Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2012 г. N 02АП-1389/12

г. Киров

19 апреля 2012 г.

Дело N А31-6614/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 апреля 2012 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Щелокаевой Т.А.,

судей Бармина Д.Ю., Поляшовой Т.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кирилловых О.В.,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца - Цымбал О.В., действующей по доверенности от 08.08.2011,

от ответчика - Казанцевой И.Н., действующей по доверенности от 13.10.2011,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рад"

на решение Арбитражного суда Костромской области от 31.01.2012 по делу N А31-6614/2011, принятое судом в составе судьи Егоровой О.Ю.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Рад" (ИНН: 4441005948, ОГРН: 1024400508637)

к Костромской области в лице Департамента государственного имущества и культурного наследия Костромской области (ИНН: 4401011825, ОГРН: 1024400511926),

третьи лица - Администрация города Костромы, Департамент финансов Костромской области,

о взыскании неосновательного обогащения,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Рад" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Костромской области с иском к Департаменту государственного имущества и культурного наследия Костромской области (далее - ответчик, Департамент) о взыскании неосновательного обогащения в сумме 180 684 рублей 51 копейки, перечисленных в период с 17.09.2008 по 16.06.2011 в счет арендной платы и пеней по договору аренды земельного участка от 28.10.2005 N 1.5671.3 (далее - Договор), а также судебных расходов по государственной пошлине в размере 6 420 рублей 54 копеек и на оплату услуг представителя в размере 15 000 рублей.

Определением от 22.11.2011 произведена замена первоначального ответчика - Департамента - на надлежащего - Костромскую область в лице Департамента, привлечены для участия в деле в качестве третьих лиц Администрация города Костромы, Департамент финансов Костромской области (далее - Костромская область в лице Департамента, Администрация, Департамент финансов).

Решением от 31.01.2012 в удовлетворении иска отказано.

Общество, не согласившись с принятым судебным актом, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, просит решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В жалобе указано, что суд первой инстанции признал Договор незаключенным и счел данное обстоятельство не освобождающим истца от обязанности оплатить фактическое пользование земельным участком. Общество полагает, что Договор является ничтожным, а денежные средства, переданные истцом по ничтожной сделке, образуют неосновательное обогащение на стороне ответчика. В обоснование Общество ссылается на пункт 67 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Постановление N 10/22, Закон N 189-ФЗ, ГК РФ).

Департамент финансов в отзыве не согласен с жалобой, находит обжалуемое решение обоснованным и законным.

Костромская область в лице Департамента и Администрация отзывы на жалобу не направили.

В порядке статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) судебное заседание апелляционного суда организовано и проведено с использованием видеоконференц-связи через Арбитражный суд Костромской области.

Стороны о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом. Представители третьих лиц в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьей 156, частью 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц.

Представитель истца поддержал доводы жалобы, представитель ответчика возражал против отмены обжалуемого решения.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ.

Как видно из материалов дела, Общество является собственником нежилых помещений (торговые, складские), расположенных в цокольном этаже и подвале дома N 16 по улице Голубкова в городе Костроме, о чем имеется свидетельство о государственной регистрации права от 28.10.2003 серия 44-АА N 216081 (л.д. 33).

Между Комитетом по управлению городскими землями и муниципальным имуществом Администрации (далее - Арендодатель) и Обществом (далее - Арендатор) подписан Договор (л.д. 12-18).

Согласно пункту 1.1 Договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, находящийся по вышеназванному адресу из земель поселений общей площадью 456,7 кв.м. из земельного участка общей площадью 1722,11 кв.м., для использования в целях эксплуатации нежилых помещений (магазин). Названный земельный участок Арендодатель передал Арендатору по акту приема-передачи от 06.09.2005.

Договором установлены срок действия с 06.09.2005 по 06.08.2006 и условие о том, что при продолжении Арендатором пользования имуществом после истечения срока Договора при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, Договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от Договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц (пункт 2.3).

