Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2012 г. N 13АП-2808/12

г. Санкт-Петербург

17 апреля 2012 г.

Дело N А56-27718/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 апреля 2012 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Слобожаниной В.Б.

судей Глазкова Е.Г., Черемошкиной В.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Н.Б.Пампу (до объявления перерыва), помощником судьи Фоменко О.И. (после окончания перерыва)

при участии:

от истца: Пузикова Л.А., представитель по доверенности от 28.04.2011 г. N 3/2011

от ответчика: Чернова В.И., представитель по доверенности N 11 от 03.04.2012 г.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-2808/2012)

индивидуального предпринимателя Ал-Хайба Аталлах Салих

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.12.2011 г.

по делу N А56-27718/2011 (судья Балакир М.В.), принятое

по иску ИП Ал-Хайба Аталлах Салих,

к ЗАО "Идеальная Чашка"

о взыскании задолженности

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Ал-Хайба Аталлах Салих, ОГРНИП 305784701800079, адрес: г. Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 12, кв. 39, обратился в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее - суд) с иском к закрытому акционерному обществу "Идеальная Чашка", ОГРН 1027806879836, место нахождения: 197022, Санкт-Петербург, Ординарная ул., д. 21, о взыскании рыночной стоимости денежных потерь, связанных с непоступлением арендных платежей в результате простоя помещений за период с 01.01.2011 по апрель 2011 в сумме 994 666 руб. 66 коп., включающих:

1) стоимость ремонтно-восстановительных работ для приведения помещения в исходное положение - 422 117 руб.,

2) потерю рыночной стоимости помещения вследствие уменьшения площади помещения в результате самовольной перепланировки за период с 01.01.2011 по апрель 2011 года в сумме 46 666.66 руб.,

3) расходы, понесенные по договору N 18/109 от 15.01.2011 в сумме 3 327 руб. 59 коп. и по договору от 15.01.2011 N 18/109, всего - 1499777, 91 руб.

Исковые требования истец обосновал нормами статей 15, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Решением суда от 02.12.2011 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Как отражено в решении, судом сделан вывод о том, что истцом не представлены надлежащие доказательства, достоверно подтверждающие заявленные к взысканию убытки.

Истец обжаловал данное решение суда в апелляционном порядке, полагая, что доводы иска документально подтверждены, и в рамках настоящего спора истцом представлены надлежащие доказательства факта убытков, причинно-следственной связи между действиями ответчика и затратами истца.

Податель жалобы указывает на неправомерность произведенной ответчиком перепланировки помещения при оставлении без удовлетворения требования истца возвратить помещение в первоначальное техническое состояние в соответствии со статьей 622 ГК РФ.

По мнению ответчика, суд неосновательно не принял в качестве доказательства заключение специалиста ООО "Северо-Западный центр судебно-правовой экспертизы" от 11.04.2011 г. N 024/20 в связи с отсутствием в нем информации о предупреждении специалистов об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, указав на обязательность данного требования только при условии назначении экспертизы судом. По мнению истца, локальная смета, составленная в рамках данного исследования, в полной мере подтверждает стоимость затрат, необходимых для проведения ремонтных работ помещения истца.

С учетом изложенного истец просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт, о взыскании с ответчика сумм, согласно заявленным требованиям.

Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором возражает против удовлетворения жалобы ответчика, и полагая, что решение суда законно и обоснованно, просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения. Как следует из отзыва, перепланировка помещения была произведена по заявлению истца и в соответствии с проектом, согласованным с МВК Центрального района, и на законных основаниях ввиду наличия полного пакета документов, подтверждающих согласование перепланировки с контролирующими органами. При этом неудовлетворительное состояние помещения ответчик объясняет износом и считает данную характеристику субъективной позицией истца.

Представитель ответчика обратился с письменным ходатайством об отложении судебного разбирательства ввиду невозможности направить в заседание квалифицированного юриста. Однако, с учетом обеспечения явки представителя ответчика в судебном заседании последним отозвано ходатайство об отложении рассмотрения дела.

В судебном заседании 03.04.2012 г. представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на жалобу.

