Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 апреля 2012 г. N 15АП-9749/11

город Ростов-на-Дону

24 апреля 2012 г.

дело N А32-16843/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 апреля 2012 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глазуновой И.Н., судей Тимченко О.Х., Фахретдинова Т.Р., при ведении протокола судебного заседания секретарем Яковлевой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гардымова Кирилла Германовича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25.07.2011 по делу N А32-16843/2010 (судья Пристяжнюк А.Г.) по иску администрации муниципального образования город-курорт Сочи к ответчику индивидуальному предпринимателю Гардымову Кириллу Германовичу при участии третьих лиц: муниципального образовательного учреждения дополнительного образования детей "Центр дополнительного образования для детей "Хоста", конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальное управление" Бондаренко Веры Ильиничны, Чепрасова Александра Станиславовича, Крашевского Владимира Геннадьевича о признании права собственности на нежилые помещения отсутствующим,

при участии:

от истца: представитель Кирин Д.Н. (доверенность N 07-02-46/29 от 10.02.2012);

от ответчика: представитель Каледина Л.П. (доверенность от 08.12.2010, паспорт);

от третьих лиц: от МОУ дополнительного образования детей "Центр дополнительного образования для детей "Хоста" - директор Чолокян К.Д.; от конкурсного общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальное управление" Бондаренко В.И. - не явился, извещен (уведомление N 34400248496707); от Чепрасова А.С. - не явился, извещен (уведомление N 34400248496714); от Крашевского В.Г. - не явился, извещен (уведомление N 34400248496721);

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Гардымову Кириллу Германовичу о признании права муниципальной собственности на нежилые помещения N N 1-5, 5-1, 6, 7, 7-1, 8-16, 16-1, 17-26, 26-1, 27-29, 29-1, 30, 30-1, 31, 32 общей площадью 462,21 кв.м., расположенные по адресу: г. Сочи, ул. Дивноморская, 13; прекращения права собственности Гардымова К.Г. на нежилые помещения N 1-11, расположенные по указанному адресу, путем аннулирования записи в ЕГРП от 29.09.2009 N 23-23-19/086/2009-352.

К участию в деле третьим лицом без самостоятельных требований привлечено муниципальное образовательное учреждение дополнительного образования детей "Центр дополнительного образования для детей "Хоста" (далее - образовательное учреждение).

Решением арбитражного суда Краснодарского края от 29.09.2010 администрации в иске отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.02.2011 решение арбитражного суда первой инстанции от 29.09.2010 было отменено, дело направлено на новое рассмотрение.

Суд кассационной инстанции указал на необходимость исследования вопроса, кто является фактическим владельцем спорных помещений.

При новом рассмотрении дела администрация в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнила исковые требования, просила признать отсутствующим право собственности Гардымова К.Г. на нежилые помещения N 1-11, расположенные по адресу: г. Сочи, ул. Дивноморская, 13, путем аннулирования записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 23-23-19/086/09-352 от 29.09.2009 (л.д. 124 том 2), указывая что спорные помещения являются муниципальной собственностью согласно постановлению главы г. Сочи от 05.08.2003 N 457/2 "О передаче в муниципальную собственность города объектов жилищно-коммунального назначения с баланса ООО "Жилищно-коммунальное управление" в хозяйственное ведение на баланс муниципальных унитарных жилищно-коммунальных предприятий города Сочи" и решению Городского собрания Сочи от 27.12.2007 N 321 "Об упорядочивании использования муниципального имущества города Сочи, переданного организациям города Сочи в безвозмездное пользование и аренду с предоставлением льгот по аренде прав". Гардымов К.Г. фактически во владение спорными помещениями не мог вступить, так как помещения не поступали во владение Чепрасова А.С. и Крашевского В.Г., являющихся продавцами спорных помещений, поскольку они находятся во владении третьего лица.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.07.2011 иск удовлетворен в полном объеме. Суд пришел к выводу, что 01.01.2006 Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Сочи и МУП "РЭО-1" по договору N 822 передали образовательному учреждению в безвозмездное пользование нежилые помещения общей площадью 461,5 кв.м., расположенные по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Дивноморская, 13. Реального исполнения договора купли-продажи от 10.09.2009 Гардымову К.Г. по передаче помещений не было ввиду нахождения спорных помещений в безвозмездном пользовании образовательного учреждения.

Гардымов К.Г. обжаловал решение в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить и вынести новое решение об отказе в удовлетворении иска.

Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:

- факт включения спорных помещений в реестр муниципальной собственности сам по себе не является доказательством возникновения права муниципальной собственности. Согласно постановлению главы г. Сочи от 05.08.2003 N 457/2 "О передаче в муниципальную собственность города объектов жилищно-коммунального назначения с баланса ООО "Жилищно-коммунальное управление" в хозяйственное ведение на баланс муниципальных унитарных жилищно-коммунальных предприятий города Сочи" передаче в муниципальную собственность подлежал только жилой фонд. Спорные помещения не относятся к категории жилого фонда. Судом не исследован вопрос нахождения на балансе МУП "РЭО-17" спорных помещений, в материалах дела отсутствуют достоверные доказательства, подтверждающие передачу указанных помещений в муниципальную собственность. Обязательства ООО "ЖКУ" и Чепрасова А.С. по договору купли-продажи от 04.08.2003 возникли до возникновения права муниципальной собственности на помещения.

- образовательное учреждение владеет спорными помещениями незаконно, так как первоначально помещения были предоставлены образовательному учреждению решением Городского собрания г. Сочи N 321 от 27.12.2007 сроком с 01.01.2008 до 31.12.2008. Доказательства принятия решений о передаче спорного имущества образовательному учреждению в 2009 году не представлены. Судом не исследован вопрос, какими конкретными помещениями владеет третье лицо.

- вывод суда о приобретении права собственности на имущество с момента фактической его передачи не соответствует пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации. В подписанном сторонами договоре купли-продажи отражено, что договор является одновременно передаточным актом.

- истцом избран ненадлежащий способ защиты. Предъявление исковых требований о признании права отсутствующим предполагает отсутствие спора о праве. Администрация не доказала возникновение права муниципальной собственности на спорные помещения. Посредством заявленных требований истец фактически оспаривает сделки, послужившие основанием для регистрации права собственности ответчика, чем нарушаются права всех сторон сделок по продаже спорных помещений.

Определением апелляционного суда от 11.10.2011 к участию в деле третьими лицами без самостоятельных требований привлечены конкурсный управляющий ООО "Жилищно-коммунальное управление" Бондаренко Вера Ильинична, Чепрасов Александр Станиславович и Крашевский Владимир Геннадьевич, являющиеся сторонами сделок, совершенных в отношении спорных помещений (л.д. 155-160 том 3).

Чепрасов А.С. в отзыве на апелляционную жалобу указал, что он приобрел спорные помещения свободными, в них никто не размещался. После приобретения спорных помещений он освободил их от имевшегося мусора, помещения находились в закрытом состоянии, ключи имелись у него. В последующем помещения были проданы Крашевскому В.Г. свободными от чьего-либо присутствия в них.

Крашевский В.Г. в отзыве указал, что при заключении договора купли-продажи спорных помещений с Чепрасовым А.С. они были свободны от присутствия третьих лиц, детский центр в указанных помещениях не размещался. Крашевским В.Г. помещения использовались для размещения в них отдыхающих. В последующем, при продаже помещений Гардымову К.Г. ему были передана вся техническая документация на помещения и ключи. До заключения договора купли-продажи продавцом и покупателем был произведен осмотр помещений, нахождение детского центра не было установлено.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2011 решение от 25.07.2011 отменено, в иске отказано. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что отсутствие у истца подтвержденного титула вещного права на спорные помещения и неоспоренность в установленном законом порядке оснований возникновения у предпринимателя права собственности на имущество препятствует удовлетворению иска.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.02.2012 Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2011 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Суд кассационной инстанции указал, что в материалах дела отсутствуют доказательства владения и пользования спорным имуществом ООО "ЖКУ" и использования его в своей деятельности, апелляционным судом не выяснено, когда и в результате чего покупатели спорного имущества утратили на него владение (какие своевременные действия, как добросовестными участниками гражданского оборота, ими предпринимались).

При новом рассмотрении апелляционной жалобы в судебном заседании представитель Гардымова К.Г. поддержала доводы апелляционной жалобы. Дополнительно пояснила, что жилой дом, в котором находятся спорные помещения, относился ранее к собственности профсоюзов, постановление Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 не применимо. К Гардымову К.Г. владение перешло свободных помещений, нуждающихся в ремонте, после чего третье лицо заняло спорные помещения. Администрация не является надлежащим истцом по делу, так как не владеет спорными помещениями. Разночтения в нумерации помещений объясняются технической инвентаризацией разных лет.

