Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 апреля 2012 г. N 11АП-2915/12

г. Самара

23 апреля 2012 г.

Дело N А55-21923/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 апреля 2012 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,

судей Романенко С.Ш. и Терентьева Е.А.,

секретарь судебного заседания Кузьмина А.В.,

при участии в судебном заседании:

от истца - представитель Кордюшов А.С., доверенность от 01.03.2012,

от ответчика - представители Кочетков И.Н., доверенность от 09.07.2010, Моисеев А.М., доверенность от 30.11.2010,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 26.01.2012, принятое по делу N А55-21923/2011 судьей Пономаревой О.Н.

по иску Министерства имущественных отношений Самарской области, г. Самара, ИНН: 6315800964, ОГРН: 1066315051824,

к закрытому акционерному обществу "Автотехобслуживание", г. Самара, ОГРН: 1026301160686,

о взыскании задолженности по арендной плате и пени,

установил:

Министерство имущественных отношений Самарской области обратилось в арбитражный суд с иском к ЗАО "Автотехобслуживание" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 518 234 руб. 30 коп., неустойки в сумме 253 980 руб. 44 коп.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 26.01.2012 исковые требования оставлены без удовлетворения.

Истец с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

По мнению заявителя жалобы, пунктом 2.1 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с изменениями законодательства Российской Федерации, Самарской области, нормативных актов органов местного самоуправления, нормативных актов Самарской области. Истец полагает, что изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующим органом нормативного правового акта не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец в судебном заседании 17.04.2012 доводы апелляционной жалобы поддержал и просил ее удовлетворить.

Ответчик в судебном заседании с доводами жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, просил оставить жалобу без удовлетворения, решение суда первой инстанции - без изменения.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со ст.ст.266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе истца, отзыве ответчика, выступлении присутствующих в судебном заседании представителей сторон, арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, 30.10.1997 г.. между комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г.Самары (арендодатель) и АООТ "Автотехобслуживание" (ныне ЗАО "Автотехобслуживание") (арендатор) заключен договор аренды N 28897 земельного участка площадью 3836 кв.м., расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Г.Димитрова-ул.Московское шоссе, для использования под размещение автостоянки N22.

Срок действия договора установлен до 01.01.1998 г..

В соответствии с п. 2.1 договора Арендатор обязался, начиная с месяца, следующего за месяцем предоставления земельного участка, оплачивать арендную плату за право пользования участком согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы.

Размер арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с постановлениями органов государственной власти и органов местного самоуправления, устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшения арендной платы или полного освобождения от нее) с письменным уведомлением Арендатора. Арендная плата вносится ежеквартально в следующие сроки: за 1-й квартал - не позднее 15.01., за 2-ой - не позднее 15.04., за 3-й - не позднее 15.07, за 4-й - не позднее 15.10.

В соответствии с соглашением от 30.11.2004 об уступке права требования (цессии) по договору аренды, права и обязанности арендодателя перешли в полном объеме к Комитету по управлению имуществом г. Самары, договор зарегистрирован под N 019129з.

С 01.07.2006 Комитет по управлению имуществом г. Самары утратил правомочие действовать от имени государства при распоряжении государственной землей. В соответствии с Законом Самарской области "О земле" и Постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в городском округе Самара для целей, не связанных со строительством возложены на Министерство имущественных отношений Самарской области.

Пунктом 4.2. договора предусмотрено, что Арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату ежемесячно в срок, установленный договором.

Однако, как указывает истец, за период с 01.01.2007 по 17.06.2011 у ответчика образовалась задолженность по уплате арендной платы в сумме 1 518 234 руб. 30 коп.

Несвоевременная оплата ответчиком арендной платы послужила основанием для начисления неустойки в размере 253980 руб. 44 коп. за период с 13.02.2007 по 17.06.2011.

Срок действия договора истек. Вместе с этим в соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с п. 2.1 договора Арендатор обязался, начиная с месяца, следующего за месяцем предоставления земельного участка, оплачивать арендную плату за право пользования участком в размере: налог х 1; 350 х 2 х 1,5 х 2 х 1 х 3836,0 = 10351200 (руб/год), согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы (л.д.8-9).

Исходя из согласованной формулы расчета арендной платы, ответчик оплачивал арендные платежи в рамках спорного договора аренды земельного участка.

Между тем, расчет взыскиваемой суммы задолженности произведен истцом за период с 01.01.2007 по 17.06.2011 по формуле расчета арендной платы (Агод=SxСкадхКахКвхКпрхКи), утвержденной постановлением Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74, при этом истцом был применен другой удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (Скад).