В разделе 3 Договора определены размер и условия внесения арендной платы. В частности, арендная плата при сроке аренды до 1 года вносится Арендатором единовременно авансом в течение одного месяца с даты начала срока аренды за весь период. Арендная плата при сроке 1 год и более или в случае продления договора на неопределенный срок вносится Арендатором ежеквартально равными долями до 1-го числа первого месяца, следующего за расчетным кварталом, путем перечисления на расчетный счет Арендодателя (пункт 3.2).

Размер арендной платы устанавливается на основании действующей на момент расчета ставки земельного налога и может изменяться Арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с изменениями законодательства Российской Федерации, Костромской области, нормативных актов местного самоуправления. Изменения арендной платы оформляются дополнительным соглашением. Дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы вместе с расчетом направляется Арендатору Арендодателем и является неотъемлемой частью Договора (пункт 3.3).

В пункте 3.1 Договора указан размер арендной платы для срока с 06.09.2005 по 06.08.2006, а в пункте 3.4 установлено, что расчет арендной платы при сроке аренды 1 год и более определяется в приложении к договору, которое является его неотъемлемой частью.

Из пунктов 4.4.3, 5.3 усматривается, что Арендодатель при сроке аренды 1 год и более своевременно, без получения счета и в соответствии с договорными условиями, уплачивает арендную плату, и за нарушение срока внесения арендной платы - пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации от размера невнесенной арендной платы.

Истцом во исполнение Договора в период с 17.09.2008 по 16.06.2011 перечислены с указанием получателя "УФК по Костромской области (Департамент имущественных отношений Костромской области)" или "УФК по Костромской области (Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области)" арендная плата и пени в общей сумме 180 684 рубля 51 копейка.

Данные обстоятельства подтверждены актом сверки на 03.08.2011; платежными поручениями от 17.09.2008 N 59, от 18.11.2009 N 174, N 175, от 07.12.2009 N 184, от 10.01.2010 N 191, от 17.01.2010 N 193, от 02.03.2010 N 207, от 05.07.2010 N 243, от 26.10.2010 N 274, от 13.01.2011 N 1, от 26.03.2011 N 31, от 16.02.2011 N 9, N 11, от 16.06.2011 N 64 (л.д. 19-21, 38-51).

Исходя из Закона Костромской области от 15.08.2006 N 62-4-ЗКО "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Костромы", постановления Администрации Костромской области от 19.05.2008 N 140-а "О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Костромы", постановлений Губернатора Костромской области от 21.02.2008 N 51 и от 18.11.2010 N 222, с 23.09.2006 на территории города Костромы полномочия по распоряжению земельными участками с неразграниченной собственностью осуществляет Департамент. Ранее Департамент именовался Департамент имущественных отношений Костромской области, Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области.

Общество указало, что земельный участок площадью 1722,11 кв.м. предназначен для эксплуатации многоквартирного жилого дома, из этого участка предоставленный земельный участок площадью 456,7 кв.м. не имеет самостоятельных границ и не поставлен на кадастровый учет.

В связи с этим Общество, ссылаясь на незаключенность Договора ввиду отсутствия предмета аренды, заявило в Арбитражный суд Костромской области иск о взыскании неосновательного обогащения в размере 180 684 рублей 51 копейки.

Впоследствии истец уточнил требования, указав основанием для взыскания неосновательного обогащения пункт 67 Постановления N 10/22 и ничтожность Договора (л.д. 81-83).

Департамент в отзыве с требованиями истца не согласился, пояснил, что Договор является заключенным, так как на момент подписания не действовал Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ), и возобновлен на неопределенный срок. Обществу предоставлена доля из земельного участка пропорционально площади занимаемых помещений. Земельный участок под многоквартирным домом не сформирован, истец обязан оплатить пользование переданным ему земельным участком. Срок давности для применения последствий недействительности ничтожной сделки, исчисляемый с 06.09.2005, истек на момент подачи иска в августе 2011 года (л.д. 89-91).