Представители администрации и образовательного учреждения доводы апелляционной жалобы не признали, пояснили, что ответчик не мог вступить во владение ими ввиду нахождения в помещениях образовательного учреждения.

Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились. Конкурсный управляющий ООО "ЖКУ" Бондаренко В.И. в отзыве указал, что санаторий "Правда" со всем его имущество являлся профсоюзной собственностью, что подтверждается Договором о разграничении прав владения, пользования и распоряжения собственностью профсоюзов на территории Краснодарского края от 14.08.1992. В соответствии с приложениеми N N 1, 44 к ДоговоруЖКК г.Сочи также относится к собственности ФНПР, Жилой дом по ул.Дивноморской, 13 г.Сочи возведен на территории санатория "Правда" и передан на основании акта приема-передачи из собственности ФНПР в собственность ООО "ЖКУ", при этом ФНПР являлось соучредителем ООО "ЖКУ" (л.д.4-5 т.5).

Дело рассмотрено в соответствии с порядком, предусмотренным статьями 156, 158, 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Законность и обоснованность решения суда проверены в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзывов, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, апелляционный суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 29.09.2009 за Гардымовым К.Г. зарегистрировано право собственности на нежилые помещения общей площадью 210,8 кв.м. (на поэтажном плане N N 1-11), расположенные в доме N 13 по ул. Дивноморской Хостинского района г. Сочи. Основанием регистрации права собственности указан договор купли-продажи от 10.09.2009 (л.д. 9 том 1).

По указанному договору купли-продажи продавцом помещений выступил Крашевский В.Г. (л.д. 43 том 1), за которым право собственности на помещения было зарегистрировано 31.05.2005, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 01.06.2005 серии 23-АА N 235775 (л.д. 113 том 1).

Основанием регистрации права собственности Крашевского В.Ш. на спорные помещения указан договор купли-продажи от 22.04.2005 помещения у ЧепрасоваА.С.(л.д.114-115 том 1).

В свою очередь, Чепрасов А.С. приобрел спорные помещения по договору купли-продажи от 04.08.2003, заключенному с ООО "ЖКУ" (л.д. 121-123 том 1). Возникновение у Чепрсова А.С. права собственности на помещение подтверждено вступившим в законную силу решением Хостинского районного суда Краснодарского края от 09.12.2004 по делу N 2-1041/04 (л.д. 117-120 том 1).

Указанным решением договор купли-продажи недвижимости от 04.08.2003, заключенный между ООО "ЖКУ" и Чепрасовым А.С., признан состоявшейся и действительной сделкой с указанием на регистрацию права на недвижимое имущество в Хостинском филиале УФРС по Краснодарскому краю.

На основании решения суда Чепрасовым А.С. проведена государственная регистрация права собственности на объект недвижимости, о чем 31.01.2005 выдано соответствующее свидетельство серии 23-АА N 036706.

Администрация, ссылаясь на факт включения спорных нежилых помещений в реестр муниципальной собственности, обратилась в суд с иском.

В силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В пункте 36 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22 от 29.04.2010), разъяснено, что факт нахождения недвижимого имуществ в реестре государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица само по себе не являются доказательством права собственности или законного владения. Право собственности на недвижимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Поскольку право собственности муниципального образования г. Сочи на спорные помещения не зарегистрировано, то включение спорных помещений в реестр муниципальной собственности при наличии спора о праве не может иметь правового значения и не освобождает администрацию от обязанности доказать наличие оснований для приобретения права собственности и наличия титула, дающего право на оспаривание титула Гардымова К.Г. на спорные помещения, подтвержденного регистрацией в ЕГРП.

В силу положений статьи 52 Гражданского кодекса РСФСР от 31 октября 1922 года, различалась собственность: государственная (национализированная и муниципализированная); кооперативная; частная.

Согласно статье 5 Конституции РСФСР 1937 года социалистическая собственность в СССР имела форму государственной собственности (всенародное достояние), либо форму кооперативно-колхозной собственности (собственность отдельных колхозов, собственность кооперативных объединений).

В статье 20 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик от 08.12.1961 одним из видов социалистической собственности названа собственность профсоюзных и иных общественных организаций. Согласно статье 24 Основ гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик собственностью профсоюзных и иных общественных организаций является имущество, необходимое им для осуществления уставных задач.

В соответствии со статьей 93 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года собственность в РСФСР делилась на государственную (общенародную) собственность, колхозно-кооперативную собственность, собственность профсоюзных и иных общественных организаций и личную. Статья 116 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года и статья 3 Закона Российской Федерации от 24.12.1990 "О собственности в РСФСР" допускали смешанную форму собственности государства и общественных организаций.