При этом в заседании апелляционным судом объявлялся перерыв на стадии реплик до 10.04.2012 г. 09 час 40 мин., о чем вынесено протокольное определение от 03.04.2012 г.

После окончания перерыва апелляционный суд продолжил судебное заседание в том же составе, с участием представителей сторон.

Законность и обоснованность обжалуемого решения суда проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 28.03.2006 г. между индивидуальным предпринимателем Ал-Хайба Аталлах Салих (арендодатель) и ЗАО "Идеальная Чашка" (арендатор) заключен договор аренды помещения N Л-89/20, в соответствии с которым истцом ответчику было предоставлено за плату помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр, д.89/20, лит А, пом.5-Н, кадастровый номер 78:1047:2001:46:3, площадью 137 кв.м., принадлежащее истцу на праве собственности сроком до 01.04.2011 ( п.9.1 договора).

31.03.2006 указанное помещение было передано ответчику по акту сдачи-приемки, который является приложением N к договору аренды. Договор зарегистрирован в установленном порядке 11.05.2006. В пункте 2 акта сдачи-приемки указано, что в результате осмотра установлено, что в результате осмотра установлено, что стены и наружная отделка в хорошем состоянии, полы - в хорошем состоянии, отопление и водопровод действует, система вентиляции монтирована.

28.10.2010 письмом N 145 ответчик на основании п.9.5 договора аренды помещения, уведомил истца о досрочном расторжении договора аренды с 01.01.2011 года. 13.10.2010 между сторонами подписано соглашение о досрочном прекращении договора аренды N Л-89/20 от 28.03.2006. В п.1 соглашения указано, что последним дней действия договора считается 31.12.2010, кроме того, стороны согласовали осуществить сдачу приемку помещения 31.12.2010 с подписанием акта.

Истец в обоснование заявленных требований указал на то, что 31.12.2010 прибыл на приемку помещения, в результате которой было обнаружено, что в помещении ответчиком произведена самовольная перепланировка, помещение находится в ненадлежащее состоянии, поэтому не может быть использовано для сдачи в аренду либо для собственных целей. Истец указал на то, что с целью установления изменения площади арендованного объекта он был вынужден обратиться в СПГУП "ГУИОН" для проведения текущей инвентаризации, в ходе которой было установлено, что площадь помещения в результате перепланировки уменьшилась на 6.4 кв.м.

18.01.2011 истец направил в адрес ответчика письмо с просьбой привести помещения в надлежащее состояние, устранить допущенные нарушения, а также представить документы, подтверждающие согласие собственника на перепланировку, которое было оставлено без исполнения.

Истец в заявлении указывает на то, что 16.03.2011 он был вынужден обратиться в ООО "Северо-Западный центр судебно-правовой экспертизы" для определения оценки рыночной стоимости упущенной выгоды и необходимости несения затрат на приведение помещения в первоначальное состояние и состояние, пригодное для сдачи в аренду, возникшей, по мнению индивидуального предпринимателя Ал-Хайба Аталлах Салих, в результате простоя помещения, определения стоимости восстановительных работ, для приведения арендованного объекта в исходное положение.

Согласно заключению специалистов от 11.04.2011 N 024/20 рыночная стоимость денежных потерь, связанных с непоступлением арендных платежей в результате простоя помещений за период с 01.01.2011 по апрель 2011 составила 746 000 руб., стоимость ремонтно-восстановительных работ для приведения помещения в исходное положение - 422 117 руб., потеря рыночной стоимости помещения вследствие уменьшения площади помещения в результате самовольной перепланировки за период с 01.01.2011 по апрель 2011 года составила 35 000 руб.

Истец, ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик оспорил исковые требования по основаниям, указанным в отзыве, ввиду подтверждения наличия согласия арендодателя на перепланировку помещения Актом межведомственной комиссии (далее - МВК) Центрального района, отсутствия отражения в акте от 31.03.2006 сдачи-приемки помещения описания состояния стекол, дверей, наличия замков на дверях, наличия раковин и унитаза, нахождения на момент сдачи в аренду помещения в состоянии износа - 40 %, производства ответчиком за свой счет замены деревянных изношенных рам, замены их на новые стеклопакеты, замены дверей, установления сантехники, новой системы вентиляции и кондиционирования, монтажа системы кондиционирования перешедших в собственность истца, и иных неотделимых улучшений.

