А - размер арендной платы за один квадратный метр земельного участка в год; S - площадь земельного участка в квадратных метрах.

Размер арендной платы за один квадратный метр земельного участка в год рассчитывается по формуле: А = Скад х Ки х Ка х Кв х Кс, где:

А - размер арендной платы за один квадратный метр земельного участка в год;

Скад - удельный показатель кадастровой стоимости земель, соответствующих виду целевого (функционального и разрешенного) назначения земельных участков;

Ки - коэффициент инфляции, рассчитываемый как произведение индексов-дефляторов инвестиций, предусмотренных в рамках прогноза социально-экономического развития Самарской области на соответствующий период действия договора аренды с момента утверждения кадастровой стоимости земель Самарской области до окончания срока действия договора аренды.

Ка - коэффициент категории арендатора,

Кв - коэффициент, учитывающий виды возводимых объектов на земельных участках, утверждаемый правовым актом представительного органа муниципального образования,

Кс - коэффициент сроков строительства, утверждаемый правовым актом представительного органа муниципального образования, на момент заключения договора равный - 1.

Пунктом 2.4. дополнительного соглашения от 28.04.2010 предусмотрено, что начальной датой исчисления арендной платы является дата принятия решения органа местного самоуправления о передаче земельного участка в аренду.

В соответствии с решением Думы городского округа Тольятти Самарской области от 01.10.2008 N 972 "О коэффициентах, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти" срок строительства, определяется в соответствии с согласованным с управлением архитектуры и градостроительства мэрии проектом организации строительства (срок действия разрешения на строительство), для целей расчета коэффициента срока строительства (Кс) момент начала пользования земельным участком определяется в соответствии с условиями договора аренды земельного участка.

Как следует из материалов дела разрешение на строительство ООО "Мэтро" мэрией городского округа Тольятти не выдавалось. Следовательно, применять для расчета размера арендной платы по договору N 63-09-03-000707а от 29.11.1994 в отношении ООО "Мэтро" повышающий коэффициент равный 2 за превышение нормативного срока строительства неправомерно. По этим основаниям судебной коллегией отклоняются доводы заявителя апелляционной жалобы об обоснованном применении повышающего коэффициента за превышение нормативного срока строительства.

Таким образом, по договору N 1410 от 30.06.2006, исходя из буквального расчета представленного истцом, подлежит оплате за период с 13.01.2010 по 12.04.2011 арендная плата в сумме 983 926руб. 17коп. Ответчиком в спорном периоде произведена оплата на сумму 576 257руб. 14коп., что не отрицается сторонами.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции сделал правомерный вывод о том, что с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате в сумме 407 669руб. 03коп. В этой части решение арбитражного суда не обжалуется.

Кроме этого, по ходатайству ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд первой инстанции обоснованно применил срок исковой давности.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен общий срок исковой давности в три года.

Согласно ч. 2 ст.199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как указанно в п. 24 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 г.. и 15.11.2001 г.. N 15/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" по истечению срока исковой давности по требованию о возврате или уплате денежных средств истекает срок исковой давности по требованию об уплате процентов, начисляемых в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что к моменту обращения истца с иском в суд, срок исковой давности в части взыскания неустойки начисленной по 05.07.2008 истек, доказательств наличия обстоятельств, являющихся основанием для перерыва срока исковой давности, в деле не имеется, неустойка за период с 06.07.2008 по 08.09.2011, исходя из суммы долга, составит 511 966руб. 53коп.

Ответчик также заявил об уменьшении размера подлежащей взысканию неустойки.

В статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, указано, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право суда уменьшить подлежащую уплате неустойку в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства. Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. При этом снижение суммы неустойки судом возможна только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права

Поскольку заявленная истцом неустойка рассчитана исходя из чрезмерно высокого процента и явного не соответствия последствиям нарушения обязательства, суд первой инстанции правомерно снизил размер неустойки до 170 655руб. 51коп.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что условиями договора аренды предусмотрено одностороннее изменение порядка исчисления арендной платы за один квадратный метр, и как следствие предусмотрено одностороннее изменение методики расчета, отклоняются судебной коллегией по следующим основаниям.

В соответствии с правовой позицией, сформированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11 по делу N А55-35889/2009 по иску Министерства к индивидуальному предпринимателю Бахтиярову Р.Я. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка (идентичному договору аренды, заключенному сторонами по настоящему делу), пеней, поскольку при заключении договора аренды стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и при смене арендодателя. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как усматривается из материалов дела, соглашение об изменении методики расчета арендной платы по договору аренды земельного участка N 1410 от 30.06.2006, сторонами не заключалось. Следовательно, расчет размера задолженности и пени подлежит исчислению из согласованной сторонами методики.

Таким образом, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Заявитель апелляционной жалобы от уплаты государственной пошлины освобожден.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 09.12.2011, принятое по делу N А55-12921/2011, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

Н.Ю. Пышкина С.Ш. Романенко