К объектам права государственной собственности относился, в том числе, основной городской жилищный фонд, а также другое имущество, необходимое для осуществления задач государства (статье 95 Гражданского кодекса РСФСР 1964 года).

Проверяя доводы администрации о возникновении права муниципальной собственности в силу закона, апелляционный суд находит их противоречивыми (при подаче иска администрация ссылалась на возникновение права собственности на основании постановления администрации 2003 года), а также необоснованными в силу следующего.

Решением горисполкома от 21.03.1953 пр.10 п.17/4 земельный участок по адресу: ул.Бытха, 16 (Дивноморская, 13) был отведен санаторию "Правда", что следует из Типового акта от 26.02.1955 для строительства двух жилых домов.

Санаторий "Правда" являлся профсоюзной собственностью, что соответствует положениям статьи 52ГК РСФСР от 31.10.1992, статьи 5 Конституции РСФСР 1936 года. Имущество санатория "Правда" было передано в собственность профсоюзной организации (ВЦСПС) посредством издания постановления Совета Министров СССР от 10.03.1960 N 335, которым санатории и дома отдыха от министерств здравоохранения союзных республик переданы в ведение республиканских советов профсоюзов, по РСФСР в ведение ВЦСПС. При этом постановлением принято решение о безвозмездной передаче профсоюзам всех действующих на хозрасчете санаториев (кроме туберкулезных). Полномочия Совета Министров СССР по распоряжению государственной собственностью были закреплены статьей 64 Конституции СССР 1936 года. Поскольку уполномоченный орган распорядился имуществом спорного санатория путем отчуждения его в собственность профсоюзной организации, что соответствует положениям статей 22, 58 ГК РСФСР 1922 года, у профсоюзов возникло соответствующее право собственности в отношении переданного имущества (статья 92 ГК РСФСР 1922 года).

Имущество санаториев с целью дальнейшего улучшения санаторно-курортного обслуживания трудящихся и повышения роли профсоюзов передавалось в собственность профсоюзных организаций безвозмездно со всем оборудованием, транспортом, вспомогательными предприятиями и подсобными хозяйствами, сооружениями, жилыми домами, земельными участками, парками.

XIX съезд профсоюзов СССР постановлением от 27.10.1990 признал Всеобщую конфедерацию профсоюзов СССР правопреемником всей профсоюзной собственности.

Всеобщая конфедерация профсоюзов СССР, реализуя право собственника профсоюзного имущества, 17.07.1992 заключила с Федерацией независимых профсоюзов России договор о закреплении прав по владению, пользованию и распоряжению профсоюзным имуществом. На основании этого договора определенная часть профсоюзного имущества, передана в собственность Федерации независимых профсоюзов России.

ООО "ЖКУ" являлось правопреемником ПЖКК АО "Сочикурортсервис". Предприятие ЖКК Совета курортов профсоюзов на основании Постановления коллегии Российского Республиканского Совета по управлению курортами профсоюзов от 06.01.1992 N 265/1 "О перерегистрации Сочинского территориального Совета по управлению курортами профсоюзов" и распоряжением от 10.06.1992 N 98 было преобразовано в Сочинское санаторно-курортное объединение.

Постановлением Главы администрации Хостинского района от 12.08.1992 N 422/1 ЖКК был преобразован в Предприятие Жилищно-коммунальная контора, как соучредителя Сочинского санаторно-курортного объединения.

Приказом Сочинского санаторно-курортного объединения от 20.11.1993 N 174 Сочинское санаторно-курортное объединение было преобразовано последовательно в АО ЗТ "Сочикурортсервис", ТОО "ЖКУ", затем в ООО "ЖКУ". Обстоятельства правопреемства подтверждаются Постановлением администрации Хостинского района г.Сочи от 02.03.1998 N 164, свидетельством о государственной регистрации предприятия, учредительным договором о создании ООО "ЖКУ". Соответствующие правовые выводы изложены в Постановлении ФАС СКО от 15.01.2002 по делу N А32-6750/2001, Постановлении апелляционной инстанции арбитражного суда Краснодарского края от 19.02.2002 по делу N А32-22333/2001.

07.07.1992 между Всеобщей конфедерацией профсоюзов и ФНП России заключен договор "О закреплении прав по владению, пользованию и распоряжению профсоюзным имуществом", на основании акта приема-передачи жилого фонда из собственности ФНПР передан в собственность ООО "ЖКУ".

