Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 апреля 2012 г. N 11АП-739/12

г. Самара

02 апреля 2012 г.

Дело N А72-6298/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 02 апреля 2012 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,

судей Балакиревой Е.М., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бочаровой Ю.А.,

при участии в заседании:

от истца - представитель Мытарина Е.В., по доверенности от 19.10.2011 г..,

от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом,

от третьего лица (ООО "Силен") - представитель Тоскина Е.Ю., по доверенности N 57 от 05.10.2010 г..,

от остальных третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 27 марта 2012 года в зале N 6 апелляционную жалобу Товарищества собственников жилья "ИСТОКИ", г. Ульяновск, на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 08 декабря 2011 г. по делу N А72-6298/2011 (судья Крамаренко Т.М.),

по иску индивидуального предпринимателя Головань Алексея Николаевича (ОГРНИП 304732730700029), г. Ульяновск,

к Товариществу собственников жилья "ИСТОКИ" (ОГРН 1047300983245), г. Ульяновск,

третьи лица: Шмелев Анатолий Максимович, г. Ульяновск, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, г. Ульяновск, общество с ограниченной ответственностью "Силен", г. Ульяновск,

об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Головань Алексей Николаевич обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Товариществу собственников жилья "Истоки" об истребовании нежилых помещений общей площадью 92,68 кв.м. (26,18 кв.м. с кадастровым номером 73:24:041605:49:0264560001:103700-103900 и 66,5 кв.м. с кадастровым номером 73:24:041605:49:0264560001:104000-104800), расположенных в цокольном этаже жилого дома по ул. Красноармейская, 63, и передаче истцу.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 24.10.2011 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Шмелев Анатолий Максимович, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, Общество с ограниченной ответственностью "Силен".

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 08.12.2011 исковые требования удовлетворены. Суд истребовал у Товарищества собственников жилья "ИСТОКИ" и возложил обязанность передать собственнику индивидуальному предпринимателю Головань Алексею Николаевичу нежилые помещения площадью 26,18 кв.м. с кадастровым номером 73:24:041605:49:0264560001:103700-103900 в цокольном этаже номера на поэтажном плане N N 37-39 и нежилые помещения площадью 66,5 кв.м. с кадастровым номером 73:24:041605:49:0264560001:104000-104800 в цокольном этаже номера на поэтажном плане NN4-48, расположенные в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Ульяновск, ул. Красноармейская, 63. С Товарищества собственников жилья "ИСТОКИ" в пользу индивидуального предпринимателя Головань Алексея Николаевича взыскана государственная пошлина в размере 20 000 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель третьего лица ООО "Силен" в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по изложенным в отзыве основаниям, просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явились, явку своих представителей не обеспечили.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав участников процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный считает, что обжалуемое решение не подлежит отмене по следующим основаниям.

Судом установлено, что ООО "Силен" являлось застройщиком многоквартирного жилого дома N 63 по ул. Красноармейской в г. Ульяновске, который являлся объектом долевого участия в строительстве.

Из материалов дела усматривается, что 05.01.2005 года между ООО "Силен" (Заказчик- Застройщик) и ТСЖ "ИСТОКИ" (Инвестор) был заключен договор о долевом участии в строительстве, согласно которому Инвестор обязуется инвестировать строительство 5-9-этажного 51-квартирного жилого дома N 63 по ул. Красноармейской в Ленинском районе г. Ульяновска (бывший адрес строения угол ул. Красноармейской - пер. Гоголя), а Заказчик-Застройщик обязуется передать в собственность инвестора 26,18 кв.м. общей площади нежилых помещений, расположенных на цокольном этаже указанного жилого дома под офисные помещения в осях 13-15 и К-Г в соответствии с проектом N 01-2003-03-АР, а также помещения общего пользования и коммуникации в общую долевую собственность (п. 1.1 договора, т. 1 л.д. 32-33).

Согласно п. 2.2 договора общая сумма инвестиций по настоящему договору составила 126 500 руб. 00 коп.