Как следует из материалов дела, истец в одностороннем порядке пересматривал размер арендной платы за пользование земельным участком, что подтверждается уведомлениями от 17.02.2005 г., N 15-07-15/11300, от 24.01.2007, от 07.02.2008 г.., от 02.04.2010, от 03.02.2011 г. N01-28/650 (л.д.13-18).

Таким образом, увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением истцом методики ее определения в одностороннем порядке: установлены три дополнительных коэффициента - коэффициент категории арендатора коэффициент престижности, коэффициент вида использования земельного участка. Данные коэффициенты сторонами не согласовывались.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Поскольку при заключении договора аренды земельного участка от 30.10.1997 N 28897 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и при смене арендодателя. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Системное толкование условий договора аренды указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.

Постановление Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74 (с последующими изменениями), на которое ссылается истец при определении размера обязательств по внесению арендной платы, не является нормативным правовым актом, непосредственно регулирующим отношения, возникшие на основании договора аренды земельного участка от 30.10.1997 N 28897. В этой связи вопрос о возможности одностороннего изменения методики расчета арендной платы по требованию арендодателя должен был быть разрешен по настоящему делу исходя из условий договора аренды земельного участка от 30.10.1997 N 28897.

Доводы истца в апелляционной жалобе о расчете арендной платы по условиям договора аренды земельного участка 30.10.1997 N 28897 с 01.01.2007 по 17.06.2011 г.. исходя из ставок земельного налога, согласно постановлению Самарской городской Думы от 24.11.2005 N 188 от кадастровой стоимости земельного участка, отклоняются судебной коллегией. Из материалов дела следует, что при заключении спорного договора аренды земельного участка стороны согласовали расчет арендной платы исходя из базовой ставки земельного налога.

Поскольку положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, расчет истца не может считаться правомерным.

Дополнительное соглашение между сторонами об изменении размера арендной платы не заключалось, изменения в договор аренды не вносились, в связи с чем, расчет арендной платы должен быть определен исходя из размера, установленного договором аренды земельного участка от 30.10.1997 N 28897.

Кроме этого, в нарушение условий п. 2.1 договора аренды земельного участка от 30.10.1997 N 28897 истец не представил доказательств надлежащего уведомления ответчика об увеличении размера арендной платы.

Как следует из материалов дела, арендные платежи за спорный период оплачены ответчиком в соответствии с условиями договора аренды земельного участка от 30.10.1997 N 28897, что подтверждается платежными поручениями (л.д.36-41), и не оспаривается истцом.

Ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности в части требования о взыскании задолженности за период ранее 2008 года. Поскольку иск предъявлен 27.10.2011, то есть по истечении 3-х годичного срока по платежам, срок уплаты которых наступил ранее 2008 года, установленного для защиты нарушенного права статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации. Доказательств перерыва сроков исковой давности истец суду не представил.

Согласно ч. 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Оценивая доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанций пришел к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска в полном объеме.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что согласно п.2.1 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке пересматривать размер арендной платы в связи с постановлениями органов государственной власти и местного самоуправления, отклоняются судебной коллегией по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что соглашение об изменении методики расчета арендной платы по договору аренды земельного участка N 28897 от 30.10.1997, сторонами не заключалось.

Следовательно, размер арендной платы по указанному договору подлежит определению по указанному в договоре размеру арендной платы, такой порядок формирования оплаты по договору должен был сохраняться и при смене арендодателя.

Таким образом, данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Системное толкование условий договора аренды N 28897 от 30.10.1997 указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.

Поскольку положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие Правительством Самарской области постановления от 21.06.2006 N 74 и последующих постановлений, само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.

Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 года N 1709/11 по делу N А55-35889/2009. В связи с вышеизложенным, судебная коллегия отклоняет доводы апелляционной жалобы о возможном изменении арендодателем в одностороннем порядке методики расчета размера арендной платы.

Кроме этого, в материалах дела отсутствуют доказательства постановки спорного земельного участка на государственный кадастровый учет, следовательно, применение в расчете показателя кадастровой стоимости земельного участка (Скад) неправомерно. При таких обстоятельствах, отсутствуют правовые основания для удовлетворения иска.

Таким образом, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст.110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 26 января 2012 года по делу N А55-21923/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Балакирева

Судьи

С.Ш. Романенко Е.А. Терентьев