При этом ответчик считает заключение ООО "Северо-Западный центр судебно-правовой экспертизы" (далее - Заключение), представленное истцом ненадлежащим доказательством, основанным лишь на двух документах: акте сдачи - приемки помещения 2006 года, планов помещения от 15.06.2006 и от 25.01.2011, при отсутствии у указанной организации документа, подробно описывающего техническое состояние помещения до его передачи в аренду, отсутствия сведений о том, что происходило с помещением после его сдачи по акту арендодателю, составления истцом ведомости помещения и Плана в ГУП "ГУИОН" спустя месяц после сдачи ответчиком помещения по акту арендодателю, наличия в Заключении ошибки в части указания в расчетных таблицах в графе "Объект оценки" площади помещения до его передачи в аренду: указано - 213, 3 кв. м, тогда как площадь помещения до его перепланировки согласно Приложению N 1 к договору аренды, предположительного характера Заключения.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, апелляционный суд считает апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению частично, решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ для приведения помещения в исходное положение - 422 117 руб., убытков виде потерь рыночной стоимости помещения вследствие уменьшения площади помещения в результате самовольной перепланировки за период с 01.01.2011 по апрель 2011 года в сумме 46 666.66 руб., расходов, понесенных по договору N 18/109 от 15.01.2011 в сумме 3 327 руб. 59 коп., всего - 472 111 руб. 25 коп. подлежащим отмене ввиду несоответствия выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, неприменения норм материального права, подлежащих применению, неправильного применения норм процессуального права.

Апелляционный суд не может согласиться с выводом суда о непредставлении истцом надлежащих доказательства, достоверно подтверждающих заявленных к взысканию убытков в части взыскания стоимости ремонтно-восстановительных работ для приведения помещения в исходное положение: о взыскании убытков стоимости ремонтно-восстановительных работ для приведения помещения в исходное положение - 422 117 руб., потерю рыночной стоимости помещения вследствие уменьшения площади помещения в результате самовольной перепланировки за период с 01.01.2011 по апрель 2011 года в сумме 46 666.66 руб., расходы, понесенные по договору N 18/109 от 15.01.2011 в сумме 3 327 руб. 59 коп. и по договору от 15.01.2011 N 18/109, всего - 505111, 25 руб.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Ухудшение состояния помещения при возврате его арендодателю подтверждается актом от 31.12.2010 (л.д. 27, том 1), согласно которому сторонами с участием представителя ответчика, действующего по доверенности от 29.12.2010 (л..д. 28, том 1) зафиксировано наличие следующих дефектов и повреждений:

- Стены не покрашены, присутствуют произвольные рисунки 31.03.2006 указанное помещение было передано ответчику по акту сдачи-приемки, и следы ранее установленного оборудования ;

- На стенах и потолке имеются незакрытые выводы электропроводки и следы установленного ранее оборудования;

- В помещении N 1 после снятия логотипа потолок не приведен в первоначальное состояние;

- В помещении N 4 г находится треснутое по диагонали стекло;

- Присутствуют "хвосты" электропроводки;

- Трещина на унитазе;

- На дверях отсутствуют замки;

- Сняты раковины;

- На стенах присутствуют дыры от навесного оборудования;

- Помещение непригодно для сдачи в аренду.

Ссылка ответчика на отсутствие отражения в акте от 31.03.2006 сдачи-приемки помещения описания состояния стекол, дверей, наличия замков на дверях, наличия раковин и унитаза, с учетом нахождения на момент сдачи в аренду помещения в состоянии износа - 40 %, что отражено в приложении к договору аренды, не может подтверждать надлежащее исполнение арендатором по возврату помещения согласно пункту 6.3 договора аренды.

