Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 29 марта 2012 г. N 01АП-7222/11

г. Владимир

29 марта 2012 г.

Дело N А38-2506/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 марта 2012 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Богуновой Е.А.,

судей Ершовой О.А., Соловьевой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сидоровой Ю.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Земцовой Алевтины Анатольевны на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 20.10.2011 по делу N А38-2506/2011,

принятое судьей Петуховой А.В.

по иску индивидуального предпринимателя Земцовой Алевтины Анатольевны (ОГРН 304121534600586) к индивидуальному предпринимателю Абдуллиной Фадиме Талгатовне (ОГРН 304121530800352),

о взыскании долга по арендной плате и договорной неустойки,

в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства

установил:

индивидуальный предприниматель Земцова Алевтина Анатольевна (далее - ИП Земцова А.А.) обратилась в Арбитражный суд Республики Марий Эл с иском к индивидуальному предпринимателю Абдуллиной Фадиме Талгатовне (далее - ИП Абдуллина Ф.Т.) о взыскании долга по арендной плате в сумме 1 609 000 руб. и договорной неустойки в размере 1 609 000 руб.

Решением от 20.10.2011 Арбитражный суд Республики Марий Эл полностью отказал в удовлетворении иска.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Земцова А.А. обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

Заявитель считает решение суда подлежащим отмене в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушением норм материального права.

Земцова А.А. считает договор от 01.05.2008 заключенным в представленной ей редакции, поскольку он подписан сторонами, прошит, оформлен надлежащим образом, при этом указала, что подлинность подписей в представленном ею договоре ответчиком не оспаривалась.

Заявитель указал, что договор заключен на срок по 29.04.2009 и по истечении этого срока при отсутствии возражений сторон считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Арендатор не сообщил о предстоящем освобождении помещения, поэтому договор аренды действует в настоящее время.

По мнению заявителя, суд необоснованно посчитал достоверно доказанным момент окончания пользования ответчиком нежилым помещением 17.01.2009. Земцова А.А. указала, что не извещалась ответчиком о намерении расторгнуть договор и освободить помещение; для передачи помещения, ключей и составления акта приема-передачи она не вызывалась, какие-либо письма и уведомления от Абдуллиной Ф.Т. не получала.

Апеллятор отметил, что суд первой инстанции не применил пункт 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающий право арендодателя потребовать от арендатора внесения арендной платы за все время просрочки, если арендатор не возвратил арендованное имущество. Согласно расчетам истца у ответчика имеется задолженность по внесению арендных платежей за период с 1 января 2009 года по 19 мая 2011 года.

В отзыве на апелляционную жалобу Абдуллина Ф.Т. ссылается на законность и обоснованность принятого по делу решения.

В соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные заседания 26.01.2012 и 01.03.2012 проведены путем использования систем видеоконференцсвязи с Арбитражным судом Республики Марий Эл.

В порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание откладывалось на 01.03.2012 и 22.03.2012.

После отложения лица, участвующие в деле, извещенные о месте и времени судебного разбирательства в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, явку полномочных представителей в судебное заседание, назначенное на 22.03.2012, не обеспечили. Судебное заседание продолжено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их отсутствие.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ИП Земцовой А.А. принадлежит на праве собственности нежилое помещение позиции 23 второго этажа административно-торгового комплекса общей площадью 19,7 кв.м, литер А, этаж - 2, назначение - торговое, расположенное по адресу: г. Йошкар-Ола, ул. Первомайская, д. 111, торговый центр "Пушкинский" (л.д. 15).

Индивидуальному предпринимателю Абдуллиной Ф.Т. принадлежит на праве собственности соседнее нежилое помещение позиции 24 второго этажа административно-торгового комплекса, расположенного по адресу: г. Йошкар-Ола, ул. Первомайская, д. 111, торговый центр "Пушкинский", и используется ею для ведения предпринимательской деятельности, в помещении расположен торговый отдел.

С целью расширения своего торгового отдела Абдуллина Ф.Т. была намерена заключить с Земцовой А.А. договор аренды помещения позиции 23. Истец подготовила проект договора и передала помещение ответчику в аренду по акту (л.д. 42, 112).

Земцова А.А., посчитав, что у Абдуллиной Ф.Т. возник долг по арендной плате за период с 01.01.2009 по 19.05.2011, обратилась в арбитражный суд с соответствующим иском.

Требования истца обоснованы правовыми ссылками на статьи 303, 309, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев апелляционную жалобу, Первый арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с частью 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

По утверждению истца задолженность возникла ввиду неисполнения ответчиком обязательства по договору аренды.

Таким образом, исходя из предмета иска и подлежащих применению норм материального права, в предмет доказывания по данному делу входят факты: пользование ответчиком нежилым помещением по соответствующему договору аренды и неисполнение обязанности по уплате арендных платежей.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно части 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Истец основывает свои требования на договоре аренды нежилого помещения от 1 мая 2008 года, согласно пункту 3.1 которого арендная плата установлена с 01.05.2008 в размере 19 700 рублей в месяц, период с 01.01.2009 в размере 51 000 рублей.