Суд первой инстанции, принимая решение по спору, руководствовался статьями 65 АПК РФ, 607, 1102 ГК РФ, 16 Закона N 189-ФЗ, 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" (далее - ЗК РФ, Закон N 28-ФЗ). Оценив имеющиеся документы, суд признал, что во исполнение незаключенного Договора, поскольку его предмет ввиду отсутствия данных о кадастровом учете и о границах спорного земельного участка не определен, истец перечислял денежные средства. Ответчик также свои обязательства исполнил и передал земельный участок истцу, который его принял и использовал при осуществлении предпринимательской деятельности. Земельный участок под многоквартирным домом не сформирован и не поставлен на кадастровый учет. Поэтому суд указал, что основания для освобождения истца от обязанности оплатить фактическое пользование земельным участком и взыскания с ответчика неосновательного обогащения отсутствуют. Суд отклонил довод истца о ничтожности Договора, так как его незаключенность исключает возможность признания ничтожным. С учетом этого суд счел, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Исследовав имеющиеся в деле документы, проанализировав доводы жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, Второй арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда Костромской области, исходя из следующего.

На основании пункта 1 статьи 2, части 1 статьи 4 АПК РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы заинтересованных лиц.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений (статья 65 АПК РФ).

Из документов дела видно, что иск направлен на возврат арендных платежей и пеней, перечисленных по Договору, предметом которого обозначен земельный участок, переданный для использования в целях эксплуатации находящихся в собственности истца нежилых помещений (магазин).

В силу статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, среди прочего, из договора, вследствие неосновательного обогащения.

По смыслу статей 1102, 1104, 1105 ГК РФ приобретение или сбережение имущества, в том числе денежных средств, одним лицом (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего) без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований образует неосновательное обогащение, которое приобретатель обязан потерпевшему возместить в натуре или по действительной стоимости.

Таким образом, неосновательное обогащение подлежит взысканию при доказанности факта получения ответчиком имущественной выгоды за счет истца в виде пользования имуществом или получения (сбережения) денежных средств в отсутствие к этому законных оснований, периода получения и размера такой выгоды.

Апелляционный суд находит несостоятельной позицию Общества, что арендные платежи перечислены по ничтожному, а не по незаключенному, как признал суд первой инстанции, Договору.

В соответствии со статьей 168 АПК РФ суд, оценив доказательства и доводы, приведенные участвующими в деле лицами в обоснование своих требований и возражений, определяет, среди прочего, какие законы и иные нормативные акты следует применить по данному делу.

Материалами дела подтверждено, что Общество на основании Договора получило в пользование земельный участок площадью 456,7 кв.м. и перечисляло арендные платежи за данный участок, а в обоснование заявленных требований о взыскании неосновательного обогащения указывало, что спорный земельный участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет.

Согласно статьям 154, 161, 167, 168, 432 ГК РФ договор является сделкой, которая при ее несоответствии требованиям закона или иных правовых актов может быть ничтожной, а поэтому не влечет юридических последствий. Договор заключается посредством выражения воли сторон, в частности юридическими лицами в письменной форме, а в случае, если ими не достигнуто соглашение относительно существенных условий, считается незаключенным и не порождает гражданских прав и обязанностей.

Для договора аренды существенным условием являются сведения о предмете - данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, в отсутствие которых договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо иному лицу, управомоченному законом или собственником (статья 608 ГК РФ).

Исходя из приведенных норм, договор аренды земельного участка при отсутствии в нем сведений о предмете является незаключенным, а заключенный неуправомоченным лицом - ничтожным.

В статье 1 Закона N 28-ФЗ, действовавшего на момент оформления Договора, предусмотрено, что под земельным участком понимается часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

Этой же нормой определено, что государственный кадастровый учет земельных участков - это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

Поэтому суд первой инстанции сделал обоснованный вывод, соотносимый и с ныне действующим Законом N 221-ФЗ, что способом индивидуализации земельных участков, позволяющим однозначно выделить его из других земельных участков, является государственный кадастровый учет.