Поскольку имущество санаториев было передано в собственность профсоюзов, ВЦСПС было правомочно распоряжаться данным имуществом, в том числе путем заключения сделок по закреплению данного имущества за центральными и территориальными профсоюзными организациями.

Спорный жилой дом по ул.Дивноморской, 13 был возведен на территории санатория "Правда" Сочинского территориального совета по управлению курортами профсоюзов, который является исключительно профсоюзной собственностью.

Таким образом, спорный объект согласно действующему законодательству относился к профсоюзной собственности. В связи с изложенным довод о том, что строительство имущества осуществлялось за счет государственных средств не имеет правового значения.

Ссылки истца на протокол N 10 от 21.03.1953 об отведении земельного участка санаторию "Правда" и указание в нем на необходимость предусмотреть на 1 этаже дома детское учреждение, также на акт государственной приемочной комиссии от 29.04.1957 не свидетельствуют о возникновении права муниципальной собственности в отношении спорных помещений, поскольку не обладают признаками относимости к данному спору, а также не подтверждают факт возможного нахождения детских яслей именно в спорном жилом доме.

Доводы истца о том, что Постановление СМ СССР от 17.07.1968 N 548 о передаче детских яслей в ведомство отдела народного образования, Постановление администрации Хостинского района г.Сочи от 19.01.1994 N 38 о ликвидации детского дошкольного учреждения N 138 - подтверждают нахождение детских яслей в спорном доме, отклоняются апелляционным судом, поскольку свидетельствуют об изменении ведомственной подчиненности детских дошкольных учреждений и расформировании определенного детского учреждения без указания конкретного его места расположения.

Кроме того, даже если детское учреждение и располагалось в указанных помещениях до 1994 года, то с этой даты детский сад был расформирован, дети переведены в другие детские сады, что исключает непрерывность владения спорными помещениями. Истцом не доказано, что после ликвидации детского дошкольного учреждения N 138 эти же помещения стал занимать какой-либо Центр досуга (третье лицо по делу).

Апелляционным судом установлено, что до заключения договора купли-продажи от 04.08.2003 объект не находился в управлении и ведении муниципального образования (не использовался для нужд социально-культурного и бытового назначения).

Постановление N 3020-1 неприменимо к спорным правоотношениям, поскольку на момент его принятия спорное имущество не являлось государственным, не подлежало разграничению. Кроме того, для наличия правовых оснований для передачи жилищного фонда, находящегося в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов в муниципальную собственность должны быть представлены доказательства, подтверждающие, что спорные объекты находились в управлении исполнительного органа местного СНД, либо, что встроено-пристроенные нежилые помещения построены за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения, которые истцом не представлены. Так, спорное имущество не находилось в оперативном управлении исполнительных органов местной администрации; доказательств строительства за счет средств местного бюджета не представлены; помещения не являются встроено-пристроенными (Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении ФАС СКО от 14.12.2010 по делу N АП32-10659/2009).

Факт отнесения спорных помещений к профсоюзной собственности подтверждается содержанием текста постановления главы г. Сочи от 05.08.2003 N 457/2 "О передаче в муниципальную собственность города объектов жилищно-коммунального назначения с баланса общества с ограниченной ответственностью "Жилищно-коммунальное управление" в хозяйственное ведение и на баланс муниципальных унитарных жилищно-коммунальных предприятий города Сочи" (л.д. 11-13 том 1).

Вместе с тем, апелляционный суд полагает, что постановление главы г. Сочи от 05.08.2003 N 457/2 и решение Городского собрания Сочи от 27.12.2007 N 321 "Об упорядочивании использования муниципального имущества города Сочи, переданного организациям города Сочи в безвозмездное пользование и аренду с предоставлением льгот по аренде прав" не могли явиться основанием включения спорных помещений в реестр муниципальной собственности в силу следующего.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 01.06.2006 по делу N А32-15955/2005-12/600 постановление главы г. Сочи от 05.08.2003 N 457/2 и решение Городского собрания Сочи от 27.12.2007 N 321 "Об упорядочивании использования муниципального имущества города Сочи, переданного организациям города Сочи в безвозмездное пользование и аренду с предоставлением льгот по аренде прав" признано недействительным в части передачи в хозяйственное ведение на баланс муниципальных унитарных жилищно-коммунальных предприятий города Сочи нежилых помещений, поскольку "первый цокольный этаж не предназначен для проживания граждан и соответственно не является жилищным фондом социального использования". Указанные правовые выводы подлежат применению и по настоящему делу в указанной части.

