Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2012 г. N 13АП-21529/11

г. Санкт-Петербург

11 апреля 2012 г.

Дело N А56-26615/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 апреля 2012 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Старовойтовой О.Р.

судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Куклиной Ю.И.

при участии:

от истца: генеральный директор Моносов Д.М. протокол N 1 от 16.01.2009 г.., паспорт, Албегова З.Х. доверенность от 25.10.2011 г.., паспорт

от ответчика: Насонова О.В. доверенность от 06.01.2012 г., паспорт, Симченко А.Н. доверенность от 07.09.2011 г.., паспорт, Черноок О.В. решение от 08.05.2010 г..

от 3-го лица: не явился, извещен

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-21529/2011) ООО "КТЦ "Профит" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.10.2011 г.. по делу N А56-26615/2011 (судья Васильева Н.В.), принятое

по иску Общества с ограниченной ответственностью "КТЦ "Профит"

к Обществу с ограниченной ответственностью "Элит Бизнес лайн"

3-е лицо: Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

о признании права собственности, взыскании долга

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Коммерческо-технический центр "Профит" (далее - ООО "КТЦ "Профит") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "Элит Бизнес Лайн" (далее - ООО "Элит Бизнес Лайн") с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принятого судом, о взыскании 175 057 386,80 руб., в том числе: 15 775 661 руб. задолженности за уступаемые права по договору аренды земельного участка на инвестиционных условиях N 13/ЗК-03329(И) от 21.04.2004 г.., 127 341 900 руб. возмещения за непереданный метраж квартир в жилом доме по адресу: г.Санкт-Петербург, ул.Бадаева, д.5, корп.2; 31 735 825,87 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами на основании Соглашения от 24.07.2006 г.., заключенного между сторонами.

Решением суда от 18.10.2011 г.. в иске отказано.

На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой ООО "КТЦ "Профит" просит решение от 18.10.2011 г.. отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования ООО "КТЦ "Профит" с учетом уточнения исковых требований в части, принятой судом, не соглашаясь с выводом суда первой инстанции о том, что Соглашение N 2 от 24.07.2006 г.. является незаключенным, а также с выводом о том, что не представляется возможным из условий Соглашения N 2 установить, имело ли место и в каком размере неосновательное сбережение или приобретение имущества на стороне ответчика за счет истца.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

По мнению присутствовавшего в судебном заседании представителя ответчика, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства третье лицо своего представителя в судебное заседание не направило, поэтому апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке в соответствии с частью 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по имеющимся в деле и дополнительно представленным в апелляционную инстанцию доказательствам.

Как следует из материалов дела, на основании Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 09.03.2004 г.. N 382 "О проектировании и строительстве жилого дома по адресу: Невский административный район, Севернее улицы Новоселов, квартал 19, на пятне корпуса 35Б, ул. Бадаева, севернее дома 7, литера Б по ул. Бадаева (северо-западнее дома 2, корп. 1, литера А, по ул. Джона Рида)" между ООО "КТЦ "Профит" (арендатор) и Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодатель) был заключен Договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях N 13/ЗК-03329(И) от 21.04.2004 г.. (далее - договор аренды от 21.04.2004 г..).

В последующем 31.07.2006 г.. N 1 общество "КТЦ "Профит" подписало с обществом "Элит Бизнес Лайн" договор перемены лица в обязательстве (с учетом дополнительного соглашения от 04.10.2006 г.. N 1), по которому уступило последнему свои права и обязанности по договору аренды от 21.04.2004 г..

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 29.08.2008 г.. по делу N А40-48465/08-7-469 договор перемены лиц в обязательстве от 31.07.2006 г.. N 1 с дополнительным соглашением к нему от 04.10.2006 N 1 признан незаключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.

На основании обращений истца и общества "Элит Бизнес Лайн" о замене инвестора по договору от 21.04.2004 г.. правительством Санкт-Петербурга принято постановление от 06.03.2007 г.. N 230 "О внесении изменения в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 09.03.2004 г.. N 382", в котором выражено согласие на перемену стороны в обязательствах, возникших из договора от 21.04.2004, а также изменены установленные постановлением от 09.03.2004 г.. N 382 инвестиционные условия.