Наличие вышеперечисленных дефектов помещения, указанных в акте от 31.12.2010, не может свидетельствовать о возврате помещении в надлежащем состоянии, поскольку при приемке помещения арендатором в 2006 году в нормальном состоянии не зафиксировано принятие помещения с теми дефектами (трещины, повреждения и пр.).

С непригодностью сдачи в указанном акте от 31.12.2010 состоянии согласился и представитель ответчика, действующий по доверенности от 29.12.2010.

Как следует из отметки на акте, представитель ответчика не согласился только с пунктом 1.6 акта о самовольной перепланировке помещения без согласия собственника.

Ссылка ответчика на подтверждение состояние помещения на состояние помещения до его перепланировки фотографиями, приложенными в отзыву (л.д. 144-160, том 1), не может быть признан обоснованной, поскольку из указанных фотографий не следует, когда и где они были произведены.

Согласно положениям пункта 2.2.8 договора аренды арендатор обязан не производить перепланировки Объекта без письменного разрешения арендодателя.

Довод ответчика о подтверждении законности перепланировки Актом межведомственной комиссии (далее - МВК) Центрального района апелляционный суд считает необоснованным, поскольку обязанность получения такого согласия условиями пункта 2.2.8 договора аренды возложена именно на арендатора.

Как следует из документов, полученных судом по его запросу от ГУ "Жилищное агентство Центрального района Центрального района Санкт-Петербурга", заявление от собственника помещений - истца, в указанном пакете документов отсутствует.

Согласно письму ГУ "Жилищное агентство Центрального района Центрального района Санкт-Петербурга" от 22.09.2011 N 3905/11 (л. д. 142, том 2) заявление собственника нежилого помещения ИП Аль -Хайба Аталлах Салих, в материалах дела ГУ отсутствует, обследование нежилого помещения с целью приемки работ после перепланировки производилось МВК на основании рабочего проекта перепланировки под кафе и заявления арендатора ЗАО "Идеальная чашка" (заявление арендатора представлено в суд).

Ввиду непредставления ответчиком согласия истца на перепланировку, вследствие которой размер сданных в аренду помещений уменьшился на 6,4 кв.м, что подтверждается планами вторичного объекта при сдаче в аренду (л. д. 26, том 1) и планом, составленном по договору от 15.01.2011 N 18/109 с ГУ "ГУИОН", на котором имеется отметка ГУП "ГУИОН" о самовольной перепланировке, апелляционный суд считает обоснованными и подлежащим удовлетворению исковые требования:

1) о взыскании убытков в сумме стоимости ремонтно-восстановительных работ для приведения помещения в исходное положение - 422 117 руб., связанных с потерей рыночной стоимости помещения вследствие уменьшения площади помещения в результате самовольной перепланировки за период с 01.01.2011 по апрель 2011 года в сумме 46 666 руб. 66 коп.,

2) о возмещении расходов, понесенных по договору N 18/109 от 15.01.2011 в сумме 3 327 руб. 59 коп. и по договору от 15.01.2011 N 18/109, всего - 505 111 руб. 25 коп.

Размер указанных расходов, которые должен понести истец на приведение помещения в первоначальное (до его перепланировки) и пригодное для использования с целью сдачи в аренду состояние, размер убытков, причиненных истцу в виде неполученной арендной платы до приведения помещения первоначальное (до его перепланировки) и пригодное для использования с целью сдачи в аренду состояние за период с 01.01.2011 по конец марта 2011 подтвержден заключением ООО "Северо-Западный центр судебно-правовой экспертизы" от 11.04.2011 N 024/20 (л. д. 55-105, том 1).

Апелляционный суд не может согласиться с оценкой судом анализа представленного истцом Заключения как ненадлежащего доказательства по причине отсутствия в Заключении информации об участии в осмотре закрытого акционерного общества "Идеальная Чашка", а также отсутствия сведений о предупреждении специалистов об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводов специалистов о стоимости рыночных потерь только на основании акта сдачи-приемки помещения 2006, планов помещений (план от 15.03.2006, план от 25.01.2011).