Согласно регистрационному удостоверению N 1084 от 30.12.1999, выданному МП "Бюро технической инвентаризации" администрации г. Сочи, домовладение N 13 по ул. Дивноморской г. Сочи было зарегистрировано на праве собственности за ООО "ЖКУ" (л.д. 126 том 1).

Из содержания постановления главы г. Сочи от 05.08.2003 N 457/2 также следует, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.11.2000 по делу N А32-3736/2000-1/210-Б ООО "ЖКУ" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении его открыто конкурсное производство. Конкурсному управляющему ООО "ЖКУ" Бондаренко В.И. предписано передать безвозмездно в муниципальную собственность жилищный фонд согласно приложениям к постановлению. В приложении N 9 к постановлению указан жилой дом N 13 по ул. Дивноморской г. Сочи (л.д. 14 том 1).

Между тем, из содержания данного постановления не следует о возложении на конкурсного управляющего обязанности передать в муниципальную собственность и нежилые помещения, находящиеся в жилых домах.

Довод администрации о том, что в муниципальную собственность был передан жилой дом N 13 по ул. Дивноморской г. Сочи, включая все нежилые помещения первого этажа, материалами дела не подтверждается.

Акт передачи в муниципальную собственность нежилых помещений, составленный в установленном законом порядке, отсутствует. Представленное в материалы дела авизо от 01.09.2003, составленное между ООО "ЖКУ" и МУП "РЭО-17" в подтверждение проведенных бухгалтерских операций, свидетельствует о факте передачи в муниципальную собственность лишь жилых объектов (л.д. 15 том 1).

К моменту составления указанного авизо, сделка по отчуждению помещений площадью 210,8 кв.м., находящихся в жилом доме 13 по ул. Дивноморской, между ООО "ЖКУ" и Чепрасовым А.С. уже была совершена (04.08.2003), по акту от 05.08.2003 помещения были переданы Чепрасову А.С. во владение (л.д. 121-123 том 1).

О том, что на момент совершения сделки с Чепрасовым А.С. спорные нежилые помещения оставались во владении и распоряжении ООО "ЖКУ" свидетельствует также письмо первого заместителя главы г. Сочи - руководителя Комитета по управлению имуществом г. Сочи от 12.09.2003 N К.01/3749, направленное в адрес конкурсного управляющего ООО "ЖКУ" (л.д. 130 том 2).

Письмом от 14.07.2004 конкурсный управляющий ООО "ЖКУ" уведомляла ГУП КК "Крайтехинвентаризация" о том, что помещения первого этажа жилого дома N 13 по ул. Дивноморской в муниципальную собственность не переданы, а включены в конкурсную массу (л.д. 125 том 1).

Согласно представленной в обоснование искового требования выписке из реестра объектов муниципальной собственности основанием внесения спорных помещений в реестр муниципальной собственности указано постановление главы г. Сочи от 05.08.2003 N 457/2 (л.д. 10 том 1). Между тем, к моменту принятия данного постановления, сделка между ООО "ЖКУ" и Чепрасовым А.С. в отношении указанного имущества уже была совершена (04.08.2003). Кроме того, до принятия Постановления о передаче в муниципальную собственность города объектов жилищно-коммунального назначения с баланса ООО "ЖКУ" в хозяйственное ведение на баланс муниципальных унитарных жилищно-коммунальных предприятий города Сочи в спорном доме было приватизировано 12 квартир, поэтому жилой дом в целом не мог быть объектом передачи в муниципальную собственность.

Нежилые помещения, находящиеся в жилых домах, в муниципальную собственность не могли передаваться, а включались в конкурсную массу, в том числе в конкурсную массу были включены спорные нежилые помещения первого этажа жилого дома N 13 по ул. Дивноморской г. Сочи. С согласия конкурсных кредиторов помещения N N 1-11 площадью 210,8 кв.м. были проданы Чепрасову А.С. по договору купли-продажи от 04.08.2003 (протоколы судебного заседания от 4-11.10.2011 и от 01.11.2011).

Другая часть помещений площадью 250,3 кв.м. (N N 12-32) первого этажа жилого дома в 2003 году сдавалась в аренду управлению образования и науки администрации г Сочи для размещения кружка центра дополнительного образования, в подтверждение чему представила договор аренды N 8 от 01.01.2003 (л.д. 1-6 том 4).