Комитет и общество "Элит Бизнес Лайн" 05.04.2007 г.. заключили дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 21.04.2004 г.., которым указали арендатором общество "Элит Бизнес Лайн".

Дополнительным соглашением от 11.07.2008 г.. N 2 к договору аренды общество "Элит Бизнес Лайн" признало наличие задолженности общества "КТЦ "Профит" и обязалось уплатить ее до 31.12.2008 г..

Действительность дополнительных соглашений N 1, N 2 к договору аренды на инвестиционных условиях N 13/ЗК-03329(И) от 21.04.2004 г.. подтверждена судебными актами по делу N А56-71052/2009.

Вступившими в законную силу судебными актами Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делам N А56-25366/2009 и N А56-26093/2009 обществу "КТЦ "Профит" отказано в удовлетворении заявления о признании недействительным пункта 1 постановления Правительства Санкт-Петербурга от 06.03.2007 г.. N 230 и в признании недействительной государственной регистрации оспариваемых дополнительных соглашений.

Из материалов дела усматривается и подтверждено сторонами, что ООО "Элит Бизнес Лайн" во исполнение постановления Правительства Санкт-Петербурга от 06.03.2007 г.. N 230 и договора от 21.04.2004 г.. завершено строительство спорного жилого дома, который был введен в эксплуатацию в декабре 2008 г.. (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 78-5612в-2008 от 26.12.2008 г..).

24.07.2006 г.. между ООО "КТЦ "Профит" и ООО "Элит Бизнес Лайн" было подписано Соглашение N 2, согласно пункту 1.1. которого ООО КТЦ "Профит" уступило ООО "Элит Бизнес Лайн" права и обязанности по договору аренды от 21.04.2004 г..

24.07.2006 г.. указанными лицами также был подписан предварительный договор долевого участия в строительстве N 2, в отношении которого Решением Арбитражного суда Москвы от 19.08.2009 г.. по делу N А40-2848/08-53-41, вступившим в законную силу, установлена его незаключенность и отсутствие права требовать заключения на его основании договора долевого участия.

ООО "КТЦ "Профит" предъявило настоящий иск, ссылаясь на неисполнение ООО "Элит Бизнес Лайн" условий дополнительного соглашения N 2 от 24.07.2006 г..

Данное дополнительное соглашение не оспаривалось сторонами в судебном порядке, не было признано недействительным или незаключенным.

В силу пункта 1.1 Соглашение N 2 об уступке прав и обязанностей ООО "КТЦ "Профит" ООО "Элит Бизнес Лайн" по договору аренды от 21.04.2004 г.. вступило в силу после опубликования Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 06.03.2007 г.. N 230 "О внесении изменения в Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 09.03.2004 г.. N 382".

Согласно пункту 1.2 Соглашения N 2 за уступаемые права по договору аренды от 21.04.2004 г.. ООО "Элит Бизнес Лайн" выплачивает ООО "КТЦ "Профит" денежные средства в размере 23 825 661 руб.; оплата указанной суммы производится зачетом встречных требований по оплате ООО "КТЦ "Профит" по договору долевого участия в финансировании строительства объектов согласно условиям, предусмотренным предварительным договором долевого участия в строительстве между ООО "КТЦ "Профит" и ООО "Элит Бизнес Лайн" (Приложение N 1).

ООО "Элит Бизнес Лайн" принимает обязательства ООО "КТЦ "Профит" по договору аренды от 21.04.2004 г.. и обязуется за счет собственных средств сдать объект в эксплуатацию, а также обязуется надлежащим образом исполнить обязательства по передаче вторичных объектов недвижимости ООО "КТЦ "Профит" (пункт 3.1, пункт 3.2 Соглашения).

В разделе 4 Соглашения N 2 стороны предусмотрели порядок и условия взаиморасчетов.