Сведения о кадастровом учете земельного участка площадью 456,7 кв.м. отсутствуют. В Договоре также не приведены описание или схема, позволяющие признать, что сторонами согласованы границы упомянутого участка и тем самым индивидуализирован предмет аренды. Аргументы жалобы об ином не свидетельствуют.

С учетом сказанного, Договор, поскольку его предмет не определен, правильно признан в обжалуемом решении незаключенным.

В силу статей 8, 307, 420 ГК РФ незаключенный договор не влечет возникновение для сторон взаимных прав и обязанностей, отсутствует формально в правовом смысле, что исключает возможность признания такого договора недействительным, а равно ничтожным.

При таких обстоятельствах в настоящем деле отсутствовали основания для установления ничтожности Договора.

Ссылка в жалобе, что земельный участок предназначен для эксплуатации многоквартирного жилого дома, отклоняется.

Из статей 36 ЗК РФ, 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, 16 Закона N 189-ФЗ, 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пункта 66 Постановления N 10/22 следует, что факт постановки на кадастровый учет земельного участка, сформированного для эксплуатации многоквартирного жилого дома, свидетельствует о возникновении права собственности на данный участок у собственников помещений такого дома.

Доказательства того, что в период внесения арендных платежей был сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок для эксплуатации многоквартирного жилого дома, не имеется. В обжалуемом решении указано и в жалобе не опровергнуто, что государственный кадастровый учет земельного участка не проведен до настоящего времени.

В пункте 67 Постановления N 22/10 разяснено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Приведенные разъяснения допускают применение потенциальными собственниками земельного участка, не сформированного в установленном порядке, но необходимого для эксплуатации многоквартирного дома, способов защиты вещных прав и не исключают прекращение у названных лиц, как и у публично-правового образования, возникающих в силу закона прав и обязанностей обязательственного характера.

В статье 1 ЗК РФ закреплен принцип платности землепользования.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством, специальными федеральными законами (статья 3 ЗК РФ).

Согласно статье 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статье 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а равно с неразграниченной собственностью, осуществляют уполномоченные исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Приобретение гражданами и юридическими лицами в установленном законом порядке прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, с неразграниченной собственностью, обуславливает возникновение обязанности по уплате земельного налога либо арендной платы (статьи 28, 65 ЗК РФ).

Следовательно, в силу закона между уполномоченным на распоряжение земельным участком органом и лицом, использующим земельный участок, на который у него право собственности не возникло, усматривается наличие обязательственного правоотношения, заключающегося в праве первого требовать и в обязанности последнего вносить плату за пользование земельным участком.

Судом первой инстанции установлено, материалами дела и в жалобе не опровергнуто, что истец получил и использовал в своей предпринимательской деятельности земельный участок площадью 456,7 кв.м.

В связи с этим незаключенность Договора не свидетельствует, что отсутствовали у истца обязанность по перечислению, а у ответчика право на получение взыскиваемых сумм.

Поэтому неосновательное обогащение на стороне ответчика нельзя признать доказанным.

Принимая во внимание изложенное, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции правильно, с соблюдением статьи 71 АПК РФ, отказал в удовлетворении иска.

Таким образом, обжалуемое решение содержит выводы, соответствующие обстоятельствам дела, имеющимся доказательствам, нормам материального и процессуального права, не подлежит отмене или изменению по приведенным в жалобе доводам. Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, не установлено.

В силу статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, уплаченная истцом по апелляционной инстанции, не перераспределяется.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Костромской области от 31.01.2012 по делу N А31-6614/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рад" (ИНН: 4441005948; ОГРН: 1024400508637) - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий

Т.А. Щелокаева

Судьи

Д.Ю. Бармин Т.М. Поляшова