Как установлено судом первой инстанции, оплату ТСЖ "ИСТОКИ" не произвело.

Соглашением сторон от 20.02.2005 года договор о долевом участии в строительстве от 05.01.2005 года, заключенный между ООО "Силен" и ТСЖ "ИСТОКИ" расторгнут.

Из материалов дела следует, что 21.02.2005 года между ООО "Силен" (Заказчик-Застройщик) и Шмелевым А.М. (Инвестор) заключен договор о долевом участии в строительстве, согласно которому Инвестор обязуется инвестировать строительство 5-9-этажного 51-квартирного жилого дома N 63 по ул. Красноармейской в Ленинском районе г. Ульяновска в порядке, предусмотренном п. 2.1-2.3 договора, а Заказчик-Застройщик, осуществляя строительство указанного жилого дома, обязуется передать в собственность Инвестора 68,91 кв.м. общей площади нежилых помещений, расположенных в цокольном этаже указанного жилого дома под офисные помещения в осях 11-15 и Б-Е в соответствии с проектом N 01-2003-03-АР, а также помещения общего пользования и коммуникации в общую долевую собственность (п. 1.1 договора, т. 1 л.д. 144-145).

Общая сумма инвестиций по условиям договора составила 689 100 руб. (п. 2.3 договора).

В тот же день, 21.02.2005 года между ООО "Силен" (Заказчик-Застройщик) и Шмелевым А.М. (Инвестор) заключен договор о долевом участии в строительстве, согласно которому Инвестор обязуется инвестировать строительство 5-9-этажного 51- квартирного жилого дома N 63 по ул. Красноармейской в Ленинском районе г. Ульяновска в порядке, предусмотренном п. 2.1-2.3 договора, а Заказчик-Застройщик, осуществляя строительство указанного жилого дома, обязуется передать в собственность Инвестора 26,18 кв.м. общей площади нежилых помещений, расположенных в цокольном этаже указанного жилого дома под офисные помещения в осях 13-15 и К-Г в соответствии с проектом N 01-2003-03-АР, а также помещения общего пользования и коммуникации в общую долевую собственность (п. 1.1 договора). Общая сумма инвестиций по настоящему договору составляет 126 500 руб. (п. 2.3 договора).

Как следует из материалов дела, обязательства Шмелевым М.С. по заключенным договорам исполнены в полном объеме, им оплачена сумма инвестиций в размере 689 100 руб. и 126 500 руб.

Постановление главы г. Ульяновска N 301 от 04.03.2005 года был утвержден Акт государственной приемочной комиссии от 04.03.2005 года о приемке в эксплуатацию многоквартирного жилого дома N 1 с блоком обслуживания на углу ул. Красноармейской и переулка Гоголя в Ленинском районе (почтовый адрес: г. Ульяновск, ул. Красноармейская, д. 63) и разрешена его эксплуатация.

По актам приема-передачи нежилых помещений от 04.03.2005 года нежилые помещения, являющиеся объектом инвестирования по договорам б/н от 21.02.2005 года были переданы в пользование Инвестора Шмелева А.М.

Вышеуказанные договоры послужили основанием для государственной регистрации права на данные объекты за Шмелевым А.М., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 73 АТ N 688941 от 19.03.2200 года и серии 73 АТ N 841251 от 03.03.2009 года соответственно.

Из материалов дела следует, что 01.12.2009 года между Шмелевым А.М. (Продавец) и Головань А.Н. (Покупатель, истец) заключен договор купли-продажи (в редакции дополнительного соглашения от 03.12.2009 года), по условиям которого продавец продал, а покупатель купил нежилые помещения площадью 26,18 кв.м. в цокольном этаже, номера на поэтажном плане N N 37-39 по адресу: г. Ульяновск, ул. Красноармейская, 63, кадастровый номер объекта 73:24:041605:49:0264560001:103700-103900. Указанный объект продан по договоренности за 130 000 руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора.

