Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 апреля 2012 г. N 19АП-1095/12

город Воронеж

6 апреля 2012 г.

Дело N А14-10090/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 6 апреля 2012 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Миронцевой Н.Д.,

судей Михайловой Т.Л.,

Донцова П.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щеголевой Е.В.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие "КАНТЕМИРОВЕЦ": Колесников С.В,, представитель по доверенности N 1 от 11.01.2012;

от индивидуального предпринимателя Ревина Александра Николаевича: Авагян А.В., представитель по доверенности от 04.04.2011;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области: Железовская О.В,, представитель по доверенности N 70-д от 26.12.2011;

от администрации Кантемировского городского поселения Кантемировского муниципального района Воронежской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие "КАНТЕМИРОВЕЦ" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 20.02.2012 по делу N А14-10090/2011 (судья И.В. Федосеева) по заявлению индивидуального предпринимателя Ревина Александра Николаевича (ОГРН 304361007000061), Петропавловский район Воронежской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН 1043600196254), третьи лица: администрация Кантемировского городского поселения Кантемировского муниципального района Воронежской области, р.п. Кантемировка Воронежской области; общество с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие "Кантемировец" о признании недействительным отказа в государственной регистрации права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Ревин Александр Николаевич (далее - заявитель, Предприниматель, ИП Ревин А.Н.) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с требованием обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее - Управление Росреестра) произвести государственную регистрацию права собственности заявителя на автогараж, Литера Г1, площадью 1 091,9 кв.м., расположенный по адресу: Воронежская область, р.п. Кантемировка, ул. Шевченко, д. 67, участок 2, инвентарный номер 4441. Площадь земельного участка автогаража 1 444 кв.м., кадастровый номер 36:12:01 00 140:76 (с учетом уточнений).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Кантемировского городского поселения Кантемировского муниципального района Воронежской области (далее - Администрация) и общество с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие "Кантемировец" (далее - ООО СХП "Кантемировец").

Решением арбитражного суда от 20.02.2012 заявленное требование удовлетворено. Принимая указанное решение, суд исходил из того, что в рассматриваемом случае единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, то есть его ликвидация, и учел правовую позицию Высшего арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 12.11.2009 N ВАС-14043/09, а также разъяснения, содержащиеся в постановлении пленума высшего арбитражного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22.

Не согласившись с решением суда, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, как незаконное и необоснованное.

При этом заявитель апелляционной жалобы полагает, что суд первой инстанции, применяя аналогию закона, не дал оценку отсутствию фактического владения спорным объектом продавцом на момент заключения договора купли-продажи и отсутствию владения у заявителя при обращении его в органы госрегистрации и на момент вынесения оспариваемого решения.

Представитель Общества поддержал в судебном заседании доводы апелляционной жалобы.

Представитель Управления согласен с доводами апелляционной жалобы.

Представитель ИП Ревина А.Н. возражал против доводов апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Администрация Кантемировского городского поселения Кантемировского муниципального района Воронежской области явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечила. Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения данного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие ее представителей в порядке статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 22.02.2007 по делу N А14-4248/2006/115/7б колхоз "Кантемировец" признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Конкурсным управляющим назначена Миронова Наталья Александровна.

В ходе инвентаризации имущества колхоза арбитражным управляющим были выявлены и включены в конкурсную массу учтенные на балансе колхоза определенные объекты недвижимости, в том числе автогараж, Литера Г1, площадью 1 091,9 кв.м., расположенный по адресу: Воронежская область, р.п. Кантемировка, ул. Шевченко, д. 67, участок 2, инвентарный номер 4441.

Указанный объект недвижимости был введен в эксплуатацию в 1967 году, то есть до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), что подтверждается сведениями, содержащимися в технических паспортах на указанные объекты и не оспаривается лицами, участвующими в деле.

По 11.01.2009 между колхозом "Кантемировец" в лице конкурсного управляющего Мироновой Н.А. и индивидуальным предпринимателем Ревиным А.Н. в соответствии со статьей 179 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" был заключен договор купли-продажи имущества, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить объекты недвижимости, в том числе: автогараж, Литера Г1, площадью 1 091,9 кв.м., расположенный по адресу: Воронежская область, р.п. Кантемировка, ул. Шевченко, д. 67, участок 2, инвентарный номер 4441.

