Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 3 сентября 2007 г. N КГ-А40/8637-07
(извлечение)
Общество с ограниченной ответственностью "Т-во "Торг.-Варшавский" (далее - ООО "Т-во "Торг.-Варшавский") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы к СГУП по продаже имущества г. Москвы, обществу с ограниченной ответственностью "ВАРТ-ОЙЛ" (далее - ООО "ВАРТ-ОЙЛ") и Департаменту имущества г. Москвы (далее - ДИГМ) с иском о признании недействительными торгов от 05.10.06 г. в отношении подвала здания, общей площадью 1389,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва дом N 86 по Варшавскому шоссе, и признании недействительным договора аренды подвала указанного здания, заключённого между СГУП по продаже имущества г. Москвы и ООО "ВАРТ-ОЙЛ".
Исковые требования заявлены со ссылкой на положения ст.ст. 167, 168, 449 ГК РФ и мотивированы тем, что истец является собственником помещений 1-го и 2-го этажей в указанном здании; торги на право аренды помещения подвала не могли быть проведены, поскольку указанное помещение обременено правами аренды истца на подвальное помещение N 86 по Варшавскому шоссе г. Москвы в соответствии с заключенным с Департаментом имущества г. Москвы договором аренды от 14.10.1999 г. N 06-00582/99.
Кроме того, в иске истец указал на то, что он не был извещён о времени и месте проведения оспариваемых торгов, вследствие чего были нарушены права истца по контролю за техническим состоянием всего здания и право истца на выкуп помещения подвала здания.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 2 марта 2007 г. по делу N А40-75780/06-77-592, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2007 г. N 09АП-5090/2007-ГК, в удовлетворении исковых требований отказано.
Решение и постановление мотивированы тем, что истец не доказал факта нарушения его прав и законных интересов в отношении подвала здания, ставшим предметом аукциона, а также не представил доказательств, подтверждающих нарушения правил проведения торгов.
Суды обеих инстанций установили, что подвальное помещение находится в собственности города Москвы, свободно от прав аренды истца, поскольку ранее заключённый с истцом договор аренды от 14.10.1999 г. прекращён с 31.12.2001 г. в порядке ст. 610 ГК РФ.
В кассационной жалобе истец -ООО "Т-во "Торг.-Варшавский" просит решение Арбитражного суда г. Москвы от 2 марта 2007 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 мая 2007 г. N 09АП-5090/2007-ГК по делу N А40-75780/06-77-592 в части отказа в признании торгов недействительными отменить, поскольку считает, что при разрешении спора суды обеих инстанций неправильно применили ст.ст. 449, 452, 610 ГК РФ, не применили подлежащие применению ст.ст. 539, 543, 548 ГК РФ, не приняли во внимание положения п. 2 Постановления Правительства Москвы от 23.08.2005 г. N 648-ПП, утв. Положение "О проведении аукционов по определению арендной ставки арендной платы на объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности города Москвы", п. 40 "Правил пожарной безопасности в РФ", нарушили нормы процессуального права: ст.ст. 49 АПК РФ и сделали ошибочный, противоречащий материалам дела вывод о том, что помещение подвала на момент проведения аукциона было свободно от обременения правами аренды истца, в связи с чем заявитель просит направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы в ином составе суда.
Заявитель в жалобе указал на то, что выставленное на аукцион подвальное помещение юридически не свободно от прав истца, обладающего на него зарегистрированным правом аренды.
В судебном заседании представители заявителя поддержали доводы кассационной жалобы, представители СГУП по продаже имущества г. Москвы и Департамента имущества г. Москвы возражали против удовлетворения жалобы, считая, что решение и постановление являются законными и обоснованными, а доводы кассационной жалобы несостоятельными, представитель от ООО "Варт-ойл", извещённого надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы (почтовое уведомление N 22309 от 24.08.07 г.), для участия в судебном заседании не явился.
В отзыве на кассационную жалобу, поступившем от СГУП по продаже имущества г. Москвы, указанный ответчик просит в удовлетворении жалобы отказать, ссылаясь на то, срок действия договора аренды подвала, заключённого с истцом, истёк 31.12.99 г., а сам договор расторгнут в установленном законом порядке с 31.12.01 г., в связи с чем выставленное на аукцион помещение являлось свободным от обременении.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения арбитражными судами норм материального права и норм процессуального права, кассационная инстанция пришла к выводу о том, что вынесенные по делу решение и постановление отмене не подлежат в связи со следующим.