Согласно пункту 4.1 стороны договорились после перемены лица в обязательстве (договоре аренды от 21.04.2004 г..) осуществлять взаиморасчеты путем распределения прав на недвижимое имущество, созданное в результате реализации инвестиционного проекта, следующим образом: ООО "КТЦ "Профит" - 2034,74кв.м., ООО "Элит Бизнес Лайн" - 4648,40кв.м.

Стороны договорились, что в случае изменения денежных обязательств по договору аренды от 21.04.2004 г.., исполнения ООО "Элит Бизнес Лайн" обязательств ООО "КТЦ "Профит" перед третьими лицами, в том числе по уплате имеющейся задолженности, штрафов, пеней по договору от 21.04.2004 г.., перерасчет (уменьшение) по пункту 1.2 соглашения, а также доля ООО "КТЦ "Профит" (пункт 4.1 соглашения) пропорционально уменьшается из расчета 21 600 руб. за 1 кв.м. общей площади (пункты 4.2, 4.3, 4.4 Соглашения).

Апелляционный суд не находит оснований для признания данного Соглашения N 2 от 24.07.2006 г.. недействительным или незаключенным.

Ответчиком не оспорена его обязанность по осуществлению оплаты за уступленные ему права инвестора (застройщика) по договору от 21.04.2004 г.. в сумме 23 855 661 руб., но в материалы дела представлены доказательства оплаты в порядке пункта 4.4 Соглашения путем исполнения денежных обязательств ООО "КТЦ "Профит" по договору от 21.04.2004 г.., возникших до подписания Соглашения N 2, а именно: 8 747 475 руб. на развитие городской инфраструктуры, 8 439 707 руб. по оплате штрафных санкций (пени) в связи с несвоевременной оплатой ООО "КТЦ "Профит" платежей в бюджет Санкт-Петербурга на развитие городской инфраструктуры. Кроме того, сторонами в счет исполнения обязательства по пункту 1.2 Соглашения осуществлен зачет встречных требований по оплате вексельных сумм, всего на сумму 8 050 000 руб., что подтверждено истцом в расчете исковых требований, решением суда по делу N А56-18879/2008.

Таким образом, обязательства ответчика по выплате истцу денежных средств в качестве платы за уступку прав по пункту 1.2 соглашения были исполнены в полном объеме.

С учетом разъяснений в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г.. N 54 Соглашение N 2 от 24.07.2006 г.. в части передачи истцу вторичных объектов недвижимости после завершения строительства следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. К Соглашению N 2 приложена квартирография передаваемых объектов: 31 квартира общей площадью 2037,74кв.м. (подпункт 2 пункта 6 Соглашения - л.д. 42 том 1), а также определена цена продаваемого имущества - 21600 руб. за 1 кв.м.

В Соглашении N 2 не определены порядок, сроки оплаты подлежащих передаче объектов недвижимости.

Апелляционный суд не принимает позицию истца, согласно которой стороны исходили из того обстоятельства, что на момент подписания Соглашения N 2 от 24.04.2004 г.. ООО "КТЦ "Профит" полностью осуществлено финансирование его доли в объекте - 2037,74кв.м. из расчета 21 600 руб. за кв.м., то есть на сумму не менее 53 000 000 руб. (с НДС) в порядке осуществленных ООО "КТЦ "Профит" затрат в объект незавершенного строительства на момент передачи его обществу "Элит Бизнес Лайн".

В самом Соглашении N 2 стороны стоимость затрат истца на момент подписания соглашения не определили. Однако из положений пункта 1.2 Соглашения следует, что на момент его подписания размер финансирования строительства истцом был заведомо меньше 53 000 000 руб., так как 23 825 661 руб., причитающиеся истцу, подлежали оплате путем зачета в счет финансирования его доли (2 037,74кв.м.) в строительстве объекта.

Исследовав доказательства и доводы сторон относительно обстоятельства осуществленных истцом затрат в строительстве объекта на момент его передачи ответчику, которые могут быть учтены в счет финансирования (оплаты) подлежащих передаче вторичных объектов недвижимости, апелляционный суд принимает только те затраты, которые безусловно подтверждены вступившими в законную силу судебными актами, а также ответчиком, и не принимает в качестве подтверждения затрат те доказательства, которые мотивированно оспорены ответчиком.