В этот же день, 01.12.2009 года межу Шмелевым А.М. (Продавец) и Головань А.Н. (Покупатель) был заключен договор купли-продажи (в редакции дополнительного соглашения) от 03.12.2009 года, в соответствии с условиями которого Продавец продал, а Покупатель купил нежилые помещения площадью 66,5 кв.м. в цокольном этаже, номера на поэтажном плане N N 4-48 по адресу: г. Ульяновск, ул. Красноармейская, 63, кадастровый номер объекта 73:24:041605:49:0264560001:104000-104800. Указанный объект продан по договоренности за 720 000 руб. Расчет между сторонами произведен полностью.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права серии N 73-АУ 003094 от 18.12.2009 года и серии N 73-АУ 003095 от 18.12.2009 года Головань А.Н. является собственником нежилых помещений общей площадью 66,5 кв.м., номера на поэтажном плане NN 4-48, кадастровый номер 73:24:041605:49:0264560001:104000-104800 и нежилых помещений общей площадью 26,18 кв.м., номера на поэтажном плане цокольный этаж NN 37-39, кадастровый номер 73:24:041605:49:0264560001:103700-103900, расположенных в цокольном этаже многоквартирного жилого дома N 63 по ул. Красноармейской г. Ульяновска.

Истец полагая, что спорное имущество находится фактически у ответчика, обратился с настоящим иском в арбитражный суд. Правовым основанием истец указывает ст. 301 Гражданского кодекса РФ.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с приведенной нормой права, пунктом 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.04.1997 N 13 "Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рекомендациями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в информационном письме от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения" право на истребование имущества из чужого незаконного владения имеет только собственник имущества или иной законный владелец имущества.

Согласно пункту 32 совместного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при применении статьи 301 ГК РФ следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого имущество фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.

Доказательственную базу виндикационного требования составляют обстоятельства, подтверждающие наличие у истца законного титула на истребуемую вещь, обладающую индивидульно-определенными признаками, сохранившуюся в натуре, утрату истцом фактического владения вещью, а также нахождение ее в незаконном владении ответчика.

Ответчиком по виндикационному требованию является незаконный владелец, обладающий вещью без надлежащего правового основания, либо по порочному основанию приобретения.

Для состоятельности исковых требований необходимо наличие указанных фактов в совокупности, виндикационный иск не подлежит удовлетворению при отсутствии хотя бы одного из перечисленных признаков.

Реализуя принадлежащее собственнику право, истец на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился в суд с иском к ответчику об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Указанные обстоятельства подтверждаются в первую очередь письменными доказательствами.

В подтверждение наличия вещного права (права собственности) на истребуемое имущество истец указывает свидетельства о государственной регистрации права серии N 73-АУ 003094 от 18.12.2009 года и серии N 73-АУ 003095 от 18.12.2009 года на спорное имущество.

Право собственности ИП Головань А.Н. на нежилые помещения общей площадью 26,18 кв.м. и 66,5 кв.м., расположенных в цокольном этаже жилого дома N 63 по ул. Красноармейской в городе Ульяновске, в установленном законом порядке не оспорено.

Судом первой инстанции правомерно отклонен довод ответчика о законности его владения спорным имуществом. По мнению ответчика, спорные помещения относятся к общему имуществу собственников помещений данного жилого дома, поскольку являются техническими помещениями и помещениями кондоминиума, сосредоточены в одном месте и предназначены для обслуживания всего дома.

На основании ст. 290 ГК РФ собственниками квартир в многоквартирном доме принадлежат на правах общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также механическое, электрическое, санитарно - техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии со ст. 7 Закона РФ "О товариществах собственников жилья" общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи, и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию.