Иск по настоящему делу заявлен о признании недействительными торгов на право заключения договора аренды помещения подвала общей площадью 493,4 кв.м., расположенного в здании по адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, д. 86, проведённых 05.10.06 г. СГУП по продаже имущества г. Москвы (том 1, л.д. 63).
В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
В данном случае, как усматривается из материалов дела, в обоснование довода о недействительности торгов истец сослался не на нарушение установленных законом требований к процедуре (правилам) проведения торгов, а на их недействительность в силу того, что выставленное на торги помещение подвала уже было обременено правами истца на аренду данного помещения в соответствии с договором от 14.10.1999 г. N 06-00582/99.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований, суды обеих инстанций на основании всестороннего исследования и оценки собранных по делу доказательств установили, что договор аренды спорного помещения подвала от 14.10.1999 г. N 06-00582/99, заключённый между истцом и Департаментом имущества г. Москвы, прекратил своё действие, поскольку был расторгнут с 31.12.01 г. в порядке, установленном ст. 610 ГК РФ.
Кассационная инстанция признаёт данный вывод суда обоснованным, как подтверждённый материалами дела.
Так, судами обеих инстанций установлено и из материалов дела следует, что между ООО "Т-во "Торг. Варшавский" и Департамент имущества г. Москвы заключён договор от 14.10.99 г. N 06-00582/99 на аренду всего здания расположенного по адресу: г. Москва, Варшавское шоссе, д. 86, общей площадью 1389,7 кв.м., при этом срок данного договора установлен с 03.06.98 г. по 31.12.99 г. 24.12.99 г.
Впоследствии, 24.12.99 г. Департаментом имущества г. Москвы было издано распоряжение N 4380-р "О продаже в собственность предприятию товарищества с ограниченной ответственностью "Т-во "Торг.-Варшавский" указанного помещения общей площадью 1389, 7 кв.м.
Распоряжением Департамента имущества г. Москвы от 04.04.00 г. N 4380-р от 24.12.99 г. отменено распоряжением Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы за N 1199-р "О продаже в собственность ООО "Т-во "Торг.Варшавский" части арендуемых нежилых помещений по Варшавскому шоссе, д. 86 в размере 841,6 кв.м", которые представляют собой помещения 1 и 2 этажа здания.
Как отметили суды, данное распоряжение не было оспорено и фактически исполнено, учитывая, что в соответствии с указанным актом между СТУП по продаже имущества г. Москвы и ООО "Т-во "Торг.Варшавский" заключён 03.10.00 г. договор купли-продажи данных нежилых помещений площадью 841,6 к.в.м.
После принятия Департаментом имущества города Москвы Распоряжения от 04.04.00 г. N 1199-р Департамент имущества города Москвы письмом (от 28.04.00 г. вх. 00-2518/00) информировал ООО "Т-во "Торг.Варшавский" о расторжении договора аренды от 14.10.99 г. N 06-00582/99 на подвальные помещения площадью 548,1 кв.м.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.
Как установлено судом, Департамент имущества г. Москвы направил истцу уведомление от 20.09.01 г. N 110-1776исх. о прекращении обязательств по договору аренды и просил истца по истечении 3-месячного срока освободить занимаемое помещение (том 2, л.д.82).
Факт прекращения указанного договора аренды, а также признание данного обстоятельства истцом, подтверждается актом проверки использования здания, проведённой 23.09.02 г. представителями Южного территориального агентства ДГМИ ФА. и ТА. и представителя ООО "Т-во "Торг.-Варшавский" Ю., действующей на основании доверенности от 12.09.02 г.
Согласно указанному акту договор аренды от 14.10.99 г. N 06-00582/99 расторгнут с 31.12.01 г. на основании уведомления от 20.09.01 г. N 110-1176 исх.; истец занимает помещения 1-го 2-го этажей здания, являясь их собственником; помещение подвала истец не занимает.
Более того, в материалах дела имеется направленное в адрес Департамента имущества г. Москвы письмо ди