На основании соглашения о зачете взаимных требований от 05.02.2009, соглашения о взаимных расчетах от 05.02.2009, произведена оплата по договору купли-продажи имущества от 11.01.2009, что подтверждается платежными поручениями N 1 от 06.02.2009, N 2880 от 10.02.2009, а также списанием 09.02.2009 денежных средств со счета 42307.810.2.1319.0402619.

Согласно акту приема-передачи от 11.02.2009 осуществлена передача указанного выше объекта недвижимого имущества (автогаража).

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 22.10.2009 по делу N А14-4248-2006/115/7б конкурсное производство в отношении колхоза "Кантемировец" завершено.

В Единый государственный реестр юридических лиц 18.11.2009 внесена запись о государственной регистрации колхоза "Кантемировец" в связи с его ликвидацией на основании решения суда, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ представленной в материалы дела.

ИП Ревин А.Н. 28.05.2011 обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое здание (автогараж), Литера Г1, площадью 1 091,9 кв.м., расположенный по адресу: Воронежская область, р.п. Кантемировка, ул. Шевченко, д. 67, участок 2, инвентарный номер 4441.

Управлением Росреестра 24.06.2011 в адрес заявителя направлено уведомление N 13/007/2011-196 о приостановлении государственной регистрации в связи с несоответствием представленных на регистрацию документов требованиям Федерального закона N 122-ФЗ, заявителю предложено устранить имеющиеся недостатки в срок до 24.07.2011.

Управлением Росреестра 05.09.2011 принято решение об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилое здание: автогараж, Литера Г1, площадью 1 091,9 кв.м., расположенный по адресу: Воронежская область, р.п. Кантемировка, ул. Шевченко, д. 67, участок 2, инвентарный номер 4441.

Основанием для данного отказа послужил вывод Управления Росреестра об отсутствии документов, подтверждающих ранее возникшее право на объект недвижимого имущества, а также заявления колхоза "Кантемировец" о регистрации перехода права собственности на данный объект.

Полагая, что данный отказ противоречит действующему законодательству, нарушает его права и законные интересы, ИП Ревин А.Н. обратился в арбитражный суд с рассмотренными требованиями.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав мнение представителей Общества, Предпринимателя и Управления, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, ненормативные правовые акты могут быть признаны недействительными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В соответствии со статьей 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного на то им (ими) лицами, и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов), которые должны пройти правовую экспертизу (статья 13 Закона) с целью установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

При отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав осуществляется внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

В силу пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие данного Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие данного Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Вместе с тем, Законом N 122-ФЗ не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ, в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства.

Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке.

При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Изложенное выше полностью согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в постановление Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 N 1395/09.

Вместе с тем, в силу пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате.

Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Согласно материалам дела, спорное недвижимое имущество введено в эксплуатацию колхозом "Кантемировец" до вступления в силу Закона N 122-ФЗ, что подтверждается сведениями, содержащимися в техническом паспорте на указанный объект, инвентаризационной описью основных средств колхоза "Кантемировец" и не оспаривается лицами, участвующими в деле.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.

Материалами дела подтверждено, что принятые на себя сторонами по договорам купли-продажи имущества от 11.01.2009 обязательства по оплате и передаче недвижимого имущества исполнены.

Таким образом, поскольку в рассматриваемом случае единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, т.е. его ликвидация, то, учитывая правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 12.11.2009 N ВАС-14043/09, а также разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, суд обоснованно пришел к выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Довод апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции, применяя аналогию закона, не дал оценку отсутствию фактического владения спорным объектом продавцом на момент заключения договора купли-продажи и отсутствию владения у заявителя при обращении его в органы госрегистрации и на момент вынесения оспариваемого решения отклоняется, поскольку суд правомерно дал оценку оспариваемому отказу на момент его совершения, с учетом представленных регистрирующему органу документов.

Судом не установлено наличие двух заявлений от разных лиц о регистрации права собственности на спорный объект недвижимости.

В связи с чем, у регистрирующего органа не имелось оснований для выяснения вопроса о давности владения им.

Регистрирующему органу были представлены имеющие юридическую силу документы, свидетельствующие об исполнении договора купли-продажи заявителем.

Спор о праве на спорный объект недвижимости разрешается в ином порядке и не может быть разрешен в рамках настоящего дела с иным предметом спора.

При таких обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Учитывая результаты рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции относится на заявителя апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 20.02.2012 по делу N А14-10090/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью сельскохозяйственное предприятие "КАНТЕМИРОВЕЦ" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 АПК РФ.

Председательствующий судья

Н.Д. Миронцева

Судьи

Т.Л. Михайлова П.В. Донцов