Ответчик в обоснование своих возражений представил экземпляр договора аренды нежилого помещения от 1 мая 2008 года, содержащий иные условия о размере арендной платы, а именно 19 700 рублей в месяц.

Учитывая наличие в деле разных оригиналов договоров, суд правомерно проверил договор аренды на соответствие его действующему гражданскому законодательству.

Судом установлено, что из экземпляра договора аренды нежилого помещения от 1 мая 2008 года, представленного истцом, следует, что он состоит из трех страниц (изготовлен на двух листах), третья страница подписана сторонами - Земцовой А.А. и Абдуллиной Ф.Т., договор прошит, на месте прошивки имеются подписи сторон. На втором листе обе страницы содержат текст третьей страницы договора (л.д. 12-14).

Согласно экземпляру договора аренды нежилого помещения от 1 мая 2008 года, представленного ответчиком, он состоит из трех страниц (изготовлен на двух листах), скреплен степлером, третья страница подписана сторонами, имеется печать Абдуллиной Ф.Т. Вторая страница второго листа представляет собой акт приема-передачи торгового помещения по договору аренды от 1 мая 2008 года (л.д. 42). Документ ответчика содержит следы пометок и исправлений.

Арбитражный суд Республики Марий Эл, исследовав и оценив подлинники обоих экземпляров договоров, установил, что первая и вторая страницы договоров существенно различаются по своему содержанию. Так, преамбула договора и разделы с 1 по 4 по-разному расположены на страницах; разделы 1, 2, 3 и 4 содержат разное количество пунктов и подпунктов, отличающихся по содержанию. В экземпляре договора Земцовой А.А. имеются ссылки на подпункты договора, которые в нем отсутствуют, однако они имеются в тексте договора ответчика (пункт 4.2).

Представленные в суд экземпляры договоров аренды имеют разные условия относительно размера арендной платы.

В экземпляре договора истца пунктом 3.1 предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату с 01.05.2008 в размере 19 700 руб. в месяц. При этом техническое обслуживание и потребляемая электрическая энергия не входят в стоимость арендной платы и оплачиваются по факту согласно показаниям счетчика. В период с 01.01.2009 арендная плата составляет 51 000 руб. и подлежит внесению в кассу арендодателя не позднее 3 числа месяца, за который производится оплата. Техническое обслуживание и потребляемая электроэнергия входят в стоимость арендной платы (л.д. 13).

Пункт 3.1 договора от 1.05.2008, представленного ответчиком, устанавливает обязанность арендатора по внесению арендной платы в размере 19 700 руб. в месяц не позднее 3 числа месяца, за который производится оплата, путем внесения наличных денег. Техническое обслуживание и потребленная электрическая энергия не входят в стоимость арендной платы и оплачиваются по факту согласно показаниям счетчика (л.д. 41).

В ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции истец и ответчик не смогли однозначно пояснить, где, когда, при каких обстоятельствах и в какой редакции ими были согласованы существенные условия договора аренды, где и в каких конкретно условиях договоры от 1 мая 2008 года в двух представленных вариантах были подписаны сторонами. Участники спора не дали четких объяснений, кем, когда и где был прошит и подписан экземпляр истца (протоколы и аудиозаписи судебных заседаний от 19.09.2011, от 18.10.2011).

Первый арбитражный апелляционный суд определением от 02.02.2012 и протокольным определением от 01.03.2012 предложил истцу и ответчику представить в апелляционную инстанцию в материалы дела подлинные экземпляры спорных договоров аренды от 01.05.2008 для непосредственного исследования судом, проверки доводов сторон и оценки в качестве доказательств по делу.

Письмами от 15.02.2012 (т.2 л.д. 77-79) и от 07.03.2012 указанные документы поступили от сторон в апелляционную инстанцию и приобщены к материалам дела.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии достоверных и убедительных доказательств составления договора аренды в письменной форме. Стороны ссылаются на взаимоисключающие документы.

Первый арбитражный апелляционный суд соглашается с данной оценкой. Оригиналы договора, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой, в связи с чем невозможно установить подлинное содержание первоисточника.

Следовательно, соглашение о размере арендной платы сторонами в надлежащей форме не достигнуто.

Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Нежилое помещение представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".

К договору аренды нежилых помещений (как части здания) применяются правила параграфа 4 "Аренда зданий и сооружений" главы 34 "Аренда" Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, согласно статье 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды зданий и сооружений заключается в письменной форме путем составления одного (единого) документа, подписанного сторонами. Сделка считается оформленной в письменной форме, если в документе присутствуют обязательные реквизиты: дата, место совершения сделки, подписи сторон, информация о предмете договора и иные существенные условия договора.

В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, установленные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что сторонами в надлежащей письменной форме договор аренды нежилого помещения не заключен. Представленные договоры лишены гражданско-правовой силы и не могут быть признаны арбитражным судом законным основанием для возникновения обязательств по аренде.

Следовательно, договорные правоотношения по аренде нежилого помещения между истцом и ответчиком не возникли.