Наличие данного договора опровергает доводы истца и третьего лица о том, что спорные помещения с 1992 года находились во владении и пользовании детского центра по воле администрации г. Сочи.

Представленные в материалы дела договоры N 822 от 01.01.2006, N 1238 от 01.06.2008 о передаче помещений общей площадью 461,5 кв.м., расположенных в доме N 13 по ул. Дивноморской г. Сочи, в безвозмездное пользование образовательному учреждению (л.д. 27-39 том 1, 131-132 том 2); договоры о возмещении эксплуатационных затрат на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, заключенные между ООО "РЭУ-17" и МОУ ДОД "Центр дополнительного образования "Хоста" (л.д. 27-32 том 3); договоры на выполнение работ по монтажу систем АПС и оповещении о пожаре N 247 от 07.09.2009 и N 254 от 14.09.2009 (л.д. 76-86 том 3); договор N 258 от 14.09.2009, заключенный образовательным учреждением с ООО "Рубеж-С" на изготовление поэтажных планов занимаемых помещений (л.д. 87-91 том 3); договор энергоснабжения N 266827 от 01.01.2008 с дополнительными соглашениями (л.д. 93-99 том 3); договор подряда на изготовление технической документации на помещения от 20.11.2008 (л.д. 101-103 том 3) не могут быть оценены как достоверные и бесспорные доказательства возникновения права муниципальной собственности на спорные помещения в 2003 году.

Не могут быть приняты в качестве достоверных доказательств, подтверждающих возникновение права муниципальной собственности на спорные помещения также показания допрошенных судом свидетелей Узунян А. А., Брендаус В.В., Мялкиной Д.Б., Мелентьевой Н.В., Джавахидзе К.Г. (протокол судебного заседания от 4-11.10.2011).

Согласно инвентарному делу N 799 жилого дома по ул.Дивноморской, 13 г.Сочи спорные помещения составляли лечебно-санитарную площадь и выполняли соответствующие функции.

Оценивая свидетельские показания в совокупности с иными доказательствами по делу в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд приходит к выводу о необходимости критической оценки показаний работников третьего лица относительно факта владения спорными помещениями. В то же время незаинтересованные в исходе спора свидетели Хачатуров А.В., Ярыжко Е.А. подтвердили, что в спорных помещениях центр дополнительного образования детей до и на момент заключения договора от 10.09.2009 с Гардымовым К.Г. не находился.

Апелляционная инстанции приходит к выводу, что истец не подтвердил факта непрерывного владения спорными помещениями, в том числе на момент заключения договора купли-продажи Гардымовым К.Г.

Апелляционный суд соглашается с доводом апелляционной жалобы о том, что ООО "ЖКУ" правомерно распорядилось спорными помещениями на основании договора купли-продажи, заключенного с Чепрасовым от 04.08.2003. Возникновение у Чепрасова права собственности подтверждено вступившим в законную силу решением Хостинского районного суда Краснодарского края от 09.12.2004 по делу N 2-1041/04. Указанным решением договор купли-продажи от 04.08.2003 признан состоявшейся и действительной сделкой с указанием на регистрацию соответствующего права.

Решение Хостинского районного суда Краснодарского края от 09.12.2004 по делу N 2-1041/04 было обжаловано администрацией г.Сочи в установленном порядке, вступило в законную силу, также судом отказано в заявлении администрации о пересмотре указанного судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам. Апелляционный суд полагает, что правовые выводы суда общей юрисдикции не имеют преюдициального значения для настоящего дела, однако, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом, имеют отношение к рассматриваемому делу, обязательны для суда в силу пункта 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Таким образом, право Чепрасова А.С. в отношении спорного помещения возникло с момента государственной регистрации (свидетельство от 31.01.2005), не было оспорено в судебном порядке.

Доводы администрации относительно наличия разночтений в нумерации помещений первого этажа в доме N 13 по ул. Дивноморской г. Сочи на момент принятия Хостинским районным судом решения по делу N 2-1041/04 опровергаются представленным в материалы дела техническим паспортом, подтверждающим, что по состоянию на 17.06.1993 (согласно экспликации) на первом этаже имелись помещения с N N 1-11 (л.д. 106-108).

То обстоятельство, что переданные в муниципальную собственность помещения имеют иную нумерацию на основании данных технического паспорта 1974 года при наличии технического паспорта 1993 года, не могут быть положены в основу судебного акта об удовлетворении иска.