Указанное заключение является наряду с перечисленными в статье 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательством, обладает признаком относимости и допустимости.

Полномочиями от предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения обладает только суд при назначении судебной экспертизы.

Возражений относительно квалификации специалистов, подписавших заключение ООО "Северо-Западный центр судебно-правовой экспертизы", ответчиком не заявлено.

Специалистами сделаны выводы на основании документов, указанных в Заключении, которые специалисты посчитали достаточными.

Перечень повреждений и дефектов помещения, указанный на листах 30, 31 Заключения, совпадает с перечнем недостатков, указанных в акте от 31.12.2010, подписанном представителем ответчика с несогласием только в отношении самовольного характера перепланировки.

При получении в январе 2011 года письма ответчика от 27.01.2011 от отказе удовлетворить требования истца от 18.01.2011 N 24 5-11 о приведении помещений в надлежащее состояние доводы ответчика об отсутствии сведений о состоянии помещения после его сдачи арендаторам не могут являться основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку сведений о сдаче иным лицам помещения в аренду не имеется.

Оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании убытков в виде непоступления арендных платежей в результате простоя помещений за период с 01.01.2011 по апрель 2011 в сумме 994 666.66 руб. апелляционный суд не усматривает, поскольку не установлено причинно - следственной связи между неполучением истцом доходов от сдачи в аренду помещений и неправомерными действиями ответчика с учетом непредставления доказательств наличия каких - либо предложений от потенциальных арендаторов.

Расходы, понесенные истцом при оплате услуг, оказанных ГУП "ГУИОН" по понесенные по договору N 18/109 от 15.01.2011 в сумме 3 327 руб. 59 коп. и оплате услуг ООО "Северо-Западный центр судебно-правовой экспертизы" по договору от 15.01.2011 N 18/109 подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в полном объеме, поскольку данные расходы понесены истцом для установления перепланировки помещения и уменьшения его размеров, а также для установления размера его убытков.

Расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе распределены между сторонами согласно статье 110 АПК РФ пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.12.2011 г. по делу N А56-27718/2011 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании убытков в виде стоимости ремонтно-восстановительных работ для приведения помещения в исходное положение - 422 117 руб., потери рыночной стоимости помещения вследствие уменьшения площади помещения в результате самовольной перепланировки за период с 01.01.2011 по апрель 2011 года в сумме 46 666 руб. 66 коп. расходов, понесенных по договору N 18/109 от 15.01.2011 в сумме 3 327 руб. 59 коп. и по договору от 16.03.2011 N 024/20 в сумме 33 000 руб., в указанной части принять новый судебный акт.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Идеальная Чашка" (ОГРН 1027806879836, место нахождения: 197022, Санкт-Петербург, Ординарная ул., д. 21) в пользу индивидуального предпринимателя Ал-Хайба Аталлах Салих (ОГРНИП 305784701800079, адрес: г. Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 12, кв. 39) убытки в виде стоимости ремонтно-восстановительных работ для приведения помещения в исходное положение в сумме 422 117 руб., потери рыночной стоимости помещения вследствие уменьшения площади помещения в результате самовольной перепланировки за период с 01.01.2011 по апрель 2011 года в сумме 46 666 руб. 66 коп., расходы, понесенных по договору N 18/109 от 15.01.2011 в сумме 3 327 руб. 59 коп. и по договору 16.03.2011 N 024/20 в сумме 33 000 руб., всего - 505 111 руб. 25 коп.

Взыскать с закрытого акционерного общества "Идеальная Чашка" (ОГРН 1027806879836, место нахождения: 197022, Санкт-Петербург, Ординарная ул., д. 21) в пользу индивидуального предпринимателя Ал-Хайба Аталлах Салих (ОГРНИП 305784701800079, адрес: г. Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 12, кв. 39) расходы по уплате государственной пошлине по иску в сумме 9 429 руб. 39 коп. и по апелляционной жалобе в сумме 673 руб. 60 коп.

В остальной части в иске отказать.

Председательствующий

В.Б. Слобожанина

Судьи

Е.Г. Глазков В.В. Черемошкина