Поскольку до передачи объекта ответчику как застройщику ответчик исполнял обязательства генерального подрядчика по строительству объекта по договору с истцом, апелляционный суд принимает подтвержденные вступившим в законную силу решением суда по делу N А56-18877/2008 затраты в строительство объекта в сумме 16 368 122 руб. 66 коп.

Кроме того, ответчиком признаются затраты истца на разработку проектно-сметной документации и производство земляных работ (подготовку котлована) на общую сумму 5 707 116 руб. 81 коп. (л.д. 7 том 8).

Таким образом, сумма финансовых вложений истца как застройщика в строительство объекта до его передачи ответчику составила 22 075 239 руб. 47 коп.

На данную сумму вторичные объекты недвижимости, подлежащие передаче обществу "КТЦ "Профит", были оплачены последним, что из расчета 21 600 руб. за 1 кв.м. составляет 1 022 кв.м. общей площади, из которых 805,9кв.м. по завершении строительства ответчик передал десяти дольщикам ООО "КТЦ "Профит", что подтверждено представленными ответчиком доказательствами.

Истец не оспаривает и в своих расчетах подтверждает то обстоятельство, что причитающаяся на его долю площадь вторичных объектов недвижимости должна быть уменьшена на площадь квартир, переданных его дольщикам, что также следует из условий Соглашения N 2.

Таким образом, ответчик должен был передать истцу квартиры общей площадью 216,1кв.м. (1022кв.м. - 805,9кв.м.).

Поскольку у ответчика отсутствуют вторичные объекты недвижимости общей площадью 216,1кв.м., которые он должен передать истцу, то истец правомерно в соответствии со статьей 393 Гражданского кодекса Российской Федерации требует уплаты возмещения стоимости квартир по цене на момент ввода дома в эксплуатацию. Истец использует в расчетах среднюю стоимость 1кв.м. спорного объекта, определенную в заключении специалиста N 4 ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга" в сумме 85 000 руб.

Апелляционный суд принимает стоимость 1кв.м., которую не оспаривает ответчик, учитывая в своих расчетах, - 84 391 руб. 01 коп.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма возмещения 18 236 897 руб. 26 коп. (216,1кв.м.х84 391 руб. 01 коп. за 1 кв.м.).

В части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 07.03.2007 г.. по 25.12.2009 г.., начисленных на сумму денежных средств по пункту 1.2 Соглашения, исковые требования подлежат отклонению, так как Соглашением не определен срок их уплаты, условия соглашения не позволяют определить этот срок с учетом положений пункта 1.2. При этом истец не представил в материалы дела доказательств предъявления требований об оплате денежных средств по пункту 1.2 Соглашения до момента исполнения данного обязательства ответчиком (статья 314 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Требование о взыскании процентов, начисленных на сумму возмещения (убытков) стоимости непереданных квартир заявлено неправомерно, так как проценты на убытки не начисляются, при этом требование о взыскании процентов, начисленных на сумму предварительной оплаты, истцом не заявлялось.

Довод ответчика о пропуске срока исковой давности апелляционным судом не принимается, так как ответчиком не представлено доказательств в подтверждение того обстоятельства, что истец должен был узнать о нарушении своего права более, чем за 3 года до предъявления настоящего иска (то есть значительно ранее даты ввода дома в эксплуатацию).

С учетом вышеизложенного решение суда подлежит изменению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18 октября 2011 года по делу N А56-26615/2011 отменить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Элит Бизнес Лайн" (место нахождения: 101000, Москва г, Мясницкая ул, 30/1/2, СТР.2, ОГРН: 1027739871610) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Коммерческо-технический центр "Профит" (место нахождения: 198152, Санкт-Петербург г, Автовская ул, 31, ОГРН: 1027802740008) 18 236 897 руб. 26 коп. убытков, 20 840 руб. расходов по госпошлине по иску и 208 руб. 40 коп. расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.

В остальной части иска отказать.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

В.М. Горбик Н.С. Полубехина