Между тем, указанное не препятствует квалификации сложившихся отношений между истцом и ответчиком в качестве фактического пользования, внедоговорного обязательственного правоотношения и применения норм о неосновательном обогащении (при его наличии).

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами 1 мая 2008 года нежилое помещение позиции 23 второго этажа административно-торгового комплекса, общей площадью 19,7 кв.м, литер А, этаж - 2, назначение - торговое, расположенное по адресу: г. Йошкар-Ола, ул. Первомайская, д. 111, торговый центр "Пушкинский", было передано истцом ответчику по акту приема-передачи (л.д. 42, 112).

Акт приема-передачи от 1 мая 2008 года, подписанный предпринимателями Земцовой А.А. и Абдуллиной Ф.Т., обоснованно признан судом достоверным и убедительным доказательством передачи нежилого помещения во владение ответчика.

Момент окончания пользования ответчиком нежилым помещением истца, а именно 17 января 2009 года, также правомерно признан доказанным и документально подтвержденным.

Так, предприниматель Абдулина Ф.Т. 16.10.2008 уведомила истицу о предстоящем освобождении помещения с 17.01.2009 (т.1 л.д. 44).

Занимаемое ответчиком нежилое помещение в торговом центре "Пушкинский" освобождено 17 января 2009 года и приведено в состояние, которое оно имело до начала использования. Акт возврата помещения сторонами не составлялся по причине разногласий. Однако факт освобождения ответчиком помещения истца зафиксирован представителями администрации торгового центра "Пушкинский" - директором Орловым Г.В. и администратором Савиновым В.Н., в акте по состоянию на 17 января 2009 года (л.д. 46). Акт передачи торгового помещения направлен индивидуальным предпринимателем Абдулиной Ф.Т. в адрес индивидуального предпринимателя Земцовой А.А. почтовой корреспонденцией (т.1 л.д. 47-53; 135-136). После 17.01.2009 помещение, принадлежащее ИП Земцовой А.А., никем не использовалось и не занималось, что подтверждено справками ООО "ТЦ Пушкинский" от 10.08.2011 и от 14.09.2011, а также пояснениями свидетелей Пендельской Е.А. и Рыбаковой Н.Л. (л.д. 97, 113-115, аудиозапись судебного заседания от 18.10.2011).

Из изложенного следует, что ответчик пользовался нежилым помещением в период с 1 мая 2008 года по 16 января 2009 года. Факт пользования и владения помещением ответчиком не оспаривался (л.д. 94).

Таким образом, до 17 января 2009 года ответчик осуществлял фактическое владение и пользование собственностью индивидуального предпринимателя Земцовой А.А. без каких-либо установленных законом или договором оснований.

Учитывая вышеизложенное, Арбитражный суд Республики Марий Эл пришел к обоснованному выводу о том, что фактические правоотношения сторон, связанные с передачей нежилого помещения в пользование, подлежат самостоятельной правовой квалификации как внедоговорные обязательственные правоотношения, возникающие из неосновательного обогащения.

В силу пункта 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. При этом следует исходить из цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы и услуги (часть 3 статьи 424 ГК РФ).

Поскольку в материалах дела отсутствуют какие-либо достоверные документы и сведения, позволяющие определить сложившийся на рынке недвижимости размер платы за пользование аналогичными нежилыми помещениями, то при определении размера неосновательного обогащения с учетом положений статьи 424 ГК РФ в качестве обычно взимаемой платы арбитражный суд счел возможным применить стоимость пользования нежилым помещением, которую стороны изначально были намерены согласовать в договоре аренды - 19 700 руб. в месяц, и которая ежемесячно вносилась ответчиком в кассу истца (л.д. 13, 16-23,41).

Из материалов дела следует, что пользование помещением ответчиком полностью оплачено. За период с мая по декабрь 2008 года ответчиком по приходным кассовым ордерам уплачены истцу денежные средства в общей сумме 157 600 руб. (19 700 руб. х 8 месяцев) (л.д. 16-23). Плату за пользование помещением в январе 2009 года в сумме 23 000 руб., исчисленную по своему усмотрению, ответчик перечислил на счет истца по платежному поручению N 1 от 16.01.2009 (л.д. 45). Получение денежных средств истцом не оспаривается (аудиозапись судебных заседаний от 19.09.2011, от 18.10.2011).

При таких обстоятельствах на момент рассмотрения спора какая-либо задолженность перед истцом у ответчика отсутствовала. В связи с чем суд первой инстанции обоснованно оказал в удовлетворении требований индивидуального предпринимателя Земцовой А.А. о взыскании с индивидуального предпринимателя Абдулиной Ф.Т. задолженности по арендной плате в сумме 1 609 000 руб. и договорной неустойки в размере 1 609 000 руб.

Приведенные заявителем жалобы доводы проверены апелляционной инстанцией в полном объеме и подлежат отклонению в силу их несостоятельности по вышеизложенным основаниям.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 20.10.2011 по делу N А38-2506/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Земцовой Алевтины Анатольевны - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня его принятия в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий судья

Е.А. Богунова

Судьи

О.А. Ершова М.В. Соловьева