Сделки купли-продажи от 04.08.2003, 22.12.2004 и 10.09.2009, совершенные в отношении спорных помещений никем не были оспорены, что свидетельствует о действительности оснований возникновения права собственности Гордымова К.Г. на спорные помещения, поскольку оспаривание зарегистрированного права означает оспаривание тех оснований (правоустанавливающих документов), по которым возникло конкретное право определенного лица, т.е. доказывание отсутствия оснований для регистрации права.

Удовлетворяя иск администрации, суд указал, что переход титула на спорные помещения от Чепрасова А.С. к Крашевскому В.Г. и в дальнейшем к Гардымову К.Г. не сопровождался реальной передачей помещений, в силу чего сделки фактически не исполнялись.

Данные выводы основаны на неправильном толковании и применении норм права.

По смыслу положений статей 8 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимого имущества по договору купли-продажи не является необходимым условием возникновения права собственности покупателя на это имущество. Право собственности считается перешедшим к покупателю с момента его государственной регистрации этим лицом.

Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 25.07.2011 по делу N 1689/2011, в случае, если приобретенное недвижимое имущество находится в незаконном владении третьих лиц, не являющихся стороной сделки, к покупателю недвижимости вместе с титулом собственника переходит и право на предъявление к этим лицам требования, основанного на положениях статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Гардымовым К.Г. такое право реализовано в рамках дела N А32-4193/2010, им предъявлен иск об истребовании спорных помещений от муниципального образовательного учреждения (л.д. 88-100 том 2).

Вывод суда о том, что заключение всех сделок со спорными помещениями не сопровождались реальной передачей помещений, также не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Факт передачи спорных помещений по договору купли-продажи от 04.08.2003 подтверждается актом от 05.08.2003. В материалах дела отсутствуют доказательства, что на указанный момент помещения N N 1-11 общей площадью 210,80 кв.м. находились во владении и пользовании администрации либо образовательным учреждением.

В материалах дела также отсутствуют доказательства, что на момент совершения сделки в отношении спорных помещений между Чепрасовым А.С. и Крашевским В.Г. (22.01.2005) спорные помещения не находились во владении Чепрасова А.С. и реальная передача помещений во владение Крашевского В.Г. не производилась.

Покупатели спорного имущества утрачивали владение не иначе, чем в результате передачи права собственности на основании сделок купли-продажи. Суд расценивает их действия, как свидетельствующие о добросовестности участников гражданского оборота, поскольку в частности Гардымовым К.Г. предпринимались необходимые и достаточные меры предосторожности и осмотрительности по приобретению имущества, освобожденного от прав третьих лиц и свободного от фактического присутствия в помещениях третьих лиц.

При совершении сделки между Крашевским В.Г. и Гардымовым В.Г. в договоре купли-продажи от 10.09.2009 в пункте 8 договора стороны предусмотрели, что договор имеет силу передаточного акта. Актом от 10.09.2009 подтверждается передача Крашевским В.Г. ключей, позволяющих иметь реальный доступ к помещениям (л.д. 43-44 том 3). Актом осмотра технического состояния помещений от 21.09.2009, составленного с участием представителя незаинтересованного лица - ООО "РЭУ-17" (л.д. 42 том 3), и свидетельскими показаниями Хачатурова А.В. (протокол судебного заседания от 4-11.11.2011) подтверждается факт получения Гардымовым В.Г. реального доступа к приобретенным помещениям.

Администрация в рамках рассмотрения дела не представила достоверные доказательства, бесспорно подтверждающие возникновение права муниципальной собственности на помещения N N 1-11, расположенные в доме N 13 по ул. Дивноморской г. Сочи. Истец не является фактическим владельцем спорных помещений, не имеет права на удовлетворение заявленных требований.

Решение суда первой инстанции, как принятое при неправильном толковании норм материального права, подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат распределению судебные расходы в виде уплаченной ответчиком государственной пошлины по апелляционной жалобе.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 25 июля 2011 года по делу N А32-16843/2010 отменить, принять новое решение.

Администрации муниципального образования город-курорт Сочи в удовлетворении иска отказать.

Взыскать с администрации муниципального образования город-курорт Сочи в пользу индивидуального предпринимателя Гардымова Кирилла Германовича (ОГРН 307784720600165) 2 000 рублей государственной пошлины.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты изготовления в полном объеме.

Председательствующий

И.Н. Глазунова

Судьи

О.Х. Тимченко Т.Р. Фахретдинов