Таким образом, критерием отнесения помещений к общему имуществу является не расположение этого помещения на подвальном либо, как в данном случае, цокольном этаже, а цель использования этого помещения - для обслуживания квартир и нежилых помещений дома.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2, 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 64 от 23.07.2009 года "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Суд первой инстанции проанализировав представленные сторонами доказательства, в частности проект застройщика, изготовленный Архитектурно-проектной мастерской АПМ-1 союза архитекторов, планы, Акт государственной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 04.03.2005 года и техпаспорта пришел к правомерному выводу, что спорные помещения не относятся к общему имуществу многоквартирного жилого дома.

Судом установлено, что в указанном блоке цокольного этажа находятся также помещения электрощитовой, насосной, лифта, узла ввода, которые в техническом паспорте не нумеруются и собственностью истца не являются.

Ответчиком не представлено доказательств того, что владение истцом спорными помещениями лишает ответчика возможности осуществлять техническое обслуживание и ремонт находящихся в цокольном этаже общедомовых коммуникаций. Более того, как следует из договоров купли-продажи от 01.12.2009 (в редакции дополнительных соглашений от 03.12.2009), заключенных между сторонами, помещения, являющиеся предметом договора обременены обеспечением, в случае необходимости доступа представителей эксплуатирующей организации (для целей, связанных с обслуживанием жилого дома) через принадлежащие Покупателю помещения, в следующие помещения общего пользования: узел ввода, электрощитовую и насосную. В случае совершения последующих сделок купли - продажи в отношении указанного в п. 1 имущества, указанное условие является существенным и подлежит обязательному включению в условия договора.

Довод заявителя апелляционной жалобы о наличии у помещений статуса общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме ввиду нахождения в них инженерных коммуникаций отклоняется судебной коллегией, поскольку в силу прямого указания норм Жилищного кодекса Российской Федерации (ст.36) право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.

Спорные нежилые помещения изначально имеют специальное назначение, с момента сдачи жилого дома в эксплуатацию используются для нужд, не связанных с обслуживанием расположенных в них инженерных коммуникаций.

Как следует из вышеприведенных норм права, к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Для определения правового режима спорных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Из материалов дела следует, что спорные объекты, расположенные в цокольном этаже были сформированы и использовались как самостоятельные объекты недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием других помещений (квартир) дома, еще до создания ТСЖ и возникновения права собственности на жилые помещения жильцов дома.

При таких обстоятельствах, спорные помещения не относятся к общему имуществу дома.

Право собственности, за защитой которого обратился истец в настоящем деле, как и любое вещное право, существует лишь в отношении индивидуально-определенной вещи, то есть вещи, которая может быть идентифицирована и выделена среди иных вещей. Доказывание права на вещь означает одновременно и доказывание того, что именно та вещь, на которую истец имеет право, находится во владении ответчика.

Из представленных истцом документов следует, что истребуемое имущество имеет технические характеристики и индивидуальные признаки, в том числе кадастровые (условные) номера.

Судебная коллегия считает, что истцом представлены доказательства, свидетельствующие о принадлежности ему спорного имущества. Технические характеристики и индивидуальные признаки, позволяющие отличить это имущество от другого, имеются в материалах дела, что в силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет истребовать указанное имущество по правилам виндикации как индивидуально-определенные вещи.

При указанных обстоятельствах, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства в порядке статей 67, 68, 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что истец вправе в соответствии со статьями 301, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации ставить вопрос об истребовании имущества из чужого незаконного владения, поскольку истец вступил в права владения имуществом на законных основаниях и между ним и лицом, к которому предъявлено такое требование, отсутствуют обязательственные отношения по поводу этого имущества (договоры с ответчиком не заключались), ответчик обладает спорным имуществом без надлежащего правового основания. Таким образом, истец доказал, что вправе истребовать спорное имущество, а также тот факт, что именно это имущество находится в незаконном владении ответчика.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы изучены судом апелляционной инстанции и признаны несостоятельными, поскольку данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое истцом решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 08 декабря 2011 г. по делу N А72-6298/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу Товарищества собственников жилья "ИСТОКИ", г. Ульяновск, - без удовлетворения.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Н.Ю. Пышкина

Судьи

Е.М. Балакирева С.Ш. Романенко